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    mercredi 14 octobre
    Collecte

    Quelles SCPI ont le plus collecté -décollecté…- en 2025 ?

    Par 7 Mins de lecture
    Collecte SCPI en 2025

    Les scores du 4e trimestre n’auront pas modifié la donne des mois précédents. La collecte globale, plus élevée en 2025 qu’en 2024, se sera néanmoins de nouveau concentrée sur un nombre restreint de SCPI. La situation de celles qui avaient déjà des problèmes de liquidité ne s’est pas améliorée. Au contraire… 

    La collecte nette des SCPI s’est d’abord stabilisée, pour monter progressivement en puissance tout au long de l’année 2025. Le chiffre du 4e trimestre (1,3 Md€) aura ainsi permis à ces véhicules de boucler l’exercice avec une collecte nette globale de plus de 4,6 Md€. Soit 30% de plus qu’en 2024. Mais cette amélioration n’aura en réalité réellement profité, comme au cours des deux années précédentes, qu’à un nombre restreint de gestionnaires et de véhicules.

    Une collecte toujours aussi concentrée sur un nombre restreint de gestionnaires

    Sur l’ensemble de l’année écoulée, huit gestionnaires se seront partagé près de 75% de la collecte. Les quatre premiers, dont les parts de marché relatives sont toutes supérieures à 10%, en trustent près de 55%… Et seuls dix gestionnaires s’octroient au moins 2% de parts de marché… Les grands gagnants sont, peu ou prou, les mêmes qu’en 2024. Corum reste en pole position en 2025. Avec près de 18% de la collecte nette globale. Et fait même mieux qu’en 2024 (14%). Iroko ravit la deuxième place (13,4%) à Arkéa REIM (13%). L’un et l’autre progressant néanmoins en parts de marché relative (7,9% pour Iroko en 2024, 9,5% pour Arkéa REIM). Sous les 10%, on retrouve aussi les mêmes protagonistes qu’en 2024 :  Alderan, Atland Voisin, Remake AM, Inter Gestion REIM, Norma Capital, Sogenial Immobilier. Mais pas forcément non plus dans le même ordre.

    15 SCPI s’arrogent 75% de la collecte nette en 2025

    Ce sont donc logiquement les SCPI gérées par cette poignée de gestionnaires qui s’imposent dans le classement des collectes 2025. 15 SCPI s’arrogent, comme aux trimestres précédents, 75% des souscriptions nettes. Le véhicule phare d’Arkéa REIM, Transitions Europe, continue de dominer le marché. Corum Origin fait jeu égal avec Iroko Zen. Comète (Alderan) se positionne à la 4e place, suivie d’Epargne Pierre Europe, puis de Remake Live. On notera que certains gestionnaires alignent plusieurs SCPI dans le top 15. C’est évidemment le cas de Corum (3 SCPI…). Parmi ceux qui ont lancé récemment un deuxième véhicule, dans l’espoir de capitaliser sur le succès du premier, le pari est visiblement réussi, les deux SCPI de leur jeune gamme figurant dans le top 15. C’est à tout le moins le cas pour Atland Voisin, avec Epargne Pierre Europe. Alderan, avec Comète. Et Iroko, avec Iroko Atlas.

    Le stock de parts en attente a encore progressé en 2025

    Le second opus d’Arkéa REIM – Momentime, lancée fin 2024- n’a en revanche pas encore connu la même réussite (30 M€ de collecte quand même en 2025). On notera aussi l’entrée dans le top 15 d’une SCPI gérée par un gestionnaire « historique ». Imarea Pierre, commercialisée depuis avril 2025 par BNP Paribas REIM, a recueilli, selon les données IEIF, près de 70 M€ de souscriptions l’an dernier. BNP Paribas REIM, dont certaines des SCPI de sa gamme historique connaissent par ailleurs des problèmes de liquidité, a visiblement su convaincre ses réseaux bancaires… Sur ce sujet de l’illiquidité des SCPI, on sait que la situation a empiré en 2025. A la fin de l’exercice écoulé, le niveau des parts en attente atteignait 2,8 Md€ à fin décembre. Contre 2,38 Md€ trois mois plus tôt. Et 2,4 Md€ fin 2024.

    L’option suspension de la variabilité du capital va se généraliser en 2026

    Ce sont en revanche toujours les mêmes SCPI qui concentrent l’essentiel des problèmes de liquidité. 15 SCPI, gérées par 7 gestionnaires, regroupent « les trois quarts des parts en attente », précise l’ASPIM-IEIF. Les gestionnaires concernés ont déjà exploré la plupart des pistes visant à restaurer la liquidité de leurs véhicules : baisse du prix de souscription, fonds de remboursement, programme de cession d’actifs, appel à un investisseur « ami »[1]… Sans succès, pour certains. C’est la raison pour laquelle, face à l’ampleur du phénomène, et à sa durabilité, plusieurs sociétés de gestion ont décidé de franchir le Rubicon. Après Paref Gestion, en avril 2025, puis Praemia REIM, en janvier dernier, Perial AM annoncera demain la suspension -provisoire- de la variabilité du capital de certaines de ses SCPI. Perial O2 et Perial Grand Paris en l’occurrence. D’autres – et sans doute La Française REM très prochainement- devraient suivre cette voie au cours de l’année 2026…

    Toutes les collectes 2025

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    A propos de l’ASPIM(i)

    L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2024, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 294 milliards € et 4 millions d’épargnants.

    A propos de l’IEIF(i)

    Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

    (i) Information extraite d’un document officiel de la société.

    [1] Voir « Quelles solutions face aux problèmes de liquidité des SCPI ? »

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    Frédéric Tixier a collaboré en tant que journaliste financier à de nombreux magazines et quotidiens (Les Echos, La Tribune, Le Monde, Option Finance, l’Agefi, MTF, La Vie Financière, 60 Millions). Très tôt passionné par la digitalisation, il a rejoint au début des années deux-mille le projet de banque en ligne Zebank (devenue Egg), en tant que directeur éditorial. En septembre 2015, Frédéric Tixier devient le rédacteur en chef du site pierrepapier.fr. Il en est, depuis juillet 2026, le conseiller éditorial. Son ambition : s’assurer de la fiabilité et de la pertinence des contenus publiés pour renforcer l'expertise des professionnels qui les consultent.

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