OPCVM immobiliers, la définition

Les OPCVM dits « immobiliers » sont des fonds d’investissement -Sicav ou FCP- majoritairement investis dans des sociétés cotées en bourse, et opérant dans le secteur de l’immobilier : des sociétés foncières, telles que les SIIC, mais aussi des sociétés de promotion, de construction, ou de services immobiliers. Les OPCVM immobiliers permettent donc aux épargnants d’accéder, via une formule collective et diversifiée, au potentiel -et aux risques…- de l’immobilier coté.

OPCVM veut dire « organisme de placement collectif en valeurs mobilières ». Cette appellation générique regroupe plusieurs types d’organismes, dont les plus connus sont les Sicav et les FCP. Entrent également dans cette catégorie les ETF (Exchange Traded Fund), qui ont pour particularité d’être cotés en bourse.

Une catégorie particulière d’OPC

Les OPCVM appartiennent à la grande famille des OPC, ou organismes de placements collectifs. Depuis la transposition en droit français de la directive AIFM, cette appellation désigne en effet à la fois les OPCVM et les FIA régulés. Le Code Monétaire et Financier distingue ainsi désormais, au sein d’un ensemble global de « placements collectifs », trois catégories de véhicules :

Les OPCVM, qui relèvent de la Directive UCITS IV
Les FIA relevant de la Directive AIFM (qui regroupent les FIA régulés et les autres FIA)
Les autres placements collectifs qui ne relèvent, par défaut, d’aucune des deux directives précitées

Au sein de la catégorie des OPCVM, on trouve plusieurs catégories de véhicules :

Les Sicav sont des sociétés anonymes à capital variable. Constituées en vue de détenir un portefeuille de valeurs mobilières, elles émettent ou détruisent des actions au fur et à mesure des demandes de souscription ou de rachat. Les détenteurs de parts de Sicav sont des actionnaires, et peuvent, à ce titre, s’exprimer sur la gestion de la société en participant aux assemblées générales.
Les FCP sont des fonds communs de placement. Leur objectif et leur fonctionnement est identique à celui des Sicav, à la différence près qu’il s’agit d’une copropriété de valeurs mobilières émettant des parts, et non d’une société. A la différence de l’actionnaire d’une Sicav, le porteur de parts d’un FCP ne dispose donc d’aucun droit d’intervention dans la gestion.
Les fonds indiciels cotés, ou ETF. Les Exchange Traded Fund ont pour objectif de répliquer le plus fidèlement possible la performance d’un indice autorisé en France par l’AMF. A la différence des Sicav ou des FCP, leurs parts peuvent être achetées ou vendues en bourse, tout au long d’une journée de cotation, exactement comme des actions. Les ETF appartiennent à la catégorie plus large des ETP (Exchange Traded Products), qui regroupe un certain nombre d’autres produits dont la caractéristique commune est la possibilité d’être échangés sur une plateforme de négociation. Les ETF sont en revanche obligatoirement structurés sous la forme d’un fonds, et relèvent donc de la Directive UCITS IV.

On trouve également des OPCVM d’OPCVM, ou fonds de fonds, dont l’actif n’est pas investi directement en valeurs mobilières cotées en bourse, mais dans des parts d’autres OPCVM.

Des fonds majoritairement investis en titres du secteur immobilier

Pour qu’un OPCVM puisse être qualifié d’immobilier, il faut qu’il soit majoritairement investi, directement ou par l’intermédiaire d’autres fonds, dans des sociétés cotées en bourse et opérant dans le secteur de l’immobilier : des sociétés foncières, telles que les SIIC, mais aussi des sociétés de promotion, de construction, ou de services immobiliers. Ces sociétés peuvent être cotées à Paris ou sur d’autres places financières, européennes ou mondiales.

Les OPCVM immobilier sont rattachés à la catégorie des OPC actions de la classification AMF. Les Sicav et FCP immobiliers sont en général majoritairement investis dans des sociétés foncières françaises (SIIC) et européennes. La majorité des ETF immobiliers sont indexés sur des indices développés par FTSE/EPRA, tels que les indices FTSE EPRA/NAREIT Eurozone et FTSE EPRA/NAREIT Europe sur les marchés européens. L’indice Euronext IEIF REIT Europe, lancé en juin 2007, sert également de référence.

Leurs atouts : diversification, transparence, et liquidité

Comme tous les OPCVM, les fonds immobiliers offrent à l’épargnant la possibilité d’accéder à un ensemble de valeurs mobilières diversifiées, sélectionnées en l’occurrence dans un secteur déterminé, le secteur immobilier.

Leur premier atout est donc la diversification, puisque l’actif de ces fonds peut comporter plusieurs dizaines de titres différents. Les gestionnaires des OPCVM sont d’ailleurs tenus de respecter des règles strictes en la matière -pas plus de 5% sur les titres d’un même émetteur, par exemple-, afin d’assurer une juste répartition des risques.

Les OPCVM sont aussi transparents, en termes d’information. Trois documents réglementaires organisent l’information des souscripteurs : le document d’information clé pour l’investisseur (DICI), le prospectus et le règlement ou les statuts de l’OPCVM. Ces documents précisent notamment la nature des instruments financiers dans lesquels l’OPCVM peut être investi, son objectif de gestion, le risque financier des investissements. Le document d’information clé pour l’investisseur doit être remis préalablement à toute souscription. D’autres documents sont également à la disposition de l’investisseur : le rapport annuel, et des bulletins d’information, publiés généralement sur un rythme mensuel.

Les OPCVM, enfin, présentent l’avantage d’une très bonne liquidité. Leurs titres, appelés parts ou actions en fonction de la nature du fonds, peuvent être rachetés à tout moment par le fonds qui les a émis. Les achats (« souscriptions ») et les reventes (« rachats » par l’OPCVM) se font sur la base de leur « valeur liquidative ». C’est le nom donné au prix d’une part de FCP ou d’une action de Sicav. Cette valeur est obtenue en divisant la valeur globale de l’actif net de l’OPCVM par le nombre de parts ou d’actions. Les OPCVM ne sont pas, en revanche, et sauf exception, cotés en continu. Leur valeur liquidative est calculée et publiée à fréquence régulière, telle que prédéfinie par le prospectus ou les textes documentaires, le plus souvent sur un rythme quotidien. Elle doit être établie, au minimum, au moins deux fois par mois. Les ETF, dont les parts ou actions sont admises aux négociations sur un marché réglementé, établissent et publient quant à eux leur valeur liquidative chaque jour de négociation.

Choisir entre distribution ou capitalisation

Les OPCVM peuvent soit distribuer les revenus qu’ils encaissent (dividendes d’actions ou coupons obligataires), soit les réinvestir automatiquement. Le choix entre l’une ou l’autre de ces options dépend de la catégorie de la part choisie par l’investisseur. La plupart des fonds proposent en effet deux types de parts :

Les parts dites de distribution (D, ou Inc pour « Income »). Tous les revenus reviennent périodiquement aux porteurs de parts, ce qui les rend adaptées aux investisseurs qui souhaitent tirer un revenu régulier de leurs placements.
Les parts dites de capitalisation (C, ou Acc pour « Accumulation »). Les revenus sont réinvestis directement dans le fonds, ce qui augmente mécaniquement sa valeur, et accroît son potentiel d’appréciation future. C’est le choix à privilégier pour les investisseurs cherchant à réaliser une plus-value à long terme.

Il existe également des parts spécifiques selon la catégorie d’investisseurs. Les parts destinées aux investisseurs particuliers (part P, ou R pour « retail ») sont généralement assorties d’une valeur liquidative assez faible, mais plus chargées en frais que celles destinées aux investisseurs institutionnels (parts I), dont le montant unitaire est en revanche souvent nettement plus élevé (souvent supérieur à 50 000 €).

Tous ces types de parts sont affectés d’un code ISIN spécifique.

Les organes de gestion, de contrôle, et de distribution

Le fonctionnement d’un OPCVM est assuré par plusieurs acteurs ayant chacun un rôle bien défini : la société de gestion de portefeuille, le dépositaire, le distributeur.

La société de gestion

Un OPCVM, immobilier ou autre, est géré par une société de gestion de portefeuille, préalablement agréée par l’AMF. Elle est également chargée des tâches administratives comptables et financières de l’OPCVM. La liste des sociétés de gestion agréées est consultable sur le site Internet de l’AMF, dans la base de données GECO de l’institution.

Le dépositaire

Les actifs d’un OPCVM sont conservés par un dépositaire unique, distinct de la société de gestion, et choisi sur une liste de personnes morales arrêtée par le ministre chargé de l’économie. Les dépositaires d’organismes de placement collectif en valeur mobilière (OPCVM) et de fonds d’investissement alternatifs (FIA) ont deux missions principales : ils conservent les actifs détenus par les organismes de placement collectifs (OPC) et s’assurent de la régularité des décisions de l’OPCVM ou du FIA ou de sa société de gestion par rapport aux dispositions législatives et réglementaires applicables ainsi que celles figurant dans son prospectus.

Les distributeurs

Les OPCVM peuvent être distribués directement par les sociétés de gestion, ou par d’autres intermédiaires. Il peut s’agir d’autres sociétés de gestion, dans le cadre de l’architecture ouverte et de la multigestion. Ou de réseaux de distribution, physiques ou numériques :

Plateformes de distribution d’OPCVM en ligne, qui proposent les fonds soit directement aux particuliers, soit aux Conseillers en Gestion de Patrimoine ;
Conseillers en Gestion de Patrimoine, qui s’adressent le plus souvent à des particuliers aux revenus élevés.
Gérants privés, banques privées et family office, qui s’adressent à des clients fortunés.
Réseaux bancaires et d’assurance, qui peuvent distribuer les produits gérés par des sociétés de gestion appartenant à leur groupe, mais également par d’autres sociétés de gestion indépendantes dans le cadre de l’architecture ouverte

Les ETF, quant à eux, sont accessibles directement en bourse, et s’achètent et se vendent comme des actions, sans autre intermédiaire que le courtier.