Collecte des fonds immobiliers au 4T 2025 : SCPI en progression, OPCI et UC immobilières en repli…

Les fonds immobiliers (SCPI, OPCI, UC immobilières) bouclent néanmoins l’année 2025 avec une collecte nette globale en très net redressement par rapport à l’exercice précédent. Celle des SCPI, notamment, a bondi de près de 30%. Mais les disparités et les problèmes de liquidité demeurent…

« Des signaux d’amélioration dans des marchés encore sous contraintes… » : les termes choisis par l’ASPIM et l’IEIF pour qualifier les chiffres de la collecte -et des performances- des fonds immobiliers en 2025 attestent bien que la crise qui affecte ces véhicules depuis plus de deux ans maintenant n’est pas encore arrivée à son terme. Mais s’en rapproche…

Fonds immobiliers : une collecte nette globale de 2,7 Md€ en 2025

Côté collecte globale, on reste pour l’heure en effet très en deçà des pics exceptionnels atteints au début de la décennie. Quand les SCPI, OPCI et autres UC immobilières drainaient plus de 10 Md€ de capitaux. Et jusqu’à 15 Md€ encore en 2022… En 2025, ces fonds immobiliers auront néanmoins retrouvé une dynamique qui aura porté leur collecte nette globale à 2,7 Md€. Soit plus de 4,5 fois son niveau de 2024 (594 M€)… Si cette montée en puissance s’explique en partie par le très net ralentissement de la décollecte nette des OPCI immobilières (- 1,3 Md€ pour les OPCI en 2025, vs – 2 Md€ en 2024) ou des UC immobilières (-0,6 Md€ vs -0,9 Md€), c’est néanmoins essentiellement le rebond de la collecte des SCPI qui donne matière à satisfaction. Ces dernières auront collecté l’an dernier 4,6 Md€. Soit 30% de plus qu’en 2024.

Les SCPI, une collecte nette globale qui s’améliore progressivement

Tout au long de l’année, les SCPI ont enregistré des niveaux de collecte trimestrielle supérieurs au milliard d’euros. Pour finir, au 4^e trimestre, avec un niveau proche de 1,3 Md€. Soit 14% de plus qu’au trimestre précédent. Et 23% de plus qu’au 4T 2024. Des progrès que l’on retrouve également du côté de la collecte brute. Elle a atteint 5,5 Md€ en 2025. Ce qui ramène les SCPI dans « des niveaux de souscription proches de leur moyenne décennale de 6,3 Md€ », se félicitent l’ASPIM et l’IEIF dans un communiqué. Cette progression de la collecte globale des SCPI masque toutefois toujours une très forte disparité selon les véhicules. Ce sont en effet de nouveau les SCPI diversifiées (jeunes SCPI, pour la plupart) qui trustent l’essentiel de la collecte brute (65%) en 2025.

Un marché secondaire toujours sous tension

Comme au cours des trimestres précédents, cette collecte ne bénéficie néanmoins toujours qu’à une poignée de SCPI. Les autres, au mieux, ne collectent pas. Au pire, se situent en situation de décollecte nette. Et en proie à un niveau de parts en attente qui ne s’améliore pas. Celui-ci s’est encore dégradé au 4T 2025. Selon l’ASPIM-IEIF, le stock total des parts en attente s’élèverait à 2,8 Md€ à fin décembre. Contre 2,38 Md€ trois mois plus tôt. Cette dégradation serait principalement due à « des arbitrages de fin d’année en provenance d’un acteur de l’assurance », estiment les associations professionnelles. Ce sont là encore toujours les mêmes SCPI qui concentrent l’essentiel des problèmes de liquidité. 15 SCPI, gérées par 7 gestionnaires, regroupent « les trois quarts des parts en attente », précise l’ASPIM-IEIF.

Rebond de la décollecte nette des OPCI et des unités de compte immobilières en fin d’année

On sait que certaines d’entre elles –Novapierre Résidentiel, Primopierre-, après avoir essayé plusieurs solutions visant à restaurer leur liquidité, ont franchi le Rubicon en annonçant la suspension -provisoire- de la variabilité de leur capital. Et que d’autres s’apprêtent à le faire… 2026 devrait donc être l’année des solutions radicales… Côté OPCI et unités de compte immobilières, l’année 2025, on l’a dit, s’achève sur un score de décollecte moins tendu qu’en 2024. Mais on notera néanmoins que le dernier trimestre de l’exercice marque un retour des problèmes de liquidité… Les OPCI auront en effet subi plus de 472 M€ de retraits au 4T. Soit deux fois plus qu’au trimestre précédent. Les UC, quant à elles, auront décollecté à hauteur de 415 M€. Soit plus du double de la décollecte enregistrée au cours des trois trimestres précédents…

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A propos de l’ASPIM⁽ⁱ⁾

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2024, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 294 milliards € et 4 millions d’épargnants.

A propos de l’IEIF⁽ⁱ⁾

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société.