SCPI : les rendements élevés peuvent-ils vraiment durer ?

Dans ce contexte de reprise progressive de la collecte, les niveaux de rendement affichés par certaines SCPI méritent d’être examinés avec recul. Car l’effet de relution dont elles ont pu bénéficier n’a pas vocation à durer. Le retour progressif vers des rendements normalisés -autour de 6 %- ne doit donc être considéré, ni comme un échec, ni comme une déception… Analyse.

Après une période de croissance soutenue, le marché des SCPI a vu sa collecte ralentir nettement en 2023, sous l’effet de la remontée des taux et de l’évolution de l’environnement financier. Depuis 2025, un redressement progressif semble toutefois s’amorcer. Même si la collecte reste fragile. Et encore très éloignée des niveaux records atteints par le passé.

Des performances élevées ces dernières années pour certaines SCPI

Dans ce contexte de reprise progressive, les niveaux de rendement affichés par certaines SCPI méritent d’être examinés avec recul. En 2025, 25 SCPI affichaient un taux de distribution supérieur à 7 %. 33 délivraient une performance globale au-delà de ce seuil. Des niveaux auxquels investisseurs et conseillers en gestion de patrimoine se sont progressivement habitués ces dernières années, avec des performances ayant parfois dépassé 10 %. Mais ces chiffres ont aussi contribué à installer des attentes qui ne correspondent pas nécessairement à la performance durable que peut délivrer un patrimoine immobilier.

Mais qui doivent être remises en perspective…

Le sujet n’est pas de remettre en cause ces rendements, mais de comprendre ce qui les a produits. Pour de nombreux véhicules récents, une part importante de ces performances s’explique par un mécanisme bien identifié : l’effet de relution lié à une collecte en forte croissance. Lorsqu’une SCPI collecte rapidement, un décalage se crée entre la perception des capitaux auprès des associés, leur investissement progressif dans des actifs immobiliers et le différé de jouissance des nouvelles parts. Ce mécanisme peut mécaniquement soutenir le taux de distribution pendant les premiers exercices. Il est parfaitement connu, légal et cohérent avec la phase de lancement ou de développement d’une SCPI. Mais il présente une caractéristique essentielle : il est temporaire.

L’effet de relution n’a pas vocation à durer

Lorsque la collecte se stabilise, que la SCPI atteint une certaine taille, que les capitaux ont été investis et que les parts sont pleinement entrées en jouissance, l’effet de relution s’atténue mécaniquement. D’autres leviers peuvent alors intervenir dans la performance distribuée. Mais leur impact demeure généralement secondaire par rapport à ce phénomène. La difficulté réside donc moins dans l’existence de ces rendements élevés que dans la manière dont ils ont parfois été interprétés. A force de voir des taux supérieurs à 8 %, l’idée s’est progressivement installée qu’ils pourraient constituer une nouvelle norme du marché des SCPI. Or, un rendement exceptionnel pendant les premières années d’un véhicule ne préjuge pas de sa capacité à maintenir ce même niveau de performance dans la durée.

A maturité, les fondamentaux immobiliers reprennent le dessus

La performance durable d’une SCPI repose avant tout sur la réalité économique de son patrimoine : rendement des actifs à l’acquisition, qualité et localisation des immeubles, solidité des locataires, niveau et pérennité des loyers ou encore discipline de gestion. Sur le long terme, ce sont ces fondamentaux qui déterminent la capacité d’un véhicule à délivrer de la performance. L’histoire des SCPI montre que leurs rendements ont vocation à converger vers leurs objectifs de long terme. Des niveaux situés autour de 6 % à 6,5 % constituent déjà une performance très satisfaisante. Imaginer que des taux significativement supérieurs puissent être durablement maintenus sans augmentation du risque ou dégradation de la qualité des patrimoines serait illusoire.

Des premiers signes de normalisation

Les premiers signes de cette normalisation sont d’ailleurs visibles. Certaines SCPI ayant désormais quatre ou cinq années d’existence voient progressivement leur rendement converger vers des niveaux plus cohérents avec la réalité économique de leurs actifs. L’effet de relution s’atténue. Et les taux « atterrissent ». Ce mouvement ne traduit pas nécessairement une faiblesse de gestion. Il correspond aussi à l’entrée de ces véhicules dans une phase normale de maturité. Dans ce nouvel environnement, les sociétés de gestion ont un rôle essentiel à jouer en matière de transparence et de pédagogie.

Expliquer, plutôt que prolonger la course au rendement

L’enjeu ne doit pas être d’entretenir une course aux rendements en prenant pour référence des performances passées qui ne sont pas nécessairement reproductibles. Il est au contraire d’expliquer les mécanismes qui ont permis de les atteindre. Et de replacer les chiffres dans leur contexte. Cette transparence est indispensable pour permettre aux investisseurs de porter un regard éclairé sur les performances affichées et sur leur caractère durable. Le retour progressif vers des rendements normalisés autour de 6 % ne doit donc être considéré, ni comme un échec, ni comme une déception. Il traduit plutôt un retour à une lecture plus réaliste de la performance que peut délivrer un patrimoine immobilier dans la durée. Car les SCPI restent avant tout des placements immobiliers de long terme, et non des produits de rendement instantané.

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A propos d’Epsicap REIM⁽ⁱ⁾

Epsicap REIM est une société de gestion de portefeuille indépendante, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers et spécialisée dans l’investissement immobilier. Créée en 2021, elle développe une gestion de conviction fondée sur la proximité, l’indépendance et l’agilité. Sa gamme s’articule autour de deux SCPI européennes complémentaires : Epsicap Nano, spécialisée dans les actifs immobiliers « smallcaps », et Epsicap Explore, qui déploie une stratégie diversifiée, sans contrainte prédéfinie et sans commissions de souscription. À travers ces deux véhicules, Epsicap REIM privilégie une approche opportuniste et agile, fondée sur la sélection rigoureuse des actifs et la diversification à l’échelle européenne.