Perial Euro Carbone, premier fonds immobilier à mettre en œuvre une stratégie low carbon

Perial AM vient de lancer une unité de compte immobilière d’un genre nouveau. Pour la première fois, un fonds immobilier non coté va mettre en œuvre une stratégie visant à optimiser et à compenser le niveau des émissions de gaz à effet de serre des actifs composant son portefeuille. Perial Euro Carbone bénéficie, dès sa création, du nouvel label ISR.

On connaissait les stratégies ou les indices low carbon, dont le succès sur les places boursières mondiales a d’ailleurs pris une ampleur sans précédent l’an dernier. Attirant de plus en plus d’investisseurs, les références regroupant les titres des entreprises les mieux disant en termes d’empreinte carbone figurent en effet parmi celles qui ont le mieux résisté au choc sanitaire et économique. Au point de clôturer l’année 2020, pour la plupart d’entre elles, en territoire positif…

Le premier fonds immobilier bas-carbone labelisé ISR

Le fonds immobilier lancé en fin d’année dernière par Perial AM n’a rien à voir, dans sa construction, avec ces indices boursièrement porteurs. Mais il en rejoint l’esprit et l’objectif : contribuer à diminuer l’impact climatique de son activité. Perial Euro Carbone développera en effet une stratégie bas-carbone via un plan « d’optimisation, de réduction et de compensation des émissions de gaz à effet de serre de chaque immeuble du portefeuille ». Pour permettre de juger de l’efficacité de cette politique, un bilan carbone sera réalisé lors de chaque acquisition. Assorti d’une évaluation des travaux à réaliser pour l’améliorer. Le tout devant conduire à des résultats quantifiables et rendus publics. Mieux encore, Perial Euro Carbone intègre une dimension participative. Les investisseurs pourront ainsi choisir les projets de compensation carbone destinés à ramener à zéro le bilan carbone du fonds.

Perial, pionnier en matière d’investissement immobilier responsable

Autant dire qu’avec un tel programme, Perial Euro Carbone a reçu, dès sa création, le nouveau label ISR. La société de gestion, qui revendique le statut de pionnier de l’investissement immobilier responsable, ajoute ainsi une nouvelle brique à son dispositif de solutions orientées ESG. Perial AM, qui a effectivement lancé la 1ère SCPI environnementale du marché, PFO2, a d’ailleurs encore révisé à la hausse ses ambitions en matière d’engagements RSE. En actualisant, en octobre dernier, son programme Perial Positive 2030 lancé en 2019. « Nous sommes conscients que le bâtiment est l’un des principaux secteurs émetteurs de gaz à effet de serre en France et en Europe », reconnaît d’ailleurs Yann Videcoq, directeur du fund management chez Perial AM. Perial Euro Carbone est de fait une réponse concrète à cette problématique. Elle permet en effet de proposer aux investisseurs « une solution claire et dédiée à ce défi de taille ».

Perial Euro Carbone, SCI dédiée aux investisseurs professionnels

Lancée sous la forme d’une société civile immobilière (SCI), Perial Euro Carbone est un fonds réservé aux investisseurs professionnels. Il vise une performance annuelle -non garantie- de l’ordre de 4%. Pour y parvenir, la SCI va se constituer un patrimoine composé principalement d’immeubles de bureaux situés dans les grandes métropoles européennes. Elle a d’ailleurs déjà acquis son premier actif, grâce à une levée de fonds auprès de plusieurs investisseurs institutionnels. Il s’agit d’un immeuble de bureaux de 4 200 m², situé à Bruxelles. C’est l’industriel 3M qui loue l’immeuble, pour dix ans fermes. Livré en novembre dernier, cet actif vise une certification Breeam – Very Good. Prix de la transaction : 20 M€.

Frédéric Tixier


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A propos de Perial AM(i)

Perial Asset Management gère 4,5 milliards d’euros au 31/12/2020, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte plus de 520 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 47 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Le crowdfunding immobilier est-il l'avenir des SCPI ?

Le crowdfunding connaît un beau développement. Il représente encore très peu par rapport aux grands circuits de financement de l’économie ou de l’immobilier. Mais il est porté par la vague du digital et des réseaux sociaux.

Pour le lancement de son émission mensuelle « On n’arrête pas l’immo », sur les ondes de Radio Immo, Céline Mahinc avait reçu Guy Marty, le fondateur de pierrepapier.fr, pour mettre le crowdfunding immobilier en perspective. Dans l’histoire et la dynamique des innovations. Et par rapport aux autres types de placements immobiliers, comme par exemple les SCPI.

Voici quelques extraits de cet entretien.

Le crowdfunding immobilier s’inscrit dans le courant de la financiarisation de l’immobilier. Mais à quand remonte précisément la première grande innovation dans ce domaine ?

L’immobilier est une industrie « capitalistique ». En effet il faut beaucoup d’argent pour construire des immeubles, et aussi pour les adapter, les rénover ou les transformer. Il y a toujours eu pour l’immobilier un besoin de financement. C’est ce problème qui a donné lieu à de nombreuses innovations.

Le premier circuit moderne, la première innovation, ce sont les Foncières cotées. À partir des années 1850 il y avait les grands chantiers du baron Haussmann. Problème de financement ! Les emprunts émis par l’État ne suffisaient pas à répondre à la hauteur des enjeux. Il s’agissait de refaire les grandes villes de France, à commencer par Paris, Lyon et Marseille ! Les frères Pereire ont eu l’idée de s’adresser à la Bourse, non pas pour des aventures industrielles, mais pour une grande aventure immobilière. Ils proposaient de construire des immeubles, et de les conserver.

En se faisant financer par la Bourse, ils se tournaient en fait vers le grand public de l’époque. Il faut se souvenir qu’avant la première guerre mondiale il y avait en France 10 millions d’actionnaires. Et qu’il n’y avait que la Bourse pour « placer » son argent. Du “crowdfundibng” avant qu’on connaisse le mot ?

Historiquement, les Foncières cotées sont le premier élément de la pierre papier. Ensuite, au XXème siècle, dans les années 1960, il y a eu plein d’initiatives, une grande vague d’innovations

Avec, notamment la création des premières SCPI…

Il y a eu effectivement d’abord les fameuses « Civiles » qui deviendraient plus tard les SCPI. On allait chercher l’argent, par des publicités dans la presse, ou par démarchage direct, pour constituer des grands patrimoines avec de la petite épargne. Une sorte de “crowdfunding” de l’époque. Le problème de financement qu’il fallait résoudre alors était de proposer des bureaux en location, pour des entreprises qui ne pouvaient pas acheter.

Ensuite, l’appel à l’épargne n’était pas réglementé comme aujourd’hui, des petits cabinets ou des « conseillers financiers » rassemblaient de l’argent pour des projets. C’est l’un d’eux d’ailleurs, qui, tout en constituant une « Civile » devenue ensuite SCPI, a financé avec quelques clients les deux premiers immeubles de messieurs Dubrule et Pélisson. Eh oui, les tout débuts du groupe Accor !

En 1967, il y a eu une autre initiative, on dirait aujourd’hui innovation, les SICOMI (Sociétés immobilières pour le commerce et l’industrie). Vendues par démarchage au début, elles aussi auprès de la petite épargne, elles ont peu à peu été cotées. Le problème était que les banques ne prêtaient pas à long terme. Les entreprises ne pouvaient donc acheter ou construire leurs locaux, que si elles avaient un capital important. On a inventé les Sicomi, qui faisaient du crédit-bail, une sorte de location / acquisition progressive pour les entreprises.

Puis plus récemment, les OPCI…

Les OPCI, c’est plutôt le retour de la finance dans un secteur qu’elle n’aurait jamais dû laisser lui échapper. Il y avait les OPCVM, une belle innovation financière, mais ceux-ci n’achetaient que des titres, donc des obligations ou des actions. Avec les OPCI, on a enfin une sorte d’OPCVM qui achète des immeubles. Non plus OPCVM (avec VM pour valeurs mobilières) mais OPCI (avec I pour immobilier).

Quel est le point commun entre toutes ces innovations ?

Aujourd’hui on a donc les SIIC (qui viennent des Foncières et des Sicomi), les SCPI et les OPCI. Il y avait eu aussi entre-temps des Foncières spécialisées en logement, qui sont aussi devenues les SIIC, mais ce n’était pas une innovation, c’était une solution venue d’en haut, par des textes et des avantages fiscaux.

Les différentes innovations en termes de rencontre entre l”épargne et l’immobilier partagent toutes trois points :

  • Une utilité économique forte
  • Un besoin de financement, quand les circuits traditionnels n’y répondent pas suffisamment ou pas parfaitement
  • Le recours à l’épargne du grand public… et d’ailleurs, celle-ci a bien suivi !

Le crowdfunding immobilier s’inscrit donc bien dans cette lignée. Peut-on dire qu’il est l’avenir des SCPI ?

Le crowdfunding comme successeur des SCPI, la question est énergique ! Mais il faut savoir de quoi on parle. Si le crowdfunding, c’est le nouveau mot pour collecte d’épargne auprès du grand public, et par les circuits du jour, alors les Foncières et les SCPI du crowdfunding dans la réalité, sinon dans l’appellation. Pourquoi pas ?

Mais vous voulez parler d’internet et des réseaux sociaux… Les SCPI ont déjà commencé à prendre le virage de la collecte en ligne et du “tout digital”. Elles progressent très vite dans cette voie. La partie du crowdfunding, au sens consacré, qui correspondrait aux SCPI, c’est le crowdinvesting. C’est bien la détention directe d’un immeuble, qu’on garde et dont on perçoit des revenus locatifs. Cependant, il n’y a pas encore la mutualisation sur de nombreux immeubles, qui est une caractéristique essentielle des SCPI.

En fait, les SCPI et le crowdfunding ne jouent pas dans la même cours de récréation en termes de placements. Avec la SCPI, on constitue progressivement un patrimoine, ou on l’optimise, ou on organise ses revenus pour la retraite. C’est du long, voire du très long terme. Avec le crowdfunding, on parle généralement de rentabilité sur 24 mois. C’est pour des investisseurs actifs. Les deux approches ne sont pas exclusives l’un de l’autre, mais les objectifs ne sont pas les mêmes. Et puis, la grille d’analyse  rentabilité – sécurité – disponibilité ne donne pas des profils similaires.

Mais le crowdfunding immobilier reste une belle innovation…

En fait, je crois que la force profonde du crowdfunding, c’est de réaliser un vieux rêve, souvent formulé, et qui n’avait jamais marché jusqu’à présent. On parlait autrefois de « l’épargne de voisinage » qui aurait évidemment constitué une solution très efficace pour l’économie. Aujourd’hui, avec le « cloud » du « village mondial » on a peut-être enfin les moyens de réaliser un circuit court entre l’épargne et l’économie. Là, il y aurait un saut fantastique de productivité du capital ! Donc un soutien indéniable à une meilleure prospérité. Il y a effectivement une flamme nouvelle. De grandes espérances.

Curieusement, pour l’instant les arguments sont plutôt à l’ancienne, c’est-à-dire qu’on entend surtout parler de rentabilité. J’aimerais qu’on bascule vers la qualité, la performance énergétique, le verdissement et puis surtout la qualité de vie pour ceux qui vivront ou travailleront dans les immeubles. Ce serait une façon d’aller vraiment vers l’avenir avec une formule d’investissement nouvelle.

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Déjà deux actifs pour la SCPI Optimale, et un premier dividende

La SCPI lancée en septembre dernier par Consultim AM a déjà procédé à deux acquisitions. Trois opérations supplémentaires sont en cours d’examen. Optimale a versé un 1er dividende mensuel en novembre.

Une par mois… Quelques semaines après son lancement officiel, en septembre dernier, la SCPI Optimale a procédé à sa 1ère acquisition. Suivie d’une deuxième le mois suivant. Le tout pour un montant global de 4,86 M€.

Optimale: focus sur les actifs de proximité

Ces deux premières opérations sont bien en phase avec la stratégie d’investissement d’Optimale, qui vise à privilégier des actifs « de proximité ». Avec des caractéristiques particulières. Ces biens doivent être « loués à des locataires fonctionnant en circuit court ». Et ces locataires devront avoir une « utilité locale », ainsi qu’une zone de chalandise « adaptée ou à taille humaine ». Des critères qui poussent nécessairement la SCPI gérée par Consultim AM à cibler des actifs d’une taille plutôt inférieure à 5 M€. Ce qui est le cas du premier bien acquis par Optimale : un commerce alimentaire exploité par une enseigne discount (Leader Price).

Deux opérations déjà réalisées

Une activité qui, selon la société de gestion, se situe « au plus près des besoins des habitants du quartier. Et s’avère particulièrement résiliente, en particulier dans le contexte actuel ». Situé à Villenave d’Ornon, près de Bordeaux, son prix d’acquisition est de 4,26 M€. Et son rendement immédiat ressort à 5,73%. La seconde opération, finalisée fin novembre, porte sur un actif de plus petite taille. Il s’agit d’un espace d’accueil et de bureaux situé au sein du nouveau quartier d’affaires du Grand Dax. D’une superficie de 208 m², il est loué, dans le cadre d’un bail d’une durée de 9 ans fermes, à la Chambre des Métiers et de l’Artisanat des Landes. Une opération qui elle aussi conforte le positionnement d’Optimale : acheter des actifs loués « à des locataires de premier rang pour une durée longue dans des quartiers au cœur de l’activité économique ».

Près de 5 M€ déjà investis, et 30 M€ en ligne de mire

Le prix de la transaction landaise est de 0,6 M€. Le rendement immédiat du bien est de 7,34%. Ce qui, précise Consultim AM, « porte le patrimoine immobilier à un volume acte en mains de 4,9 M€, pour un rendement de près de 6% ». Mais d’autres opérations sont déjà dans le « pipe ». Selon la société de gestion, trois autres dossiers seraient actuellement en exclusivité. Consultim AM espère les conclure avant la fin du 1er trimestre 2021. Si ces acquisitions se concrétisaient, elles porteraient le volume d’investissement de la SCPI « à environ 15 M€ ». Pour un rendement global « de 6,4% ». Le gestionnaire étudie même déjà d’autres cibles potentielles, afin de « déployer environ 30 M€ d’investissements d’ici mi-2021 ».

Des espoirs de collecte soutenue

Des projections qui dépendent toutefois des résultats qu’obtiendra la SCPI en termes de collecte. Au 20 novembre, Optimale affichait une capitalisation de 4,58 M€. Contre 0,9 M€ à sa création. Soit un rythme de collecte mensuelle d’environ 1,8 M€. Ce qui, compte tenu du contexte, est largement encourageant. Mais, si elle veut concrétiser ses projets d’acquisitions, il lui faudra faire encore mieux au cours des prochains mois. Pour réaliser, par exemple, 10 M€ d’investissements supplémentaires avant la fin du 1er trimestre 2021, elle devra recueillir au moins 2,5 M€ de nouvelles souscriptions mensuelles. Sauf à utiliser plus largement l’effet de levier du crédit. La SCPI est en effet autorisée à s’endetter jusqu’à 40% de la valeur de ses actifs…

Un premier acompte sur dividende en novembre

En attendant, Optimale tient ses engagements en termes de rentabilité. Elle promettait un rendement annuel compris entre 5% et 6%. Le premier acompte sur dividende, versé au titre de novembre[1], est dans l’objectif. Il correspond à un rendement annualisé (DVM) de 5,52%. Pour la suite, Consultim AM reste optimiste. Elle prévient toutefois que la capacité de distribution mensuelle de la SCPI est « étroitement corrélée au rendement et à la date d’acquisition de chaque actif ». Et que donc, tout décalage dans le programme d’investissement pourrait « conduire à devoir moduler, à la hausse comme à la baisse, les distributions au cours des prochains mois ». Mais, précise toutefois le gestionnaire, « sans remettre en cause l’objectif de distribution annualisée de 5% à 6% ».

Frédéric Tixier


[1] Optimale a choisi de verser les acomptes sur dividende sur un rythme mensuel


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A propos de Consultim AM(i)

Consultim Asset Management est une société de gestion indépendante agréée par l’Autorité des Marchés Financiers sous le numéro GP-20000013 en date du 28 mai 2020. Consultim AM est née de la rencontre entre Benjamin Nicaise, président fondateur de Consultim Groupe et Andràs Boros, président de Consultim AM. Ils ont voulu créer une société de gestion « nouvelle génération » conjuguant une vision à long terme du monde de demain, l’expertise immobilière et financière de l’équipe de gestion, et l’ADN d’un groupe disruptif et innovant.

A propos de Consultim(i)

Le Groupe Consultim s’impose depuis près de 25 ans comme la référence de l’immobilier d’investissement. Depuis sa création en 1995, le Groupe Consultim a commercialisé, par l’intermédiaire de son réseau de professionnels du patrimoine, plus de 60 000 logements pour un volume supérieur à 9 milliards d’euros. Basé à Nantes, le Groupe compte aujourd’hui plus de 200 collaborateurs.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

La SCPI Pierre Expansion met le cap sur la santé

Fiducial Gérance adopte un nouveau positionnement pour cette SCPI aujourd’hui diversifiée sur plusieurs secteurs immobiliers. La part des actifs santé devrait à terme représenter 70% du patrimoine.

Nouvelle étape dans le développement de Pierre Expansion. Cette petite SCPI d’un peu plus de 50 M€ de capitalisation était déjà passée en capital variable en début d’année. Elle va maintenant changer de stratégie d’investissement. Ses associés doivent en effet approuver le 17 décembre prochain son recentrage sur les actifs de « santé et de bien-être ». Et son changement de dénomination…

De Pierre Expansion à Pierre Expansion Santé

Pour matérialiser sa nouvelle stratégie de gestion, le nom de la SCPI deviendrait Pierre Expansion Santé. Le véhicule aura alors pour objectif d’investir « principalement, dans des classes d’actifs dédiés à la santé et au bien-être ». Telles que, précise le nouvel objet, les résidences services seniors, les EHPAD, les établissements de soins. Mais aussi les cabinets médicaux, les pharmacies, les laboratoires. Ainsi que tous lieux dédiés au bien-être, aux soins à la personne, au sport, et à la nutrition… Cette évolution ne se fera bien évidemment pas en un jour. « Nous allons arbitrer des actifs matures ou jugés non stratégiques pour passer progressivement de 40% d’actifs orientés « santé » à 70 % du portefeuille », précise d’ailleurs Fiducial Gérance dans un communiqué.

Déjà une exposition importante au secteur des résidences gériatriques

Fin 2019, le patrimoine de la SCPI était composé à hauteur de 30% d’actifs de bureaux. Les locaux commerciaux en représentaient 41%. Et les résidences gériatriques 29%. Une répartition qui n’a pratiquement pas évolué depuis lors. Les deux projets d’acquisition étudiés en début d’année ont en effet été ajournés. En raison de la crise sanitaire, et « dans l’attente de nouvelles informations concernant les locataires », précise le bulletin de Pierre Expansion du 1er semestre. Il s’agissait en l’espèce d’une boutique située au centre de Toulouse. Et d’un restaurant implanté au sein d’une zone commerciale. Des actifs qui ne correspondent plus aux nouvelles cibles de la SCPI.

De nouvelles cibles en termes d’acquisition

Qui précise toutefois vouloir s’intéresser en priorité à des biens du secteur santé « localisés en régions au sein de métropoles établies ». Afin de « capter un complément de rendement pour un risque contenu ». La composition actuelle de son patrimoine, principalement composé d’actifs parisiens (56% fin 2019), permet en attendant de disposer de revenus réguliers. Depuis le début de l’année, Pierre Expansion a maintenu un niveau de distribution identique à celui de 2019. En dépit des craintes qu’exprimait Fiducial Gérance en avril dernier, le montant de l’acompte du 2e trimestre s’est en effet établi à 2,50 € par part. Soit 100% de l’acompte du 2e trimestre 2019. La société de gestion ne donne en revanche pour l’instant aucune indication sur le rendement final estimé pour 2020.

Eligible au plan d’épargne programmée

En avril, elle n’excluait pas l’utilisation des reports à nouveau pour doper les dividendes annuels. Le RAN de Pierre Expansion à fin 2019 s’établissait à 5,45 € par part. Soit l’équivalent de plus de deux trimestres de distribution. La SCPI a donc les moyens, si elle le souhaite, de maintenir un revenu identique à celui de l’an dernier. Pour mémoire, la SCPI avait distribué en 2019 un dividende de 11 € par part. Soit un taux de distribution sur valeur de marché de 5%. Fin 2019, elle affichait aussi un taux de rendement interne sur 10 ans plutôt conséquent : 9,39 %. Des arguments qui, outre le recentrage de la stratégie et la mise en place d’un service d’investissement programmé -auquel Pierre Expansion Santé est désormais éligible-, devraient aider à conquérir de nouveaux souscripteurs.

Frédéric Tixier


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A propos de Fiducial Gérance(i)

Fiducial Gérance est l’une des principales sociétés de gestion indépendantes du marché des SCPI. Avec près de 1,9 milliard d’euros d’actifs gérés, répartis sur 6 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaire et différenciante (bureaux, commerce, résidentiel, résidences gérées, diversifiée), couvrant les différents segments du marché, ainsi qu’un fonds de fonds immobiliers, FIDIMMO. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Les SCPI toujours actives sur le front des acquisitions

Au 3e trimestre 2020, les SCPI d’immobilier d’entreprise ont été très acheteuses. Elles ont investi plus de 2,5 Md€ sur les marchés français et européens. Contre 2 Md€ pour le 3e trimestre 2019. Le 4e trimestre 2020 semble toujours aussi actif… Détail des principales dernières opérations.

Advenis REIM

Comme l’annonçait Jean-François Chaury, le directeur général d’Advenis REIM, en octobre dernier, Eurovalys a bouclé son programme d’acquisition annuel. La SCPI spécialisée sur l’immobilier de bureau allemand vient d’annoncer 3 opérations sur des bureaux situés respectivement à Wolfsburg, Bremerhaven et Stuttgart. Montant total de ces acquisitions : 112,75 M€. Ce qui porte à un peu plus de 300 M€ le total des montants investis par Eurovalys en 2020.

Alderan

La SCPI dédiée à la logistique gérée par Alderan boucle sa 8e acquisition. Pas mal pour un véhicule lancé il y a un peu plus d’un an… Activimmo vient d’annoncer l’achat en état futur d’achèvement d’un parc d’activité à Bailly-Romainvilliers (77). L’ensemble immobilier développera une surface locative de 5 470 m2 divisée en huit cellules. La livraison de ce parc est prévue au plus tard en janvier 2022. Et vise une certification environnementale E+C. Activimmo devrait servir un rendement de 6% en 2020.

Amundi Immobilier

Après avoir récemment acquis le premier actif irlandais (le Fitzwilliam 28 à Dublin) de l’OPCI Opcimmo, Amundi Immobilier a confirmé l’achat de l’immeuble Curve à Saint-Denis. Développant plus de 24 000 m², il est loué à 95% à deux locataire, l’Agence Régionale de Santé (ARS) Île-de-France et le courtier en assurances Verspieren. Cette acquisition -dont le montant dépasserait les 110 M€- a été réalisée par la société de gestion pour le compte de plusieurs de ses fonds sous gestion.

Atland Voisin

Si la SCPI Epargne Pierre est devenue plus prudente en matière d’investissements, elle n’en pas moins réalisé un important programme d’acquisitions en 2020. Dernières en date : une importante opération de sale & lease-back avec le groupe Pierre Fabre, réalisée en co-investissement avec la SCPI MyShareSCPI. Rendement de cet investissement : 6,50%. Atland Voisin a également dernièrement mené une autre opération de co-investissement entre les deux SCPI. Il s’agit d’un ensemble de bureaux situé au 7 avenue Charles Tillon, à Rennes.

Atream

Grosse acquisition pour la SCPI Carac Perspectives Immo. La société de gestion Atream a annoncé l’achat d’un immeuble de bureau, le « Botany 2 », situé à Suresnes. L’actif, de près de 5 500 m², comprend 5 étages à usage de bureaux et de commerces, et est certifié HQE Exploitation niveau « Très Bon ». Il est occupé par 8 locataires, dont une crèche et une surface de commerce louée par MaCaille, restaurant lounge du Top Chef Norbert Tarayre. Selon le site CFNewsImmo&Infra, l’opération aurait été valorisée 34 M€, et générerait un taux de rendement de 4,85%.

BNP Paribas REIM

BNP Paribas REIM a réalisé, pour le compte de la SCPI Accimmo Pierre, l’une des plus grosses opérations des dernières années sur le marché nantais. Elle vient en effet d’acquérir un ensemble de bureaux « Ilot 4B » dans le quartier d’affaires Euronantes. Cet actif s’inscrit dans un programme immobilier plus global de plus de 25 000 m², « Amazing Amazones », mêlant immobilier tertiaire, logements et équipements sportifs. Développé par Altarea, les 16 200 m² acquis par Accimmo Pierre seraient valorisés 62 M€, selon le site CFNewsImmo&Infra. La SCPI a distribué des acomptes aux 2e (1,8 €) et 3e (1,71 €) trimestres, en diminution par rapport à l’an dernier. Mais la société de gestion annonce la distribution possible d’une plus-value de cession pour le 4e trimestre. Pour un rendement prévisionnel de 3,80% en 2020.

Iroko

Déjà un premier actif pour Iroko Zen, la nouvelle SCPI lancée il y a quelques jours par la fintech Iroko. Il s’agit d’un immeuble de bureaux de 1 000 m² situé dans le quartier administratif de Reims. Sa valorisation est inférieure à 2,5 M€, et affiche des caractéristiques énergétiques dans le haut de la fourchette. Loué depuis 2014 à Pôle Emploi, avec un bail ferme d’une durée résiduelle de 9 ans, l’actif génère un taux de rendement immédiat de 7%. Rappelons qu’Iroko Zen se présente comme une SCPI digitale et engagée. Elle ambitionne de lever 100 M€ dans les trois ans.

Perial AM

Pour sa 1ère opération, PF Hospitalité Europe choisit l’Espagne. La nouvelle SCPI dédiée à l’immobilier d’accueil lancée par Perial AM il y a quelques mois vient d’annoncer l’acquisition d’un établissement hôtelier situé à Mataro, une commune proche de Barcelone. Montant de la transaction : 6 M€. L’actif sera exploité par l’enseigne B&B Hotels lors de sa réouverture, prévue pour le 1er trimestre 2021. La SCPI a été, selon Perial AM, « très bien accueillie par le marché ». PF Hospitalité Europe, qui ambitionne un taux de distribution de 5%, a collecté près de 20 M€ dès son premier mois de lancement.

Primonial REIM

Première acquisition dans l’immobilier de santé belge pour Primovie. La SCPI gérée par Primonial REIM vient d’annoncer la signature d’une résidence senior à Court-Saint-Etienne, à 40 km de Bruxelles. Elle sera livrée dans le courant du 3e trimestre 2022. D’une surface de 8 200 m², elle abritera 119 logements du T2 au T3 et bénéficiera d’un large socle de services. Elle sera exploitée par Domitys, une filiale de Nexity. Rappelons que Primovie ambitionne de distribuer en 2020 un dividende identique à celui de 2019, année où elle avait affiché un rendement de 4,51%.

Sofidy

Chez Sofidy, l’OPCI Sofidy Pierre Europe réalise une opération à Lyon. Il vient d’acquérir les mûrs de l’immeuble Triptyk (3 830 m²) pour un montant de 8,9 M€. L’immeuble est occupé par deux locataires, Merck et Burgundi School of Business, via des baux sécurisés de 6 et 9 ans. Le rendement sur loyer immédiat, à l’acquisition, est de 5,7%, un taux « particulièrement compétitif sur le marché lyonnais », rappelle Sofidy.

Swiss life AM

Après son opération barcelonaise, l’OPCI SwissLife Dynapierre poursuit son recentrage. Il s’est porté acquéreur d’un ensemble immobilier parisien d’environ 3 000 m² situé rue de Fleurus (6e arrondissement). Entièrement rénové par GDG Investissements, il est loué à Ionis qui va y installer l’école d’ingénieurs ESME Sudria pour neuf ans. Une opération qui, fin octobre, avait permis à l’OPCI d’investir l’intégralité de sa collecte. Et de réduire sa poche immobilier physique dédiée à l’hôtellerie à 11,5% (contre près de 20% en mars dernier).

Frédéric Tixier


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Investissements immobiliers : priorité à la qualité

Révision à la hausse des prix de souscription des SCPI Cap Foncières & Territoires et Primofamily

Deux SCPI viennent de relever le prix de leurs parts. L’une est spécialiste de l’immobilier d’entreprise en régions. L’autre majoritairement investie en actifs résidentiels. Une bonne nouvelle dans un marché immobilier qui cherche ses marques en termes de valorisation.  

+2% pour Cap Foncières & Territoires. +1,55% pour Primofamily… Depuis le 1er décembre dernier, ces deux SCPI, gérées respectivement par Foncières & Territoires et Primonial REIM, ont augmenté leurs prix de souscription. La preuve que, même dans un marché immobilier qui cherche ses marques en termes de valorisation, certains acteurs peuvent continuer à créer de la valeur.

Primofamily, la résilience de l’immobilier résidentiel

Pour la SCPI Primofamily, lancée en 2018 par Primonial REIM, la revalorisation du prix des parts -qui passe de 194 € à 197 €- « démontre encore une fois la résilience de l’immobilier résidentiel », comme l’explique Stéphanie Lacroix, directeur général de la société de gestion. Ce véhicule s’intéresse en effet à « l’immobilier du quotidien ». Destiné à répondre aux besoins des étudiants, des jeunes actifs, et des familles, ce concept recouvre principalement des logements résidentiels traditionnels. « Auxquels peuvent s’ajouter des résidences étudiantes, appart’hôtels, hôtels urbains. Et accessoirement des commerces de pieds d’immeuble », précise le descriptif de Primofamily.

Seulement les deux tiers du patrimoine investis en logements

Fin septembre, le patrimoine de Primofamily pesait plus de 100 M€. Et comprenait déjà 113 actifs. La SCPI investit non seulement en France, mais aussi en Belgique, en Espagne et en Italie. Si les actifs logements sont majoritaires (65,6%), Primofamily est toutefois également exposée au secteur du commerce (21,7%) et à celui de l’hôtellerie (12,7%). Cette exposition à des secteurs plus sensibles à la crise n’a que marginalement affecté la rentabilité de la SCPI. Au 1er trimestre 2020, elle a maintenu un niveau d’acompte sur dividende identique à celui versé au 1T 2019 (1,94 € par part). Les acomptes du 2e et 3e trimestre ont en revanche été réduits à 1,62 € par part. Des versements qui correspondent « au résultat naturel » de la SCPI, selon le principe adopté par Primonial REIM durant le premier confinement.

Valeur du patrimoine « légèrement en hausse »

Le taux de distribution du dernier acompte 2020 devrait être « proche de celui du 3T », estime Primofamily dans son dernier bulletin trimestriel. Le rendement 2020 serait donc, a priori, légèrement inférieur à celui de l’an dernier (4,03%). En revanche, il y a de fortes chances pour que la valeur du patrimoine progresse. Primonial REIM avait mandaté « une campagne exceptionnelle d’expertise » le 30 juin dernier. Laquelle concluait à une valeur du patrimoine résidentiel « légèrement à la hausse par rapport au 31 décembre 2019 ». Les expertises à fin 2020 devraient confirmer ces premières estimations. Ce qui justifierait la revalorisation du prix de souscription. Pour mémoire, à ce nouveau niveau (197 €), il reste encore décoté de 3,12% par rapport à la valeur de reconstitution de Primofamily fin 2019…

Cap Foncières & Territoires : 5,50% en 2020

Quant à la SCPI Cap Foncières & Territoires, elle a récemment annoncé un taux prévisionnel de distribution de 5,50% en 2020. Investie notamment en bureaux et en commerces (19% des locataires sur ce dernier secteur, fin septembre) en régions, elle s’emploie depuis quelques mois à accroître la part de son patrimoine dédiée aux locaux d’activités et de stockage. Des secteurs sur lesquels elle constate « une commercialisation très dynamique ». Déjà, en mai dernier, elle avait mis la main sur 3 500 m² de locaux industriels à Grenoble. Elle vient d’être livrée d’un local d’activité à Chambéry. Et est en « négociations avancées » pour des actifs du même type au nord de Grenoble et au nord de Lyon.

Un prix de souscription très décoté depuis le début de l’année

Concernant la valorisation de ses actifs sous gestion fin 2020, Cap Foncières & Territoires ne donne pas pour l’instant plus de précisions. Les expertises réalisées fin 2019 constataient en tout cas une progression de 3,75% de la valeur de reconstitution de la SCPI par rapport à 2018. Jugeant, compte tenu du nouveau contexte de crise sanitaire, que ces évaluations pouvaient être trop optimistes, le conseil de surveillance de la SCPI avait toutefois approuvé, en avril dernier, la décision de la société de gestion de ne pas prendre en compte l’intégralité des valeurs retenues. Et de décoter certains actifs, notamment commerciaux. La valeur de reconstitution finalement retenue (277,61 €) restait alors dans la fourchette autorisée de +/-10% par rapport au prix de souscription (250 €). Mais encore très proche, puisque le prix de souscription ressortait alors avec une décote de 9,94%.

Hausse de 2% au 1er décembre

L’augmentation du prix de la part, passée à 255 € le 1er décembre, est donc sans doute à la fois la conséquence de cette revalorisation 2019. Qui aurait pu conduire à une hausse du prix de la part au cours du 1er semestre 2020. Et à la confirmation que les valeurs 2020 seront bien au moins à la hauteur de celles de l’an dernier…

Frédéric Tixier


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A propos de Foncières & Territoires(i)

Créée en 1997, Foncières & Territoires a développé un concept de fonds immobiliers de proximité en regroupant des associés au sein d’un club deal sur la base d’un véritable modèle économique participatif. La société maîtrise l’ensemble de la chaine d’investissement, de la gestion à l’arbitrage de son patrimoine. En 2013 Foncières & Territoires obtient l’agrément de société de gestion de portefeuille auprès de l’Autorité des marchés financiers et développe un concept de SCPI de rendement à thématique territoriale : une solution d’épargne accessible dès 1 000 €.

A propos du groupe Primonial(i)

Primonial, leader indépendant en gestion de patrimoine et en asset management, propose une gamme complète de solutions d’épargne investies dans un large éventail de classes d’actifs, en architecture ouverte. Le groupe Primonial intervient principalement dans les domaines de l’assurance vie, de l’asset management et de l’Immobilier, en s’appuyant sur des équipes d’investissement reconnues pour leur expertise. Avec plus de 45 milliards d’euros d’actifs gérés ou conseillés, le groupe Primonial déjà présent dans plusieurs pays affirme son empreinte européenne.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI Epargne Pierre : prévision de rendement 2020 « réajustée »

La SCPI gérée par Atland Voisin est un peu plus prudente qu’en septembre dernier sur le niveau prévisionnel de ses résultats 2020. En cause : le nouveau confinement. Mais sa fourchette de rendement estimé reste dans le haut du panier : entre 5,25% et 5,35%.

« Entre 5,30% et 5,50% », annonçait en septembre dernier la société de gestion Atland Voisin. La fourchette de rendement prévisionnel de la SCPI Epargne Pierre sera finalement inférieure à cette estimation. « L’instauration d’un nouveau confinement nous a amenés à réajuster nos prévisions », explique le gestionnaire dans une communication adressée à ses clients et partenaires.

Prévision réajustée du rendement 2020

Atland Voisin projette désormais un rendement prévisionnel 2020 compris « entre 5,25% et 5,35% ». Ce qui, rappelle la société de gestion, reste bien supérieur au rendement courant moyen attendu pour les SCPI cette année. Estimé « aux environs de 4% ». Lors de son précédent communiqué, daté du 28 septembre dernier, Atland Voisin dressait un état des lieux plutôt encourageant de la santé financière de la SCPI. Le taux de recouvrement des loyers du 2e trimestre était notamment remonté à plus de 95%. Contre 84,9% fin juin. Epargne Pierre, compte tenu du faible pourcentage de faillites parmi ses locataires, estimait alors que « 98% des loyers 2020 sont pérennisés ». Raison pour laquelle la SCPI avait décidé de reprendre son rythme normal de distribution.

Acompte du 3e trimestre révisé à la hausse

L’acompte du 3e trimestre avait de fait été révisé à la hausse. Et replacé au niveau de celui du 1er trimestre (2,70 €). Celui du 2e trimestre avait été quant à lui, par prudence, réduit de 11%, à 2,40 € par part. Pour tenir son nouvel objectif de rendement, le dernier acompte du 4e trimestre 2020 devrait donc être compris entre environ 3 € (fourchette basse) et 3,16 € par part (fourchette haute). Rappelons qu’en 2019, ce 4e acompte était de 3,90 €, concrétisant un rendement annuel de 5,85%. Si cette révision à la baisse du rendement estimé pour 2020 peut apparaître comme une – relative – mauvaise nouvelle pour les associés, Atland Voisin tient néanmoins à les rassurer sur la solidité d’Epargne Pierre et ses perspectives d’évolution.

Des valeurs d’expertise stables en 2020

D’abord, comme la société de gestion le laissait déjà entendre à la fin du 3e trimestre, « les valeurs d’expertise 2020 seront stables » confirme-t-elle aujourd’hui. Ceux qui craignaient une baisse de la valeur de leurs parts sont donc tranquillisés. Cette option n’est pas envisagée par Atland Voisin. Les associés d’Epargne Pierre conservent donc intact leur matelas de protection face à une baisse future – mais aujourd’hui toujours hypothétique – des valeurs de l’immobilier. Rappelons en effet que le prix de leurs parts (205 €) est actuellement décoté de 6,85% par rapport à la valeur de reconstitution de la SCPI fin 2019 (219,04 €). Si les valeurs d’expertise 2020 restent inchangées, ce coussin de protection le demeurera également…

Des perspectives qui restent favorables

Atland Voisin rappelle par ailleurs qu’Epargne Pierre, qui a bouclé son programme d’investissement 2020, n’est que très marginalement endettée (moins de 10% fin septembre). Surtout, les associés de la SCPI ne sont absolument pas soumis à un quelconque risque de liquidité. « La collecte est demeurée active. Et les retraits sont à leurs niveaux habituels », précise Atland Voisin. Enfin, comme elle a déjà eu l’occasion de l’expliquer à plusieurs reprises, les revenus locatifs de la SCPI « offrent une forte visibilité à long terme ». L’écrasante majorité (84%) des locataires d’Epargne Pierre sont en effet des grandes entreprises, ou des entités publiques. Et la durée moyenne des baux de l’ensemble de locataires est supérieure à 5 ans.

Entrée dans l’ère de l’ISR pour l’immobilier

Tout n’est pas rose pour autant. Atland Voisin laisse bien entendre, à demi-mot, que toutes ces perspectives restent conditionnées à l’évolution de la situation sanitaire et économique. Un nouveau choc exogène – tel qu’un nouvel épisode de confinement en 2021 – pourrait les remettre en cause. Mais la société de gestion reste confiante sur les fondamentaux de l’immobilier d’entreprise. Tout en prévenant que la recherche de la résilience des actifs demeurera de mise. Un objectif qui passera notamment « par l’entrée dans l’ère de l’ISR appliqué à l’immobilier ».

Frédéric Tixier


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A propos d’Atland Voisin(i)

Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Atland Voisin gère plusieurs SCPI en immobilier d’entreprise. Qui représentaient un patrimoine de près de 1,3 Mds € pour le compte de 23 000 associés environ au 31/12/2019. Depuis septembre 2016, la société est présente sur le marché des OPCI professionnels avec les véhicules Transimmo et Dumoulin, qui représentent plus de 400 M€ de patrimoine (au 31/12/2019). Atland Voisin est filiale de Foncière Atland, Société d’Investissement Immobilier Cotée.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Iroko Zen, une nouvelle SCPI « digitale et engagée »

Un nouvel acteur débarque dans le monde des SCPI. La fintech Iroko lance Iroko Zen, un véhicule qui joue à la fois la carte du low cost digital et celle de la réduction de l’empreinte carbone. Iroko tient en effet son nom de l’arbre africain qui a pour vertu de davantage stocker de CO2 que les autres végétaux. Présentation.

Alors que les premiers véhicules immobiliers labellisés ISR viennent de voir le jour, la nouvelle SCPI Iroko Zen joue elle aussi, dès sa création, la carte de l’investissement responsable. Mais pas que. A l’instar de Neo, lancée en 2019, Iroko Zen entend également « bouleverser l’épargne immobilière ». Notamment en supprimant la traditionnelle commission de souscription des SCPI.

SCPI sans commission de souscription… mais pas de retrait

Comme Neo, donc, Iroko Zen ne percevra pas de frais d’entrée. En revanche, elle prélèvera une commission de retrait (6% TTC) lorsque le rachat des parts interviendra dans les 3 ans. Ses frais de gestion seront en outre plus élevés que la moyenne du marché : 14,5% TTC. Mais son leitmotiv reste l’accessibilité. Les souscriptions sont possibles à partir de 5 000 € d’investissement. Elles seront totalement dématérialisées. Le délai de jouissance des parts est plus classiquement fixé au 1er jour du 6e mois suivant la souscription.

Investir dans chacune des étapes de la vie urbaine

En termes de stratégie d’investissement, la SCPI met au centre de son projet « chacune des étapes de la vie urbaine ». En termes sectoriels, cela signifie à la fois les entrepôts, les commerces et les actifs de bureaux. Ainsi que, « en fonction des opportunités », le secteur des résidences services. La SCPI ciblera, au départ, des actifs d’une valeur unitaire comprise entre 1 et 3 millions d’euros. Trois biens seraient d’ailleurs déjà sous promesse. Une crèche à Pantin. Les murs d’une agence Pôle Emploi à Reims. Et un entrepôt à Bordeaux. Pour être en conformité avec ses engagements ESG, Iroko Zen précise qu’elle réinvestira « une quote-part de 20% de sa performance dans l’amélioration de ses actifs ». Et en particulier dans leur amélioration énergétique. Ses objectifs ISR ont été établis avec l’appui de la société Ethiket, fondée par Arnaud Dewatcher[1].

Jusqu’à 50% de taux d’endettement possible

La SCPI affiche également un objectif ambitieux en termes de rendement : 5,5% de taux de distribution annuel. Pour un TRI sur 7 ans, lui aussi non garanti, de 7%. Pour y parvenir, elle compte notamment sur un recours massif à l’effet de levier. Iroko Zen a en effet la possibilité de « recourir à l’endettement bancaire et non bancaire en vue de financer ses investissements dans la limite de 50 % de la valeur globale des actifs ». Ainsi que de financer par endettement l’acquisition d’un actif immobilier « jusqu’à 100% » de sa valeur d’acquisition. Un positionnement assez étonnant sur un marché où les SCPI tendent plutôt, aujourd’hui, à réduire leur niveau d’endettement…

Iroko, une fintech qui aborde l’immobilier

Mais les dirigeants d’Iroko ont « confiance dans leur projet ». La preuve, les quatre fondateurs – Gautier Delabrousse-Mayoux, fondateur et CEO, Charles Duclert, Louis Duclert, Olivier van den Broek- ont « seedé » la SCPI en lui apportant ses premiers 2 M€ de capital. Les actionnaires de cette fintech créée l’an dernier sont plutôt issus de l’écosystème web. Gautier Delabrousse-Mayoux est notamment le fondateur d’Effilab, une agence de marketing numérique, aux côtés de Louis Duclert et d’Olivier van den Broek, deux anciens de Google. Charles Duclert, dirigeant de Braxton AM, est en revanche un professionnel de l’immobilier. Ils sont accompagnés dans l’aventure par Phong Hua (directeur des investissements), anciennement gestionnaire immobilier chez Advenis AM. Et par Kenny Durand, un spécialiste des logiciels web.

Frédéric Tixier


[1] Ancien délégué général de l’ASPIM


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A propos d’Iroko(i)

Fondée en 2019 par Charles Duclert, Gautier Delabrousse-Mayoux, Olivier van den Broek et Louis Duclert, Iroko est une fintech, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers dont la mission est de proposer des produits d’épargne performants et responsables.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI Cap Foncières & Territoires : rendement 2020 supérieur à 5%

La petite SCPI régionale annonce un taux de distribution supérieur à son objectif. Il devrait s’établir à 5,50% pour 2020. Côté investissements, Cap Foncières & Territoires privilégie davantage les locaux d’activités et de stockage.     

Elle envisageait, à la sortie du premier confinement, un taux de distribution « approchant les 5% »… Cet objectif sera non seulement atteint, mais « dépassé ». La société Foncières & Territoires vient en effet d’annoncer un taux de rendement de 5,50% en 2020 pour sa SCPI Cap Foncières & Territoires.

Cap Foncières & Territoires : 5,50% en 2020

Ce véhicule, né de la fusion en 2019 de trois autres SCPI régionales, semble bien résister à la crise sanitaire et économique. Trimestre après trimestre, ses acomptes sur dividendes s’affichent en progression. Son « DVM[1] » annualisé est ainsi passé de 5,14% au 1er trimestre à 5,42% au deuxième. Puis à 5,76% au troisième. Cap Foncières & Territoires a déjà distribué 10,2 € de dividendes au titre de 2020. Pour tenir sa nouvelle promesse, elle devrait donc distribuer un dernier acompte d’au moins 3,55 € par part. Portant ainsi le total du dividende distribué en 2020 à 13,75 €. Soit un taux de distribution de 5,50%[2]. Rappelons qu’en 2019, la SCPI avait également procédé à une réappréciation régulière de ses acomptes sur dividendes. Affichant, au total, un taux de distribution de 5,33% l’an dernier.

Une proximité avec les locataires « payante »

Si Cap Foncières & Territoires fait finalement mieux qu’en 2019, c’est que sa proximité avec ses locataires « a été payante ». Comme l’explique Frédéric Durand, le président de la société de gestion, dans le dernier bulletin trimestriel de la SCPI. « Les 8 locataires avec lesquels nous avions protocolé des reports de loyers ont tenu leurs engagements », se félicite-t-il. La preuve ? Le taux de recouvrement des loyers de la SCPI, fin septembre, culmine à 99%. Son taux d’occupation financier est lui aussi au sommet : 99,55%. La SCPI bénéficie de son ancrage régional. Toujours selon Frédéric Durand, elle ne serait pas affectée par le sujet du télétravail, qui agite les grandes métropoles. « Nos locataires sont implantés dans des métropoles françaises peu impactées par ce phénomène », affirme-t-il.

Cap sur les locaux d’activités et de stockage

Mais la SCPI avoue être désormais plus prudente sur les bureaux et les commerces. Ce dernier secteur représente 19% des locataires fin septembre. Celui de la restauration, 3%. En conséquence, Cap Foncières & Territoires privilégie désormais les locaux d’activités et de stockage. Des secteurs sur lesquels « nous constatons une commercialisation très dynamique », précise la SCPI. Déjà, en mai dernier, elle avait mis la main sur 3 500 m² de locaux industriels à Grenoble. Elle vient d’être livrée d’un local d’activité à Chambéry. Et est en « négociations avancées » pour des actifs du même type au nord de Grenoble et au nord de Lyon.

Retour de la collecte

La SCPI compte une quarantaine de locataires. Ce qui suffit à lui assurer, selon la société de gestion, une bonne mutualisation de ses risques locatifs. Avec une capitalisation d’un peu plus de 25 M€, elle reste néanmoins un véhicule de petite taille. Mais celle-ci progresse régulièrement. Après un 2e trimestre très en deçà de ses chiffres habituels (moins de 500 000 €), la collecte du 3e trimestre est revenue à ses niveaux d’avant-crise : 1,68 M€. Sous l’effet, notamment, des versements programmés, un mécanisme mis en place durant l’été. Les souscriptions pourraient encore augmenter au cours des mois à venir, Cap Foncières & Territoires annonçant son prochain référencement en assurance-vie…

Frédéric Tixier

[1] Distribution sur valeur de marché.
[2] Sur la base d’un prix de souscription de 250 €.


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A propos de Foncières & Territoires(i)

Créée en 1997, Foncières & Territoires a développé un concept de fonds immobiliers de proximité en regroupant des associés au sein d’un club deal sur la base d’un véritable modèle économique participatif. La société maîtrise l’ensemble de la chaine d’investissement, de la gestion à l’arbitrage de son patrimoine. En 2013 Foncières & Territoires obtient l’agrément de société de gestion de portefeuille auprès de l’Autorité des marchés financiers et développe un concept de SCPI de rendement à thématique territoriale : une solution d’épargne accessible dès 1 000 €.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

L’ASPIM et l’IEIF chiffrent à 1 milliard d’euros la collecte nette des SCPI sur le 3e trimestre. C’est 45% de moins que l’an dernier. Les véhicules immobiliers redressent toutefois la tête par rapport au 2e trimestre, avec une progression de 15% des souscriptions. Mais peut-on vraiment parler de rebond ?

C’est mieux. Avec une collecte nette, véhicules dédiés à l’immobilier d’entreprise et résidentiel non fiscal confondus, de 1 004,3 M€, les SCPI repassent la barre du milliard de souscriptions nettes trimestrielles. Par rapport au 2e trimestre 2020, marqué par un véritable trou d’air et un point bas quasi historique (875 M€), la reprise est bien là. Mais ces 15% de progression sont un peu décevants. Car le marché espérait un véritable rebond…

Attentisme persistant

« La reprise de la collecte post-confinement n’a pas été aussi forte qu’espérée, du fait de l’attentisme persistant des épargnants », reconnaît d’ailleurs Jean-Marc Coly, le nouveau président de l’ASPIM. Cet attentisme, il est à craindre qu’il ne perdure encore plusieurs mois. « La réplique du confinement pourrait avoir un nouvel impact », estime d’ailleurs l’ASPIM. Mais « plus marginal, car atténué par les mesures du gouvernement visant à accompagner les bailleurs qui consentiraient à abandonner les loyers », ajoute l’association. On est toutefois en droit de se demander en quoi des « abandons de loyers » constitueraient un facteur de nature à lever les réticences des investisseurs… Qui s’interrogent toujours, plus globalement, sur la capacité des SCPI à traverser la crise. C’est-à-dire à maintenir des rendements corrects. Tout en conservant des valeurs de parts inchangées.


Un niveau de collecte à relativiser

Si les chiffres de la collecte du 3e trimestre témoignent de l’impact persistant de la crise sur le moral et l’appétit des épargnants pour le placement SCPI, ils sont toutefois à relativiser. Il est clair que la dynamique haussière réamorcée en 2019 semble brisée. Mais le flux des souscriptions reste néanmoins à un niveau historiquement élevé. Rappelons qu’avant 2015, les SCPI collectaient moins de 3 Md€ par an. Soit une collecte trimestrielle moyenne inférieure à 750 M€. Et que ce 3e trimestre 2020 n’est pas si éloigné des scores obtenus aux 3e trimestres 2017 et 2018 (avec 1,1 milliard de souscriptions nettes chacun). Le tassement de la collecte ne doit d’ailleurs pas apparaître comme un risque, tout du moins à court terme, pour les porteurs de parts de SCPI. Il pourrait le devenir si le marché secondaire en était affecté.

Un marché secondaire toujours liquide

Ce n’est pas le cas pour l’instant. « Le marché secondaire des parts de SCPI fonctionne normalement, avec un montant des parts en attente de cession aussi faible que l’an dernier », relèvent d’ailleurs Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler, senior advisors à l’IEIF, dans l’une de leur dernière analyse[1]. Fin septembre, 89,7 M€ de parts étaient en attente de cession. Soit à peine 0,14% de la capitalisation totale des SCPI. La diminution de la collecte nette de ces véhicules pourrait en revanche être plus problématique pour les sociétés de gestion. Elle implique moins de commissions de souscription, à court terme. Et moins de commissions de gestion futures. Mais, plus globalement, une moindre collecte signifie surtout moins d’investissements dans les actifs immobiliers.

Impact sur le marché sous-jacent de l’investissement en immobilier d’entreprise

C’est le vrai sujet. Depuis plusieurs années, les SCPI figurent en bonne place parmi les investisseurs en immobilier d’entreprise en France. L’an dernier, elles représentaient 15,3% des montants investis dans l’Hexagone. Et encore 16,8% à la fin du premier semestre 2020. Au 3e trimestre, les SCPI ont investi plus qu’elles n’ont collecté : 2,5 Md€, dont environ 1,9 Md€ sur le marché français. Mais, déjà, leur part relative, sur un marché lui-même déclinant, est en réduction. Ces 1,9 Md€ ne représentent plus que 10,5% des 17,7 Md€ investis au 3e trimestre[2]. « L’activité d’investissement sur l’immobilier d’entreprise est en baisse de 40% par rapport à 2019 », rappelle d’ailleurs l’IEIF dans l’étude précitée. Ajoutant : « cela correspond à la baisse de la collecte nette des SCPI investies en immobilier d’entreprise durant le troisième trimestre par rapport au même trimestre de l’année dernière ». Dont acte…

Frédéric Tixier


[1] Flash Analyse & Prévisions 7 – 10 novembre 2020 – IEIF

[2] Source : BNP Paribas Real Estate – “At a glance 2020 T3”


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion.
L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société