Les SCPI s’inscrivent dans le futur

Marc-Olivier PENIN
SCPI, quelles sont les tendances en 2021 ?

 

PF Grand Paris : hausse du prix de souscription et poursuite du recentrage francilien

La SCPI à dominante francilienne gérée par Perial AM augmente le prix de sa part. En 2020, elle a poursuivi son recentrage sur l’Ile-de-France. Et va se diversifier, cette année, sur le secteur des résidences gérées.

PF Grand Paris tient ses promesses. Comme l’annonçait Perial AM en février, sa SCPI dédiée à l’immobilier francilien a bénéficié l’an dernier d’une revalorisation de son patrimoine. De 3,3%, à périmètre constant, précise aujourd’hui la société de gestion. Conséquence : le prix des parts de la SCPI a été révisé le 1er avril dernier. Il est alors passé de 532 € à 544 €. Soit une hausse de 2,2%.

Quatrième année de revalorisation

C’est la quatrième année consécutive que PF Grand Paris procède ainsi à la revalorisation de son prix de souscription. En 2020, la hausse était de 4%. En 2019, de 3,6%. Et de 4,9% en 2018. Comme l’explique la société de gestion, cette nouvelle révision « valide la stratégie d’investissement de la SCPI ». Une stratégie « résolument réorientée » en octobre 2017. Perial AM décidait alors de rouvrir aux souscriptions ce véhicule historique, l’un des plus anciens du marché[1]. Et de le repositionner sur le projet du Grand Paris. Une décision suivie, quelques mois plus tard, par un changement de dénomination. PF 1 devenait alors officiellement PF Grand Paris.

Poursuite du recentrage francilien

La SCPI se concentre depuis lors sur son nouveau créneau : les immeubles « de qualité situés dans des zones disposant de marchés locatifs profonds en Ile-de-France ». Ce recentrage francilien passe aussi par l’arbitrage « des actifs n’étant plus en ligne avec la qualité du patrimoine ». En 2020, PF Grand Paris a ainsi encore cédé pour 63 M€ d’actifs. Après 22 M€ en 2019. Dans le même temps, la SCPI a poursuivi ses acquisitions. 106 M€ en 2019. Et 122 M€ en 2020. L’an dernier, ce sont trois nouveaux immeubles qui sont venus rejoindre son patrimoine. Des bureaux à Rueil-Malmaison. Plusieurs étages d’un immeuble de bureaux parisien. Et, dernièrement, l’immeuble Cap Sud à Malakoff. Résultat : la part des actifs franciliens, qui s’établissait à 77% fin 2017, représente aujourd’hui 88,7% du patrimoine de PF Grand Paris.

Hausse du taux de distribution en 2020

La SCPI est en outre encore plus positionnée sur le secteur des bureaux qu’auparavant. 94,8% fin 2020, vs 92% fin 2017. Une exposition sectorielle qui lui a jusqu’à présent réussi. Outre la revalorisation régulière de son patrimoine, la SCPI a réussi à accroître le niveau des dividendes servis à ses associés. En 2020, elle leur a versé 23,50 € par part. Soit 6,8% de plus qu’en 2019 (22 € par part). Dans un marché où le taux moyen de rentabilité des SCPI s’est orienté à la baisse l’an dernier (4,18% vs 4,40% en 2019), PF Grand Paris a donc réussi à accroître son taux de distribution. Passé de 4,40% à 4,53%. Mais cette exposition quasi exclusive au secteur des bureaux, dans le nouveau contexte sanitaire, pourrait poser problème. La SCPI a d’ailleurs vu son taux d’occupation financier légèrement reculer en 2020. Il est passé de 88,5% à 87,3%. Notamment à cause d’un poste franchise de loyer qui a presque doublé (6,9% vs 3,6% fin 2019)…


Début d’une diversification vers le secteur des résidences gérées

Perial AM a donc décidé d’anticiper. Il va, cette année, « débuter la diversification de ses acquisitions en deuxième couronne parisienne ». Avec un focus spécifique sur les résidences gérées, séniors et étudiantes. « Ce type d’immeubles bénéficie d’une forte demande en Ile-de-France. Ils sont souvent loués à des locataires-exploitants de référence sur leur secteur », explique la société de gestion. Qui espère ainsi davantage sécuriser ses baux. Et, sans doute, également sa rentabilité. Le secteur des résidences gérées offre encore, de fait, des taux de rendement supérieurs à ceux des bureaux prime. Mais l’engouement des investisseurs est tel qu’ils sont désormais en phase de compression rapide. Selon CBRE, la barre des 4% a été franchie fin 2020…

Frédéric Tixier

[1] Participation Foncière a été lancée en 1966.


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A propos de Perial AM(i)

Perial Asset Management gère 4,5 milliards d’euros au 31/12/2020, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte plus de 520 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 47 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Cristal Rente : pleine confiance pour 2021

La SCPI de commerces gérée par Inter Gestion REIM a bouclé un exercice 2020 pour le moins résilient, compte tenu de sa spécialité. Sa collecte s’est maintenue. Ses investissements ont progressé. Son taux de distribution est certes passé sous la barre des 5%. Mais il pourrait la franchir de nouveau en 2021…  

Elle évolue dans l’un des secteurs les plus touchés par la crise sanitaire. Et attaqués, depuis plusieurs années, par la concurrence du e-commerce. Cristal Rente, SCPI de commerces gérée par Inter Gestion REIM, a néanmoins réussi à boucler un exercice 2020 pour le moins résilient. Son rendement 2020 (4,84%) préserve un peu plus de 96% du rendement 2019 (5,02%).

L’une des meilleures performances des SCPI commerces

Ce qui la positionne à la 5e place de la catégorie des SCPI de commerces, dont le rendement moyen en 2020  (3,67%) s’est établi très en deçà de la moyenne du marché (4,18%). Après avoir réduit son deuxième acompte trimestriel (13,50 € vs 14 €), Cristal Rente a en effet rehaussé le niveau de ses distributions au cours du second semestre. Pour finir par le versement, au titre du 4e trimestre, d’un dividende de 15,99 € par part. « Un record pour le fonds créé en 2011 », souligne d’ailleurs Inter Gestion REIM dans un communiqué. Cristal Rente se distingue aussi par une revalorisation régulière du prix de ses parts. Elle affiche d’ailleurs de ce fait le meilleur TRI de sa catégorie sur 5 ans (7,24%, contre 2,16% en moyenne[1])

Se positionner sur les commerces qui répondent aux besoins « essentiels »

Pour expliquer ces bons résultats, la société de gestion met en avance la solidité de son positionnement. Lequel consiste notamment à privilégier les commerces qui répondent aux besoins « essentiels » des consommateurs. Une thématique d’actualité en 2020… A cela s’ajoutent des filtres d’investissement très protecteurs. Afin de sélectionner des emplacements occupés par des locataires dont le secteur et l’activité sont particulièrement résilients aux cycles économiques (l’alimentaire, notamment). Et peu sensibles à la concurrence du commerce en ligne (comme le bricolage ou la jardinerie). Cristal Rente tente également de sécuriser ses flux financiers par la signature de baux longs, avalisés par les maison-mères des enseignes locataires. Tout en veillant à la diversification géographique de ses investissements.

Collecte et investissements en hausse

Ces caractéristiques expliquent peut-être pourquoi Cristal Rente a aussi particulièrement bien résisté à la baisse des souscriptions qui a affecté le marché des SCPI l’an dernier. Son niveau de collecte (77,8 M€) s’est même apprécié de 5% par rapport à 2019. Si ce rythme se confirme cette année, Cristal Rente devrait donc logiquement franchir le seuil des 300 M€ de capitalisation en 2021. Cette collecte, la SCPI semble d’ailleurs l’avoir déjà anticipée. Elle a en effet maintenu en 2020 un rythme d’investissement très soutenu (130 M€). En augmentant la part de ses actifs dédiés aux commerces alimentaires, au bricolage ou au jardinage, qui représentaient près de 72% de son patrimoine fin 2020.


Optimisme en termes de distribution et de revalorisation en 2021

Des acquisitions qui devraient se poursuivre en 2021. Et contribuer, comme celles réalisées l’an dernier, à soutenir la montée en puissance des loyers. La société de gestion fait donc preuve d’un optimisme de bon aloi pour l’année à venir. Elle espère atteindre, voire dépasser, son rendement cible de 5%. Et de nouveau récompenser les associés fidèles par une nouvelle augmentation du prix de leurs parts…

Frédéric Tixier


[1] Source : IEIF


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A propos d’Inter Gestion(i)

Inter Gestion REIM est une société de gestion de portefeuille spécialisée dans la création et la gestion de fonds immobiliers depuis 30 ans. Agréée par l’AMF, elle gère aujourd’hui 16 SCPI et un patrimoine de près de 600 M€, au service de 10 000 associés.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI Cap Foncières & Territoires : 7,63% en 2020

La petite SCPI régionale vient d’acquérir un nouvel ensemble de bureaux dans la région Auvergne-Rhône-Alpes. Mais privilégie toujours les locaux d’activités et de stockage. En 2020, elle a distribué un rendement de 5,63%. Ses parts se sont appréciées de 2%. Soit une performance globale de 7,63%.

Elle a fait mieux que prévu. Fin mai 2020, elle envisageait un taux de distribution « approchant les 5% ». Fin novembre, elle espérait un rendement « de l’ordre de 5,50% ». Le taux de distribution de la SCPI Cap Foncières & Territoires s’est finalement établi au-delà de ces estimations, à 5,63%. Un taux supérieur à celui de 2019 (5,33%). Et une nouvelle fois plus élevé que la moyenne des SCPI en 2020 (4,18%). Mieux encore, la SCPI figure parmi les rares véhicules à avoir revalorisé leur part en fin d’année.

SCPI Cap Foncières & Territoires : 7,63% au total en 2020

Cette hausse de son prix de souscription (2%) porte de fait sa performance globale à 7,63% en 2020. Ce véhicule, né de la fusion en 2019 de trois autres SCPI régionales, a de fait particulièrement bien résisté à la crise sanitaire et économique. D’abord, en termes de collecte. Cap Foncières & Territoires signe en 2020 le meilleur exercice de son histoire. Avec 6,4 M€ de collecte brute (5,9 M€ en net), c’est 20% de mieux qu’en 2019. Un exploit d’autant plus louable dans un marché en retrait par rapport à l’an dernier. Côté investissements, ensuite. La société de gestion Foncières & Territoires rappelle, dans le dernier bulletin de la SCPI, que « l’intégralité de la collecte de l’année est investie, ou en cours de l’être ». Avec toutefois plus de prudence et de sélectivité que les années précédentes.

Trois acquisitions en 2020

Ses cibles, en 2020 : les locaux d’activités, en priorité. Mais aussi les bureaux. L’an dernier, la SCPI s’est en effet porteur acquéreur d’une usine de production de moteurs à hydrogène. Réalisée au cours du 2eme trimestre, cette opération de 2,8 M€ génère un rendement de 8,5%. Au 4ème trimestre, elle a finalisé l’acquisition de 3 locaux d’activités, eux aussi situés autour de Grenoble. Le montant investi est moindre (830 K€), la rentabilité aussi (7,55%). Elle demeure toutefois assez exceptionnelle, dans un marché où les taux de rendement poursuivent leur compression. C’est particulièrement vrai dans le secteur des bureaux. Cap Foncières & Territoires réussit néanmoins à afficher un rendement immédiat de 6,20% sur sa dernière opération de l’année, un immeuble de bureaux en cours de construction situé à Strasbourg.

Optimisme pour 2021

Acquis pour 1,83 M€, il est déjà précommercialisé auprès d’une filiale de Vinci Energie, Axians. Un locataire que Foncières & Territoires « suit dans son développement sur la zone depuis 15 ans ». La société de gestion vient en outre de finaliser, ce mois-ci, une autre opération amorcée en 2020. Il s’agit encore d’un ensemble de bureaux et de services, situé cette fois dans le pôle tertiaire de la ville de Vienne, en Isère. Ce lot de 1 414 m² est entièrement loué à Pôle Emploi. Le prix d’acquisition et le rendement n’ont pas encore été communiqués. Ce nouvel investissement conforte en tout cas la société de gestion dans son optimisme affiché pour 2021. Sa stratégie régionale et de proximité a porté ses fruits. La SCPI affiche un taux de recouvrement de 99,21%.


Espoir de collecte soutenue en 2021

Et ses dernières acquisitions l’assurent, sauf accident, d’être en mesure de distribuer cette année un rendement encore supérieur à 5%. Foncières & Territoires espère donc bien continuer à attirer des capitaux cette année. Pour doper sa capitalisation qui, bien qu’en forte croissance depuis 2 ans, reste encore très faible (28,1 M€). Après s’être dotée d’un programme de versements programmés l’été dernier, elle vient de finaliser son premier partenariat de distribution avec un assureur vie. La SCPI Cap Foncières & Territoires est dorénavant référencée au sein du contrat d’assurance-vie Unep Evolution, de la compagnie Prepar-Vie. D’autres pourraient suivre. Cerise sur le gâteau, la SCPI espère obtenir le label ISR en 2021. Un autre potentiel booster de collecte…

Frédéric Tixier


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A propos de Foncières & Territoires(i)

Créée Collecter, investir, et gérer au cœur des territoires. Créée en 1997, Foncières & Territoires a développé un concept de fonds immobiliers de proximité en regroupant des associés au sein de « club deal » sur la base d’un véritable modèle économique participatif. La société maîtrise l’ensemble de la chaine d’investissement, de la gestion à l’arbitrage de son patrimoine. En 2013 Foncières & Territoires obtient l’agrément de société de gestion de portefeuille auprès de l’Autorité des marchés financiers et développe un concept de SCPI de rendement à thématique territoriale : une solution d’épargne accessible dès 1 020 €.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

LF Les Grand Palais boucle son premier investissement viticole

La première SCPI viticole lancée par La Française en janvier 2020 a procédé à l’acquisition de sa première parcelle. Située au cœur de la prestigieuse appellation Pomerol, elle est exploitée dans le cadre d’un bail à long terme. Un investissement dans le Médoc devrait suivre prochainement.

Lancée en janvier 2020, LF Les Grand Palais est la première – et toujours l’unique – SCPI exclusivement dédiée à l’investissement viticole. Ses cibles : « différentes propriétés agricoles, détenues de manière directe ou indirecte, louées par bail rural à long terme – 25 ans – à des exploitants », expliquait La Française REM dans son communiqué de lancement.

Une SCPI pour rendre l’investissement viticole plus abordable

LF Les Grands Palais avait aussi pour ambition de rendre l’investissement viticole plus abordable. Les diverses formules existantes, construites autour de fonds fermés, réservaient ce type d’investissement à un cercle restreint d’investisseurs. Constituée sous forme de SCPI, LF Les Grands Palais est quant à elle un fonds ouvert, au ticket d’entrée plus accessible : 10 000 €. Elle reste néanmoins un placement de plus long terme que les autres types de SCPI. Ces dernières ont généralement un horizon de placement de 7 à 15 ans. Celui de LF Les Grands Palais est plutôt de 20 ans. Le temps nécessaire pour réaliser des plus-values sur la revente des domaines. Et doper ainsi, sur longue période, un rendement foncier par essence inférieur à celui des SCPI investies en immobilier d’entreprise ou en immobilier résidentiel.

400 000 € collectés en 2020

Ces contraintes n’ont pas refroidi les investisseurs. Qui, s’ils sont œnophiles, ont en outre pu apprécier l’avantage exclusif dont bénéficient les associés de LF Les Grands Palais. Ces derniers peuvent en effet devenir membres de l’Association des propriétaires de grands crus. Et ainsi acheter, à tarif préférentiel, les différents domaines déjà gérés par La Française Real Estate Managers. Présent sur le secteur depuis plus de 40 ans, le gestionnaire détient en effet plus de 500 hectares de vignes… Il vient d’ailleurs de signer, pour le compte d’un grand institutionnel, l’acquisition de Château du Tertre, un cinquième Grand Cru Classé du Médoc… Depuis son lancement, LF Les Grands Palais a pour sa part déjà séduit 34 investisseurs, détenteurs de près de 150 parts. La capitalisation de la SCPI s’établissait donc, fin 2020, à 1,49 M€.

Un premier investissement sur l’appellation Pomerol

Une somme suffisante pour lui permettre de procéder à son premier investissement, le 29 décembre dernier. Il s’agit d’une parcelle d’environ 35 ares située « sur la prestigieuse appellation Pomerol », précise La Française dans le dernier bulletin d’information de la SCPI. Déjà conduite en agriculture biologique depuis 4 ans, son exploitation a été confiée à un nouveau viticulteur, Romain Rivière, déjà présent sur l’appellation, et lui aussi converti à l’agriculture biologique depuis plusieurs années. Un bail à long terme a été conclu avec ce nouvel exploitant. Le fermage étant réglé annuellement à terme échu, le versement des premières distributions de revenus aux associés de LF Les Grands Palais devrait intervenir « au premier trimestre 2022 », précise La Française.

Une seconde opération en préparation dans le Médoc

Qui ajoute qu’un « second investissement dans une appellation communale du Médoc est en cours de finalisation ». La société de gestion prévoit de se diversifier sur plusieurs régions françaises. Outre Bordeaux, elle inclut dans ses cibles d’implantation la Bourgogne, la vallée du Rhône, ou la région champenoise. En ne ciblant que des appellations reconnues (AOP). Car les plus susceptibles de bénéficier d’une forte valorisation, en raison du phénomène de rareté qui caractérise les grands terroirs viticoles…

Frédéric Tixier


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A propos de La Française(i)

Les changements majeurs liés aux défis environnementaux et sociétaux sont autant d’opportunités de reconsidérer l’avenir. Les nouveaux leviers identifiés constitueront la croissance et la performance financière de demain. C’est dans cet esprit que La Française, groupe de gestion, forge ses convictions d’investissement et conçoit sa mission. Organisé autour de 2 piliers que sont les « actifs financiers » et les « actifs immobiliers », La Française déploie un modèle multi-boutiques auprès d’une clientèle institutionnelle et patrimoniale en France et à l’international. Convaincu des profondes transformations inhérentes à un monde plus digitalisé et connecté, le Groupe a créé une plateforme d’innovation qui vient fédérer les nouvelles activités identifiées comme des business clés pour demain. La Française dispose de 53 milliards d’euros d’actifs en gestion en date du 31/12/2020 et exerce ses activités à Paris, Frankfurt, Hambourg, Londres, Luxembourg, Madrid, Milan, Hong Kong et Séoul.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Amundi Immobilier retourne en Pologne

Le gestionnaire vient d’annoncer l’acquisition d’un nouvel actif de bureaux à Varsovie. L’an dernier, Amundi Immobilier a réalisé près de 1,4 Md€ d’investissements. Si les bureaux restent dominants, le secteur logistique prend une place de plus en plus significative dans ses acquisitions.

En avril 2020, Amundi Immobilier réalisait sa première opération en Pologne. Le gestionnaire d’actifs avait alors mis la main sur un immeuble de bureaux à Varsovie. Le « Nowogrodzka Square », construit en 2018, et d’une surface de 11 500 m², avait été acquis pour 63,4 M€. Pour le compte de ses trois principales SCPI, Edissimmo (50%), Rivoli Avenir Patrimoine (40%) et Génépierre (10%).

Deuxième acquisition polonaise

Presque un an plus tard, Amundi Immobilier renforce sa présence sur le marché immobilier polonais. Elle vient en effet d’annoncer l’acquisition du « Neopark », un ensemble de bureaux situés eux aussi à Varsovie. « D’une surface de 24 620 m² répartie sur deux immeubles, l’ensemble est organisé en ‘’campus’’ offrant de nombreux agréments et services », détaille Amundi dans son communiqué. Sans donner, pour l’heure, le montant de la transaction. Ni les fonds impliqués dans cette opération. Elle s’inscrit en tout cas, comme le précise Marc Bertrand, le directeur général d’Amundi Immobilier, « dans le respect d’une stratégie de sécurisation des revenus ».

Acquisition d’une plateforme logistique en Normandie

La dernière opération annoncée par le gestionnaire remonte à décembre 2020. Il s’agissait alors de l’acquisition, en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), d’une plateforme logistique en Normandie. D’une surface d’environ 69 000 m², cet actif devrait être livré en juillet 2021. L’opération est toutefois déjà totalement sécurisée. Maisons du Monde, son locataire, s’est en effet engagée dans le cadre d’un bail ferme de 12 ans. D’un montant de 64,4 M€, l’acquisition a été menée pour le compte des trois SCPI à capital variable du gestionnaire et de son OPCI Opcimmo. Dans des proportions de respectivement 37,69% (Edissimmo), 28,93% (Opcimmo), 25,96% (RAP) et 7,41% (Génépierre).

Secteur logistique : plus de 18% des investissements en 2020

Ce n’est pas, là non plus, la première fois que le gestionnaire s’intéresse aux actifs logistiques. Lesquels représentent une part de plus en plus significative de ses investissements. En 2019, sur 3,8 Md€ d’acquisitions, Amundi Immobilier n’avait signé qu’une seule opération logistique : 3 entrepôts, d’une surface globale de 116 747 m², acquis pour environ 160 M€. En 2020, alors même que son volume annuel d’investissement était ramené à 1,39 Md€, elle a réalisé trois acquisitions dans le domaine logistique. Pour un montant total d’environ 254 M€. Soit plus de 18% de ses investissements. Outre l’opération Maisons du Monde, le gestionnaire s’est également porté acquéreur d’un entrepôt de 130 435 m² à Lahr/Schwarzwald, dans le sud-ouest de l’Allemagne. Une acquisition à 159 M€, et sécurisée par un bail ferme de 10 ans avec l’entreprise Zalando.

Opération emblématique : « The Curve », à Saint-Denis

En septembre 2020, Amundi Immobilier achetait une plateforme logistique XXL située au sein du port du Havre. Acquise pour 32,9 M€, et pour le compte de ses principaux fonds grand public, elle était, lors de l’acquisition, louée à hauteur de 50% à un acteur de la manutention portuaire. En dehors de la logistique, le gestionnaire a réalisé quelques opérations emblématiques l’an dernier. Notamment l’acquisition de l’immeuble « The Curve », à Saint-Denis, pour plus de 173 M€. Cet actif à dominante bureaux, l’un des plus grands bâtiments en structure bois en Europe, a été acquis pour le compte de l’OPCI Opcimmo.

Frédéric Tixier


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A propos d’Amundi Immobilier(i)

Amundi Immobilier, filiale dédiée dans la gestion d’actifs immobiliers d’Amundi (n° 1 de l’asset management en Europe et dans le top 10 mondial), est spécialisée dans le développement, la structuration et la gestion de fonds immobiliers axés sur le marché européen. Avec 40 Mds d’euros sous gestion, elle est n° 1 en France en collecte et en capitalisation pour les SCPI et OPCI grand public. Amundi Immobilier s’appuie sur de nombreux distributeurs pour la commercialisation de ses produits : réseaux bancaires, assureurs, conseillers en gestion de patrimoine, banques privées, courtiers en ligne. Amundi Immobilier développe également une gamme de produits de diversification patrimoniale (groupements forestiers, groupements viticoles…).

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Des SCPI misent sur les bureaux à La Défense

Unibail-Rodamco-Westfield vient de céder 3 actifs de bureaux à La Défense. Les acquéreurs sont des SCPI et SCI gérées par La Française REM et Perial AM. Des opérations sécurisées en termes de locataires. Mais qui interviennent dans un contexte de forte remontée des taux de vacance dans le Croissant Ouest francilien.

Les foncières vendent, les SCPI achètent… Unibail-Rodamco-Westfield vient d’annoncer la cession de trois actifs de bureau à La Défense, pour un total de 213 M€. Acquis par plusieurs SCPI et SCI de la place. Une opération qui rentre dans l’ambitieux programme de désinvestissement de 4 Md€ que s’est fixé la foncière à dominante commerce, qui a aussi récemment décidé de suspendre son dividende.

Cession de 3 des immeubles des Villages de l’Arche

La transaction porte sur des immeubles situés dans les Villages de l’Arche, à cheval entre les communes de Nanterre et de Puteaux. URW détenait jusqu’à présent 5 des 7 immeubles qui composent cet ensemble d’une surface totale de 60 000 m². La foncière a cédé les immeubles « Village 4 » (7 350 m²) et « Village 6 » (8 103 m²) à des véhicules gérés par Perial AM (les SCPI PF Grand Paris et PFO2), pour un total de 147 M€. Soit un peu plus de 10 000 € le mètre carré. « Village 4 », restructuré en 2016, est entièrement loué à Orange. « Village 6 », rénové en 2016 et en 2020, est également occupé à plus de 60% par Orange.

Perial AM renforce son implantation « Village »

« Ayant déjà procédé à l’acquisition de l’immeuble « Village 2 » en 2018, Perial AM détient ainsi désormais près de 24 000 m² au sein du premier quartier d’affaires européen », précise la société de gestion dans un communiqué. A l’époque, cette transaction s’était réalisée sur la base d’un prix au mètre carré environ deux fois inférieur… « Forts de notre expérience acquise sur Village 2, nous souhaitions nous renforcer sur ce type d’immeubles plébiscités par les utilisateurs en recherche d’une localisation stratégique », explique Stéphane Collange, directeur des investissements de Perial Asset Management. Des acquisitions qui, toujours selon Perial AM, « correspondent aux objectifs en termes de performance énergétique et environnementale mais également de santé et de bien-être des utilisateurs».

Une opération portée par trois véhicules chez La Française REM

L’immeuble « Village 3 » (6 700 m²) a quant à lui été acquis par des véhicules gérés par La Française REM. Pour le compte, respectivement, de la SCPI LF Grand Paris Patrimoine (60 %) et des sociétés civiles LF Multimmo (20 %) et Qualimmo (20 %). Restructuré à neuf en 2016, « Village 3 » bénéficie de la plupart des labellisations énergétiques. Il est entièrement loué à un opérateur français spécialiste de la cyberdéfense. Ces opérations interviennent à un moment où le quartier de La Défense connaît une hausse très significative de son taux de vacance. Selon le dernier pointage de Cushman & Wakefield, il s’établissait fin 2020 à 10,5%. Contre 4,9% fin 2019.

Remontée du taux de vacance à La Défense

Sachant en outre que le taux 2020 est quelque peu « faussé » par deux opérations d’envergure initiées avant la crise (prise à bail du projet campus Engie et The Link par Total), et que d’importantes livraisons sont prévues cette année (143 000 m²), ce taux pourrait, selon le courtier, approcher les 15% en 2021.  Fin 2020, les disponibilités immédiates de bureaux de La Défense atteignaient déjà 381 000 m². Soit leur plus haut niveau depuis 5 ans. Le marché n’est pas grippé pour autant. AEW, notamment, vient d’annoncer avoir signer huit baux ces derniers mois, pour un total de 20 000 m², sur la Tour Initiale à La Défense. Et Cushman & Wakefield y observe, fin février, une progression de 1% de la demande placée de bureaux sur un an glissant. C’est le seul secteur francilien qui connaît une évolution positive sur la période…

Frédéric Tixier


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A propos de La Française(i)

Les changements majeurs liés aux défis environnementaux et sociétaux sont autant d’opportunités de reconsidérer l’avenir. Les nouveaux leviers identifiés constitueront la croissance et la performance financière de demain. C’est dans cet esprit que La Française, groupe de gestion, forge ses convictions d’investissement et conçoit sa mission. Organisé autour de 2 piliers que sont les « actifs financiers » et les « actifs immobiliers », La Française déploie un modèle multi-boutiques auprès d’une clientèle institutionnelle et patrimoniale en France et à l’international. Convaincu des profondes transformations inhérentes à un monde plus digitalisé et connecté, le Groupe a créé une plateforme d’innovation. Elle vient fédérer les nouvelles activités identifiées comme des business clés pour demain. La Française dispose de 53 milliards d’euros d’actifs en gestion en date du 31/12/2020 et exerce ses activités à Paris, Frankfurt, Hambourg, Londres, Luxembourg, Madrid, Milan, Hong Kong et Séoul.

A propos de Perial AM(i)

Perial Asset Management gère 4,5 milliards d’euros au 31/12/2020, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte plus de 520 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 47 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI : comment améliorer leur liquidité ?

L’IEIF a évalué la robustesse du modèle de liquidité des SCPI sur longue période. En dépit de résultats plutôt probants, l’évolution du marché – notamment sa taille et celle des véhicules qui le composent – imposerait quelques changements. Lesquels ? Focus sur quelques propositions…  

La conclusion de l’étude que Pierre Schoeffler, Senior Advisor à l’IEIF, a menée à la demande de l’ASPIM sur la liquidité des fonds immobiliers non cotés grand public, est globalement positive. « Le modèle des SCPI à capital variable s’est avéré résilient depuis plus de 50 ans », expliquait-il lors d’un webinaire organisé par l’IEIF le 4 mars dernier (voir l’article « SCPI : quid de leur liquidité »). Les SCPI ont en effet résisté à la crise immobilière des années 1990. A la crise financière globale de 2008. Et le constat vaut à la fois pour l’ensemble du marché et pour chaque véhicule pris individuellement.

Un modèle résilient sur le long terme, qui a résisté à la crise sanitaire

Sur le modèle des OPCI, qui entraient aussi dans le champs de l’étude, le constat est moins tranché. « Il est encore un peu tôt pour juger de la résilience du modèle des OPCI, qui n’a que dix ans d’existence. Bien qu’aucun problème de liquidité ne soit apparu jusqu’à présent », considère Pierre Schoeffler. Les crises sanitaire et économique amorcées en mars 2020 n’ont en outre pas mis à mal le modèle des fonds immobiliers non cotés. Alors que les fonds obligataires ont subi des retraits massifs, SCPI et OPCI sont restés droits dans leurs bottes. Ils ont même continué à collecter, certes à rythme ralenti par rapport à 2019. Mais cette résilience est-elle pérenne ? La crise économique va avoir des conséquences sur la rentabilité et les défaillances d’entreprise. Une baisse des revenus locatifs devrait s’en suivre.

Cette résilience est-elle pérenne ?

« Cela aura des répercussions sur le rendement courant de l’immobilier », alerte Pierre Schoeffler. Mais aussi, sans doute, sur les rendements en capital. Ce qui pourrait affecter le marché des parts des SCPI. Celui-ci ne serait donc pas totalement à l’abri d’une prochaine correction… Plus globalement, Pierre Schoeffler estime qu’en dépit d’un bilan largement positif, il serait sans doute nécessaire aujourd’hui de « faire évoluer certaines pratiques ». Pour renforcer les outils de gestion de la liquidité dont disposent déjà les sociétés de gestion (voir l’article « SCPI : quels outils pour gérer leur liquidité ? »). Parce que le marché des SCPI, sa structure, sa taille, la taille des véhicules qui le composent, a fortement changé au cours des 10 dernières années. Mais quelles « pratiques » faudrait-il donc faire évoluer ?

Création d’une plateforme centralisée pour gérer la liquidité du marché secondaire

Pierre Schoeffler recommande par exemple de faire appel à des techniques plus efficientes pour gérer la liquidité. La gestion de cette liquidité est aujourd’hui éclatée entre une trentaine de sociétés de gestion et près de 200 véhicules. Il serait pertinent d’imaginer « une plateforme centralisée permettant de rassembler l’ensemble des ordres », suggère Pierre Schoeffler. Une vieille idée qui n’a pour l’heure jamais vu le jour… Il serait aussi possible de s’inspirer de ce que d’autres pays ont mis en place. En Allemagne, par exemple, ce sont développées des plateformes de distribution. Elles assurent, de facto, une partie de la liquidité du marché secondaire des fonds immobiliers. Marc Bertrand, nouveau président d’Amundi Immobilier, qui intervenait également dans le webinaire de l’IEIF, acquiesce. Précisant qu’en France, ce sont les assureurs, de plus en plus acheteurs de solutions immobilières, qui jouent en partie ce rôle de « chambre de compensation ».

Améliorer les incitations à la conservation des parts de SCPI

Marc Bertrand estime également qu’il serait souhaitable « d’améliorer les incitations à la conservation des parts » des SCPI. Comment ? En prévoyant une rémunération plus incitative pour les réseaux de distribution et les conseillers en gestion de patrimoine. L’effort à déployer lors de la commercialisation d’une SCPI est important. Car il s’agit d’un produit sans garantie de rendement, ou même de liquidité. Cet effort est aujourd’hui correctement rémunéré. Par une importante rétrocession sur les droits d’entrée. «Il n’y a en revanche pas -ou très peu- de rétrocessions des frais de gestion », constate Marc Bertrand. Comme cela se pratique, rappelle-t-il, sur les OPCVM. Or, pour fidéliser les souscripteurs de SCPI, la force de conviction de leurs conseillers n’est pas non plus à négliger. Rémunérer cette force de conviction pourrait donc faire sens.

Redéfinir la taxinomie des SCPI

Il faudrait sans doute également « améliorer la segmentation » des SCPI, propose Pierre Schoeffler. La « vieille » taxinomie entre SCPI bureaux, commerces, diversifiées, spécialisées, n’a plus guère de sens. Elle ne renseigne pas sur le niveau de risque associé à chaque véhicule. Dont les stratégies, en termes de diversification, d’effet de levier, de gestion des réserves, de renouvellement du patrimoine, sont de plus en plus divergentes. « Un outil de classification des risques -mais qui ne soit pas un jugement de valeur- serait le bienvenu », reconnaît d’ailleurs Jean-Marc Coly, autre intervenant du webinaire. Le président de l’ASPIM ajoute d’ailleurs que l’association « y réfléchit ».

Faire sauter quelques corsets réglementaires

D’autres réformes juridiques seraient aussi à envisager. Pour Marc-Olivier Penin, directeur général de La Française REIM, la suppression de quelques « corsets réglementaires » permettrait, par exemple, de simplifier les processus d’achat-vente. Si la souscription en ligne est désormais possible, certaines règles empêchent encore une totale digitalisation des process « KYC[1] ». La décimalisation des parts, à l’heure où de plus en plus de sociétés de gestion mettent en place des plans de versements programmés, est un autre sujet qui mérite réflexion. A suivre…

Frédéric Tixier

[1] KYC, Know Your Customer


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI : quels outils pour gérer leur liquidité ?

L’IEIF a évalué la robustesse du modèle de liquidité des SCPI sur longue période. Les résultats sont plutôt probants. Ils s’expliquent notamment par les outils de gestion de la liquidité dont disposent les sociétés de gestion. Mais quels sont précisément ces outils ?

Les SCPI ont traversé sans encombre la crise sanitaire. Tout du moins en termes de liquidité. C’est ce que démontre une analyse que Pierre Schoeffler, Senior Advisor à l’IEIF, a réalisée à la demande de l’ASPIM (voir l’article « SCPI : quid de leur liquidité ? »). Pour expliquer cette résilience, il s’est intéressé à l’efficacité relative des outils de gestion de la liquidité dont disposent les sociétés de gestion de SCPI.

Premier levier : une bonne diversification des actifs des SCPI

Ces dernières peuvent, en premier lieu, intervenir au niveau de l’actif des SCPI. « Une bonne diversification, sectorielle et géographique, réduit le risque global des portefeuilles. Et assure une protection contre un assèchement localisé de la liquidité des actifs sous-jacents », rappelle Pierre Schoeffler. La fréquence à laquelle sont évalués les actifs peut également constituer un levier de protection. C’est vrai, en tout cas, pour l’approche française. Des expertises annuelles, actualisées trimestriellement ou semestriellement, avec une méthodologie construite sur la valeur de marché – et non pas d’usage ou de remplacement -, protègent contre une trop forte distorsion entre la valeur affichée et le sentiment des investisseurs. « L’expérience prouve, affirme Pierre Schoeffler, que des valorisations trop systématiques, ou trop espacées, sont nuisibles à la liquidité ». En faisant, bien sûr, référence aux véhicules anglo-saxons, adeptes du mark-to-market

Les outils de gestion du passif des SCPI

Les SCPI, mais plus encore les OPCI, peuvent aussi compter sur une poche de liquidité – plus ou moins importante -, qui leur permet de faire face à une partie des demandes de rachat.
Côté passif, les armes ne manquent pas non plus. Il y a l’augmentation de la collecte, bien sûr. Mais qui ne se décide pas. Il y a celle de l’endettement, pour doper la trésorerie disponible nécessaire pour faire face aux rachats. Ou les cessions d’actifs, qui visent le même objectif. « Ces deux techniques posent toutefois des problèmes de dilution. En outre, les cessions d’actifs peuvent être contre-productives, par leur effet d’entraînement sur les marchés sous-jacents », avertit Pierre Schoeffler. Autre outil à disposition, le ratio d’emprise, qui va permettre de diversifier les sources de financement. Les SCPI, enfin, peuvent jouer sur les conditions de rachat. Autrement dit, faire payer aux souscripteurs le prix de la liquidité.

Jouer sur la valeur des parts des SCPI

La société de gestion est en effet en capacité, par exemple, de modifier le prix des parts des SCPI. Pour l’ajuster à une valeur « discountée » du patrimoine. Cette pratique, régulièrement mise en œuvre par les SCPI ces dernières années, s’est plutôt traduite par une augmentation des prix de souscription. Mais elle peut aussi être utilisée dans l’objectif de dissuader les souscripteurs de mener à bien leur projet de cession. Cette fois en procédant à une baisse de la valeur des parts. La société de gestion peut également modifier le niveau des droits d’entrée ou de sortie. Ce qui aura, là aussi, un effet dissuasif en termes de prix. Donc, sur les cessions.

Limiter directement la liquidité des parts

Le gestionnaire de SCPI peut enfin limiter directement la liquidité des parts. Soit en augmentant la période de préavis. Soit en plafonnant les rachats. Il dispose même d’une option ultime : la suspension des rachats. Sur les SCPI à capital variable, cette décision est possible dès lors que les parts en attente de cession, sur une période d’un an, représentent au moins 10% de la capitalisation. Cette « arme nucléaire » n’a jamais été utilisée par les SCPI. Mais les OPCVM ont déjà eu l’occasion de la mettre en œuvre », précise Pierre Schoeffler. Celui-ci rappelle aussi une pratique dont les modalités sont d’importance : la fréquence de valorisation. « Une publication journalière a pour conséquence un carnet d’ordre peu fourni. Une publication mensuelle assure une meilleure confrontation des offres. Et donc un meilleur équilibre avec la demande », assure-t-il.

Faut-il faire évoluer les outils de gestion de la liquidité ?

Là encore, la comparaison entre le modèle anglo-saxon, où les valorisations sont quotidiennes, et le modèle français, plus conservateur, plaide en faveur du second. Aucune SCPI, en 2020, n’a fermé ses portes en raison d’une crise de liquidité. A l’inverse, plusieurs fonds immobiliers anglais, pourtant réputés plus liquides, ont disparu l’an dernier…

Le bilan des fonds immobiliers non cotés français est donc, en termes de liquidité, globalement très positif. Mais ne faudrait-il pas néanmoins prendre en compte les évolutions du marché -notamment de la taille des véhicules, bien plus imposante que lors de la dernière réforme réglementaire- pour faire évoluer certaines règles ou pratiques des SCPI ? Pierre Schoeffler, et plusieurs dirigeants de société de gestion, ont plusieurs propositions en la matière. A suivre…

Frédéric Tixier


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI : quid de leur liquidité ?

Elles ont traversé sans encontre la crise sanitaire. Si même si le marché secondaire des SCPI a été plus animé en 2020, tous ses indicateurs de liquidité sont restés au vert. C’est le constat d’une étude menée par l’IEIF. Qui a évalué, plus globalement, la robustesse du modèle de liquidité des SCPI sur longue période… 

Au début de la crise sanitaire, et dans les quelques mois qui ont suivi le début du 1er confinement, certains craignaient que des retraits massifs viennent affecter la liquidité des parts de SCPI. Il n’en a heureusement rien été. La collecte s’est, certes, affaiblie. Et le marché secondaire des SCPI a connu, en 2020, la plus forte activité de son histoire.

Des indicateurs rassurants sur longue période

Mais guère beaucoup plus (1,25 Md€) qu’au cours des deux années précédentes. Qui avaient, elles-aussi, « connu des volumes de transactions supérieurs au milliard d’euros », rappelait Stéphanie Galiègue, directrice générale adjointe en charge de la recherche et des études à l’IEIF, lors d’un webinaire organisé par l’IEIF le 4 mars dernier. Les autres indicateurs de la liquidité des SCPI sont tout aussi rassurants. Le taux de rotation des parts, qui évolue dans un tunnel compris entre 1,4% et 2% depuis 10 ans, est resté dans l’épure, à 1,8%. Surtout, le pourcentage des parts en attente rapportées à la capitalisation demeure à ses plus bas historique (0,15% vs 0,12% en 2019). Ce qui témoigne, malgré la crise, que le marché secondaire « a fonctionné sans aucune tension. Et qu’aucune demande de retrait massif n’a été observée », résume Stéphanie Galiègue.

Evaluation de la robustesse du modèle de liquidité

Ce constat positif n’empêche pas de s’interroger sur d’éventuelles améliorations à apporter au modèle de liquidité des SCPI. Ou à celui des OPCI. Lesquels n’ont d’ailleurs pas davantage montré de signes de tension que leurs ainées ces derniers mois. C’est la raison pour laquelle l’ASPIM a confié à Pierre Schoeffler, senior adviser à l’IEIF, la réalisation d’une étude. Pour évaluer, sur le long terme, la robustesse du modèle des fonds immobiliers non cotés grand public en matière de liquidité. Question implicite : quelles seraient les conséquences d’une crise de liquidité affectant les sous-jacents immobiliers -qui n’est pas à l’ordre du jour, mais sait-on jamais…- sur la fluidité du marché des parts de SCPI ? Car, par nature, les fonds immobiliers ouverts au public sont exposés à un risque de transformation. Celui de la liquidité entre leurs actifs et leurs passifs. Cette transformation est-elle créatrice de liquidité ?

Et pourtant… les SCPI détruisent de la liquidité

Ou, au contraire, destructrice ? Le constat de Pierre Schoeffler est sans appel. « Les SCPI sont en réalité moins liquides que leurs sous-jacents », explique-t-il. Chiffres à l’appui. Le volume des transactions annuelles sur l’immobilier d’entreprise représente en effet, selon les pays, de 10 à 15% du stock investi. Or, on l’a dit, le taux de rotation des SCPI est inférieur à 2%. Les SCPI détruisent donc de la liquidité… Cela ne semble toutefois ne pas avoir eu de conséquences dramatiques sur la fluidité de leur propre marché. « Sur longue période, le ratio parts en attente/capitalisation n’a jamais dépassé 3% », affirme Pierre Schoeffler. Sauf au plus fort de la crise des années 90, où ce rapport a pu atteindre 3,5%. Quelques véhicules, pris isolément, ont certes, ponctuellement, connu pire (jusqu’à 35%).

Quels outils pour gérer la liquidité des SCPI ?

Mais il s’agissait de SCPI très faiblement capitalisées. Ces écarts à la norme remontent en outre assez loin. « Avant les réformes réglementaires de 2002 et de 2013 qui ont aménagé le mécanisme de liquidité des SCPI », souligne Pierre Schoeffler. Mais quels sont, précisément, ces outils de gestion de la liquidité dont disposent les sociétés de gestion de SCPI ? A suivre

Frédéric Tixier


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