Une nouvelle SCPI, Euryale Horizons Santé, vient compléter l’offre d’Euryale. Tout en proposant une vision plus diversifiée que celle de son véhicule phare, Pierval Santé, mais aussi des autres SCPI du secteur. La société de gestion fait parallèlement évoluer ses ambitions et expertises.
La nouvelle SCPI Euryale Horizons Santé vient compléter une offre santé encore très marginale dans le secteur de la pierre-papier. L’ASPIM répertoriait en effet seulement 11 SCPI dédiées à la santé et à l’éducation fin mars 2025[1]. Sur un total d’environ 230 véhicules.
SCPI « Santé et Education » : une vision plus ou moins resserrée du secteur de la santé
En réalité, comme le détaille le tableau ci-dessous, si l’on exclut les véhicules qui se tournent principalement vers l’éducation (MyShareEducation) ou les crèches (Cœur d’Avenir), seules dix SCPI (en incluant Euryale Horizons Santé) interviennent réellement dans le secteur de la santé. Avec, d’ailleurs, des stratégies plus ou moins diversifiées. Perial Hospitalité Europe (anciennement PF Hospitalité Europe), par exemple, vise en effet aussi l’hôtellerie (38% du patrimoine). Pierre Expansion Santé, chez Fiducial Gérance, adopte une stratégie granulaire, en privilégiant des actifs de petite taille loués à des opérateurs de la santé (cabinets médicaux, pharmacies… ) ou du bien-être (bio, fitness…). D’autres SCPI investissent plus majoritairement dans des établissements de soins, du long séjour (type Ehpad) au plus court séjour (cliniques, hôpitaux…).
Seules 10 SCPI comprennent majoritairement, ou exclusivement, des actifs de santé
Il s’agit par exemple d’AEW Patrimoine Santé. D’Amundi Delta Santé. D’Epargne Pierre Sophia. De la SCPI Foncière des Praticiens, chez Magellim REIM. De LF Avenir Santé, à La Française REM. De Pierval Santé. De Primovie, chez Praemia REIM, où les bureaux (certes loués pour l’essentiel à des acteurs santé) représentent encore toutefois 18% des actifs. Et, donc, de la nouvelle SCPI d’Euryale. Qui vient renforcer une offre néanmoins toujours très restreinte. Notons d’ailleurs que la SCPI du secteur qui a le plus collecté au premier trimestre est AEW Patrimoine Santé (21 M€). Elle est bien spécifiquement dédiée à la santé. Mais ne détient néanmoins, pour l’heure, qu’un seul actif (une clinique à Lyon). La seconde meilleure collectrice sur la période (10 M€) est LF Avenir Santé. Et son patrimoine est également majoritairement composé d’établissements liés au soin.
Euryale Horizons Santé : une nouvelle SCPI au positionnement élargi
Ce qui tendrait à prouver que les épargnants soient davantage séduits par les produits « purs ». Lesquels offrent plus de lisibilité, notamment lorsqu’il s’agit de construire une allocation patrimoniale. Le cas d’Euryale Horizons Santé est de ce point de vue intéressant. La nouvelle SCPI bénéficie en effet d’un spectre enrichi, comparé à celui de Pierval Santé. Son champ d’investissement s’étendant au-delà du soin long séjour (qui représente 70% du patrimoine de la SCPI phare d’Euryale), elle est en effet dédiée aux secteurs du soin, du bien-être et des sciences de la vie. Elle cible les cliniques, les laboratoires, l’hôtellerie hospitalière, les centres de sport. Ou bien encore les établissements de soins de suite. Euryale Horizons Santé est également plus internationalisée, comparée aux autres SCPI santé. En visant les pays européens (65%). Mais aussi nord-américains, et de façon prononcée (35%).
Un couple risque/rendement différencié
Dans un environnement manquant de visibilité, cette double diversification (par type d’actifs, et par pays) a pour but de bénéficier d’une meilleure profondeur de marché. Pour saisir davantage d’opportunités. Mais aussi limiter les risques. A cette diversification sectorielle et géographique s’ajoute d’ailleurs une autre forme de dispersion des risques, en termes de collecte cette fois. Outre le label ISR, Euryale Horizons Santé vise en effet également le label ELTIF 2.0. Ce qui lui donnera la possibilité de collecter auprès des épargnants de l’Union européenne. Euryale Horizons Santé affiche en revanche un niveau de risque SRI (Synthetic Risk Indicator) plus élevé (4 sur 7) que celui des autres SCPI du secteur (3 sur 7). En raison de quatre facteurs : un plus fort risque pays ; le recentrage sur des séjours plus courts (donc des baux de moins longues durées) ; un effet de levier plus élevé[2]; et un risque devise.
Une nouvelle approche « élargie » pour Euryale
En contrepartie, cette nouvelle SCPI vise un rendement de 5,5% sur 10 ans. Supérieur donc au Taux de Distribution de Pierval Santé (4% en 2024 et 5,1% en 2023). Et à celui des autres SCPI du secteur santé et éducation (4% en 2024). Parallèlement à ce lancement, Euryale ambitionne de devenir la première plateforme européenne d’investissement en santé non coté. Elle élargit donc la palette de ses expertises. En intervenant également dans le private equity, à travers des participations au capital d’opérateurs. Avec l’idée d’une maîtrise complète de la chaîne de valeur. Ainsi Euryale a récemment investi dans Ziwig, spécialisée dans le diagnostic de l’endométriose. Euryale n’est toutefois pas la seule à prendre ce virage du private equity.
D’autres acteurs de l’immobilier prennent aussi le virage du private equity
D’autres acteurs immobiliers, tels que par exemple le groupe Magellim, cherchent à se concentrer sur quelques grandes thématiques sociétales. Telles que la décarbonation ou la préservation des ressources, mais avec une spécialisation sur des territoires. D’autres, comme Atream, avec l’entrée à son capital de la Carac, aspirent à intervenir plus systématiquement au capital des opérateurs. Et, dans le cas d’Atream, à devenir la plateforme de référence de l’investissement dans l’industrie du tourisme, en France et en Europe. Des secteurs qui, de la même façon que celui de la santé, présentent des besoins d’investissements et de financements colossaux pour répondre efficacement à la demande.
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A propos d’Euryale(i)
Créée en 2009, Euryale est une société de gestion de portefeuille d’actifs immobiliers. Premier acteur à s’être positionné sur l’immobilier de santé, Euryale est l’un des principaux investisseurs mondiaux sur le secteur de la santé, avec une capitalisation de 3,3 milliards d’euros. Ses 258 actifs ciblent essentiellement le secteur de la santé (établissements d’hébergement pour personnes âgées et handicapées, cliniques, maisons médicales, laboratoires, actifs liés à la recherche, au « Life Sciences »…) et sont répartis à travers neuf pays (France, Royaume Uni, Allemagne, Italie, péninsule ibérique, Canada…). Euryale gère la SCPI Pierval Santé, labellisée ISR en 2023, et la SC Trajectoire Santé. A travers ses deux véhicules, la société privilégie une approche patrimoniale à la fois créatrice de valeur et à impact sociétal positif, tout en intégrant les enjeux ESG dans l’ensemble de ses processus d’investissement et de gestion.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Notons que la SCPI NCAP Education Santé de Norma Capital est envisagée comme une SCPI diversifiée par l’ASPIM (elle comprend, au 31/03/2025, 52% de commerces et 48% de bureaux, dont 57% des locataires évoluent dans le secteur de la santé ou du social).
[2] Comparé à celui de Pierval Santé, qui affiche un effet de levier sur dette financière de moins de 15% fin 2024.
