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La SCPI Pierval Santé mise sur le coliving des seniors

La SCPI d’Euryale AM, qui a collecté plus de 500 M€ en 2020, diversifie ses sources de performance. Elle s’associe avec Colivio pour investir dans des programmes résidentiels en partie dédiés au coliving des seniors. 

La star de la collecte SCPI 2020 élargit son champs d’intervention. Pierval Santé, gérée par Euryale AM, s’est associée avec Colivio pour investir dans « une véritable nouvelle classe d’actifs » : le coliving des seniors. Elle vise un premier objectif « d’une dizaine d’opérations en VEFA d’ici la fin de l’année ».

Une déclinaison du concept de coliving au marché des seniors

Le coliving n’est pas un concept nouveau. Il se développe depuis plusieurs années, aux Etats-Unis et en Europe. Mais il s’adresse en priorité aux jeunes actifs. Plusieurs fonds dédiés à ce secteur ont d’ailleurs été lancés ces derniers mois. Après celui d’Audacia, en 2019, Foncière Magellan et Olifan Group proposent depuis février dernier un nouvel OPCI grand public, Colivim. L’un comme l’autre cible le marché des actifs urbains. Colivio, le partenaire de Pierval Santé, compte, lui, décliner le format du coliving aux personnes âgées en perte d’autonomie. Ce type d’habitat partagé peut permettre un accompagnement des résidents 24 heures sur 24 par des auxiliaires de vie. Dont le coût est ainsi mutualisé. Ce coliving senior se positionne donc à mi-chemin entre le domicile traditionnel et l’EHPAD.

Une dizaine d’opérations programmées d’ici la fin de l’année

La démarche a séduit Euryale AM. La société de gestion, gestionnaire notamment de la SCPI Pierval Santé, a « fait le choix d’accompagner Colivio dès son lancement », précise un communiqué. Afin de financer l’acquisition de ses futurs domiciles partagés. Née officiellement en 2020, Colivio vise des parties de programmes résidentiels. Dans lesquelles il compte installer deux domiciles partagés, pour huit personnes chacun. Une première opération a été menée avec le concours de Pitch Promotion, une filiale d’Altarea Cogedim. Ce promoteur réalise le programme Elégance en plein cœur d’Enghien-les-Bains. Au sein duquel 800 m² seront dédiés aux domiciles partagés de Colivio. Pierval Santé est partie prenante. D’autres projets sont en cours. L’objectif est de boucler une dizaine d’opérations en VEFA d’ici la fin de l’année.

Une nouvelle classe d’actifs pour Pierval Santé

« A raison de 5 à 8 millions d’euros par opération, c’est une véritable nouvelle classe d’actif qu’Euryale AM entend développer dans le portefeuille de sa SCPI Pierval santé », explique le gestionnaire. Qui compte donc y investir, dès cette année, près de 60 M€. Le portefeuille de Pierval Santé se compose aujourd’hui essentiellement d’EHPAD (environ 60%), de cliniques et de maisons médicales (environ 30%). Star de la collecte en SCPI en 2020, Pierval Santé a investi l’an dernier pas moins de 411 M€. Fin 2020, elle annonçait un pipe d’investissement de 118 M€. Un niveau impressionnant. Mais nécessaire pour placer une collecte toujours en progression. Cette dernière atteignait, au 4e trimestre 2020, 194 M€. « Un niveau historique », comme le qualifiait Euryale Asset Management dans le dernier bulletin de la SCPI.

Frédéric Tixier


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A propos d’Euryale Asset Management(i)

Euryale Asset Management est une société de gestion de portefeuille qui se positionne avec une volonté de donner du sens à la finance. Par l’élaboration de stratégies d’investissements empruntées de la philosophie « d’Impact Investing ». Outre la recherche de performances financières dans la moyenne haute du marché et soucieuse d’anticiper les besoins de demain, elle oriente ses investissements sur des thématiques choisies à valeur ajoutée sociétale. Euryale Asset Management est une filiale du Groupe Elience. Groupe qui s’est imposé depuis plus de 20 ans comme l’un des leaders de l’administration de biens et de l’investissement immobilier. Positionné sur la chaîne des métiers de l’immobilier : promotion, distribution, et administration de biens, il est depuis septembre 2015, par un rapprochement capitalistique, investi dans une gestion d’actifs de plus de 5 milliards.

A propos de Colivio(i)

Colivio a pris ses racines en 2019 pour naître officiellement en 2020. Tout est parti d’un sentiment commun de ses fondateurs de la nécessité évidente de créer une nouvelle voie dans le parcours de vie des seniors. Colivio souhaite apporter une réponse inclusive, sécurisante et bienveillante. Entreprise à mission dédiée au mieux-vieillir, Colivio a été créée par deux amis d’enfance, Maxence Petit, entrepreneur à mission au service des seniors depuis plus de 12 ans, et Antoine Prigent, pionnier du financement de projets entrepreneuriaux à impact social.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI : les indépendants augmentent leur part relative en termes de collecte

Si Primonial REIM se place une nouvelle fois en tête des classements en termes de collecte, les gestionnaires de SCPI adossés à des groupes bancaires rétrogradent dans le palmarès. Amundi Immobilier passe de la 2e à la 5e place. BNP Paribas REIM de la 6e à la 7e

La part relative des gestionnaires de SCPI adossés à des réseaux de distribution bancaires s’érode. Tout du moins en termes de collecte. En 2020, dans un contexte de baisse générale des souscriptions, les sociétés de gestion dites indépendantes -ou considérés comme telles- ont mieux tiré leur épingle du jeu.

La collecte des gestionnaires affiliés ne représente plus que 17% de la collecte totale

Primonial REIM se positionne une nouvelle fois à la 1ère place des sociétés les plus collectrices. Comme en 2019, comme en 2018, comme en 2017, elle place notamment deux de ses SCPI vedettes parmi les premières marches du podium. De ce côté-là, rien donc de très nouveau. Ce qui l’est davantage, c’est la rétrogradation des grandes sociétés de gestion affiliées à des groupes bancaires. La deuxième place, occupée ces dernières années par Amundi Immobilier – sur le seul segment de la collecte en SCPI[1] -, est prise par La Française REIM. Amundi Immobilier passe à la 5e place, avec une collecte de 484,1 M€. BNP Paribas REIM recule quant à elle encore d’une place. En 2020, elle se positionne à la 7e marche (372,7 M€). Contre la 6e en 2019. Et la 5e en 2018 et 2017. AEW Ciloger, enfin, passe de la 8e à la 10e place.


Plusieurs typologies de distributeurs

Ces trois sociétés de gestion dotées de réseaux affiliés ne pèsent plus, au total, que pour 17% de la collecte totale en SCPI. Contre 25% en 2019. Est-ce à dire que les réseaux indépendants ont mieux su s’adapter à la crise sanitaire que les réseaux bancaires ? Plus certainement, le fait de disposer de plusieurs typologies de distributeurs a sans doute joué en faveur des gestionnaires non bancaires. Plus certainement encore lorsqu’ils proposaient des véhicules correspondant davantage aux tendances du moment. Le cas d’Euryale Asset Management, gérant de Pierval Santé, est à cet égard exemplaire. Sa SCPI, qui bénéficie à plein de l’aura « résiliente » de son secteur d’intervention, a collecté à elle seule plus de 500 M€. Soit plus de 8% de l’ensemble du marché. Et presque autant que la collecte cumulée de toutes les SCPI gérées par BNP Paribas et AEW Ciloger…


Les SCPI santé s’imposent en 2020

Pierval Santé est suivie, dans le palmarès des SCPI les plus collectrices en 2020, par … Primovie. Cette autre SCPI dédiée au secteur de la santé et de l’éducation, fait elle-aussi un carton. Avec 428 M€ de souscriptions nettes, elle réalise toutefois un score inférieur à celui de 2019 (629,5 M€). Et ne retrouve pas la 1ère place qu’elle occupait déjà en 2018 (489 M€). L’année 2020 marque aussi une remontée en puissance de La Française REM. En 2e position cette année. Contre une 4e et une 7e place respectivement en 2019 et 2018. Les gestionnaires montants de ces dernières années, Corum (4e vs 3e) et Atland Voisin (8e vs 7e), maintiennent quant à eux leurs positions. En termes d’encours, le poids du passé reste en revanche toujours prégnant. Les gestionnaires adossés occupent toujours 3 des 5 premières places…

Frédéric Tixier

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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Ces SCPI victimes de leur succès…

Si le marché des SCPI a moins collecté en 2020, certains véhicules ont néanmoins enregistré de très importantes souscriptions. Trop, parfois. Au point d’inciter certains d’entre eux à fermer temporairement leurs portes. Ou à plafonner le niveau des souscriptions individuelles. Explications.

La pratique n’est pas nouvelle. Depuis longtemps, lorsque les SCPI sont soumises à des afflux massifs de capitaux, elles prennent des mesures visant à rééquilibrer le rythme entre collecte et investissements. Le procédé prend toutefois une saveur particulière en période de -relative- disette en termes de flux de souscriptions.

Gestion du délai de jouissance

Le plus courant est l’allongement du délai de jouissance. Cette opération accroît le temps dont dispose le gestionnaire de SCPI pour rechercher et sélectionner les actifs immobiliers dans lesquels il investira l’épargne nouvellement collectée. Elle préserve aussi l’égalité entre les nouveaux et les anciens associés. Tant que les nouvelles souscriptions n’ont pas été investies, leur rendement est en effet proche de zéro. Rémunérer immédiatement les nouveaux souscripteurs reviendrait alors à diluer le rendement des anciens.

Allongement ces dernières années

Le délai de jouissance moyen des SCPI s’est allongé au cours des dernières années. Sous l’effet de l’explosion de la collecte des SCPI, qui s’est confirmée à partir de 2015. Au début des années 2010, il était de l’ordre de 3 mois. Il est aujourd’hui au-delà de 4 mois. Certains véhicules, parmi ceux qui ont le plus bénéficié de cette envolée, affichent même désormais des délais de 6 mois. C’est le cas par exemple d’Epargne Pierre, dont la collecte a littéralement explosé ces dernières années.

Gestion de l’endettement

Une autre technique est la gestion de l’endettement. Il s’agit alors d’anticiper une collecte à venir en procédant à plus d’acquisitions que le flux actuel n’en exigerait. Ce décalage entre les capitaux disponibles et les investissements est financé par l’emprunt. Avantage connexe : cet effet de levier a aussi pour effet de doper la performance de la SCPI. Lorsque la collecte s’accélère, il suffit alors de rembourser une partie des emprunts contractés pour rééquilibrer la trésorerie excédentaire. C’est ce qui est arrivé par exemple récemment à Kyaneos Pierre, dont la collecte a fortement bondi au 4e trimestre 2020

Suspension temporaire de la commercialisation

Il existe enfin une mesure encore plus radicale : la fermeture -temporaire- de la SCPI aux nouveaux souscripteurs. Cette suspension ponctuelle de la collecte peut durer plus ou moins longtemps. Le temps que le gestionnaire juge nécessaire pour pouvoir procéder, dans des conditions financières attractives, à l’investissement de l’excès de trésorerie. Ce délai dépend souvent, pour beaucoup, de l’état de tension des marchés immobiliers sur lesquels intervient la SCPI. Un marché tendu, avec beaucoup d’investisseurs face à peu de biens disponibles, implique des prix parfois jugés trop élevés au regard de la stratégie d’investissement. Plutôt que de mal acheter, mieux vaut ne pas acheter. C’est en quelque sort l’argument récemment mis en avant par la SCPI Novapierre Allemagne 2, fermée temporairement depuis le 18 décembre dernier.

Le cas de Novapierre Allemagne 2

Comme sa grande sœur, Novapierre Allemagne 1, qui avait à plusieurs reprises suspendu sa commercialisation, ce nouvel opus est confronté à une concurrence accrue sur son marché cible, l’immobilier commercial en Allemagne. Comme « il ne peut y avoir de compromis sur le prix et la qualité des actifs, afin de ne pas compromettre le rendement long terme de Novapierre Allemagne 2 », cette dernière a donc souhaité se donner plus de temps. Afin d’investir, dans de bonnes conditions, sa trésorerie excédentaire (80 M€ fin 2020). Elle devrait s’ouvrir de nouveau aux souscriptions à compter du 1er avril prochain. Peut-être avant, si les dossiers en cours se dénouent plus rapidement que prévu. Quelle que soit la date de la réouverture, le délai de jouissance de Novapierre Allemagne 2 sera de toute façon allongé. Il passera alors de 4 à 6 mois[1]. Deux précautions valent mieux qu’une…

Plafonner le niveau des souscriptions

Il est aussi possible de limiter les souscriptions via une technique plus « chirurgicale » : en plafonnant le montant maximum des souscriptions individuelles. Un procédé qu’a par exemple systématisé Sofidy pour l’ensemble de ses SCPI. Depuis plusieurs années, le seuil de souscription, par foyer fiscal, est plafonné à 100 000 €. Tout récemment, c’est la SCPI Pierval Santé qui s’est livrée à l’expérience. Depuis le 1er mars, les souscriptions des investisseurs personnes physiques sont plafonnées à 300 000 €. L’objectif est bien aussi d’optimiser le rapport entre les investissements et la collecte. Cette dernière a bondi l’an dernier (502 M€, vs 370 M€ en 2019). Au point même de placer Pierval Santé à la 1ère place des SCPI collectrices en 2020. Juste devant Primovie, une autre SCPI dédiée au secteur santé…

Frédéric Tixier

[1] Au 1er jour du 6ème mois


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La SCPI Foncière des Praticiens devient un fonds de partage

La SCPI dédiée à l’immobilier de santé, gérée par Foncière Magellan, adopte le statut de fonds de partage. Les associés pourront choisir entre trois associations pour recueillir leurs dons. La société de gestion s’engage à reverser 20% de sa commission annuelle. 

SCPI « santé » rimerait-il avec philanthropie ? Foncière des Praticiens, un véhicule ouvert au grand public en 2019, devient en tout cas la deuxième SCPI dédiée à l’immobilier de santé à adopter le statut de fonds de partage. Suivant en cela la voie ouverte dès 2013 par Pierval Santé.

Dons solidaires des associés et du gestionnaire de la SCPI

Les associés de la Foncière des Praticiens pourront donc désormais, s’ils le souhaitent, soutenir l’une ou l’autre des trois associations sélectionnées par Foncière Magellan, son gestionnaire. Leurs dons seront perçus sous forme de prélèvements. « De 10% à 30% des revenus perçus chaque trimestre », précise le communiqué du groupe. Cette option, « choisie librement par les associés », pourra être modifiée à tout moment. Voire interrompue. La société de gestion rappelle que les sommes versées ouvrent droit à une réduction d’impôt de 66%[1]. De son côté, Foncière Magellan s’engage à reverser 20% de sa commission de gestion annuelle issue de cette SCPI aux associations.

Le choix entre trois associations et fondations

« Nous sommes fiers de proposer un véhicule d’investissement avec une vocation solidaire. Et d’apporter ainsi notre soutien à la fondation ARSEP, à l’association France Tutelle et l’Institut Vivalto Santé », précise Steven Perron, le président de Foncière Magellan. Pour rappel, la fondation ARSEP participe au financement de la recherche sur la sclérose en plaques, à l’échelle nationale et internationale. L’association France Tutelle, quant à elle, « accompagne les aidants-tuteurs familiaux ». En mettant à leur disposition les ressources nécessaires pour les aider dans leur mission. L’Institut Vivalto Santé, enfin, soutient la recherche clinique, l’innovation et la formation des médecins et autres professionnels de santé. Un organisme que Foncière Magellan connaît bien : la Foncière des Praticiens était en effet, à l’origine, exclusivement dédiée aux praticiens du groupe Vivalto…

Rendement de 5,10% en 2020

La SCPI n’est d’ailleurs qu’au début de sa phase de développement. Fin septembre, sa capitalisation atteignait 15,6 M€. A cette date, elle détenait deux actifs. Une maison médicale située à Annecy (74) d’une superficie de 1 245 m², acquise en mai 2018. Et un centre Vivalto Sport à Saint-Grégoire (35) d’une superficie de 4 150 m², acheté en novembre 2019. Un 3e actif, situé à Avignon, est « en cours d’acquisition », précise Foncière Magellan. Côté revenus, la SCPI ne souffre pas de la crise sanitaire. Fin juin, le taux de recouvrement de ses loyers était supérieur à 97%. Et son taux d’occupation financier frôlait les 96%. Des résultats qui conduisent la société de gestion à maintenir un taux prévisionnel de distribution de 5,10% en 2020, comme l’indiquait Steven Perron à pierrepapier.fr en septembre dernier.

Frédéric Tixier


[1] Dans la limite de 20% du revenu imposable des associés personnes physiques. Les associés personnes morales bénéficient d’une réduction d’impôt de 60% (dans la limite de 20 000 € ou 5‰ du chiffre d’affaires annuel hors taxe)


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A propos de Foncière Magellan(i)

Foncière Magellan est une société de gestion indépendante – spécialiste de l’investissement immobilier tertiaire en région et agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Elle assure la création et la gestion de fonds d’investissements immobiliers à destination d’investisseurs privés et institutionnels. Et propose des supports et montages juridiques variés répondant à chaque problématique patrimoniale : OPPCI, Club deals dédiés, SCPI, FPCI… Ses investissements s’intègrent dans des projets immobiliers innovants et durables pour les territoires. Elle dispose aujourd’hui d’un parc immobilier de plus de 462 865 m² et de plus d’un milliard d’euros d’actifs sous gestion.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Pierval Santé : collecte en hausse, performance maintenue

La SCPI thématique gérée par Euryale Asset Management est en pleine forme. Sa collecte 2020 est en progression. Son programme d’investissement se déroule sans accroc. Et ses recettes locatives ne sont pas affectées par la crise. Sa performance 2020 devrait donc être en phase avec les années précédentes…

Les SCPI « santé » semblent épargnées par la crise. Pierval Santé, la SCPI d’Euryale Asset Management, n’échappe pas à la règle. Déjà peu affectée lors du premier confinement, elle continue à bénéficier d’un intérêt croissant de la part des souscripteurs de SCPI.

Une collecte en progression de 29%

Depuis le début de l’année, Pierval Santé enregistre en effet une collecte brute de 311 M€ fin septembre. Soit 29% de plus que sur la même période en 2019. Un exploit sur un marché qui a connu un net coup d’arrêt depuis le début de la crise sanitaire. Fort de ces nouveaux capitaux, la SCPI a pu mener à bien un ambitieux programme d’investissement. Sur le seul troisième trimestre, Pierval Santé a réalisé près de 94 M€ d’acquisitions. Elle s’est notamment portée acquéreur d’un portefeuille de trois Ehpads neufs (qui seront livrés dans l’année) en Ecosse. Ajoutant donc le Royaume-Uni, « premier marché européen de la santé », selon Euryale Asset Management, à son portefeuille déjà diversifié sur l’Allemagne, l’Irlande et l’Italie. Fin septembre, elle disposait d’un patrimoine constitué de 117 immeubles – valorisés environ 1 Md€ -.

Un portefeuille majoritairement situé hors de France

Et désormais majoritairement situé hors de France. L’Hexagone ne pèse plus en effet que 38% du portefeuille. Les acquisitions déjà engagées – promesses de vente signées – devraient encore diminuer sa part relative. Cette montée en puissance des actifs européens a une conséquence qui pourra apparaître déroutante aux souscripteurs de Pierval Santé : une diminution de leurs dividendes… Depuis le deuxième trimestre, l’acompte sur dividende de la SCPI est en effet passé de 16,624 € par part à 12,48 € par part. Une baisse qui ne résulte pas d’un quelconque problème de recouvrement des loyers. Au contraire, la SCPI a amélioré ses ratios dans ce domaine. Au début du premier confinement, les demandes de report de règlement non régularisés estimées étaient déjà faibles : 4% des loyers 2020. Fin septembre, la réalité est plus optimiste. Ces demandes de report ne représentent plus que 0,7% des loyers annuels…

Une baisse des dividendes en trompe-l’oeil

La réduction de l’acompte sur dividende résulte effectivement de la part importante prise par les loyers d’origine étrangère dans les revenus de la SCPI. Dans son bulletin du 2e trimestre, David Finck, le directeur général d’Euryale Asset Management, donne l’explication. Cette hausse relative a notamment pour conséquence « de diminuer le résultat distribuable de Pierval Santé ». Pourquoi ? Car ce résultat distribuable est de plus en plus « minoré des impôts relatifs aux revenus locatifs étrangers que votre SCPI acquitte pour vous », précise David Finck. C’est donc en raison du « poids croissant de cette fiscalité étrangère » que la société de gestion a décidé de minorer les prochains acomptes sur dividendes. Une mauvaise nouvelle pour les souscripteurs ? Pas du tout, rassure Euryale AM.

L’effet fiscal des revenus de source étrangère

Car, rappelle-t-elle, « grâce aux conventions fiscales bilatérales entre pays européens », l’impôt acquitté à l’étranger est « moins lourd que l’impôt français. Et exonéré de prélèvement sociaux ». En conséquence, les souscripteurs percevront un revenu, après paiement de leur fiscalité personnelle, « plus élevé que les années précédentes »… Pour mémoire, en 2019, Pierval Santé affichait un taux de distribution sur valeur de marché « officiel » (TDVM) de 5,05%. Un ratio qui grimperait à 5,34%, si l’on retranchait les impôts payés à l’étranger par la SCPI. Et donc plus proche du véritable rendement net de fiscalité servi aux souscripteurs. Pour 2020, la société de gestion n’a pas révisé ses objectifs de distribution. Son taux DVM devrait rester « autour de 5% ».

Division de la valeur des parts

La SCPI n’affiche en effet que des voyants au vert. Le rendement immédiat des investissements réalisés en 2020 est supérieur à 5,6%. Son taux d’occupation financier est au plus haut (99,17%). Son taux d’endettement reste raisonnable : 12,14%. Et Pierval Santé dispose d’un potentiel de revalorisation. Sa valeur de reconstitution (1 047,12 €) est en effet supérieure de 4,72% à son prix de souscription (1 000 €). Ce dernier sera d’ailleurs prochainement (janvier 2021) divisé par 5. La valeur des parts passera alors à 200 €. L’objectif de cette division : permettre la mise en place d’un plan d’investissement programmé. De quoi encore sécuriser une collecte déjà bien orientée…

Frédéric Tixier


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Euryale Asset Management est une société de gestion de portefeuille qui se positionne avec une volonté de donner du sens à la finance. Par l’élaboration de stratégies d’investissements empruntées de la philosophie « d’Impact Investing ». Outre la recherche de performances financières dans la moyenne haute du marché et soucieuse d’anticiper les besoins de demain, elle oriente ses investissements sur des thématiques choisies à valeur ajoutée sociétale. Euryale Asset Management est une filiale du Groupe Elience. Groupe qui s’est imposé depuis plus de 20 ans comme l’un des leaders de l’administration de biens et de l’investissement immobilier. Positionné sur la chaîne des métiers de l’immobilier : promotion, distribution, et administration de biens, il est depuis septembre 2015, par un rapprochement capitalistique, investi dans une gestion d’actifs de plus de 5 milliards.  

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Euryale Asset Management lance le 1er OPPCI de partage  

La société de gestion spécialiste de l’immobilier de santé lance Euryale Santé 1. Cet OPCI professionnel vise prioritairement les résidences d’hébergement santé en France et en Allemagne. Et il s’agit du 1er OPPCI de partage, dont une fraction des résultats sera versée au profit de la recherche médicale menée par l’Institut du Cerveau (ICM).

Euryale Asset Management avait déjà innové en lançant, dès 2014, la 1ère SCPI de partage. Le succès retentissant de Pierval Santé, qui a désormais dépassé le milliard d’euros de capitalisation, et une conjoncture favorable à l’immobilier de santé, conduisent aujourd’hui la société de gestion à renouveler ce type d’initiative. Mais déclinée, cette fois, à un véhicule professionnel.

Euryale Santé 1, dédié aux résidences d’hébergement santé

Euryale Asset Management vient en effet d’annoncer le lancement d’Euryale Santé 1. Cet OPPCI vise exclusivement une clientèle d’institutionnels et de family office, avec un prix de souscription fixé à 1 M€. Et une collecte de l’ordre de 150 M€, à l’horizon de 3 ans. Le fonds pourra faire appel à l’effet de levier jusqu’à 40 % de la valeur de ses actifs. Contrairement à Pierval Santé, positionnée sur plusieurs sous-secteurs de l’immobilier de santé, Euryale Santé 1 cible « plus spécifiquement » les résidences d’hébergement santé en France et en Allemagne. Il s’agira donc d’établissements pour personnes âgées, dépendantes ou non. Tels que des EHPAD, des résidences services seniors, ou autres structures équivalentes

Ouverture à la clientèle institutionnelle

Un marché dont les besoins vont croissant, compte tenu du vieillissement de la population dans ces deux principaux pays européens. Et dont la résilience aux cycles économiques – et aux chocs exogènes – a été mise en lumière depuis la période de confinement. Ce projet de lancement était toutefois à l’œuvre bien avant la crise du coronavirus. Ce premier véhicule marque en effet la volonté d’Euryale AM de « mettre au service des institutionnels la qualité de son expertise en matière d’acquisition et de gestion d’actifs immobiliers de santé ». D’autres produits, dédiés à cette cible spécifique, pourraient donc voir le jour dans les prochains mois. Et permettre à la société de gestion de disposer d’un nouvel axe de développement complémentaire à celui de sa SCPI « retail », dont la commercialisation est aujourd’hui en grande partie assurée par le groupe CMNE et La Française.

Le premier OPPCI de partage

Pour conquérir cette clientèle institutionnelle, Euryale AM met en avant son expertise reconnue dans le domaine de l’immobilier de santé. Mais joue également sur les crédos de l’innovation et de la responsabilité sociétale. Dont elle a elle-même contribué à favoriser la montée en puissance au cours des dernières années. Euryale Santé 1 est en effet le 1er OPPCI de partage lancé dans l’Hexagone. Une quote-part des bénéfices du fonds sera reversée chaque année au profit de la recherche médicale menée par l’Institut du Cerveau (ICM). Le pourcentage est fixé à 0,1 % du résultat annuel. Pour rappel, la SCPI Pierval Santé reverse 0,01 % de sa collecte à l’ICM. Une somme qui, ajoutée aux dons des réseaux de distribution de la SCPI, a plus que quintuplé au cours des dernières années. L’an dernier, le chèque remis à l’ICM frôlait les 200 000 euros


Frédéric Tixier


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A propos d’Euryale Asset Management(i)

Euryale Asset Management est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF créée en 2009 à l’initiative du Groupe Elience. Euryale AM se positionne avec une volonté de donner du sens à la finance par l’élaboration de stratégies d’investissements raisonnées. Basées sur la conviction que le retour financier sur investissement doit nécessairement s’accompagner d’une démarche d’innovation sociale et sociétale. Rappelons enfin qu’Euryale AM, gère pour le compte de sa SCPI Pierval Santé 108 établissements pour une capitalisation qui excède le milliard d’euros et un taux d’occupation financier de 99,34% (1er trimestre 2020).

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Pierval Santé : distribution annuelle 2020 « conforme aux années précédentes »

La SCPI thématique gérée par Euryale Asset Management a versé un premier acompte sur dividende identique à celui des trimestres précédents. Le dividende 2020 devrait se situer au même niveau que l’an dernier, aux alentours de 5%. La SCPI semble de fait, pour l’instant, très peu affectée par la crise coronavirus.

« Les demandes de décalage reçues représentent à ce jour moins de 4% du montant annuel du loyer 2020, à périmètre constant », expliquent les dirigeants d’Euryale Asset Management dans le dernier bulletin trimestriel de la SCPI Pierval Santé.

Santé : un secteur résilient face à la crise

Le secteur de la santé est considéré, à l’instar de la logistique, comme l’un des plus résilients face à la crise du coronavirus. Pierval Santé est de fait essentiellement investie en murs d’EHPAD (56,1% des actifs[1]). Ou de cliniques et de maisons médicales (33,1%) et autres actifs de santé (10,8%). Raison pour laquelle son activité et sa rentabilité semblent, pour l’instant, peu affectées par les mesures de confinement. Au 1er trimestre 2020, la SCPI a collecté plus de 121 millions d’euros. Ce qui lui a permis de franchir le cap symbolique du milliard d’euros de capitalisation. Et de poursuivre, après un 4e trimestre déjà très dynamique, un programme d’investissements de près de 110 millions d’euros.

Une rentabilité élevée à l’acquisition

Dans des conditions de rentabilité parfaitement satisfaisantes. Les dernières acquisitions génèrent en effet un rendement brut moyen de 6,26%. Les baux signés avec les différents locataires sont en outre, comme traditionnellement dans le secteur médical, de très long terme. Près de 20 ans de durée résiduelle… A cette stabilité dans les recettes locatives prévisionnelles s’ajoute un taux d’occupation financier proche des sommets. Pierval Santé a même encore amélioré son score au cours du dernier trimestre. Son « TOF » est passé à 99,36% fin mars. Contre 98,60% en moyenne en 2019. Enfin, la SCPI joue peu de l’effet de levier. Sa dette à long terme s’affichait à 4% de la valeur de ses actifs fin mars. Contre un ratio d’endettement autorisé de 40%. Un chiffre auquel il convient toutefois d’ajouter un engagement financier de court terme, lié aux constructions en cours : 9,60%. Qui demeure toutefois lui aussi parfaitement raisonnable.

Un prix de souscription décoté

La SCPI bénéficie en outre des fondamentaux de son marché, « décorrélé de l’économie marchande ». Et d’une large diversification géographique. Pierval Santé est en effet désormais présente, outre en France (environ 41%), en Allemagne (31,6%), en Irlande (24,7%) et au Portugal (2,7%). Enfin, cerise sur le gâteau, si elle ne dispose pas d’un report à nouveau particulièrement élevé (27 jours de distribution à fin 2018[2]), le prix de ses parts reste très en deçà de la valeur de reconstitution. Celle-ci représente 104,71% du prix de souscription fin 2019. Cette décote du prix de souscription donne donc une marge de manœuvre, face à une éventuelle baisse de la valeur des actifs immobiliers. Elle signifie aussi que la SCPI recèle des plus-values potentielles non réalisées.

Maintien d’un objectif de distribution proche de 5%

Ces dernières, si elles étaient matérialisées, pourraient « venir compenser, si besoin, une baisse conjoncturelle du rendement annuel », souligne la société de gestion. Euryale Asset Management, malgré les précautions d’usage, semble donc assez confiante. Notamment dans sa capacité à maintenir un niveau de dividende en 2020 identique ou proche de celui de 2019. Le risque identifié sur, donc, 4% du montant annuel des loyers, devrait s’estomper sur le second semestre. Car les demandes de report formulées par les locataires ne portent que sur quelques mois… Pierval Santé maintient donc le versement d’un acompte sur dividende identique à celui versé au cours des trimestres précédents. A 12,624 € par part, « le rendement servi sera de 5% », rappelle la société de gestion. L’objectif annuel, proche de 5,05%, est maintenu. Une perspective qui pourrait toutefois évoluer. Si la crise sanitaire s’avérait plus longue que prévue…


Frédéric Tixier


[1] Données au 31/03/2020
[2] Les données 2019 ne sont pas encore disponibles


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A propos d’Euryale Asset Management(i)

Euryale Asset Management est une société de gestion de portefeuille qui se positionne avec une volonté de donner du sens à la finance. Par l’élaboration de stratégies d’investissements empruntées de la philosophie « d’Impact Investing ». Outre la recherche de performances financières dans la moyenne haute du marché et soucieuse d’anticiper les besoins de demain, elle oriente ses investissements sur des thématiques choisies à valeur ajoutée sociétale. Euryale Asset Management est une filiale du Groupe Elience. Groupe qui s’est imposé depuis plus de 20 ans comme l’un des leaders de l’administration de biens et de l’investissement immobilier. Positionné sur la chaîne des métiers de l’immobilier : promotion, distribution, et administration de biens, il est depuis septembre 2015, par un rapprochement capitalistique, investi dans une gestion d’actifs de plus de 5 milliards.  

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

 

Pierval Santé : un 4e trimestre très dynamique

La SCPI thématique gérée par Euryale Asset Management a investi plus d’une centaine de millions d’euros au cours du dernier trimestre 2019. Elle est désormais présente, outre la France, dans 3 pays européens, dont le Portugal.

Près de 200 M€ sur le 1er semestre, une grosse vingtaine sur le 3e trimestre et plus d’une centaine sur le dernier trimestre de l’année : la SCPI Pierval Santé boucle une nouvelle année particulièrement dynamique en termes d’acquisitions.

Implantation au Portugal

Après l’Allemagne (38% du portefeuille fin septembre), et l’Irlande (22%), elle a en outre pris pied au Portugal en novembre dernier. En se portant acquéreur d’une clinique ophtalmologique située à Lisbonne,  pour un peu plus de 3 M€. Et d’un portefeuille mixte de 5 Ehpad/résidences services seniors, pour un peu moins de 20 M€. « Nous avons choisi de nous implanter sur ce nouveau territoire pour une raison évidente de marché. Mais également au regard de la qualité des exploitants avec qui nous avons noué un partenariat sur le long terme », expliquait alors David Finck, directeur général d’Euryale Asset Management. Le Portugal constitue en effet une zone de choix pour un acteur opérant sur le segment de la santé. Le pays affiche un taux de croissance supérieur à la moyenne de la zone euro. Et une population de personnes âgées en forte augmentation.

Très active sur le marché français

La SCPI Pierval Santé a également poursuivi, au 4e trimestre, ses investissements en Irlande. Avec l’acquisition, pour un peu de 5 M€, d’un Ehpad géré par Knegare Nursing Homes. Et d’un autre, pour 16,5 M€, situé dans la banlieue de Dublin. Elle a aussi été très active sur le marché français. Notamment, via l’achat d’établissements en cours de construction. Elle s’est ainsi positionnée sur une nouvelle résidence services seniors à Montbéliard (15 M€, livraison 1er trimestre 2021), une clinique chirurgicale à Aubenas (10 M€, livraison 2e trimestre 2021) et une maison médicale à Villeneuve d’Ascq (7,6 M€, 3e trimestre 2021).

Déjà une première acquisition en 2020

Elle a également réalisé, en décembre, son 77e investissement, le dernier de l’année. Il s’agit d’une opération à plus de 26 M€ : la Clinique de la Pinède, à proximité immédiate de Perpignan. L’année 2020 semble elle aussi placée sous le signe des acquisitions. Pierval Santé vient en effet d’annoncer son premier investissement de l’année. Il s’agit d’une autre clinique de soins de suite et de réadaptation (SSR), celle de l’Oiseau Blanc, à Mantes-la-Jolie. Coût de l’opération : environ 27 M€. L’actif sera livré au 2e trimestre 2021.

Maintien de la rentabilité

Cette activisme acheteur s’explique par une forte croissance de la collecte. Evaluée à 240 M€ fin septembre, elle avait déjà progressé de 40% par rapport à l’exercice 2018. La SCPI a également utilisé un peu plus largement l’effet de levier. Son taux d’endettement s’établissait à environ 13% fin septembre 2019. Contre 9,23% fin 2018. La SCPI réussit néanmoins à préserver la forte rentabilité de ses placements : 6,53% sur les investissements réalisés sur les 3 premiers trimestres 2019. Et, grâce notamment à des baux de très long terme[1], à maintenir un taux d’occupation financier supérieur à 98%. Pierval Santé, qui a servi au cours des deux derniers exercices un rendement de 5,05% à ses actionnaires, devrait donc en toute logique maintenir ce niveau de distribution en 2019.

Frédéric Tixier

[1] Plus de 14 ans, en moyenne.


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Euryale Asset Management est une société de gestion de portefeuille qui se positionne avec une volonté de donner du sens à la finance par l’élaboration de stratégies d’investissements empruntées de la philosophie « d’Impact Investing ». Outre la recherche de performances financières dans la moyenne haute du marché et soucieuse d’anticiper les besoins de demain, elle oriente ses investissements sur des thématiques choisies à valeur ajoutée sociétale. Euryale Asset Management est une filiale du Groupe Elience, Groupe qui s’est imposé depuis plus de 20 ans comme l’un des leaders de l’administration de biens et de l’investissement immobilier. Positionné sur la chaîne des métiers de l’immobilier : promotion, distribution, et administration de biens, il est depuis septembre 2015, par un rapprochement capitalistique, investi dans une gestion d’actifs de plus de 5 milliards.  

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Pierval Santé passe à 5 mois

La SCPI thématique gérée par Euryale Asset Management fait face à des souscriptions croissantes. Le délai de jouissance de ses parts est allongé à compter du 1er novembre. Et Pierval Santé envisage d’étendre ses investissements jusqu’au Canada…

Après une année 2018 déjà exceptionnelle en termes de souscriptions (237 M€ collectés), Pierval Santé, la SCPI thématique gérée par Euryale Asset Management, continue à attirer les investisseurs. Après 70 M€ au 1er trimestre 2019, elle a attiré 90 M€ de souscriptions supplémentaires au deuxième trimestre, portant le total de sa collecte semestrielle à 160 M€. C’est 40% de plus qu’au 1er semestre 2018.

SCPI Pierval Santé : près de 200 M€ investis au 1er semestre 2019

Pour faire face à cet afflux continu et croissant de nouveaux capitaux, la SCPI s’est engagée dans un important programme d’investissements. Sur les six premiers mois de l’année, elle a procédé à 199 M€ d’acquisitions, renforçant notamment sa présence sur le segment des EHPAD en Irlande (voir « SCPI Pierval Santé : 14 actifs en Irlande »). Pour financer le décalage entre ses investissements et sa collecte, Pierval Santé a également légèrement augmenté son ratio d’endettement, passé de 9,41% fin mars à 11,79% fin juin.

SCPI Pierval Santé : allongement du délai de jouissance

En dépit de cette avance relative de son programme d’investissement sur sa collecte, et de la possibilité d’augmenter encore son effet de levier[1], la SCPI a toutefois préféré prendre les devants. Anticipant sans doute une poursuite de la hausse des souscriptions, et afin d’éviter une dilution du rendement servi aux actionnaires existants, elle a décidé d’augmenter le délai de jouissance de ses parts. Celui-ci, actuellement fixé au 1er jour du 3e mois suivant celui de la souscription, passera à compter du 1er novembre prochain au 1er jour du 5e mois suivant la souscription.

SCPI Pierval Santé : extension du champ d’investissement

Une décision qui lui donne en outre plus de temps pour réaliser ses futurs investissements, qu’elle ambitionne désormais de réaliser également hors zone euro. En juin dernier, les actionnaires de Pierval Santé ont en effet approuvé une résolution autorisant la SCPI à investir au Canada, précisant que « ces actifs immobiliers situés au Canada agrégés aux actifs situés hors zone euro mais en Europe devront rester limités à un maximum de 20% de la valeur vénale des actifs immobiliers de la SCPI ». Cette décision, tout comme celle autorisant la division par cinq des parts de la SCPI (qui passeraient ainsi de 1 000 à 200 euros), afin de permettre la mise en place d’un plan d’épargne mensuelle programmée, restent dans l’attente d’une validation par l’Autorité des marchés financiers (AMF).

SCPI Pierval Santé : 5,05% de rendement annuel depuis deux ans

Rappelons que la SCPI a servi au cours des deux derniers exercices un rendement de 5,05% à ses actionnaires. La persistance d’un taux d’occupation financier proche des sommets (98,57% à fin juin), des acquisitions réalisées à des taux de rendement brut proches de 6,5% en moyenne, et deux premiers acomptes sur dividendes identiques à ceux servis en 2018, laissent penser que le taux de distribution 2019 devrait s’établir dans l’épure des années précédentes…

Frédéric Tixier


A propos de Euryale Asset Management (i)

Euryale Asset Management est une société de gestion de portefeuille qui se positionne avec une volonté de donner du sens à la finance par l’élaboration de stratégies d’investissements empruntées de la philosophie « d’Impact Investing ». Outre la recherche de performances financières dans la moyenne haute du marché et soucieuse d’anticiper les besoins de demain, elle oriente ses investissements sur des thématiques choisies à valeur ajoutée sociétale. Euryale Asset Management est une filiale du Groupe Elience ; Groupe qui s’est imposé depuis plus de 20 ans comme l’un des leaders de l’administration de biens et de l’investissement immobilier. Positionné sur la chaîne des métiers de l’immobilier : Promotion, Distribution, et Administration de biens, il est depuis septembre 2015 par un rapprochement capitalistique investi dans une gestion d’actifs de plus de 5 milliards.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] Les statuts de Pierval Santé l’autorisent à un ratio d’endettement maximum de 40%.

La SCPI Pierval Santé : 14 actifs en Irlande

La SCPI thématique vient d’investir plus de 66 M€ dans deux EHPAD situés à Dublin. Ce qui porte à 14 le nombre de ce type d’établissement détenus par Pierval Santé en Irlande. Une opération qui s’ajoute aux 9 autres investissements déjà réalisés depuis le début de l’année.

Une SCPI de santé en pleine forme… Pierval Santé ne se contente pas d’être généreuse envers la recherche médicale (voir « Une collecte généreuse pour Pierval Santé ») : elle poursuit avec diligence ses investissements dans son secteur de prédilection.

La SCPI Pierval Santé : nouvelle acquisition en Irlande

La SCPI gérée par Euryale Asset Management a annoncé le 11 juillet dernier l’acquisition – effective depuis le 24 juin – de deux nouveaux EHPAD à Dublin. Ces deux établissements, exploités par le groupe Virtue – ex-Willis Care Group qui bénéficie de plus de 35 ans d’expérience dans la gestion d’établissements de santé -, ont été acquis pour un total de 66,6 M€, dont 27,1 M€ pour un EHPAD existant (construit en 2013) et 39,5 M€ pour un actif en construction (livraison prévue en novembre 2019). Leur rentabilité attendue ressort respectivement à 6,83% et 5,57%. Comme la plupart des actifs détenus par Pierval Santé, ils sont assortis de baux de très longue durée, 25 ans en l’espèce.

La SCPI Pierval Santé : 10 opérations depuis le début de l’année

Cette opération, la 10réalisée depuis le début de l’année, porte à 14 le nombre d’EHPAD détenus en Irlande par Pierval Santé, et à 25% la part de son patrimoine investie dans ce pays. La SCPI s’était en effet déjà portée acquéreur au 1er trimestre (pour 33,24 M€) de trois établissements situés respectivement à Malahide, Stradbally et Ballyragget, tous gérés par un autre opérateur spécialisé dans la gestion de maisons de retraite médicalisées, Knegare Nursing Homes Holding Limited Compagny. Depuis le 31 mars dernier, Pierval Santé a également ajouté à son portefeuille un centre d’hébergement médico-social situé à Nuremberg, en Allemagne (pour 24,5 M€), une maison de consultations médicales à Rouen (pour 12,6 M€), un campus de recherche pharmaceutique (28,88 M€, à Biot), et un ensemble de commerce de santé, à Ollioules, dans le Gard (pour 6,17 M€).

La SCPI Pierval Santé : 5,05% de rendement annuel

Au total, sur les six premiers mois de l’année, la SCPI aura donc investi un peu plus de 190 M€. Soit plus de 80% de l’ensemble des investissements réalisés en 2018. Une montée en puissance parfaitement en phase avec celle de la collecte, qui a encore bondi de 70 M€ au 1er trimestre, portant la capitalisation de Pierval Santé au-delà de 580 M€. Il est à noter que la totalité des nouvelles acquisitions affichent des taux de rendement internes supérieurs à 5,5% (et proches, en moyenne, de 6,5%), ce qui laisse à penser que la SCPI, qui a délivré un taux de distribution annuel de 5,05% à ses actionnaires ces deux dernières années, sera en mesure de maintenir ce niveau de rentabilité en 2019.

Frédéric Tixier


A propos de Euryale Asset Management (i)

Euryale Asset Management est une société de gestion de portefeuille qui se positionne avec une volonté de donner du sens à la finance par l’élaboration de stratégies d’investissements empruntées de la philosophie « d’Impact Investing ». Outre la recherche de performances financières dans la moyenne haute du marché et soucieuse d’anticiper les besoins de demain, elle oriente ses investissements sur des thématiques choisies à valeur ajoutée sociétale. Euryale Asset Management est une filiale du Groupe Elience ; Groupe qui s’est imposé depuis plus de 20 ans comme l’un des leaders de l’administration de biens et de l’investissement immobilier. Positionné sur la chaîne des métiers de l’immobilier : promotion, distribution, et administration de biens, il est depuis septembre 2015, par un rapprochement capitalistique, investi dans une gestion d’actifs de plus de 5 milliards.  

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société