SCPI ayant suspendu la variabilité de leur capital : l’état des lieux de leurs marchés secondaires début octobre

Douze SCPI historiques ont basculé du capital variable au capital fixe depuis 2025. Dont trois de plus durant l’été 2026. Leurs marchés secondaires ont maintenant plusieurs mois d’historique. Les prix se stabilisent-ils ? Les volumes progressent-ils ? Point à date..

Début juin, on en comptait neuf. Durant l’été, trois autres SCPI gérées par Praemia REIM ont à leur tour annoncé la suspension de la variabilité de leur capital : Primovie, Patrimmo Croissance Impact et Patrimmo Commerce. La liste compte donc dorénavant douze véhicules. Les confrontations de l’été et de septembre permettent pour la première fois de dégager des tendances. Et elles ne vont pas toutes dans le même sens…

Près de 16 Md€ de capitalisation ont basculé en capital fixe

Ce sont donc dorénavant près de 16 Md€ de capitalisation[1], -contre près de 11 Md€ en juin[2] – sur un total d’un peu plus de 88 Md€- qui ont basculé dans le camp du « capital fixe ». L’arrivée de Primovie sur le marché secondaire a pesé lourd. La SCPI santé-éducation de Praemia REIM pesait en effet encore 4,2 Md€ avant sa suspension. Soit presque autant que Perial O2 (2,4 Md€) et Primopierre (2,2 Md€) réunies. Sur la base des derniers prix acquéreurs, cette capitalisation historique ne veut évidemment plus dire grand-chose, compte tenu des niveaux de décotes enregistrés sur les marchés secondaires. Cette destruction de valeur peut toutefois être relativisée. Les échanges qui matérialisent ces prix décotés ne portent en effet toujours que sur une fraction infime du capital des SCPI concernées.

Des décotes qui vont de -54 % à -80 %

A la date du 8 octobre, toutes les SCPI ayant enregistré des échanges sur leurs marchés secondaires respectifs affichent de fait des baisses de plus de 50% par rapport à leur dernier prix de souscription. La moins touchée est Novapierre Résidentiel. Avec un repli de -53,7% de son dernier prix acquéreur (770,01 €, le 30/09/2026) sur son dernier prix de souscription (1 664 €). Les reculs les plus marqués sont à porter au débit des trois SCPI de la Française REM. Sélectinvest 1 affiche, au dernier pointage, un repli de 80,1 % (105,45 € vs 530 €). Celui de Crédit Mutuel Pierre 1 ressort à -76,8 % (49,95 € vs 215 €). Et celui de LF Grand Paris Patrimoine à -76,1 % (52,17 € vs 218 €).

Pour les SCPI de Perial, la baisse ralentit et les volumes augmentent

A noter que ces trois SCPI n’ont connu que deux confrontations (fin juillet et fin septembre). Et que la chute entre les deux a été brutale : -66 % pour Sélectinvest 1, -48 % pour Crédit Mutuel Pierre 1, et -41 % pour LF Grand Paris Patrimoine. Le contraste avec les SCPI de Perial AM est très net. Après six confrontations, la baisse des prix de ces dernières a en effet nettement ralentit. Pour Perial O2, le prix acquéreur est passé de 75,76 € fin juillet à 73,57 € fin août. Puis à 71,37 € fin septembre. A date, la baisse ressort à -56,5 % par rapport aux 164 € d’avant la suspension. En parallèle, la confrontation de septembre établit un record de volume avec 7 861 parts échangées. Au total, 24 193 parts ont changé de mains depuis avril.

Des évolutions très divergentes selon les SCPI

Même constat pour Perial Grand Paris. Le prix acquéreur s’établit à 192,15 € fin septembre (-58,0 %), avec 1 377 parts échangées, le plus gros volume depuis l’ouverture du marché. C’est la première fois qu’un de ces marchés montre des volumes en hausse sans nouvelle baisse forte des prix. Ce n’est pas une tendance uniforme. Primopierre connait par exemple une évolution inverse. Son prix était resté stable à 43,92 € d’avril à juin. Puis il a baissé à chacune des trois confrontations suivantes : 42,51 € fin juillet, 39,53 € fin août et 35,00 € fin septembre. Il est désormais à -69,6 % du dernier prix de souscription (115 €). Le volume de septembre est retombé à 364 parts, contre près de 3 000 en juin.

Pas toujours de confrontations actées, faute d’acquéreurs

On retrouve la même hétérogénéité en termes de liquidité. Novapierre Résidentiel, première SCPI à avoir « testé » le retour au capital fixe, compte désormais 18 confrontations. Son prix est resté stable à 780,68 € de juin à août, puis il a légèrement baissé fin septembre (770,01 €, -1,4 %). Avec 1 740 parts échangées depuis la suspension, soit 0,83 % des parts, c’est de loin le marché le plus liquide du groupe. Le chiffre reste toutefois modeste. Mais bien supérieur à celui affiché par d’autres SCPI. Opus Real (BNP Paribas REIM) reste de ce fait le cas le plus particulier : cinq confrontations depuis mai, et aucune part échangée. Globalement, le constat dressé en juin dernier reste valable.

Ces marchés fixent un prix, ils ne rendent pas la liquidité

Ces marchés secondaires, quand ils existent, établissent un prix. Mais ne redonnent pas de vraie liquidité. Hors Novapierre Résidentiel, les parts échangées depuis la suspension restent sous 0,25 % des parts de chaque SCPI. Elles sont même sous 0,01 % pour Allianz Pierre et LF Grand Paris Patrimoine. Les prochaines confrontations auront lieu fin octobre. La Française REM passe à un rythme mensuel à partir du 1^er octobre. Ces futures séances nous diront si l’équilibre observé chez Perial s’étend aux autres SCPI, ou si les nouveaux arrivants suivent la même trajectoire que leurs prédécesseurs.

Lire aussi

[1] Cumul des capitalisations au 31/12/2025 des onze SCPI passées en capital fixe en 2026, plus capitalisation au 31/12/2024 de Novapierre Résidentiel.
[2] Cumul des capitalisations au 31/12/2025 des huit SCPI passées en capital fixe en 2026, plus capitalisation au 31/12/2024 de Novapierre Résidentiel.