SCPI : quid de leur liquidité ?

Elles ont traversé sans encontre la crise sanitaire. Si même si le marché secondaire des SCPI a été plus animé en 2020, tous ses indicateurs de liquidité sont restés au vert. C’est le constat d’une étude menée par l’IEIF. Qui a évalué, plus globalement, la robustesse du modèle de liquidité des SCPI sur longue période… 

Au début de la crise sanitaire, et dans les quelques mois qui ont suivi le début du 1er confinement, certains craignaient que des retraits massifs viennent affecter la liquidité des parts de SCPI. Il n’en a heureusement rien été. La collecte s’est, certes, affaiblie. Et le marché secondaire des SCPI a connu, en 2020, la plus forte activité de son histoire.

Des indicateurs rassurants sur longue période

Mais guère beaucoup plus (1,25 Md€) qu’au cours des deux années précédentes. Qui avaient, elles-aussi, « connu des volumes de transactions supérieurs au milliard d’euros », rappelait Stéphanie Galiègue, directrice générale adjointe en charge de la recherche et des études à l’IEIF, lors d’un webinaire organisé par l’IEIF le 4 mars dernier. Les autres indicateurs de la liquidité des SCPI sont tout aussi rassurants. Le taux de rotation des parts, qui évolue dans un tunnel compris entre 1,4% et 2% depuis 10 ans, est resté dans l’épure, à 1,8%. Surtout, le pourcentage des parts en attente rapportées à la capitalisation demeure à ses plus bas historique (0,15% vs 0,12% en 2019). Ce qui témoigne, malgré la crise, que le marché secondaire « a fonctionné sans aucune tension. Et qu’aucune demande de retrait massif n’a été observée », résume Stéphanie Galiègue.

Evaluation de la robustesse du modèle de liquidité

Ce constat positif n’empêche pas de s’interroger sur d’éventuelles améliorations à apporter au modèle de liquidité des SCPI. Ou à celui des OPCI. Lesquels n’ont d’ailleurs pas davantage montré de signes de tension que leurs ainées ces derniers mois. C’est la raison pour laquelle l’ASPIM a confié à Pierre Schoeffler, senior adviser à l’IEIF, la réalisation d’une étude. Pour évaluer, sur le long terme, la robustesse du modèle des fonds immobiliers non cotés grand public en matière de liquidité. Question implicite : quelles seraient les conséquences d’une crise de liquidité affectant les sous-jacents immobiliers -qui n’est pas à l’ordre du jour, mais sait-on jamais…- sur la fluidité du marché des parts de SCPI ? Car, par nature, les fonds immobiliers ouverts au public sont exposés à un risque de transformation. Celui de la liquidité entre leurs actifs et leurs passifs. Cette transformation est-elle créatrice de liquidité ?

Et pourtant… les SCPI détruisent de la liquidité

Ou, au contraire, destructrice ? Le constat de Pierre Schoeffler est sans appel. « Les SCPI sont en réalité moins liquides que leurs sous-jacents », explique-t-il. Chiffres à l’appui. Le volume des transactions annuelles sur l’immobilier d’entreprise représente en effet, selon les pays, de 10 à 15% du stock investi. Or, on l’a dit, le taux de rotation des SCPI est inférieur à 2%. Les SCPI détruisent donc de la liquidité… Cela ne semble toutefois ne pas avoir eu de conséquences dramatiques sur la fluidité de leur propre marché. « Sur longue période, le ratio parts en attente/capitalisation n’a jamais dépassé 3% », affirme Pierre Schoeffler. Sauf au plus fort de la crise des années 90, où ce rapport a pu atteindre 3,5%. Quelques véhicules, pris isolément, ont certes, ponctuellement, connu pire (jusqu’à 35%).

Quels outils pour gérer la liquidité des SCPI ?

Mais il s’agissait de SCPI très faiblement capitalisées. Ces écarts à la norme remontent en outre assez loin. « Avant les réformes réglementaires de 2002 et de 2013 qui ont aménagé le mécanisme de liquidité des SCPI », souligne Pierre Schoeffler. Mais quels sont, précisément, ces outils de gestion de la liquidité dont disposent les sociétés de gestion de SCPI ? A suivre

Frédéric Tixier


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