Perial Euro Carbone, premier fonds immobilier à mettre en œuvre une stratégie low carbon

Perial AM vient de lancer une unité de compte immobilière d’un genre nouveau. Pour la première fois, un fonds immobilier non coté va mettre en œuvre une stratégie visant à optimiser et à compenser le niveau des émissions de gaz à effet de serre des actifs composant son portefeuille. Perial Euro Carbone bénéficie, dès sa création, du nouvel label ISR.

On connaissait les stratégies ou les indices low carbon, dont le succès sur les places boursières mondiales a d’ailleurs pris une ampleur sans précédent l’an dernier. Attirant de plus en plus d’investisseurs, les références regroupant les titres des entreprises les mieux disant en termes d’empreinte carbone figurent en effet parmi celles qui ont le mieux résisté au choc sanitaire et économique. Au point de clôturer l’année 2020, pour la plupart d’entre elles, en territoire positif…

Le premier fonds immobilier bas-carbone labelisé ISR

Le fonds immobilier lancé en fin d’année dernière par Perial AM n’a rien à voir, dans sa construction, avec ces indices boursièrement porteurs. Mais il en rejoint l’esprit et l’objectif : contribuer à diminuer l’impact climatique de son activité. Perial Euro Carbone développera en effet une stratégie bas-carbone via un plan « d’optimisation, de réduction et de compensation des émissions de gaz à effet de serre de chaque immeuble du portefeuille ». Pour permettre de juger de l’efficacité de cette politique, un bilan carbone sera réalisé lors de chaque acquisition. Assorti d’une évaluation des travaux à réaliser pour l’améliorer. Le tout devant conduire à des résultats quantifiables et rendus publics. Mieux encore, Perial Euro Carbone intègre une dimension participative. Les investisseurs pourront ainsi choisir les projets de compensation carbone destinés à ramener à zéro le bilan carbone du fonds.

Perial, pionnier en matière d’investissement immobilier responsable

Autant dire qu’avec un tel programme, Perial Euro Carbone a reçu, dès sa création, le nouveau label ISR. La société de gestion, qui revendique le statut de pionnier de l’investissement immobilier responsable, ajoute ainsi une nouvelle brique à son dispositif de solutions orientées ESG. Perial AM, qui a effectivement lancé la 1ère SCPI environnementale du marché, PFO2, a d’ailleurs encore révisé à la hausse ses ambitions en matière d’engagements RSE. En actualisant, en octobre dernier, son programme Perial Positive 2030 lancé en 2019. « Nous sommes conscients que le bâtiment est l’un des principaux secteurs émetteurs de gaz à effet de serre en France et en Europe », reconnaît d’ailleurs Yann Videcoq, directeur du fund management chez Perial AM. Perial Euro Carbone est de fait une réponse concrète à cette problématique. Elle permet en effet de proposer aux investisseurs « une solution claire et dédiée à ce défi de taille ».

Perial Euro Carbone, SCI dédiée aux investisseurs professionnels

Lancée sous la forme d’une société civile immobilière (SCI), Perial Euro Carbone est un fonds réservé aux investisseurs professionnels. Il vise une performance annuelle -non garantie- de l’ordre de 4%. Pour y parvenir, la SCI va se constituer un patrimoine composé principalement d’immeubles de bureaux situés dans les grandes métropoles européennes. Elle a d’ailleurs déjà acquis son premier actif, grâce à une levée de fonds auprès de plusieurs investisseurs institutionnels. Il s’agit d’un immeuble de bureaux de 4 200 m², situé à Bruxelles. C’est l’industriel 3M qui loue l’immeuble, pour dix ans fermes. Livré en novembre dernier, cet actif vise une certification Breeam – Very Good. Prix de la transaction : 20 M€.

Frédéric Tixier


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A propos de Perial AM(i)

Perial Asset Management gère 4,5 milliards d’euros au 31/12/2020, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte plus de 520 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 47 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

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Loïc Glairon Mondet : « Lixim est un sélectionneur de solutions d’investissements immobiliers multimarques et multiproduits… »

Créée par quatre salariés d’Allianz France, Lixim ambitionne de devenir la plateforme de référence en matière d’investissements immobiliers. Elle donne accès à plusieurs familles de solutions immobilières, dont les SCPI.  Mais qu’apporte réellement de nouveau ce nouvel acteur sur le marché du conseil dématérialisé ? Les réponses de Loïc Glairon Mondet, l’un des co-fondateurs de Lixim by Allianz…

En quoi Lixim innove-t-elle sur le marché des solutions immobilières ? Car elle n’est pas la seule plateforme multimarques de placements immobiliers…

Loïc Glairon Mondet – Lixim est une plateforme qui présente 4 atouts majeurs. Le premier, c’est une proposition d’expérience utilisateur que nous pensons particulièrement efficace, pédagogique, et réellement construite dans l’intérêt de l’investisseur. L’investissement en immobilier demande un temps de « maturation ». L’épargnant doit pouvoir se projeter sur le long terme. Se faire sa propre opinion. Et être convaincu par la solution d’investissement qu’il aura finalement choisie. L’ensemble des outils de simulation que nous mettons à disposition est construit dans cet objectif. Une fois cette étape franchie, et sa décision prise, le visiteur peut alors passer à la phase d’investissement proprement dite. Là encore, à son propre rythme, via un processus de souscription totalement digitalisé pour les SCPI. Aucun autre site, à notre connaissance, n’offre cette totale complétude dans les parcours digitaux d’investissements immobiliers…

Expérience utilisateur de qualité, parcours digital complet… Et quels sont les deux autres critères différenciants ?

Loïc Glairon Mondet – Le troisième est complémentaire des deux premiers. Lixim est un sélectionneur de solutions d’investissements immobiliers multimarques et multiproduits. A la différence des « agrégateurs », qui peuvent mettre en avant de multiples produits – souvent avec l’objectif de recueillir des informations sur les internautes qui s’y intéressent -, nous ne proposons que des offres sélectionnées selon des processus de due diligence parfaitement maîtrisées. Nous nous appuyons, dans cet exercice, sur les compétences et l’expérience du groupe Allianz. C’est notre quatrième critère différenciant. Lixim, en tant qu’entreprise intrapreneuriale incubée au sein du programme Allianz Lab, réunit le meilleur des deux mondes. L’agilité des start-up, et la sécurité, technique et financière, d’un grand groupe. Deux éléments de nature à susciter la confiance des investisseurs.

Lixim propose aujourd’hui quatre grandes typologies d’investissements immobiliers : des investissements directs, en nue-propriété, et dans le cadre de la loi Pinel ou du cadre fiscal du LMNP, et une sélection de SCPI. Cette offre sera-t-elle enrichie d’autres catégories de placements ?

Loïc Glairon Mondet – Notre objectif est de devenir, d’ici 3 ans, la plateforme de référence en investissements immobiliers. D’autres typologies de placements seront progressivement ajoutées à l’offre initiale. Parmi les futurs entrants figureront notamment les OPCI, ainsi que des solutions d’investissements dans l’immobilier résidentiel ancien, en direct ou en formule collective. Nous sommes en veille permanente et échangeons régulièrement avec les acteurs qui proposent des formules d’investissement innovantes. Le crowdfunding immobilier, en direct ou, là encore, via des fonds spécialisés, entre également dans la famille des solutions que nous comptons proposer, à terme, sur la plateforme Lixim.

Même question concernant votre offre en SCPI. Seuls 8 produits sont aujourd’hui disponibles. Cette sélection sera-t-elle enrichie ? Et selon quels critères ?

Loïc Glairon Mondet – L’élargissement est en cours. D’ici la fin du mois, une nouvelle SCPI – Primofamily, chez Primonial -, sera intégrée à notre sélection. Celle-ci comprendra donc, à côté des véhicules spécialisés sur les segments du bureau, du commerce, de la santé, ou diversifiés sur plusieurs classes d’actifs immobiliers, un produit dédié à l’immobilier résidentiel. D’autres SCPI viendront rejoindre Lixim au cours des prochains mois, avec l’objectif de disposer, d’ici 3 ans, d’une quinzaine de véhicules. Ce nombre nous semble suffisant pour couvrir toutes les classes d’actifs. Comme je le précisais précédemment, nous n’estimons pas nécessaire de proposer des offres redondantes. Nous estimons en revanche être en mesure de choisir les véhicules offrant l’un des meilleurs couple rendement/risque au sein de chacune des catégories. Encore une fois, notre ambition est d’être un facilitateur, et donc de simplifier l’accès à l’investissement immobilier pour les épargnants.

Proposez-vous, parallèlement à l’acquisition de SCPI, la possibilité de réaliser cette opération à crédit ?

Loïc Glairon Mondet – Nous proposons effectivement cette option, via l’offre d’un partenaire spécialisé sur cette activité. Cette fonctionnalité n’est en revanche pas encore totalement intermédiée et digitalisée. Elle implique donc un contact avec ce partenaire. Mais nous travaillons à dématérialiser la phase amont, celle du pré-scoring, afin de simplifier la procédure tant pour nos investisseurs que pour notre partenaire. J’ajoute que, sur la thématique SCPI, nous envisageons également d’introduire prochainement des offres d’achats de parts démembrées, nue-propriété ou usufruit.


Parmi les diverses typologies d’investissements immobiliers, laquelle recommanderiez-vous plus spécifiquement aujourd’hui ?

Loïc Glairon Mondet – Chaque type d’investissement, immobilier ou pas, a ses avantages et ses inconvénients. Et sa « qualité » dépend de son adéquation avec la situation et les objectifs de l’investisseur. L’immobilier en général me semble en revanche un placement à privilégier aujourd’hui en raison du contexte monétaire, toujours très favorable et d’un marché structurellement en déficit d’offres, surtout sur le segment résidentiel. Maintenant, s’il s’agit d’adresser un conseil à un primo-investisseur en immobilier, je recommanderais en priorité le placement SCPI. Pour trois raisons : le ticket d’entrée est abordable, il s’agit d’un placement diversifié, et il peut être financé à crédit. Contrairement à un placement en assurance-vie, par exemple…

Propos recueillis par Frédéric Tixier


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A propos de Lixim(i)

Créée par quatre collaborateurs d’Allianz France, Lixim est une plateforme innovante et multimarque de placements immobiliers. En quelques clics, le client répond à six questions pour découvrir une sélection personnalisée d’offres immobilières qui répond à ses besoins. L’objectif est de démocratiser et simplifier l’investissement immobilier locatif. En proposant : une assistance digitale pour orienter les clients selon leurs besoins ; des simulateurs pour affiner le projet d’investissement ; des offres sélectionnées pour chaque dispositif immobilier ; et une souscription entièrement dématérialisée pour les SCPI et jusqu’à l’option pour les logements neufs.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Six premiers fonds immobiliers labellisés ISR en 2020

Aux SCPI Néo, chez Novaxia, et Fair Invest, chez Norma Capital, et à l’OPCI BNP Paribas Diversipierre, sont venus s’ajouter en fin d’année trois autres véhicules immobiliers labellisés ISR. Une SCPI et une SCI chez Perial AM. Et la SCPI LF Grand Paris Patrimoine, à la Française REM. Etat des lieux.

Quelques jours après la certification ISR des trois premiers fonds immobiliers à avoir obtenu ce nouveau label, deux autres sociétés de gestion ont à leur tour annoncé avoir finalisé le processus pour un ou plusieurs de leurs véhicules. Le 15 décembre dernier, Perial AM et La Française REIM rendaient publique la labellisation de la SCPI PFO2 et de la SCI Euro Carbone pour l’un, de la SCPI LF Grand Paris Patrimoine pour l’autre.

Un label ISR exigeant en matière immobilière

Rappelons que label ISR décliné à l’immobilier distingue les fonds qui mettent en œuvre des pratiques de gestion vertueuses en matière environnementale, sociale et de bonne gouvernance (ESG). Et sont en mesure de le prouver. Il ne s’agit donc pas de juger de la qualité d’un parc existant, mais d’une trajectoire « permettant d’améliorer la performance ESG des actifs dans le temps », comme le rappelle l’ASPIM dans sa brochure dédiée à ce label. Ce qui implique la mise en place d’une véritable démarche pro-active. Incluant méthodologie, fixation d’objectifs, et outils et moyens d’analyse permettant d’y parvenir. Ainsi, bien sûr, que la production de reporting présentant l’état d’avancement des engagements pris. Une méthodologie qui avantage donc a priori les fonds de création récente. Ou qui ont intégré, dès leur création, cet objectif ESG.

PFO2, une SCPI historiquement dédiée à qualité environnementale

C’est le cas, par exemple, de la SCPI PFO2 qui, lors de son lancement en 2009, s’était déjà positionnée sur cette thématique désormais en passe de devenir « mainstream ». PFO2 est « la première SCPI à s’être fixés dès sa création d’ambitieux objectifs de réduction de consommation d’énergies », rappelle d’ailleurs Perial AM dans son communiqué. Dix ans plus tard, le succès est au rendez-vous. La SCPI affiche une capitalisation de plus de 2 milliards d’euros. Et publie des rapports financiers répondant « aux plus hautes exigences ESG du secteur », estime le gestionnaire. En précisant que sa démarche s’appuie sur une grille d’évaluation de 60 critères ESG. Cette antériorité dans la prise en compte des critères environnementaux, et l’expérience qui en résulte, ont d’ailleurs permis à Perial AM de mettre sur le marché, en décembre dernier, la première SCI développant une stratégie « low carbon ».

Euro Carbone, la première SCI « low carbon »

Perial Euro Carbone a en effet pour objectif, par des actions d’optimisation, de réduire et de compenser les émissions de gaz à effet de serre des immeubles qui constitueront son patrimoine. La SCI a également vocation à intégrer une dimension participative. Elle proposera en effet aux investisseurs « de choisir les projets dits de compensation carbone financés », explique Perial AM. Forte de ce positionnement, Perial Euro Carbone a elle aussi obtenu le label ISR le 15 décembre dernier. Coup double donc pour Perial AM qui rappelle que « la labellisation ISR des fonds PFO2 et PEC s’inscrit dans une démarche plus globale du groupe ». Ce dernier a en effet dévoilé fin octobre son programme Perial Positive 2030 qui renforce ses engagements RSE. Et fixe des objectifs ambitieux à horizon 2030…

LF Grand Paris Patrimoine accompagne la transition des actifs

La labellisation obtenue par LF Grand Paris Patrimoine, l’une des SCPI historiques de La Française REM, vient aussi reconnaître « le sérieux et l’ambition des engagements » en matière d’ISR de cet autre gestionnaire. Rebaptisée en 2018, LF Grand Paris Patrimoine comptait près d’une cinquantaine d’actifs sous gestion l’an dernier. Dont les politiques de sélection et de gestion sont désormais détaillées dans une matrice ISR qui analyse une centaine de critères ESG. La société de gestion s’engage notamment sur 17 leviers d’amélioration. Comme le recours systématisé aux énergies renouvelables. Ou la gestion optimisée de l’énergie, de l’eau et des déchets. Compte tenu de l’ancienneté des actifs existant, la démarche vise donc à améliorer le positionnement responsable des immeubles déjà détenus.


Réduire véritablement les externalités négatives du secteur immobilier

Comme le souligne d’ailleurs Philippe Depoux, président de La Française REM. « L’enjeu principal est bien celui de l’amélioration du parc existant pour atteindre les objectifs climatiques et écologiques. Et pour réduire véritablement les externalités négatives du secteur immobilier. A ce titre, nous travaillons déjà à une nouvelle labellisation pour un autre véhicule immobilier », explique-t-il dans un communiqué. D’autres sociétés de gestion devraient lui emboîter le pas au cours de l’année 2021. Qui sera, sans aucun doute, fertile en annonces de labellisation ISR… 

Frédéric Tixier


Consulter les communiqués des sociétés de gestion ayant obtenu le label pour l’un de leur fonds

Le Label ISR immobilier, décerné à la SCPI LF Grand Paris Patrimoine

2 fonds labélisés ISR Immobilier pour Perial Asset Management : la SCPI PFO₂ et la SCI PERIAL Euro Carbone

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A propos de Perial AM(i)

Perial Asset Management gère 4,5 milliards d’euros au 30/09/2020, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte plus de 520 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 47 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI

A propos de La Française(i)

Les changements majeurs liés aux défis environnementaux et sociétaux sont autant d’opportunités de reconsidérer l’avenir. Les nouveaux leviers identifiés constitueront la croissance et la performance financière de demain. C’est dans cet esprit que Le Groupe La Française, société de gestion, forge ses convictions d’investissement et conçoit sa mission. Organisé autour de 2 piliers que sont les « actifs financiers » et les « actifs immobiliers », La Française déploie un modèle multi-boutiques auprès d’une clientèle institutionnelle et patrimoniale en France et à l’international. Convaincu des profondes transformations inhérentes à un monde plus digitalisé et connecté, le Groupe a créé une plateforme d’innovation qui vient fédérer les nouvelles activités identifiées comme des business clés pour demain. La Française gère 51 milliards d’euros d’actifs à travers ses implantations à Paris, Francfort, Hambourg, Londres, Luxembourg, Madrid, Milan, Genève, Hong Kong et Séoul.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Bureaux en Ile-de-France : forte chute de la demande et des investissements confirmée en 2020

La demande pour les bureaux franciliens a baissé de 45% en 2020. Les investissements sur cette classe d’actifs reculent de 33%. En cause, la « révolution des usages » et le manque de visibilité économique. L’IEIF vient d’ailleurs de publier une étude sur l’impact potentiel du télétravail sur la demande de bureaux.

Les chiffres sont sans appel : le 4e trimestre confirme la forte contraction de la demande pour les bureaux franciliens. Avec un nouveau repli de 40% sur les trois derniers mois (par rapport à la même période en 2019), l’année 2020 termine en retrait de 45%. Un millésime qui « restera dans les annales du marché tertiaire francilien », reconnaît d’ailleurs le conseil en immobilier Cushman & Wakefield, dans l’analyse qu’il consacre au marché des bureaux en Ile-de-France.

Un rebond possible en 2021

Le courtier, comme d’autres observateurs, espère toutefois un « rebond » en 2021. « Les résultats du 4e trimestre 2020 révèlent en effet un volume de demande placée de l’ordre de 408 700 m². Certes, en baisse de 40% d’une année sur l’autre. Mais toutefois bien supérieur aux 200 000-250 000 m² enregistrés respectivement cet été et à l’automne », rappelle Cushman & Wakefield. Des chiffres qui « redonnent de l’espoir quant à la résilience du marché ». Et « permettent d’envisager un rebond en 2021, plus particulièrement au 2e semestre », écrit Ludovic Delaisse, directeur général et Head of Agency Office & Industrial du courtier.

Des entreprises toujours en phase de réflexion

Tout dépendra de l’évolution de la crise sanitaire et économique. Et des réponses que lui apporteront les entreprises utilisatrices de bureaux, pour l’heure encore en phase de réflexion quant à l’adaptation de leur outil immobilier. « 2021 sera une année charnière », considère pour sa part Grégoire de La Ferté, Executive Director Bureaux Ile-de-France chez JLL. Une année marquée à la fois par un besoin de « réduction des coûts immobiliers » et « d’hybridation des modes de travail ». Le passage en mode « action » pourrait alors alimenter le volume des transactions. Celui-ci, estimé à 1,3 million de mètres carrés en 2020 – un point bas sur les 20 dernières années – pourrait rebondir à « 1,7 million de mètres carrés » cette année, estime Cushman & Wakefield. C’est évidemment en partie de la manière dont les entreprises vont pérenniser, ou non, le télétravail, que dépendront les évolutions à venir.

L’IEIF évalue l’impact potentiel du télétravail sur la demande des bureaux

L’IEIF vient, pour la première fois, d’en chiffrer l’impact potentiel. Dans une étude parue le 11 janvier, l’Institut rappelle d’abord qu’une réduction du nombre de postes de travail ne se répercute pas de manière symétrique sur les surfaces occupées par les entreprises. Plusieurs critères entrent en outre en ligne de compte. Selon les trois scénarii envisagés – un scénario « si la crise n’avait pas eu lieu », un scénario « accélération de la transformation des modes de travail », un scénario « le monde d’après en rupture » -, qui variabilisent notamment le nombre de jours de télétravail mis en place par les entreprises – de 1 jour à 2,2 jours par semaine -, l’IEIF estime que l’impact pourrait se chiffrer entre 873 000 m² et 6 millions de mètres carrés. Soit entre 1,7% et 11,8% du parc actuel de bureaux franciliens.


Un impact « déflationniste » étalé sur une dizaine d’années

Cet « impact déflationniste », quelle que soit son ampleur finale, prendra du temps, précise toutefois l’IEIF.  Celui, pour les entreprises, de définir puis d’implémenter leurs nouvelles stratégies d’organisation du travail. Et d’arriver au terme des baux existants. Pour « passer des stocks aux flux », il faudra environ 10 ans, a ainsi estimé l’Institut. Selon les divers scénarii retenus, l’impact pourrait alors représenter 4%, 14% ou 24% de la demande placée annuelle[1]… Des hypothèses que l’IEIF affinera dans les prochains mois. En attendant, la baisse constatée de la demande placée n’a eu qu’un impact marginal sur le niveau de loyers et des valorisations. En tout cas sur les bureaux de première main.

Révision contenue des loyers en 2021 ?

Lesquels « finissent l’année 2020 sur une croissance moyenne de 2% à l’échelle de l’Ile-de-France. Et de 8% si on ne considère que Paris QCA », comme le rappelle Magali Marton, directrice des études chez Cushman & Wakefield. Ce sont d’ailleurs « les nouvelles exigences des entreprises quant à la qualité des surfaces et des services proposés » qui devraient contenir une potentielle correction des loyers en 2021. Mais pas pour tous les types de biens. C’est d’ailleurs la seule certitude pour les mois à venir : la poursuite des écarts entre les profils de risque des différents actifs, en fonction de leur qualité intrinsèque et de celle de leurs locataires…

Frédéric Tixier


[1] Par rapport à la moyenne 2010-2019.


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

2020, une année fertile en lancements de produits immobiliers

En dépit de la crise sanitaire, les gestionnaires d’actifs immobiliers ont continué à lancer sur le marché de nouvelles solutions d’investissement. Près d’une dizaine de SCPI ont vu le jour en 2020. Ainsi que quelques OPCI, grand public ou professionnels, et des unités de compte immobilières dédiées à l’assurance-vie. Petit retour sur les innovations 2020.

Moins qu’en 2019. Mais plus qu’en 2018… L’an dernier, en dépit de la crise sanitaire qui aura gelé le marché pendant la période de confinement, près d’une dizaine de SCPI ont vu le jour. Un score donc inférieur à celui de 2019, où l’IEIF avait recensé pas moins de 17 créations. Mais du même ordre que celui de 2018. Où seulement 7 lancements étaient répertoriés.

Près d’une dizaine de SCPI ont vu le jour en 2020

Le début d’année démarrait sous les meilleurs auspices. Si l’on prend en compte Novapierre Italie (Paref Gestion) et LF Les Grands Palais (La Française REM), véhicules annoncés fin 2019, mais réellement lancés au premier trimestre, ce ne sont pas moins de 4 nouveaux produits qui ont été mis sur le marché avant l’entrée en vigueur du premier confinement. A ces SCPI respectivement dédiées au marché du tourisme italien et à celui, plus original encore, des domaines viticoles, est en effet venue s’ajouter Tourisme & Littoral, chez Atream. Et Eurion, le troisième opus immobilier lancé par Corum, annoncé quelque jour avant le début de la crise sanitaire. Mais il faudra ensuite attendre juillet 2020 pour que le rythme des lancements de SCPI retrouve un cours « normal »…

Deux nouvelles sociétés de gestion de SCPI

C’est Kyaneos, avec Kyaneos Denormandie, la seule SCPI fiscale lancée l’an dernier, qui ouvrira le bal. Suivie, en septembre et novembre par deux autres sociétés de gestion déjà bien établies. Paref Gestion innove en effet une nouvelle fois en créant Interpierre Europe Centrale, première SCPI dédiée à cette zone géographique. Et Perial AM se positionne sur le segment porteur du concept d’hébergement multigénérationnel en Europe, avec le lancement de PF Hospitalité Europe. Mais l’année 2020 voit aussi la création de deux nouvelles sociétés de gestion de SCPI. Consultim AM se lance avec Optimale, une SCPI dédiée aux actifs immobiliers de proximité, occupés par des locataires ancrés localement et « fonctionnant en circuit court ». Avec une particularité : des dividendes distribués mensuellement. Enfin, en décembre, Iroko, une fintech, crée Iroko Zen, une SCPI « digitale et engagée ».


OPCI, unités de compte ou fonds professionnels immobiliers également présents

L’année 2020 aura aussi vu s’ouvrir à la commercialisation deux nouveaux OPCI Grand Public. Experimmo, créé par Aviva Investors en décembre 2019. Et Altixia Valeur, chez Altixia. Ainsi que de nouvelles unités de compte immobilières dédiées aux enveloppes assurance-vie. Citons notamment CNP Immo Prestige, commercialisé par CNP Assurances. Qui offre une exposition à l’immobilier de prestige tertiaire parisien. Ou, tout récemment, Pythagore, une société civile lancée par un nouvel entrant, Theoreim. Enfin, plusieurs fonds professionnels immobiliers ont également été proposés aux investisseurs avertis l’an dernier. Notamment des véhicules dédiés au secteur désormais en recovery de l’hôtellerie. Tels que par exemple Alcyon, chez Eternam. Ou Premium Hotels Investment, promu par Sogenial Immobilier…

Frédéric Tixier


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Géraldine Métifeux, Alter Egale : « L’important est de mettre tout le monde à égalité, les actionnaires, les salariés et nos clients. »

Sébastien Bareau a rencontré Géraldine Métifeux. Son cabinet, Alter Egale, a vocation à proposer des stratégies globales dédiées, aujourd’hui majoritairement structurées autour de l’assurance-vie. Les SCPI y figurent aussi en bonne place. Car elles présentent un double avantage : un rendement attractif et une volatilité contenue. Interview…

Géraldine Métifeux, présentez-nous votre parcours, votre cabinet et l’origine de son nom…

Géraldine Métifeux – A l’issue de ma formation initiale de juriste, je me suis rapidement intéressée au domaine financier. Après une première expérience au sein de grands groupes anglo-saxons, j’ai créé le cabinet en 2005. De manière quasi concomitante à la mise en place du statut de conseil en investissement financier. Ma volonté était de proposer à mes clients, dans mes propositions d’investissement, une véritable indépendance. Avec un objectif principal : que tout le monde soit gagnant. C’est ainsi que le nom « Alter Egale » s’est imposé. J’ai rapidement été rejointe par Harold Lescourant, qui est ensuite devenu associé. Catherine Besnard a intégré l’équipe début 2020.

Où en est votre cabinet aujourd’hui, en termes d’encours et de perspectives de développement ?

Géraldine Métifeux – Nous gérons actuellement une centaine de familles, pour un volume d’encours d’environ 70 millions d’euros. Nos savoir-faire, alliés à notre communication digitale, nous ont permis un fort développement au fil du temps. Ils continuent d’assurer une belle croissance à Alter Egale. Nous travaillons essentiellement par recommandation. Notre site internet, mis à jour régulièrement et remanié bi-annuellement, est également un point d’entrée important pour les prospects, futurs clients. Ainsi, sur 2020, nous avons réalisé une collecte nette annuelle de plus de 7 millions d’euros.

Quelles sont vos préconisations « structurelles » ?

Géraldine Métifeux – Notre mission de conseil patrimonial a notamment pour objectif de définir le profil de nos clients. Et, surtout, leurs objectifs dans le temps. Elle nous permet ainsi de mettre en place une stratégie globale dédiée. Il est vrai, néanmoins, que nous préconisons majoritairement de l’assurance-vie, composée d’unités de comptes à hauteur de 70%. Nous avons fait le choix, depuis le printemps 2020, de principalement les orienter vers des OPC actions et des produits structurés dédiés. En effet, depuis quelques années, nous nous sommes aperçus qu’il était difficile de trouver un rendement attractif sans trop de volatilité.

Quelles conséquences en termes de choix de produits ?

Géraldine Métifeux – C’est la raison pour laquelle nous apprécions les produits structurés, de type « Phoenix » avec une forte protection du coupon. Dans le domaine de l’immobilier, les SCPI sont également des produits présentant ce double avantage : rendement attractif/volatilité contenue. Selon nous, l’immobilier est un support d’investissement appréciable, en construction de patrimoine. Notamment en utilisant le levier crédit. Les SCPI de rendement, même si cela semble aller à contre-courant dans une année comme 2020, demeurent un actif intéressant. Nous sommes attentifs à la diversification des actifs constituant les sous-jacents des SCPI, tout en restant prudents sur la taille du véhicule.

En cette période mouvementée, pouvez-vous nous indiquer quelles sont les actions que vous avez menées auprès de vos clients ?

Géraldine Métifeux – Nous proposons à nos clients des abonnements « de suivi ». Ils nous permettent de conserver un contact, pour ainsi dire continu, avec eux. Nous « voyons » ainsi nos clients tous les trimestres.  Au printemps, dès les premiers jours du confinement, nous avons contacté tous nos clients et organisé des rendez-vous téléphoniques, ou par visio. Lors du second confinement, nous venions de terminer notre point trimestriel. Nous parlons, de ce fait, de plus de 550 rendez-vous organisés annuellement… Certains clients ont été inquiets au printemps dernier. D’autres ont estimé que la recovery n’était pas assez rapide en septembre. Mais, globalement et objectivement, relativement peu se sont inquiétés.


Quels enseignements tirer de cette expérience ?

Géraldine Métifeux – Dans une période où tout va très vite, il faut absolument savoir prendre de la hauteur. Nos contacts réguliers et le fait que nos conseils portent leurs fruits, finalement assez vite, suffisent à rassurer nos clients la plupart du temps. Néanmoins nous avons préconisé, au printemps et au début de l’été, de revenir sur les marchés actions. Et nous avons structuré deux produits dédiés Phoenix pour « couvrir » une partie du risque pris. Mais il faut également tenir compte des inquiétudes des clients, fondées sur leur situation personnelle ou professionnelle. Elles nécessitent des réponses personnalisées. Et nous amènent naturellement à adapter nos stratégies patrimoniales.

Et pour conclure, sur une note d’humour, quel est votre avis sur cette question existentielle : où investir avant la fin du monde ?

Géraldine Métifeux – Arrêtons d’être négatif ! Mais si c’est vraiment la fin du monde, on s’en moque. Car personne n’aura alors le temps de s’inquiéter de tout cela…

Sébastien Bareau


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Les foncières cotées n’auront pas effacé leurs pertes en fin d’année

L’indice IEIF SIIC France, qui regroupe les foncières dotées du statut SIIC cotées sur le marché français, termine l’année sur un repli de 22,76%. Bien plus élevé que celui des valeurs françaises en général, qui limitent leurs pertes annuelles à un peu plus de 3,5%. Mais le secteur immobilier recèle une réelle capacité de rebond…

L’année 2020 aura été éprouvante pour les investisseurs en Bourse… Après un début d’année quasi euphorique, où la plupart des places boursières battaient leurs précédents records, la crise de la Covid-19 est en effet venue doucher cette douce insouciance.

Une année boursière en yo-yo

De mi-février à mi-mars, les marchés ont décroché avec une violence quasi inédite. L’indice phare des valeurs françaises, le CAC 40, perdait ainsi plus de 38% en quelques semaines. A l’instar de l’ensemble des places européennes, américaines, ou asiatiques. Le rebond fut lui aussi tout aussi spectaculaire. Les réactions des banques centrales, puis les plans de relance gouvernementaux, un peu partout dans le monde, ont en effet permis d’enrayer la chute des Bourses mondiales. Fin mars, le CAC 40 avait repris plus de 20% sur son point bas. Aux Etats-Unis, les principaux indices retrouvaient leurs points hauts durant l’été. La hausse s’est accentuée au cours du dernier trimestre de l’année, sous l’effet de l’annonce d’un prochain vaccin. Permettant aux marchés européens de rattraper une partie de leur retard.

Un rebond inéquitablement réparti

Ils finissent néanmoins quasiment tous – à l’exception du DAX allemand – dans le rouge. Mais dans des proportions « raisonnables », compte tenu de l’ampleur du recul enregistré au 1er trimestre. L’indice Stoxx 600 affiche un recul annuel de l’ordre de 5%. Le CAC 40 français termine à -7,14%. Les marchés américains, eux, achèvent l’année sur une note plus que positive. De plus de 14% pour le S&P 500. Et de près de 43% pour le Nasdaq… Le rebond n’aura donc pas équitablement profité à l’ensemble des marchés, ni des valeurs. Les mieux loties ont été, comme en 2019, les valeurs technologiques et du secteur du luxe. A Paris, ce sont les titres Hermès (+32%), Schneider Electric (+29 %), STMicroelectronics (+26 %), ou LVMH (+23 %) qui signent les meilleures performances de l’indice CAC 40. Les foncières cotées en Bourse, quant à elles, figurent parmi les secteurs les plus sinistrés…


Les foncières cotées globalement en recul

C’est d’ailleurs la plus emblématique d’entre elles, Unibail Rodamco Westfield, qui a le triste honneur de signer le recul le plus important du CAC. Avec un cours en repli de 54,08%… Les foncières de commerce figurent d’ailleurs, à quelques exceptions près, dans le peloton de queue. A l’instar de Klépierre (-45,67%), Mercialys (-41,44%), ou Carmila (-41,10%). Covivio Hotels, qui intervient sur un autre des secteurs les plus affectés par la crise sanitaire, ne fait guère mieux : – 37,37%. A l’inverse, la seule valeur spécialisée sur le segment logistique, Argan, affiche la meilleure performance annuelle, à +7,73%. L’ensemble des foncières dotées du statut SIIC cotées sur le marché français, regroupées au sein de l’indice Euronext IEIF SIIC France, affichent au global une contre-performance de -22,76%[1]. Bien plus importante que celle du marché des valeurs françaises, en repli de seulement -3,53% sur un an glissant[2]


Immobilier coté : un potentiel de rebond en 2021

Après une année 2019 exceptionnelle, où les foncières avaient fait mieux que la moyenne des marchés, les valeurs du secteur immobilier signent donc un millésime 2020 plus que morose. Et ce en dépit de résultats, pour la plupart d’entres elles, plus que corrects. Et donc de rendements aujourd’hui encore plus attractifs, compte tenu de la baisse des cours… D’ailleurs, la plupart des spécialistes du secteur, à l’instar de Laurent Saint Aubin, chez Sofidy, s’attendent à un retour sur le devant de la scène des titres immobiliers. Ne serait-ce que, comme l’explique ce gérant, parce que les valeurs positionnées sur les segments les plus résilients présentent aujourd’hui un retard, en termes d’évaluation, par rapport aux marchés physiques. Plusieurs brokers, dont DWS, estiment également que le secteur immobilier coté – et celui des infrastructures – sont les deux classes d’actifs offrant le meilleur potentiel de rendement pour la prochaine décennie. A suivre…

Frédéric Tixier


[1] Source : IEIF.
[2] Indice CAC All-Tradable.


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Une nouvelle unité de compte immobilière chez Theoreim

La société de gestion d’actifs immobiliers, agréée par l’AMF en septembre dernier, a lancé comme prévu ses deux premiers fonds en fin d’année dernière. Dont Pythagore, une unité de compte immobilière accessible via l’assurance-vie, sans frais d’entrée et sans minimum de souscription.

Quelques mois après l’obtention de son agrément AMF, la société de gestion d’actifs immobiliers Theoreim a lancé comme prévu ses deux premiers fonds. Le premier, FPS Newton, est un fonds réservé aux investisseurs professionnels, constitué sous forme de SICAV. Le second, la société civile Pythagore, est une unité de compte immobilière accessible au travers de contrat d’assurance-vie qui vise un plus large public.

Pas de frais d’entrée ni de minimum de souscription

Disponible depuis le 8 décembre dernier, Pythagore se distingue en effet des produits concurrents par l’absence de frais d’entrée et un minimum de souscription fixé à 100 €, sa valeur liquidative initiale. Son objectif est de constituer un portefeuille immobilier « diversifié, tant en termes de secteurs, de styles de gestion, ou de zones géographiques ». La société de gestion Theoreim précise que les actifs du fonds seront au minimum répartis sur trois pays distincts, « principalement en France et en zone euro ». Et que Pythagore vise une large typologie de secteurs immobiliers. Y compris et notamment les secteurs résidentiel, santé, logistique, locaux d’activité, bureaux, ou encore infrastructures sociales.

Multigestion en architecture ouverte

Pour composer ce portefeuille, Theoreim mettra en œuvre la stratégie sur laquelle s’est fondée la société : une multigestion en « totale architecture ouverte ». Elle sélectionnera donc à la fois des fonds d’investissement immobiliers (tels que SCPI, OPCI, OPPCI, FIA luxembourgeois…), des clubs deals, ou encore des OPCVM immobiliers. Mais également des immeubles détenus en direct et « gérés par des partenaires retenus pour leur expertise ».

Theoreim, un objectif de 200 M€ en 2021

Les quatre fondateurs de Theoreim, Romain Welsch, président de la société, Gaëlla Hellegouarch, directrice commerciale, Marc Emirian, directeur institutionnel et Matthieu Urruty, directeur immobilier, ont pour objectif d’atteindre d’ici la fin de l’année les 200 M€ d’actifs sous gestion. Tous ont une expérience avérée du secteur immobilier. Trois d’entre eux sont notamment passés dans la filiale gestion d’actifs immobiliers de BNP Paribas, BNP Paribas REIM. Romain Welsch était précédemment directeur du développement institutionnel à Foncière Magellan. Gaëlla Hellegouarch, outre BNP Paribas REIM, a travaillé pour Novaxia puis Paref Gestion. Marc Emirian et Matthieu Urruty – le seul à ne pas être passé par la case BNP Paribas REIM – ont quant à eux précédemment co-fondé la plateforme Keyvesta.

Frédéric Tixier


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A propos de Theoreim(i)

Créée en mars 2020, Theoreim est une société de gestion d’actifs spécialisée dans la gestion de fonds immobiliers pour le compte d’investisseurs institutionnels et grand public. Theoreim propose à ses clients des véhicules d’investissement immobilier performants, innovants et flexibles construits sur le principe de l’architecture ouverte, en s’appuyant sur les principes de la multigestion.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Un bilan plutôt positif pour les SCPI en 2020

Une collecte toujours positive, des investissements qui restent soutenus, et des rendements confortables : les SCPI signent un millésime 2020 assez exceptionnel, compte tenu du contexte sanitaire et économique. Ce qui est loin d’être le cas pour tous les placements de long terme. Explications.  

On le sait, l’année écoulée n’aura pas été favorable aux placements de long terme. Les sommes économisées par les Français durant les périodes de confinement se sont en effet massivement portées vers les supports les plus liquides. Au premier rang desquels le Livret A, avec une collecte nette, fin novembre, de 27,23 Md€. A l’inverse, l’assurance-vie, comme bon nombre d’autres formules d’investissement de plus long terme, qui avait attiré 23,3 Md€ de capitaux nets sur les onze premiers mois de l’année 2019, est en décollecte en 2020. De -7,3 Md€ à fin novembre. Les SCPI, quant à elles, tirent beaucoup mieux leur épingle du jeu.

Une collecte qui reste positive

A la fin du 3e trimestre, elles affichaient une collecte nette de plus de 4,4 Md€, selon les données ASPIM-IEIF. C’est, certes, moins qu’en 2019, où ces fonds immobiliers avaient recueilli plus de 6 Md€ sur la même période. Mais la tendance reste positive. Et fait figure d’exception. Ce flux de nouvelles souscriptions aura en outre eu deux effets bénéfiques. Il aura assuré la parfaite liquidité du marché des parts de SCPI. Il aura également permis à ces fonds immobiliers de continuer à investir. Certes, là encore, moins qu’en 2019, mais sans que l’on puisse véritablement parler d’un coup d’arrêt.


Les SCPI continuent d’investir

Ces investissements, qui se chiffraient à 17,7 Md€ fin septembre, sont en outre le gage de la rentabilité future des SCPI. Qui ont d’ailleurs investi au 3e trimestre 2020 (2,5 Md€ environ) plus qu’elles n’ont collecté au cours de ce même trimestre (1 Md€). Le signe que les gestionnaires de ces fonds croient au potentiel de leurs marchés immobiliers sous-jacents. Ces derniers sont aujourd’hui, pour partie, soumis à des pressions baissières. Ils recèlent donc, pour des professionnels aguerris, des opportunités qu’ils comptent bien mettre à profit. Pour générer plus-values et rendements futurs… En 2020, la rentabilité des SCPI est d’ailleurs restée dans le haut de la fourchette.

Des rendements a priori toujours autour de 4%

La plupart des observateurs du marché estiment qu’elle devrait se situer autour de 4%. Un taux qui, bien qu’inférieur à celui de 2019 (4,4%), reste bien supérieur à ceux délivrés par les autres placements de long terme. Ce taux moyen attendu masque en outre de fortes disparités. Certaines SCPI, positionnées sur des secteurs très affectés par la crise sanitaire et ses conséquences économiques (tourisme, commerces…), ont revu drastiquement leurs perspectives de distribution en 2020. D’autres, dont les actifs sont plus largement répartis sur plusieurs types d’actifs, ont mieux résisté. Certaines d’entre elles vont d’ailleurs afficher des rendements encore supérieurs à 5%. Enfin, la résilience des SCPI en termes de valorisation semble, pour l’heure, au rendez-vous. A quelques exceptions près, la valeur de leurs parts ne devrait pas être révisée à la baisse fin 2020. Ce qui, là encore, ne sera pas le cas pour beaucoup de placements de long terme…

Frédéric Tixier


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société