Avec la baisse d’Efimmo 1 au 1er septembre dernier, six SCPI ont pour l’heure réduit leur prix de souscription depuis le début de l’année. Toutes l’ont fait entre fin juillet et début septembre, dans la foulée des expertises au 30 juin. Moins nombreuses qu’en 2025, ces baisses restent néanmoins d’une ampleur marquée : de -10,4 % à -16,8 %.
En 2025, treize baisses avaient été actées dès le premier trimestre. Une seule, en toute fin d’année. Portant ainsi le compteur annuel à quatorze. En 2026, aucune baisse n’était intervenue avant l’été. Mais, en quelques semaines, six SCPI ont annoncé des révisions de leur prix de souscription. Il s’agit essentiellement de SCPI historiques, majoritairement investies en bureaux. Et beaucoup d’entre elles n’en sont pas à leur première dévalorisation…
Six SCPI ont baissé leur prix de part cet été
C’est notamment le cas pour les SCPI d’Amundi Immobilier – Génépierre, Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine- dont les baisses de prix ont été annoncées le 28 août dernier. Pour ces trois SCPI, c’est bien une nouvelle étape d’un ajustement engagé à l’été 2023. Rappelons que le 24 juillet 2023, le prix de souscription de Génépierre passait de 270 € à 224 € (-17,04 %). Celui d’Edissimmo de 237 € à 204 € (-13,92 %). Et celui de Rivoli Avenir Patrimoine de 306 € à 268 € (-12,42 %). Une deuxième salve de dévalorisation, le 15 mars 2024, ramenait le prix de ces trois véhicules à respectivement 209 €, 191 € et 250 €. Une troisième, le 11 octobre 2024, ne touchait que Génépierre, dont le prix baissait de 209 € à 191 € (-8,61 %). La quatrième dévalorisation, le 31 mars 2025, concernait de nouveau les trois SCPI.
Les prix des SCPI d’Amundi Immobilier s’ajustent pour la 4ème ou la 5ème fois depuis 2023
Leur prix passait alors à 180 € pour Génépierre (-5,76 %). A 172 € pour Edissimmo (-9,95 %). Et à 228 € pour Rivoli Avenir Patrimoine (-8,80 %). L’annonce du 28 août dernier réduit encore la valeur des parts de Génépierre de −15 %, d’Edissimmo de −12,8 % et de Rivoli Avenir Patrimoine de −11 %. Génépierre vient donc de subir sa cinquième baisse, pour un recul cumulé de -43,33 %. Edissimmo (-36,71 % de repli cumulé) et Rivoli Avenir Patrimoine (-33,66 %) en sont quant à eux à leur quatrième dévalorisation. Les raisons de ces ajustements à répétition n’ont pas varié depuis 2023. Le gestionnaire invoque, comme lors des précédents ajustements, l’effet du télétravail et de la hausse des taux sur la valeur des bureaux. Qui impacte les valeurs d’expertise et par ricochet les valeurs de reconstitution des SCPI. Leur estimation, révisées à la baisse au 30 juin 2026, plaçaient de fait les 3 SCPI d’Amundi une nouvelle fois en situation de forte surcote. De respectivement 17,3 %, 14,2 % et 12,0 % pour Génépierre, Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine. Au-delà donc de la fourchette réglementaire de ±10 %.
Elysées Pierre, Praemia Hôtels Europe, Efimmo 1 : trois logiques différentes
Elysées Pierre, chez HSBC REIM, n’en est pas non plus à sa première dévalorisation. Le 3 août dernier, elle a de fait subi sa troisième baisse depuis 2023, et la plus forte enregistrée en 2026 : -16,82 %. Son prix de souscription a donc reculé de 33,45% en trois ans. Selon HSBC REIM, la valeur d’expertise de son patrimoine au 30 juin 2026 a reculé de 7,98 %. Les actifs exposés à la vacance locative sont les plus touchés. La valeur de reconstitution tombe à 583,41 €, contre 641,49 € fin 2025. Le gestionnaire mise sur des cessions ciblées et a mobilisé un financement de 130 M€ en mars. Praemia Hôtels Europe (ex-Primofamily) a quant à elle baissé son prix de 11,76 % au 31 juillet. Rien ne l’y contraignait : avec une valeur de reconstitution de 199,01 €, l’ancien prix n’affichait qu’une surcote de 2,5 %.
Un choix de gestion pour certaines SCPI
La baisse relève donc plutôt d’un choix de gestion. Selon le bulletin trimestriel, le prix est en effet placé « en borne basse du canal réglementaire », à -9,55 %, pour « améliorer les conditions de reprise de la collecte ». Celle-ci était nulle au deuxième trimestre. Les parts en attente sont passées de 120 187 à 168 555 en trois mois, soit 13,64 % du capital. Efimmo 1, chez Sofidy, clôt la série au 1er septembre, avec une dévalorisation de son prix de souscription de -10,38 %. Sa valeur de reconstitution est passée de 197,32 € fin 2025 à 189,34 € au 30 juin. La surcote atteignait 11,97 %. Les parts en attente de retrait avaient progressé de 16 % en six mois, à 466 115 parts. On peut penser qu’il s’agit la encore d’une mesure destinée à relancer la collecte.
Des prix désormais calés sur la valeur de reconstitution
De fait, quatre des six SCPI ont aligné leur nouveau prix quasiment sur la valeur de reconstitution. Les gestionnaires auraient pu se contenter de revenir sous +10 %. Ils ont préféré une remise à zéro, qui leur laisse une marge face à une nouvelle baisse des expertises. Elysées Pierre et Praemia Hôtels Europe vont plus loin : elles affichent une décote de 5,9 % et 9,6 %. Pour Praemia, on l’a dit, ce niveau est un choix assumé. Les expertises au 31 décembre 2026 constitueront le prochain test. Pour les bureaux, le contexte reste difficile : en Île-de-France, la vacance atteint 11,6 %. Un nouveau recul des valeurs de reconstitution n’est donc pas exclu. Il pourrait conduire à de nouvelles baisses de prix début 2027.
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