SCPI : et si Jules Verne avait raison ?

L’histoire des SCPI est l’une des plus étonnantes parmi les placements.

D’abord la beauté de l’idée simple : participer, avec une épargne personnelle, à la sécurité et aux revenus d’un grand portefeuille d’immeubles. Ensuite une aventure pleine de rebondissements. Un long chemin, avant d’être reconnues comme placement immobilier intelligent dans la gestion de patrimoine moderne.

Mais sait-on qu’en 1860, dans l’une de ses formidables intuitions, Jules Verne les avait anticipées ?
Les SCPI sont nées dans les années soixante – la toute première date de 1964. Le contrat état clair : devenir co-propriétaire, pour un petit montant, d’un grand portefeuille d’immeubles. C’était original pour l’immobilier. À l’époque c’était original aussi pour l’épargne, car elles étaient vendues par des coupons publicitaires dans les journaux, ou par des publipostages qui arrivaient directement dans les boîtes aux lettres.

Elles ont connu dans leur ensemble un succès indéniable, en même temps que quelques-unes ont défrayé la chronique.

Naissance officielle et débuts des SCPI

Ce qui s’est passé ensuite relève des meilleures séries à rebondissement.

Dans un premier temps, la loi de 1970 a créé le statut de Société Civile de Placement Immobilier, imposant aux premières sociétés d’intégrer la réglementation sur l’épargne. Intéressant sur le fond, apportant un cadre de protection pour les épargnants. Mais l’élan était brisé.
Puis, à partir de la fin des années soixante-dix, l’épargne française a découvert la Bourse au travers des OPCVM (Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières).
Ensuite, au début des années quatre-vingt, une évidence s’est imposée : les SCPI sont l’équivalent, pour l’immobilier, des OPCVM pour la Bourse ! C’est de ce moment que date l’expression de « pierre papier ».
Et les voici de retour. De nouveau l’enthousiasme. Les anciennes SCPI se sont remises à collecter de l’épargne, et de nouvelles ont été créées.

Mais l’aventure des SCPI ne devait pas être un long fleuve tranquille… Dans les années quatre-vingt-dix, une crise sans précédent s’abattit sur l’immobilier. Elles furent frappées de plein fouet. Comme toujours dans les moments difficiles, certains se trompent de cible, et des voix s’élevèrent pour condamner ce placement original. C’était l’immobilier qui souffrait, on attaquait les SCPI.
Elles avaient leurs adversaires.

Jules Verne rêvait l’immobilier financé par l’épargne

Or un événement inattendu se produisit au beau milieu de la crise immobilière. Un événement littéraire. En 1994 en effet, on publia un manuscrit de Jules Verne datant de 1860, que l’on venait de découvrir après l’avoir longtemps cherché. Un manuscrit qui n’avait pas été publié de son vivant, mais qui datait de ses débuts, quand son « Voyage en ballon » avait rencontré un succès retentissant.

Dans ce livre, Jules Verne racontait le monde d’aujourd’hui. Et il s’émerveillait de l’apparition de sociétés faisant appel public à l’épargne pour adapter l’immobilier à une économie en pleine évolution. Ces sociétés devenaient de grands propriétaires, distribuant les loyers à de nombreux particuliers. Il leur prédisait un avenir grandiose.

Dans l’immobilier, personne, ou presque, ne prêta attention. Mais poursuivons notre histoire…

De belles années pour les SCPI

Dès la terrible crise passée, donc à partir de 1997 – 1998, les SCPI repartirent de l’avant.

Leur niveau de rendement était compétitif, elles collectèrent de nouveaux capitaux auprès des épargnants, et on assista à des créations de nouvelles SCPI.
Les publications de performances des placements sur longue période montraient régulièrement que, même si elles avaient dû traverser une grande crise immobilière, les SCPI étaient un placement efficace sur la durée.
Soudain, en 2007, dans le prolongement des attaques sur le bien-fondé d’un tel placement, un projet de loi voulut les faire disparaître. Face à une multitude de réactions, il fut abandonné. De justesse.
Elles traversèrent sans heurt la grande crise des années 2008-2009, puis repartirent de plus belle. De la collecte d’épargne, des créations de nouvelles SCPI.
En 2014, le statut de Fonds Immobilier Alternatif, institué à l’échelle européenne et appliqué en France, redessina la carte des placements. Avec une clarté de réglementation, pour la protection des épargnants. Les SCPI étaient des FIA immobiliers ! Plus personne ne contesterait désormais leur intérêt dans la panoplie des placements mis à la disposition des particuliers.
Les années suivantes furent des années de belles performances, et aussi de collecte d’épargne… jusqu’à la crise suivante.

Bureaux : le monde d’après

En 2022 en effet, d’abord aux États-Unis puis en Europe, les taux d’intérêt, qui étaient historiquement bas depuis des années, remontèrent soudainement. Ce fut un tremblement de terre pour les marchés immobiliers.
D’autant qu’une évolution profonde était en cours. Pendant près de soixante ans en effet, les entreprises avaient demandé des bureaux. Or la crise sanitaire de 2020 a accéléré l’usage du digital. En peu de temps le télétravail était devenu une pratique courante.
Pendant la crise sanitaire, on se demandait à quoi ressemblerait le « monde d’après ». Pour le marché des bureaux, la réponse est là. Quand l’économie demande toujours plus de bureaux, ceux-ci se valorisent. Si l’économie en demande moins, une terrible dislocation apparait :

Une partie des bureaux restent demandés, loués, intéressants pour les investisseurs.
Une autre partie, selon les caractéristiques et les localisations, est sinistrée.

Or les SCPI – tout comme des Compagnies d’assurances, Foncières cotées, Caisses de retraites ou autres « Investisseurs institutionnels » – avaient, pendant des années, répondu aux besoins de l’économie en bureaux. Certaines d’entre elles de façon importante.

Une nouvelle période pour les SCPI

Dans ce monde différent, on peut désormais classer les SCPI en trois catégories :

D’abord les anciennes détenant un parc important de bureaux.

Dans le prolongement des baisses du prix des immeubles sur le marché, la valeur de leurs parts a baissé.
Parfois, afin d’assurer la liquidité pour leurs associés, elles se sont transformées en capital fixe. Autrement dit les valeurs de leurs parts ne dépendent plus de l’expertise des immeubles, mais directement de l’offre et de la demande des parts.
Ce sont les blessées de ce changement de monde. Mais nombre d’entre elles sauront transformer leurs patrimoines. En vendant certains immeubles, et en menant des travaux dans d’autres pour les adapter aux nouvelles demandes d’utilisation. C’est un facteur souvent oublié pendant les temps de crise, mais qui révèle toute sa force dans la durée.

Ensuite les anciennes SCPI, soit plus diversifiées, soit investies sur d’autres secteurs que le bureau.
Enfin, la génération des nouvelles SCPI. Sur près de 240 SCPI aujourd’hui, près d’une cinquantaine ont été créées dans les cinq dernières années. Par des sociétés de gestion déjà existantes, ou par de nouvelles équipes. En investissant en France, ou en diversifiant sur d’autres pays.

Le monde change, l’immobilier aussi

Autrefois les bureaux, les commerces, les entrepôts, les hôtels, constituaient l’essentiel des investissements des investisseurs institutionnels. Et donc des SCPI. Il serait difficile aujourd’hui d’établir une liste de tous les investissements possibles. Des crèches aux maisons de retraite, des laboratoires aux cliniques, des parcs d’activité aux centres de loisirs, la liste s’étend sans cesse. L’investissement immobilier accompagne les évolutions de notre société. L’épargne y joue un rôle essentiel.

Le rêve de Jules Verne

Jules Verne était à Paris lors des grands travaux du baron Haussmann. Paris, ville encombrée, insalubre, transformée en capitale prestigieuse avec des grandes avenues, de beaux immeubles, des places et des monuments. Mais cette transformation avait demandé des financements colossaux. Et Jules Verne avait vu les premières sociétés Foncières participer à cet effort en collectant de l’argent auprès des épargnants de l’époque. Donc au travers du seul système qui existait alors, la Bourse.

Dans cet ouvrage étonnant il décrivait :