Vincent Roynel, responsable des relations grands comptes et institutionnels chez Perial AM, revient sur la suspension de la variabilité du capital des SCPI PFO2 et PF Grand Paris. Détaille la stratégie de désendettement engagée et l’attrait du marché secondaire pour les investisseurs opportunistes. Fait le point sur la néo-SCPI Perial Opportunités Territoires. Et compare les atouts respectifs des SCPI et des FPCI. Interview.
Frédéric Tixier — Perial AM, c’est aussi et surtout des SCPI sous gestion. Deux d’entre elles ont suspendu la variabilité de leur capital au premier trimestre 2026. Sur le marché secondaire, le prix de part a depuis fortement chuté par rapport au dernier prix de souscription. La décote semble toutefois s’être stabilisée lors de la confrontation d’août. Que dites-vous aujourd’hui aux associés de ces SCPI ?
SCPI PFO2 : des parts en attente divisées par près de dix
Vincent Roynel — Déjà, nous remercions la plupart d’entre eux d’être restés positionnés sur le véhicule. Leur fidélité compte beaucoup pour nous. Il faut bien mesurer le chemin parcouru. Avant la suspension du capital variable, 9 % de nos clients cherchaient à sortir de ce véhicule.
Frédéric Tixier — Les parts en attente représentaient donc 9 % de la capitalisation. Un niveau particulièrement élevé.
Vincent Roynel — Exactement. Et je parle de PFO2, notre véhicule le plus important, avec 2,4 milliards d’euros de capitalisation. Aujourd’hui, nous sommes à 0,95 %. Il y a donc beaucoup moins de parts à la vente. La pression vendeuse a nettement reflué.
Frédéric Tixier — C’est l’effet dissuasif de la baisse du prix, j’imagine ?
La liquidité, un enjeu clé pour les associés de SCPI
Vincent Roynel — Ce qui est certain, c’est que le carnet des ordres de retrait a été intégralement annulé. Or la liquidité est un facteur clé pour un certain nombre d’investisseurs. Notamment ceux qui traversent des accidents de la vie. Un divorce, une succession, un décès prématuré… Ou encore des SCI en liquidation. Autant de situations qui créent de forts besoins de liquidité. Mais, en règle générale, la plupart des investisseurs regardent avant tout une chose : la pérennité du dividende. C’est ce qui guide nos priorités.
PFO2 et PF Grand Paris : priorité au désendettement des SCPI
Vincent Roynel — C’est tout le sens du travail d’asset management mené aujourd’hui par Perial. Notamment sur PFO2, mais aussi sur PF Grand Paris. Notre stratégie repose sur deux piliers : l’asset management et le désendettement des SCPI. C’est le chantier que nous menons actuellement. Un travail de fond, qui demande du temps. Et il est plus simple de le mener quand…
Frédéric Tixier — … quand on est libéré de la gestion de la liquidité, si je puis dire ?
Vincent Roynel — Disons que, sur la liquidité, nous assurons la liquidité. C’est même le meilleur moyen de l’assurer. Plutôt que de laisser des épargnants entrer dans un carnet d’ordres comme celui d’une SCPI encore en capital variable. Car dans ce cas-là, les mois deviennent des années. Et c’est un vrai sujet pour ces épargnants.
Marché secondaire des SCPI : des acheteurs attirés par la décote
Frédéric Tixier — Certains investisseurs entrent-ils aujourd’hui sur ces SCPI ? En estimant, peut-être, que le rendement est intéressant, compte tenu de la décote à l’entrée… Sont-ils nombreux ? Et passent-ils par le marché secondaire géré par Perial, ou par les plateformes qui se sont lancées sur ce marché secondaire des SCPI ?
Vincent Roynel — Perial anime sa propre plateforme. Les volumes transitent donc par chez nous. Aujourd’hui, nous servons des clients plutôt opportunistes. Leur démarche est très pragmatique. Leur raisonnement est simple : « Je peux acheter du PFO2 ou du PF Grand Paris à pas loin de 10 %. Et c’est moi qui fixe mon prix de part, puisque j’ai la maîtrise du carnet d’ordres. »
Des rendements proches de 10 % sur le marché secondaire des SCPI
Frédéric Tixier — Des rendements qui peuvent donc dépasser les 6 %, compte tenu des distributions actuelles ?
Vincent Roynel — Oui, et même plutôt proches de 10 %. Sur la dernière confrontation, en tout cas, on s’en approche. Pour ces investisseurs, c’est finalement un arbitrage avec d’autres actifs. Avec d’autres néo-SCPI, par exemple. Le marché secondaire leur offre ainsi un vrai point d’entrée.
Perial Opportunités Territoires, la néo-SCPI 100 % commerce
Frédéric Tixier — Justement, abordons aussi le versant positif. Perial est entré sur le marché des néo-SCPI fin 2024, avec un véhicule dédié au territoire français. Les premiers résultats sont plutôt encourageants, avec une revalorisation du prix de part en début d’année. Où en est cette SCPI aujourd’hui ?
Vincent Roynel — Perial Opportunités Territoires est un petit véhicule. C’est notre petit dernier… Il est 100 % français et 100 % commerce. Nous avons investi à Vendôme, dans l’enseigne préférée des Français : un magasin Action. Et nous venons d’intégrer un Bricorama, un actif situé à Lille. Nous sommes vraiment sur du commerce de proximité. Des commerces du quotidien, au plus près des Français.
Frédéric Tixier — Quelle perspective de rendement pour 2026 ?
Vincent Roynel — 7,50 %.
Frédéric Tixier — Un niveau attractif, donc.
Assurance-vie : Perial réfléchit au passage à l’ELTIF
Frédéric Tixier — Un petit mot sur un sujet que nous ne pourrons pas traiter en détail. L’univers des véhicules éligibles à l’assurance-vie est aujourd’hui en plein bouleversement. Des fonds immobiliers adoptent la forme juridique de l’ELTIF, notamment pour répondre à des contraintes réglementaires. A ma connaissance, vous n’avez pas de fonds ELTIF. Est-ce un sujet chez vous ?
Vincent Roynel — Oui, c’est un sujet chez nous. Nous avons un fonds éligible à l’assurance-vie, Perial Euro Carbone. C’est une société civile créée en 2020. Elle est présente chez sept assureurs, dans de multiples contrats. Nous menons effectivement une réflexion sur le passage de cette SC en ELTIF. Mais c’est un sujet assez complexe sur le plan réglementaire. Il est plus aisé de créer un nouveau véhicule que de transformer un fonds existant.
Frédéric Tixier — C’est d’ailleurs ce que font certains de vos concurrents…
SCPI ou FPCI : quel véhicule privilégier aujourd’hui ?
Frédéric Tixier — Dernière question, puisqu’il nous reste trente secondes. Ne nous mentons pas : la conjoncture économique s’est dégradée et les taux sont orientés à la hausse. Ce n’est pas le meilleur moment pour investir dans l’immobilier, dont les valeurs devraient baisser dans les prochains mois. Faut-il alors privilégier une SCPI aux stratégies de rendement, plutôt que des fonds value-add comme ceux que vous proposez ? Pour un investisseur, quels sont les avantages et les inconvénients de chaque véhicule ?
Vincent Roynel — Les deux véhicules répondent en fait à des besoins différents. Avec une SCPI, l’horizon d’investissement est plus long. Il faut notamment le temps d’absorber les droits d’entrée. Le profil de risque est en revanche un peu plus bas que sur un FPCI. Le FPCI, lui, offre des perspectives de performance bien meilleures. Et une durée d’investissement plus courte.
FPCI : un véhicule fermé, sans liquidité
Frédéric Tixier — Avec une liquidité égale à zéro. Mais on le sait dès le départ. C’est la règle du jeu.
Vincent Roynel — Ah ça, c’est certain ! C’est le principe du fonds. Vous entrez dans un véhicule fermé. La période de commercialisation dure 18 mois en moyenne. Et ensuite, pendant cinq ans, vous êtes bloqué. Il faut donc y placer une épargne dont on n’aura pas besoin à court terme.
FPCI : un ticket d’entrée de 100 000 euros
Frédéric Tixier — Avec une perspective de rendement plus élevée qu’en SCPI, mais aussi un risque plus élevé ?
Vincent Roynel — Exactement. Ce sont des perspectives de rendement à deux chiffres, mais avec une prise de risque un peu plus importante. C’est aussi pour cela que nous nous adressons à des investisseurs avertis. Chez Perial, le ticket d’entrée est de 100 000 euros. Avec une dérogation à 30 000 euros si vous avez déjà réalisé ce type d’investissement.
Frédéric Tixier — Très bien. Aux investisseurs de choisir, donc, en fonction de leur horizon et de leur profil de risque. Vincent Roynel, merci.
Vincent Roynel — Merci à vous, Frédéric.
Propos recueillis le 18 septembre 2026.
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A propos du groupe PERIAL(i)
Le Groupe PERIAL, présidé par Éric COSSERAT, est un groupe indépendant, pure player de l’immobilier depuis plus de 55 ans. Le Groupe s’organise autour de 2 métiers : la gestion d’actifs immobiliers avec PERIAL Asset Management et une activité d’investisseur-développeur avec PERIAL Investment & Development. PERIAL Asset Management gère près de 6 Milliards d’euros, distribue des SCPI, SCI, OPPCI et FCPI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels.
(i ) Information extraite d’un document officiel de la société.
