Vincent Roynel, responsable des relations grands comptes et institutionnels chez Perial AM, présente Perial Suite Value, le nouveau FPCI de la société de gestion, qui transforme des bureaux parisiens obsolètes en suites hôtelières. Détaille ses objectifs, dont un TRI cible de 11 % sur six ans. Et fait le point sur Perial Next Value 1, en toute fin de commercialisation. Interview.
Frédéric Tixier — Perial AM, on le sait, est un acteur historique du marché des SCPI. Mais pas seulement. Vous gérez aussi des fonds professionnels. Et notamment un FPCI lancé en 2024, Perial Next Value 1. Aujourd’hui, vous annoncez le lancement d’un nouveau millésime. Première question, donc : quelles sont les caractéristiques de ce nouveau FPCI ?
Au-delà des SCPI, un FPCI dédié aux suites hôtelières parisiennes
Vincent Roynel — Ce nouveau FPCI s’appelle Perial Suite Value. Son objectif est assez simple à résumer. Il s’agit de transformer des actifs immobiliers obsolètes, principalement des bureaux et des commerces, en suites hôtelières. La cible géographique, elle, est très claire. C’est Paris intra-muros, bien sûr. Et uniquement des emplacements premium. C’est-à-dire, en règle générale, les arrondissements à un chiffre. Pas question de s’éloigner des meilleures adresses de la capitale.
Frédéric Tixier — De la suite hôtelière à Paris, donc. Mais, à ma connaissance, Perial n’est pas un exploitant hôtelier. Qui va exploiter ces futures suites ? Car la gestion hôtelière, c’est un métier à part entière…
Un partenariat avec un leader européen de la conciergerie
Vincent Roynel — C’est justement tout l’intérêt du montage. Dans le FPCI, vous avez à la fois les murs et le fonds de commerce. Ce fonds de commerce sera exploité par Perial, en partenariat avec un opérateur reconnu : Suite Mercier. C’est le leader de la conciergerie en Europe, avec plus de 60 000 chambres louées. Nous avons donc fait le choix d’un partenariat avec un acteur de tout premier plan. C’est lui qui apporte le savoir-faire opérationnel.
Frédéric Tixier — Un modèle qui marie donc l’immobilier et l’exploitation. Venons-en aux caractéristiques du fonds. Quels sont ses objectifs de collecte et de rendement ? Et quel est son cadre juridique et fiscal ?
Perial Suite Value : un TRI cible de 11 % sur six ans
Vincent Roynel — Côté rendement, le fonds vise un TRI de 11 % sur six ans. La période de commercialisation durera entre un an et 18 mois. Elle sera suivie de cinq années de durée de vie supplémentaires. C’est ce qui permet, notamment, l’éligibilité au dispositif 150-0 B ter. L’objectif de collecte se situe entre 15 et 20 millions d’euros en actions. Sachant que nous aurons évidemment recours à la dette pour acquérir les actifs ciblés. Et notre pipeline d’investissement dépasse déjà les 100 millions d’euros. Autrement dit, le volume est bien là. Et si nous dépassons nos objectifs…
Frédéric Tixier — Des bureaux à restructurer dans Paris, j’imagine qu’il n’en manque pas… Mais tous ne se prêtent sans doute pas à ce type de projet. Quels sont vos critères ?
Des petites surfaces de bureaux dans des immeubles de standing
Vincent Roynel — Effectivement. Mais notre cible est très précise. Nous recherchons des bureaux de petite taille, de l’ordre de 250 à 300 m². Leur particularité ? Ils se situent dans des immeubles dont les autres étages sont déjà occupés par des sociétés qui reçoivent du public. Des avocats, des notaires, des professions de ce type. Les parties communes sont donc très attrayantes. Notre objectif, c’est d’acquérir un étage ou deux, puis de les transformer en suites hôtelières.
Une opération bouclée en 24 à 36 mois
Frédéric Tixier — Combien de temps dure ce type d’opération, entre l’acquisition, la transformation et la mise sur le marché ?
Vincent Roynel — C’est relativement rapide, en fait. Les travaux ne sont pas très lourds. Et l’exploitation démarre généralement assez fort. Au global, nous tablons donc sur des durées d’investissement de l’ordre de 24 à 36 mois. C’est un horizon relativement court pour une opération immobilière de ce type. Le calendrier est donc bien maîtrisé. Et c’est essentiel dans un fonds dont la durée de vie est limitée.
Le yield management pour doper le rendement hôtelier
Frédéric Tixier — Parlons rentabilité, justement. Vous m’expliquiez que Suite Mercier dispose d’un système de yield management capable de doper le rendement hôtelier… Comment cela fonctionne-t-il, concrètement ?
Vincent Roynel — Tout à fait. Ils ont un outil de conciergerie très puissant, qui optimise en permanence le prix de la chambre. C’est le principe même du yield management. Et cette optimisation tarifaire permet d’afficher un taux d’occupation des chambres nettement supérieur à la moyenne. De notre côté, nous visons un taux d’occupation de l’ordre de 85 à 87 %. C’est un objectif raisonnable. Et il reste en deçà des scores actuels de Suite Mercier. Le but, évidemment, c’est d’optimiser les revenus. Car tous ces revenus remonteront ensuite dans le véhicule. Et donc, in fine, aux investisseurs du fonds.
Frédéric Tixier — Un taux d’occupation volontairement prudent, donc.
Vincent Roynel — Oui, c’est un objectif que nous avons voulu raisonnable.
Un premier actif au pied de la tour Eiffel
Frédéric Tixier — Quels sont aujourd’hui les premiers actifs dans votre viseur ?
Vincent Roynel — Le premier actif que nous avons ciblé pour ce fonds se situe dans le quartier de Grenelle. D’ailleurs, nous l’appelons tout simplement « Grenelle ». C’est son nom de code en interne.
Frédéric Tixier — Grenelle, dans le 15e arrondissement de Paris. Un emplacement de choix…
Vincent Roynel — Exactement. L’immeuble se trouve juste en face de la station Bir-Hakeim. Quasiment au pied de la tour Eiffel, pour les non-Parisiens ! Nous y aurons trois hôtels. Au total, cela représente 22 suites, réparties sur un rez-de-chaussée et un premier étage. C’est notre premier actif. En quelque sorte, notre actif « plaquette ». Et sur cette opération, nous visons un TRI supérieur à 20 %. C’est un très bon point de départ pour le fonds.
Perial Next Value One en toute fin de commercialisation
Frédéric Tixier — Des perspectives encourageantes, donc. Revenons un instant sur le premier millésime. Un petit mot, peut-être, sur Perial Next Value 1, lancé en 2024. Où en est-il aujourd’hui de son déploiement ?
Vincent Roynel — En termes de déploiement, nous avons levé 15 millions d’euros. La dernière valeur liquidative sera arrêtée le 30 septembre. C’est donc encore une période de souscription très attractive. Mais nous sommes vraiment en toute fin de commercialisation.
Frédéric Tixier — Quel est l’objectif de performance de ce premier FPCI ?
Vincent Roynel — Je le rappelle, l’objectif de Perial Next Value 1, c’est un TRI de 10 % sur six ans, calculé depuis le début de la période de commercialisation.
Une première collecte jugée satisfaisante
Frédéric Tixier — Et quel bilan tirez-vous de cette collecte, à ce stade ?
Vincent Roynel — À ce jour, 15 millions d’euros ont donc été collectés. Au total, le fonds devrait atteindre une taille d’environ 30 millions d’euros. Nous sommes satisfaits de cette première collecte. Pour un premier millésime, c’est un résultat solide. C’est un fonds qui devrait embarquer une bonne performance dès le départ. Nos investisseurs peuvent donc être très rassurés.
Frédéric Tixier — Nous ferons le point ensemble lors de notre prochain rendez-vous…
Propos recueillis le 18 septembre 2026.
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A propos du groupe PERIAL(i)
Le Groupe PERIAL, présidé par Éric COSSERAT, est un groupe indépendant, pure player de l’immobilier depuis plus de 55 ans. Le Groupe s’organise autour de 2 métiers : la gestion d’actifs immobiliers avec PERIAL Asset Management et une activité d’investisseur-développeur avec PERIAL Investment & Development. PERIAL Asset Management gère près de 6 Milliards d’euros, distribue des SCPI, SCI, OPPCI et FCPI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels.
(i ) Information extraite d’un document officiel de la société.
