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    « Nous agissons au moment que nous jugeons le plus opportun pour suspendre temporairement la variabilité… »

    Par 9 Mins de lecture
    Perial Vincent Lamotte

    Vincent Lamotte, directeur général délégué chez Perial AM, annonce la suspension -provisoire- de la variabilité du capital des SCPI Perial 02 et Perial GP. Les raisons, les conséquences. Mais pas que… Interview.

    Frédéric Tixier – Parlons perspectives 2026. Depuis un an ou deux, on observe une forte concentration des investissements des SCPI hors de France. En 2025, 80 % des acquisitions ont été réalisées à l’étranger. Vous disposez à la fois de véhicules historiques diversifiés en Europe, et d’une nouvelle SCPI orientée vers le marché français. Qu’allez-vous mettre en avant en 2026 pour vos souscripteurs ?

    Perial Opportunité Europe : un véhicule européen qui a trente ans

    Vincent Lamotte – Précisons d’abord une chose : nous n’avons pas lancé de nouvelle SCPI européenne. Tout simplement parce que nous en avons déjà une. Perial Opportunités Europe existe depuis trente ans.

    Frédéric Tixier – Vous l’avez en fait progressivement ouverte à l’Europe…

    Vincent Lamotte – Tout à fait. Ce véhicule est aujourd’hui exposé à hauteur de 40 % sur l’Europe, et nous allons progressivement faire monter cette part au-delà de 50 %. Nous n’avions donc pas besoin de créer un nouveau véhicule européen. Le deuxième élément, c’est que nous avons une conviction : que le marché français a corrigé. Il offre donc aujourd’hui des opportunités réelles, là où il y a moins de concurrence. Vous l’avez rappelé : 80 % des investissements des SCPI sont dirigés vers des actifs européens. Il ne reste donc que 20 % sur la France. Ce marché regorge d’opportunités intéressantes. A condition d’être extrêmement sélectif.

    La France, un marché délaissé par les SCPI, mais riche en opportunités

    Frédéric Tixier – Qui sont vos concurrents sur les acquisitions en France ?

    Vincent Lamotte – Je ne citerai pas de noms, mais ils sont bien identifiés.

    Frédéric Tixier – Hors SCPI, bien entendu…

    Vincent Lamotte – Hors SCPI, on trouve en face de nous des family offices, des investisseurs institutionnels belges, des foncières privées. Ce type d’acteurs, essentiellement. Précisons aussi que Perial Opportunités Territoires n’a pas vocation à acquérir de grands actifs. Nous ciblons des actifs granulaires. Ce que l’on appelle des classes d’actifs alternatives : du light industrial, du commerce, tout type d’actifs offrant de la profondeur et de la dynamique territoriale. Pour accompagner les acteurs locaux dans leurs projets.

    Frédéric Tixier – Mais les rendements en France sont-ils suffisamment élevés pour compenser le handicap fiscal structurel des investissements français ?

    Le différentiel fiscal France-Europe ne pourra pas perdurer indéfiniment

    Vincent Lamotte – Mécaniquement, aujourd’hui, non. La fiscalité constitue effectivement un élément différenciant majeur, sur lequel jouent de nombreux gestionnaires. Les conseillers en gestion de patrimoine s’appuient beaucoup sur cet argument. Mais nous avons la conviction que ce différentiel fiscal important ne pourra pas se maintenir durablement dans l’état actuel des choses. Je rappelle toutefois que Perial Opportunités Territoires répond à une double logique. D’abord, une logique de pérennité : nous parions sur le fait que le différentiel fiscal s’atténuera dans les prochaines années. Ensuite, une logique de stratégie : l’accompagnement en France, notamment via le sell and lease back, représente un gisement d’opportunités considérable.

    Suspension de la variabilité pour les SCPI Perial O2 et Perial Grand Paris

    Frédéric Tixier – Venons-en maintenant au sujet qui fâche. L’information a filtré il y a quelques jours. Certaines de vos SCPI sont confrontées à des problèmes de liquidité structurel, on le sait. Vous allez donc franchir le pas et annoncer la suspension de la variabilité du capital de Perial O2 et de Perial Grand Paris. Pouvez-vous nous en dire davantage ? Quand cela sera-t-il effectif, et pour quelles raisons ?

    Vincent Lamotte – Oui, c’est confirmé. Et j’insiste sur un point essentiel : il s’agit d’une suspension temporaire de la variabilité. Pas d’une transformation en capital fixe. Officiellement, à compter du 25 février, la variabilité sera suspendue. Et le 2 avril, nous mettrons en place un marché secondaire. Car ces deux SCPI — Perial O2 et Perial Grand Paris — connaissent effectivement des difficultés de liquidité.

    Mise en place d’un marché secondaire à compter du 2 avril prochain

    Vincent Lamotte – Concrètement, des vendeurs ne trouvent pas d’acheteurs en face d’eux. Dans un marché primaire à capital variable, la collecte permet mécaniquement de satisfaire les demandes de retrait. Or, aujourd’hui, la collecte est plus faible sur des véhicules à dominante « bureaux » — Perial Grand Paris à 95%, Perial O2 à 85%- . Nous avons également mis en place des fonds de remboursement, ce qui mérite d’être souligné.

    Frédéric Tixier – Mais auriez-vous été contraints de baisser le prix de part sans cette décision ?

    Vincent Lamotte – Non, absolument pas. Et c’est un point fondamental. Il y a deux choses à distinguer. Premièrement, c’est une bonne décision. Deuxièmement, ce n’est pas une décision subie.

    Une décision proactive, non contrainte par la réglementation

    Vincent Lamotte – Nous avons procédé aux expertises de l’ensemble de nos véhicules au 31 décembre 2025. Et nous ne sommes pas dans l’obligation de baisser le prix de part. Nous nous situons en effet dans le tunnel réglementaire du +10 %/-10 %. Par ailleurs, aucune des deux SCPI ne dépasse le seuil de 10 % de parts en attente par rapport à la capitalisation. La contrainte réglementaire ne s’applique pas.

    Frédéric Tixier – Alors que d’autres acteurs ont agi sous cette contrainte, ou y seront conduits…

    Vincent Lamotte – Exactement. C’est précisément ce qu’il faut souligner. Nous agissons au moment que nous jugeons le plus opportun pour suspendre temporairement la variabilité et mettre en place un marché secondaire. C’est un choix stratégique, pas une obligation.

    Une décote de 20 à 30 % attendue sur le marché secondaire

    Frédéric Tixier – Reste que, même sans obligation de baisser le prix de part, une décote s’instaurera mécaniquement à l’ouverture du marché secondaire. Vous l’estimez à combien ?

    Vincent Lamotte – Il est difficile de vous donner une estimation précise. Ce que l’on peut observer, c’est que des plateformes de marché secondaire existent déjà. Il y en a deux principales.

    Frédéric Tixier – Lisez pierrepapier.fr, vous aurez les noms…

    Vincent Lamotte – Et ce que l’on constate, sur des SCPI de type « bureaux » comme Perial O2 ou Perial Grand Paris, confrontées à des tensions de liquidité, c’est que les décotes observées se situent entre -20 % et -30 %. C’est potentiellement l’ordre de grandeur. Je rappelle également que c’est le niveau de décote que proposaient les fonds de remboursement que nous avons mis en œuvre fin 2024 et début 2025.

    Concentration, nouveaux entrants : quel avenir pour le marché des SCPI ?

    Frédéric Tixier – Terminons sur une question plus large. D’autres SCPI vont-elles passer en capital fixe cette année ? Faut-il s’attendre à des rapprochements entre gestionnaires ? Y aura-t-il encore de nouveaux entrants, et sur quels types de produits ?

    Vincent Lamotte – Ça fait beaucoup de questions ! Sur le passage en capital fixe ou la suspension de variabilité, je ne me prononcerai pas au cas par cas. Deux acteurs majeurs ont déjà franchi ce pas en début d’année. Ma conviction : les SCPI confrontées à des problèmes de liquidité suspendront mécaniquement leur variabilité à un moment ou à un autre.

    La concentration du marché des SCPI est inévitable

    Vincent Lamotte – Sur la question de la concentration : le marché compte aujourd’hui de très nombreuses SCPI. Et on constate que le top 5 concentre déjà 45 % de la collecte. Pour les SCPI affichant un rendement inférieur à 7,5 % — ce qui correspond grosso modo au top 15 —, les difficultés de collecte sont réelles. La concentration du marché est donc inévitable. Des sociétés de gestion récemment créées, qui ont lancé des SCPI sans disposer des ressources suffisantes pour les commercialiser durablement, seront probablement conduites à se rapprocher d’acteurs plus solides.

    Frédéric Tixier – Perial pourrait-il être un opérateur acquéreur dans ce contexte ?

    Vincent Lamotte – Perial a effectivement les moyens d’être un opérateur acquéreur.

    Frédéric Tixier – Nous verrons comment les choses évolueront. A suivre, donc.

    Propos recueillis le 24 février 2026

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    A propos du groupe PERIAL(i)

    Le Groupe PERIAL, présidé par Éric COSSERAT, est un groupe indépendant, pure player de l’immobilier depuis plus de 55 ans. Le Groupe s’organise autour de 2 métiers : la gestion d’actifs immobiliers avec PERIAL Asset Management et une activité d’investisseur-développeur avec PERIAL Investment & Development. PERIAL Asset Management gère près de 6 Milliards d’euros, distribue des SCPI, SCI, OPPCI et FCPI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels.

    (i) Information extraite d’un document officiel de la société.

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    Frédéric Tixier a collaboré en tant que journaliste financier à de nombreux magazines et quotidiens (Les Echos, La Tribune, Le Monde, Option Finance, l’Agefi, MTF, La Vie Financière, 60 Millions). Très tôt passionné par la digitalisation, il a rejoint au début des années deux-mille le projet de banque en ligne Zebank (devenue Egg), en tant que directeur éditorial. En septembre 2015, Frédéric Tixier devient le rédacteur en chef du site pierrepapier.fr. Il en est, depuis juillet 2026, le conseiller éditorial. Son ambition : s’assurer de la fiabilité et de la pertinence des contenus publiés pour renforcer l'expertise des professionnels qui les consultent.

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