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    mercredi 21 octobre
    Performance

    Unités de compte immobilières : quelles performances, quelles collectes au 2T 2026 (part two) ?

    Par 8 Mins de lecture
    Performances UC T2 2026

    Les performances des unités de compte immobilières reculent encore au 30 juin 2026, à -1,59% depuis le début de l’année. Cette contre-performance tient surtout à deux véhicules, puisque près de deux SC sur trois restent dans le vert. La décollecte ralentit, mais elle n’a pas disparu. Et le marché continue de bouger. Datas, part two…

    Au 1er  trimestre, les sociétés civiles (SC) en unités de compte étaient déjà dans le rouge (−0,52%). Au 30 juin 2026, selon l’ASPIM-IEIF, leur performance cumulée atteint −1,59%. Elles ont donc encore perdu environ 1,1 point sur le seul 2ème trimestre. Mais cette moyenne, pondérée par l’actif net, est tirée vers le bas par quelques gros véhicules…

    Les UC performantes restent majoritaires

    Les UC performantes restent en effet majoritaires. Elles sont 33 sur 53 à progresser depuis janvier. En tête du classement, Y Immo (+4,77%), MeilleurImmo (+4,59%) et ESG Tendances Pierre (+4,06%) doivent leur performance à des facteurs très différents (voir « Unités de compte immobilières : quelles performances, quelles collectes au 2T 2026 ? »). Il s’agit en règle générale de véhicules qui continuent de collecter. Ce qui n’est pas le cas de ceux qui se situent en bas du classement…

    En queue de peloton : Novaxia R, la sanction est tombée au 1er trimestre

    Novaxia R est bon dernier ce semestre, avec une contreperformance de −23,04%. Une perte actée essentiellement au 1er trimestre (−23,01%), après les campagnes d’expertises 2025. Depuis, la SC s’est stabilisée. Selon son bulletin, la valeur liquidative de la part A s’établit à 85,91 € au 30 juin, stable sur le trimestre. Sa performance cumulée depuis la création tombe à −14,09%. Les rachats sont suspendus depuis le 2 décembre 2024, et le resteront jusqu’au 31 décembre 2027. Le fonds, spécialisé dans la transformation de bureaux en logements, a tout de même livré son premier projet, le 30 Landy à Aubervilliers. Et a vendu en l’état son actif de Rosny-sous-Bois. Il continue de subir un marché du logement neuf en panne.

    Novaxia Vista : un −8,40% qui sera en partie effacé

    Novaxia Vista (−8,40%) poursuit sa baisse après déjà un recul de −41,16% en 2025. Elle avait pourtant gagné +1,35% au 1T. Le reporting du 2T explique la rechute par deux opérations. La vente de l’actif Zuidland d’une part, le 2 avril,  à un prix « en ligne avec la valeur d’expertise » au 31 décembre 2025. Mais qui a néanmoins généré une moins-value, à cause des frais de transaction et de la compensation d’une franchise de loyer. Et le rachat de parts d’une opération menée avec un partenaire (actif à Romainville). Novaxia Vista devient seul propriétaire du site, qui représente 57% de ses actifs. Ce rachat n’est pas encore intégré dans la valeur liquidative, en raison des délais de traitement comptable. Selon le gestionnaire, il aura un effet positif de 6,5%, ce qui ramènerait la performance 2026 de la part A à −2,55%.

    ViaGénérations : fin d’un parcours sans faute

    ViaGénérations (−19,10%) est la vraie mauvaise nouvelle du trimestre. Fin mars, la SC gagnait encore +0,30%. La valeur liquidative du 30 juin a effacé d’un coup près de 19,4%, pour tomber à 117,83 €. Son actif net passe de 961 M€ à 775 M€, sans aucun mouvement de collecte. Depuis son lancement en 2017, la SC n’avait jamais enregistré de performance annuelle négative. Le rapport de gestion du 2T en donne la raison. Le comité de valorisation du 30 juin a aligné la valeur du portefeuille sur les prix réellement obtenus lors des ventes. Le fonds a réalisé 41 cessions depuis 2024, et depuis le 1er janvier 2026, les biens se sont vendus en moyenne 19,8% sous leur valeur d’expertise. Le gestionnaire évoque le retrait d’une partie des acheteurs internationaux du résidentiel haut de gamme.

    La fin du mirage des fonds viagers ?

    Il pointe aussi un effet de calendrier : plus de 265 des 489 biens ont été achetés en 2021-2022, dont 178 sur la seule année 2022, quand le mètre carré parisien dépassait 10 800 €. Or, les prix sont aujourd’hui environ 12% plus bas. Les statistiques Notaires-Insee montrent effectivement des prix des logements anciens en baisse au 2T 2026 (−1,0% en France métropolitaine et −0,6% en Île-de-France). On notera que les trois fonds viagers du marché – tous construits selon le même principe- affichent des performances assez éloignées. Si le plus ancien décroche (ViaGénérations), le plus récent Etxea Nova Life reste en zone positive (+3,87%). Entre les deux, Silver Avenir (Arkéa REIM, 884 M€, 573 biens), avec −0,51% au 2T, semble être lui aussi entré en zone négative. Fin août, il accusait un repli YTD de −0,66%…

    Les SC de bureaux à la peine : CNP UC Immo…

    Autre recul marqué, celui de CNP UC Immo (La Française REM, −5,79%). La SC était encore dans le vert fin mars (+0,81%). Le reporting de la part CNP Immo Prestige au 26 juin donne l’explication. La campagne d’expertise du 1er semestre a fait remonter les taux de capitalisation de 0,33 point en moyenne. Résultat : la valeur des actifs baisse de 8,3%, soit −7,4% à l’échelle de l’UC. A peine compensés par 1,60% de rendement locatif. Ce sont pourtant des bureaux du QCA parisien, occupés à 99%. Pour mémoire, en 2025, cette UC dédiée était le 3ème collecteur du marché (67 M€).

    Et Qualimmo…

    Gresham Qualimmo (−6,62%), l’ex-Qualimmo, a elle aussi presque tout perdu au 2T (environ −6,5%). C’est sa troisième année difficile, après −13,16% en 2024 et −3,93% en 2025. Elle a en outre subi une décollecte de 4 M€. Ses statuts, mis à jour le 18 juin 2026, éclairent le changement de nom. La SC a été fondée par Gresham et APICIL Épargne. Elle est désormais « exclusivement destinée à être détenue » par des entités du groupe APICIL, et La Française REM en reste le gérant. Pour mémoire, la valeur nominale de ses parts avait été ramenée de 100 € à 50 € dès décembre 2024.

    Des décrochages en ligne avec les expertises semestrielles

    Plusieurs autres SC décrochent au 2ème trimestre, au moment des expertises semestrielles. C’est le cas de Keys Sélection Vie (−4,78%), qui perd environ 5,7% au 2T, après −6,45% l’an dernier. De Fructifoncier (AEW, −3,09%). Ou de Perial Euro Carbone (−2,22%, après +1,52% fin mars). Les grosses SC qui décollectent limitent la casse, sans échapper au rouge : Capimmo (4,55 Md€, −1,78%), Tangram (−2,05%), GF Pierre (−1,77%), ou Allianz Invest Pierre (−0,64%). La logique est la même pour tous les fonds immobiliers : plus on rachète, plus il faut vendre. Et moins il reste de marge pour encaisser les baisses de valeur. Pythagore l’illustre parfaitement. A l’équilibre au 30 juin (+0,09%), la SC a reculé de −1,16% au 3T, sous l’effet de baisses de valeur sur ses fonds européens.

    Une liquidation actée

    Elle a vendu en septembre deux actifs à Cenon et Poitiers (7,15 M€) pour porter ses liquidités à 11% de l’actif net, afin, écrit le gérant, « d’honorer ses obligations réglementaires ». Le marché continue aussi de se recomposer. OPEN (ClubFunding AM) a officiellement été liquidée. Elle figurait encore au classement du 1T, elle a disparu de celui du 2T. L’ASPIM recensait au 30 juin 53 SC en UC, gérées par 27 sociétés de gestion.

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    A propos de l’ASPIM(i)

    L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2022, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 314 milliards € et 4 millions d’épargnants.

    (i) Information extraite d’un document officiel de la société.

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