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    mercredi 21 octobre
    Performance

    Unités de compte immobilières : quelles performances, quelles collectes au 2T 2026 ?

    Par 7 Mins de lecture
    UC performances 2T 2026

    Les performances des unités de compte immobilières reculent encore au 30 juin 2026, à -1,59% depuis le début de l’année. Cette contre-performance tient surtout à deux véhicules, puisque près de deux SC sur trois restent dans le vert. La décollecte ralentit, mais elle n’a pas disparu. Et le marché continue de bouger. Datas, part one…

    Au 1er  trimestre, les sociétés civiles (SC) en unités de compte étaient déjà dans le rouge (−0,52%). Au 30 juin 2026, selon l’ASPIM-IEIF, leur performance cumulée atteint −1,59%. Elles ont donc encore perdu environ 1,1 point sur le seul 2ème trimestre. Rappelons que les SCPI ont elles aussi basculé en territoire négatif (−0,09%). Les OPCI grand public, eux, sont revenus de justesse dans le vert (+0,04%). Les UC immobilières finissent donc le semestre à la dernière place des fonds immobiliers non cotés.

    UC immobilières : une moyenne plombée par une poignée de véhicules

    On est donc loin de 2025 (+1,47%), qui avait mis fin à deux années de baisse (−6,8% en 2023, −4,7% en 2024). Rappelons toutefois que ce chiffre est une moyenne pondérée par l’actif net. Les gros véhicules en difficulté y pèsent donc lourd. Sur les 53 SC dont l’ASPIM publie la performance au 2T, 33 progressent depuis le 1er janvier, soit 62% de l’échantillon. Elles étaient 39 fin mars (74%). Et 41 sur 52 sur l’ensemble de 2025 (79%). Une SC explique à elle seule l’essentiel de la rechute du 2T : ViaGénérations. Elle a perdu près de 19,4% sur le trimestre, ce qui retire environ 0,9 point à la moyenne[1]. Au 1er trimestre, Novaxia R avait joué le même rôle. Au total, 31 SC sur 53 ont fait moins bien au 2T qu’au 1T, et 9 perdent plus de 2% depuis janvier.

    Décollecte : −265 M€ sur le semestre, un 2T moins négatif

    Côté flux, les SC en UC ont perdu 103,7 M€ nets au 2T 2026, contre environ 160 M€ au 1er trimestre, soit un tiers de moins. Sur le semestre, la décollecte atteint 264,7 M€. C’est 45% de moins qu’au second semestre 2025 (environ −482 M€). Mais 2,6 fois plus qu’au 1er semestre 2025 (−101,8 M€). L’actif net de la catégorie tombe à 20,3 Md€ (−5,5% sur un an). Il a perdu environ 400 M€ sur le seul 2T, dont un quart seulement s’explique par les flux. Le reste, ce sont les valeurs qui baissent. Les sorties restent toujours très concentrées. 17 SC décollectent, pour −380 M€ au total. 9 collectent, pour +116 M€. Les 27 autres sont à l’équilibre.

    UC qui décollectent, UC qui collectent…

    Capimmo (Praemia REIM) perd encore 59 M€ au 2T, et 168 M€ depuis janvier, soit 63% de la décollecte nette de la catégorie. Avec Allianz Invest Pierre (−47 M€) et GF Pierre (Generali Real Estate, −38 M€), ces trois SC font les deux tiers des sorties brutes. Les SC qui collectent sont toujours à peu près les mêmes. MeilleurImmo (Tikehau IM, marque Sofidy) est première du semestre avec 34 M€. ESG Tendances Pierre (Swiss Life AM France) suit avec 27 M€. Elle domine le 2T à elle seule (17 M€). Territoires Avenir (Arkéa REIM, 16 M€) ralentit nettement : elle n’a collecté que 2 M€ au 2T. Les SC qui collectent figurent souvent aussi en haut du classement des performances. Ce n’est pas un hasard : l’argent qui entre évite de vendre des actifs, et apporte du cash à placer à prix décotés…

    Performances : Y Immo, en tête… après une année 2025 catastrophique

    C’est Y Immo qui arrive en tête ce semestre (+4,77%). Fin 2025, cette SC distribuée par Yomoni était 51e sur 52 (−20,46%), après la dépréciation de ses investissements avec le groupe Réalités, placé en redressement judiciaire. Épopée Gestion en a repris la gestion en avril 2025. Le rebond s’est fait surtout au 1er trimestre (+4,17%), puis environ +0,6% au 2T. Il s’explique par des optimisations de structure et les bons résultats de l’OPPCI Épopée Immo Rendement I (41% du portefeuille). Un protocole avec Réalités prévoit en outre le remboursement échelonné de 25,6% des sommes investies. Non encore intégrés à la valeur, ces remboursements pourraient ajouter jusqu’à environ 5% de performance. Fin mars, l’actif net de Y Immo restait toutefois à 43,4 M€, la SC n’ayant bénéficié d’aucune collecte ce semestre.

    MeilleurImmo, portée par la revalorisation de son patrimoine physique

    MeilleurImmo (+4,59%), chez Sofidy, a quant à elle fait toute sa performance au 2ème trimestre. Elle n’était qu’à +0,30% fin mars, puis a gagné environ 4,3% au 2T. Dont +3,90% sur le seul mois de juin. Son reporting du 29 juin en donne la raison : les expertises de mi-année ont fait monter la valeur de son patrimoine physique de 6,4% sur six mois à périmètre constant. Le gérant souligne la qualité d’acquisitions « réalisées à des conditions particulièrement opportunistes ». Le fonds reste prudent : ses liquidités représentent 24,8% de l’actif brut.. Après +5,78% en 2024 et +9,17% en 2025, la SC (214 M€) affiche +20,50% depuis son lancement commercial en novembre 2022. Sa SC sœur, Sofidy Convictions Immobilières, représente 21,6% de son actif brut, mais ne gagne que +0,86% et décollecte (−20 M€).

    ESG Tendances Pierre, la régularité

    ESG Tendances Pierre (+4,06%) progresse de façon plus régulière : +1,84% au 1T, environ +2,2% au 2T. Son reporting du 26 juin affiche +7,38% sur un an, pour une volatilité de 1,29%. L’effet de levier est contenu (20,34% de l’actif brut) et le taux d’occupation financier atteint 98,11%. Ses principales lignes sont la SCPI Iroko Zen (10,1%), un OPCI hôtelier et un camping en direct. Deux opérations ont marqué le semestre : une prise de participation de 30% dans un fonds institutionnel d’hôtellerie de plein air en Italie, et l’acquisition d’un retail park près de Nantes. C’est la troisième année d’affilée au-dessus de 5% en rythme annuel (+5,11% en 2024, +5,62% en 2025).

    Etxea Nova Life, Fidimmo, Nao Logistics : les habitués du haut du classement

    Derrière, on retrouve les habitués du haut du classement. Etxea Nova Life (+3,87%), SC viagère d’Etxea Capital, revient à un rythme plus normal après un exceptionnel +15,82% en 2025. Son reporting du 3T confirme la tendance : +5,94% depuis janvier au 2 octobre. Le fonds compte 31 biens (cinq acquisitions et une cession au 3T), pour une décote moyenne de 43,5% à l’achat et 28% de liquidités. Suit Fidimmo (Fiducial Gérance, +3,67%). Puis Nao Logistics (Telamon, +3,44%), qui progresse au même rythme sur les deux trimestres (+1,72% chacun). Générations Immo ISR (+2,79%), Iroko Next (+2,23%) et Proxima Vie (+2,02%) complètent le peloton de tête. Derrière, quelques UC continuent en revanche de décrocher. Ce sera l’objet de notre second volet. Datas, part two, à suivre…

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    A propos de l’ASPIM(i)

    L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2022, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 314 milliards € et 4 millions d’épargnants.

    (i) Information extraite d’un document officiel de la société;

    [1] Fin mars, elle pesait 961 M€, soit environ 4,6% de l’actif net de la catégorie.

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