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    mardi 20 octobre
    Etude d'expert

    Investissements en immobilier d’entreprise: un troisième trimestre porté par quelques grandes transactions

    Par 8 Mins de lecture
    investissements immobilier entreprise T3 2026

    Avec 3,4 milliards d’euros investis en France au troisième trimestre 2026, le marché de l’immobilier d’entreprise progresse de 21 % sur un an. Ce résultat masque une activité limitée hors des grandes opérations. Les brokers restent prudents pour la fin de l’année.

    Au 3T 2026, les investissements en immobilier d’entreprise atteignent 3,4 milliards d’euros en France. Soit 21 % de plus qu’à la même période de 2025. Sur les neuf premiers mois de l’année, le cumul s’établit à 10,3 milliards d’euros. En hausse, là encore, de +16 %. Par rapport au deuxième trimestre, le recul est toutefois marqué. Près de -30 % de baisse, les résultats du 2T 2026 ayant été « gonflés » par la cession du portefeuille Proudreed à Blackstone.

    De nouveau des chiffres en trompe-l’œil au 3T 2026

    Comparé au premier trimestre, à 2,01 milliards d’euros selon Cushman & Wakefield, le volume progresse en revanche nettement. Mais cette progression doit beaucoup, cette fois encore, à quelques opérations de grande taille. Capital 8 représente à elle seule environ un quart des volumes français du trimestre, selon CBRE. Et le portefeuille de Thales à Vélizy, acquis par Blue Owl, dépasse 200 millions d’euros. Dans le commerce, CBRE relève qu’« une poignée de transactions entre 30 et 60 M€ » a fait l’essentiel du marché. Sans ces opérations, le trimestre apparaît bien plus faible qu’il ne l’est en apparence, car les volumes restants sont nettement moins fournis. Le cumul annuel obéit à la même logique… Selon BNP Paribas Real Estate, le portefeuille Proudreed, cédé au deuxième trimestre pour environ 1,7 milliard d’euros[1], pèse lourdement sur la progression des volumes 2026.

    Un marché attentiste concentré sur les dossiers exceptionnels

    Hors cette opération, les volumes investis en locaux d’activité restent 43 % sous leur moyenne des cinq dernières années. Dans les bureaux franciliens, les locations confirment ce décrochage : C&W ne recense que 19 transactions de plus de 5 000 m² depuis janvier. Contre 31 un an plus tôt. Le reste du marché ne prend pas le relais des grands dossiers. Des chiffres qui attestent que le marché n’est pas en reprise, mais en attente. « Les capitaux sont bien présents, mais leur retour dépendra d’un rééquilibrage rapide de la prime de risque », estime par exemple CBRE. En attendant, ils se concentrent sur des actifs sécurisés et des dossiers exceptionnels. Tandis que la masse des transactions intermédiaires reste bloquée. BNP le résume ainsi : les opportunités d’arbitrage restent restreintes, car certains propriétaires, non contraints de vendre, préfèrent attendre.

    Bureaux : une dynamique concentrée sur Paris

    Les bureaux restent la première classe d’actifs, avec 4,13 milliards d’euros engagés sur neuf mois (40 % des capitaux), en hausse de 3 % selon Cushman & Wakefield. Cette performance repose on le sait en grande partie sur l’acquisition de Capital 8. Un immeuble QCA cédé par Invesco à Pontegadea pour un montant que les brokers situent entre 835 et 875 millions d’euros. CBRE la présente comme la plus grosse opération de bureaux en Europe depuis 2022. Près des deux tiers des volumes sont concentrés dans Paris intra-muros, tandis que les marchés régionaux restent en retrait. Pour Vincent Vernier, co-head Capital Markets France chez CBRE, « si ces transactions témoignent des liquidités prêtes à se déployer sur des actifs core, elles ne suffisent pas à donner une lecture éclairée du marché ».

    Logistique et locaux d’activité : des volumes contrastés selon les périmètres

    Les chiffres de la logistique varient selon les périmètres retenus. Cushman & Wakefield compte 518 millions d’euros investis au troisième trimestre. Un niveau proche de celui d’un an plus tôt. Mais un recul de 47 % sur neuf mois. CBRE, qui intègre les locaux d’activité, annonce près de 700 millions d’euros sur le trimestre. Et 3,8 milliards depuis janvier, un total porté par la transaction Proudreed. Les taux de rendement se décompressent à nouveau sur ce segment, selon CBRE. Qui relève que la prime de risque s’élargit encore. Côté utilisateurs, la demande reste en retrait. Le volume de surfaces louées recule de 11 % sur neuf mois, à 2,15 millions de m², et se situe 26 % sous sa moyenne quinquennale, selon CBRE. Pierre-Louis Dumont, Managing Director I&L France chez CBRE, constate que « le marché des utilisateurs logistiques peine encore à retrouver les ressorts d’une véritable reprise ».

    Commerce : des volumes en retrait, mais une demande toujours présente

    Le commerce totalise 558 millions d’euros au troisième trimestre, soit 23 % des volumes engagés en immobilier d’entreprise. Et un recul de 4 % sur un an. Sur neuf mois, le cumul atteint 2,38 milliards d’euros, en hausse de 3 %. Mais il reste inférieur de 11 % à sa moyenne quinquennale, d’après CBRE. Les retail parks attirent une demande soutenue, sans que celle-ci se reflète encore dans les volumes du trimestre, faute d’offres disponibles. Romain Galerneau, head of Retail Leasing & Investment Properties chez CBRE France, y voit surtout « un décalage du calendrier des transactions », lié aux conditions de financement et à l’écart persistant entre vendeurs et acquéreurs. L’hôtellerie poursuit de son côté sa progression, avec près de 1,9 milliard d’euros engagés sur neuf mois, selon BNP Paribas Real Estate.

    Des taux qui pèsent sur les valeurs immobilières

    La remontée des taux n’incite pas à l’optimisme. L’OAT à dix ans, proche de 4,8 % fin septembre, a renchéri le financement, et comprimé la prime de risque immobilière. Toutes les classes d’actifs sont touchées. Et la prime exigée sur les actifs secondaires continue de s’élargir. Il en découle une baisse des valeurs qui n’est pas achevée. BNP évoque « une nouvelle correction des valeurs immobilières », comme l’illustre le prix moyen des bureaux achetés en Île-de-France qui recule de 6 % sur un an, à 4 980 €/m². Acheteurs et vendeurs peinent à s’accorder : les premiers relèvent leur taux d’entrée, tandis que les propriétaires non contraints de vendre attendent. Ces mécanismes expliquent la révision à la baisse des prévisions d’investissement.

    Perspectives : une reprise toujours incertaine

    BNP Paribas Real Estate anticipe désormais un volume annuel inférieur à 16 milliards d’euros et juge que la reprise escomptée est « clairement remise en question ». CBRE, qui table sur plus de 4,5 milliards d’euros pour l’I&L, sous réserve de la finalisation des opérations en négociation, estime que ce niveau ne suffit pas à dessiner une trajectoire de reprise claire. Pour CBRE, le quatrième trimestre, « à peine amorcé », confirme que la remontée des taux « est loin d’être achevée ». Et selon François-Régis de Causans, le marché « continuera à se chercher jusqu’en 2027, voire sans doute 2028 ».

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    A propos de BNP Paribas Real Estate(i)

    BNP Paribas Real Estate est un leader international de l’immobilier, offrant à ses clients une large gamme de services couvrant l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier. Promotion, Transaction, Conseil, Expertise, Property Management et Investment Management. Avec 4 500 collaborateurs et en tant qu’entreprise « à guichet unique », BNP Paribas Real Estate accompagne propriétaires, locataires, investisseurs et collectivités. Grâce à son expertise locale, dans 23 pays (à travers ses implantations et son réseau d’alliances) en Europe, au Moyen-Orient et en Asie. BNP Paribas Real Estate fait partie du groupe BNP Paribas, leader mondial de services financiers.

    A propos de CBRE(i)

    CBRE Group, Inc. (NYSE : CBRE), société cotée du Fortune 500 et du S&P 500 dont le siège est basé à Dallas, est le leader mondial des services et de l’investissement en immobilier d’entreprise ainsi qu’un acteur majeur des services dédiés aux infrastructures (source : Chiffre d’affaires 2025). L’entreprise emploie plus de 155 000 personnes (Turner & Townsend inclus) et accompagne ses clients, dans plus de 100 pays, à travers quatre grands segments d’activité : Le Conseil (leasing, vente, debt origination, services hypothécaires, évaluation et valorisation), L’exploitation et l’expérience immobilière (exploitation et gestion de sites, espaces flexibles et expérience utilisateur, solutions pour data centers), la gestion de projet (Pilotage de projets, conseil en gestion des coûts et performance économique) et l’investissement en immobilier d’entreprise (conseil stratégique, gestion des investissements, développement).

    A propos de Cushman & Wakefield(i)

    Acteur mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield (NYSE : CWK) conseille investisseurs, propriétaires et entreprises utilisatrices dans toute leur chaîne de valeur immobilière, de la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe accompagne ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plateforme complète de solutions immobilières. Avec 52 000 collaborateurs, 400 bureaux et 60 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé un chiffre d’affaires de 9,4 milliards de dollars en 2024.

    (i ) Information extraite d’un document officiel de la société.

    [1] partie locaux d’activité.

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