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    vendredi 16 octobre
    Etude d'expert

    Investissements en immobilier d’entreprise: coup d’arrêt au 1T 2026

    Par 9 Mins de lecture
    Investissement immobilier d’entreprise T1 2026

    Le marché français de l’immobilier d’entreprise enregistre son pire début d’année depuis plus de quinze ans. Avec moins de 2 Md€ investis au 1er trimestre, selon ImmoStat, la contraction est brutale. Le marché locatif des bureaux franciliens n’est pas épargné, atteignant son niveau le plus bas depuis vingt ans. Retour sur les chiffres et les commentaires des principaux brokers.

    Choc… Après une fin d’année 2025 relativement bien orientée — le 4e trimestre 2025 avait permis au volume d’investissement de progresser de près de 8% sur an — le marché de l’immobilier d’entreprise amorce 2026 sur une note plutôt sombre. Les données ImmoStat[1] du 1er trimestre 2026, publiées ce 7 avril, témoignent en effet d’un coup d’arrêt brutal. Que les acteurs du marché attribuent quasi unanimement aux tensions géopolitiques nées du conflit au Moyen-Orient. Et à leurs répercussions sur les conditions de financement.

    Un volume d’investissement au plancher

    Le volume total des investissements en immobilier d’entreprise en France ressort en effet à environ 1,86 Md€ au 1er trimestre 2026, selon les données ImmoStat. C’est un recul de l’ordre de 48% sur un an — le 1er  trimestre 2025 avait enregistré environ 3,4 Md€. Et une contraction de 74% par rapport à la moyenne quinquennale, selon Colliers France. Le niveau atteint est comparable à celui du 1er trimestre 2010 (1,89 Md€). BNP Paribas Real Estate, de son côté, retient un chiffre légèrement supérieur de 2,5 Md€ pour le 1T 2026, sur la base d’un périmètre élargi. Mais confirme la même tendance : un recul de 37% sur un an. Pour Colliers France, le diagnostic est sans appel : « c’est le pire début d’année depuis le 1er trimestre 2009 ».

    Toutes les classes d’actifs immobilières en repli

    La cause principale identifiée par la plupart des acteurs est évidemment le déclenchement du conflit au Moyen-Orient. Lequel a cristallisé une posture d’attentisme généralisé chez les investisseurs. La remontée violente des taux obligataires — l’OAT a frôlé les 3,90% au cours des dernières semaines — est venue aggraver des conditions de financement déjà tendues, bloquant de nombreuses transactions. La contraction touche l’ensemble des classes d’actifs, sans exception. Le secteur des bureaux enregistre 695,9 M€ au 1er trimestre 2026, selon Cushman & Wakefield. Soit un recul de 51% par rapport au 1er trimestre 2025. C’est une douche froide pour un segment qui avait pourtant bien progressé tout au long de l’année 2025, laissant entrevoir un retour en force des capitaux sur les actifs prime du QCA parisien. L’Île-de-France capte 78% des volumes sur cette classe d’actifs, avec une forte concentration dans le QCA parisien (65% du total).

    Le commerce résiste, la logistique plonge…

    Du côté du commerce, la situation est plus nuancée. Avec 849 M€ investis au 1T 2026, le secteur représente 46% du total investi en immobilier d’entreprise selon Colliers. Soit la première classe d’actifs du trimestre. Ce niveau est certes inférieur au 1er trimestre 2025 (1,3 Md€). Mais le conseil rappelle que ce dernier avait été exceptionnellement gonflé par la transaction Kering. La logistique est quant à elle le segment le plus en difficulté. Les volumes investis ressortent à environ 226-230 M€ selon les sources. Soit un recul de 64 à 65% sur un an. « La logistique conserve des fondamentaux robustes, mais la sélectivité accrue des utilisateurs comme des investisseurs renforce la polarisation du marché au bénéfice des actifs les plus performants », nuance toutefois Franck Poizat, chez BNP Paribas RE. Enfin, les locaux d’activité ne couvrent que 5% du marché, avec un volume de 89 M€.

    Le marché locatif des bureaux en Île-de-France à son plus bas depuis vingt ans

    Le marché locatif des bureaux franciliens n’échappe pas à la morosité générale. Avec environ 367 000 à 368 000 m² commercialisés au 1T 2026 — les chiffres varient légèrement selon les brokers —, c’est le démarrage annuel le plus faible depuis la période 2002-2004, selon Cushman & Wakefield. Voire depuis les 20 dernières années selon BNP Paribas Real Estate Advisory. Le recul est de 15% sur un an. Et de 18% par rapport à la moyenne quinquennale. La fracture entre segments est très marquée. Les grandes surfaces (plus de 5 000 m²) s’effondrent de 42 à 48% selon les sources. Avec seulement 7 grandes transactions signées sur le trimestre — moitié moins qu’au 1er trimestre 2025. À l’inverse, les petites et moyennes surfaces (moins de 5 000 m²) font preuve d’une certaine résilience. Affichant une progression modeste de +1% à +3% selon les segmentations retenues.

    Un contexte géopolitique qui gèle les prises de décision

    La lecture des brokers est convergente sur le diagnostic, même si les nuances diffèrent. Pour Brice de Germay, chez BNP Paribas RE, la situation n’est pas encore catastrophique. Tout du moins dans son déroulement opérationnel. « Nous n’observons pas à ce stade un volume significatif de transactions abandonnées spécifiquement en raison des potentiels impacts du conflit. Les opérations engagées suivent leur cours, témoignant à ce stade de la résilience du marché ». Mais il pointe un risque à venir : la remontée des taux obligataires. Combinée à un environnement inflationniste persistant, elle « pourrait pousser les investisseurs à la prudence et venir alimenter une phase d’attentisme au cours des prochains mois ». Sébastien Masson, chez Colliers France, est plus direct dans son constat : « le déclenchement de la guerre en Iran a clairement gelé toute prise de décision », estime-t-il. Il ajoute lui aussi une perspective sur les taux.

    Des perspectives très incertaines pour les prochains mois

    Tant que la prime de risque ne se reconstitue pas — ce qui ramènerait théoriquement le taux de rendement prime QCA aux alentours de 5,25% au minimum — le marché, selon lui,  ne retrouvera pas de fluidité. Pour Cushman & Wakefield, les fondamentaux sous-jacents « restent intacts ». Une sortie rapide du conflit permettrait donc de renouer avec l’élan engagé en 2025. Via notamment l’accélération des levées de fonds et le déploiement effectif des capitaux sur l’ensemble des classes d’actifs. Mais, clairement, le contexte géopolitique et la volatilité des conditions de financement rendent tout exercice de prévision particulièrement hasardeux. Les acteurs tablaient en début d’année sur un marché 2026 se clôturant autour d’un volume de 15 Md€. Un objectif qui apparaît désormais difficile à atteindre si l’attentisme actuel devait se prolonger…

    L’essentiel, en 3 points

    ① Un marché en chute libre au 1er trimestre 2026. Seulement 1,86 Md€ investis en immobilier d’entreprise en France, soit une contraction de 48% sur un an et de 74% par rapport à la moyenne quinquennale — le pire début d’année depuis 2009.
    ② Toutes les classes d’actifs touchées. Bureaux (-51%), logistique (-64%), marché locatif francilien à son plus bas depuis 20 ans… Seul le commerce résiste un peu mieux, portant 46% des volumes investis du trimestre.
    ③ La géopolitique comme déclencheur, l’incertitude comme horizon. Le conflit au Moyen-Orient a cristallisé un attentisme généralisé, aggravé par la remontée des taux obligataires (OAT proche de 3,90%). Les perspectives pour 2026 — initialement tablées à 15 Md€ — semblent désormais très difficiles à tenir.

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    A propos de BNP Paribas Real Estate(i)

    BNP Paribas Real Estate est un leader international de l’immobilier, offrant à ses clients une large gamme de services couvrant l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier. Promotion, Transaction, Conseil, Expertise, Property Management et Investment Management. Avec 4 500 collaborateurs et en tant qu’entreprise « à guichet unique », BNP Paribas Real Estate accompagne propriétaires, locataires, investisseurs et collectivités. Grâce à son expertise locale, dans 23 pays (à travers ses implantations et son réseau d’alliances) en Europe, au Moyen-Orient et en Asie. BNP Paribas Real Estate fait partie du groupe BNP Paribas, leader mondial de services financiers.

    A propos de Colliers(i)

    Colliers est l’un des leaders mondiaux en services immobiliers et gestion des investissements. Opérant dans 70 pays, nos 22 000 professionnels offrent une expertise et un service exceptionnel à leurs clients. Depuis près de 30 ans, notre équipe de dirigeants expérimentés, détenant une part importante de capital, assure aux actionnaires un rendement annuel proche de 20 %. Avec un chiffre d’affaires annuel de plus de 4,5 milliards $ et de 99 milliards $ d’actifs sous gestion, Colliers maximise le potentiel des biens immobiliers et des actifs pour accélérer le succès de nos clients, de nos investisseurs et de nos collaborateurs.

    A propos de Cushman & Wakefield(i)

    Acteur mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield (NYSE : CWK) conseille investisseurs, propriétaires et entreprises utilisatrices dans toute leur chaîne de valeur immobilière, de la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe accompagne ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plateforme complète de solutions immobilières. Avec 52 000 collaborateurs, 400 bureaux et 60 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé un chiffre d’affaires de 9,4 milliards de dollars en 2024.

    (i) Information extraite d’un document officiel de la société

    [1] ImmoStat est un Groupement d’Intérêt Économique réunissant BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield.

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    Frédéric Tixier a collaboré en tant que journaliste financier à de nombreux magazines et quotidiens (Les Echos, La Tribune, Le Monde, Option Finance, l’Agefi, MTF, La Vie Financière, 60 Millions). Très tôt passionné par la digitalisation, il a rejoint au début des années deux-mille le projet de banque en ligne Zebank (devenue Egg), en tant que directeur éditorial. En septembre 2015, Frédéric Tixier devient le rédacteur en chef du site pierrepapier.fr. Il en est, depuis juillet 2026, le conseiller éditorial. Son ambition : s’assurer de la fiabilité et de la pertinence des contenus publiés pour renforcer l'expertise des professionnels qui les consultent.

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