Immobilier : le retour en force du bureau et des commerces

La reprise du marché français, perceptible depuis la mi-2024, se confirme et s’amplifie, estime Savills dans sa dernière étude consacrée au marché de l’immobilier d’entreprise hexagonal. Chiffres et arguments à l’appui. Datas.

La dernière étude de Savills sur le marché de l’investissement immobilier en France confirme les premières analyses du groupement ImmoStat [1]. Les transactions ont bien enregistré un rebond marqué au 1^er trimestre 2025. Avec 4 milliards d’euros investis, le marché progresse de fait de +55% sur un an.

Une reprise du marché immobilier porté par les grandes transactions

Cette nouvelle -et forte- hausse des investissements, la troisième depuis trois trimestres consécutifs, permet désormais de parler de reprise. La nouveauté 2025 étant, souligne Savills, que cette reprise peut en outre « compter sur l’appui des grandes transactions dont la valeur unitaire dépasse les 100 millions d’euros ». Il y en a eu 10 au cours des trois premiers mois de 2025. Ce qui représente 55% des volumes échangés. « Cette concentration n’apparaît pas comme un facteur de fragilisation », estime Savills. Car ce pourcentage est assez stable d’une année à l’autre. Et, surtout, bon nombre d’opérations de grande ampleur seraient actuellement en négociation. Ce qui semblerait indiquer que ce rebond des grandes transactions n’est pas un épiphénomène. Il pourrait donc activement participer à une reprise durable du marché.

Le retour en force du bureau et des commerces

La grande nouveauté de ce début d’année 2025 est toutefois le retour en force de deux catégories d’actifs boudés par les investisseurs ces derniers mois. Le segment des bureaux, d’une part, qui affiche une hausse de 116%, à 1,4 milliard d’euros. Et celui des commerces, qui connaissent un essor encore plus spectaculaire de 239%, à 1,3 milliard d’euros, cette envolée étant toutefois largement attribuable à des transactions corporate majeures[2]. Ces dernières, également présentes dans le secteur des bureaux[3], prouvent le regain de confiance des investisseurs. Autre signe de cette confiance retrouvée : le rebond des transactions sur des actifs de bureaux Value Add[4]. « Cela signifie qu’il existe bel et bien un avenir pour les actifs de bureaux et que la création de valeur est possible », considère Savills. Les actifs industriels et logistiques progressent quant à eux légèrement de 6%. Tandis que les actifs de services, notamment l’hôtellerie, reculent de 37%, après une année 2024 particulièrement dynamique.

Une relative stabilité des taux de rendement qui favorise la reprise

Savills constate également que le marché français continue de s’ouvrir à l’international : 58% des investissements proviennent désormais d’acquéreurs étrangers, contre 47% un an plus tôt. Les investisseurs anglo-saxons, notamment, renforcent leur présence. Ce sont eux qui privilégient des stratégies Value Add, axées sur la création de valeur rapide. Côté taux de rendement, c’est en revanche toujours la stabilité qui prime. C’est d’ailleurs, selon Savills, cette relative stabilité qui favorise la reprise des transactions. Elle permet en effet aux acheteurs et aux vendeurs de mieux ajuster leurs attentes. En pratique, le taux prime bureaux dans le QCA parisien s’établit à 4,25%. Tout en pouvant légèrement descendre sous 4% pour les actifs offrant un potentiel locatif immédiat. En régions, il atteint 5,50% à Lyon, 6,00% à Lille et 6,25% à Bordeaux.

Un marché de l’investissement vers les 20 Md€ en 2025 ?

Les actifs industriels et logistiques maintiennent leur taux de référence à 4,75% en Île-de-France et autour de Lyon. Pour les commerces, le taux prime des centres commerciaux demeure à 5,50%, tandis que celui des retail parks est fixé à 6,00%. Les résidences étudiantes affichent un taux de 4,50%, contre 4,75% pour les résidences seniors. Savills affiche un certain optimisme pour l’année 2025. Le courtier, qui tablait toutefois lors de la publication de son étude sur des baisses de taux directeur plus importantes que celle récemment annoncée par la BCE, espère que l’investissement immobilier pourra atteindre les 19 à 20 Md€ cette année. Un montant très en rebond par rapport à 2024. Mais toujours inférieur aux niveaux pré-Covid…

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A propos de Savills⁽ⁱ⁾

Fondée au Royaume-Uni en 1855, Savills figure parmi les leaders mondiaux du conseil en immobilier. Notre expérience et notre expertise couvrent chaque continent, avec 700 bureaux à travers l’Europe, les Amériques, l’Asie-Pacifique, l’Afrique et le Moyen-Orient. Cette portée mondiale nous permet d’offrir un large éventail de compétences, ainsi qu’une connaissance approfondie des marchés locaux.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société.

[1] BNP Paribas Real Estate, CBRE, Cushman & Wakefield et JLL.
[2] Dont la cession d’une participation dans un portefeuille Kering et du Forum des Halles.
[3] A l’exemple de la cession de 80% de Trinity à La Défense pour près de 350 millions d’euros.
[4] 16% des transactions au 1T 2025, vs 13% au 4T 2024.