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Immobilier d’entreprise : baisse des volumes au 1T, mais des signes de reprise…

Les membres du groupement ImmoStat viennent de rendre publiques les dernières données trimestrielles des marchés de l’immobilier d’entreprise. Le volume des investissements et le niveau de la demande placée sont en forte baisse sur un an glissant.  Mais « un léger frémissement de l’activité est perceptible depuis février »….

La demande placée[1] de bureaux en Ile-de-France est en baisse de 30%. Selon Immostat[2], elle s’établit à 327 400 m² au 1er trimestre 2021. Contre 467 100 m² au 1er trimestre 2020. Mais ce repli, commentent les membre de ce groupement, s’expliquerait surtout par une opération exceptionnelle enregistrée l’an dernier[3].

Des signes de reprise de la demande

« Même si l’incertitude économique et sanitaire et la généralisation du télétravail continuent de peser sur le marché tertiaire francilien, un léger frémissement de l’activité est perceptible depuis le mois de février », considère d’ailleurs Grégoire de la Ferté, Executive Director Bureaux Ile-de-France chez CBRE. De fait, « le marché des grandes surfaces[4] se caractérise par un bon début d’année », renchérit Éric Siesse, Directeur Général Adjoint en charge du pôle Bureaux Location Île-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France. Il totalise 115 000 m² pour 13 transactions. Contre 10 transactions seulement un an auparavant. Le marché des petites et moyennes surfaces[5] enregistre quant à lui « une baisse moins marquée que les trimestres précédents ».

L’attentisme des utilisateurs commence « à se dissoudre »

Le marché, en dépit de ces volumes encore en baisse, serait-il donc en phase de reprise ? « L’attentisme des utilisateurs, très prégnant en 2020, semble commencer à progressivement se dissoudre », estime CBRE. Pour preuve : l’offre immédiate de bureaux en Ile-de-France, en augmentation constante depuis le début de la crise sanitaire, marque le pas. Elle était de 3 787 000 m² au 31 mars 2021. Soit 30 % plus élevée qu’à la fin du 1er trimestre 2020. Comparée à la fin 2020, cette hausse n’est plus en revanche que de 3%. Le signe que les entreprises sont de plus en plus nombreuses à s’engager dans des projets immobiliers. « Mais pour des surfaces plus restreintes », observe CBRE. C’est la conséquence d’une désormais plus forte hybridation des modes de travail.

Des investissements en baisse, mais qui restent dans la moyenne des dix dernières années

Mais aussi la preuve que « les entreprises ne se projettent pas dans une organisation sans bureaux », comme le pense Savills, un autre broker en immobilier. Côté investissement, la tendance reste néanmoins aussi pour l’heure baissière. 4,9 Md€ ont été investis en immobilier d’entreprise, en France, au 1T 2021. C’est 39% de moins qu’au 1T 2020. Un volume qu’il convient lui aussi de relativiser. En raison de transactions exceptionnelles menées durant les 3 premiers mois de l’année écoulée. Le 1er trimestre 2021 resterait de ce fait « en phase avec la moyenne des dix dernières années », estime BNP Paribas RE. Ce dernier souligne que le recul des transactions touche moins les bureaux (-28%) que d’autres secteurs immobiliers. Ceux de la logistique (-59%) et du commerce (-77%) sont en effet plus pénalisés. En raison de l’absence « de grands portefeuilles ».

Stabilité des taux de rendement

Côté rendement, enfin, les taux ont peu évolué au cours des derniers mois. Toujours selon BNP Paribas RE, les taux de rendement « prime » se situeraient respectivement à 3,80 % pour la logistique, à 3,15 % pour le commerce. Et à 2,70 % pour le bureau. Dans ce secteur, en Ile-de-France, et sur le segment des biens neufs ou restructurés, les loyers ont progressé de 1% sur un an. Mais sans tenir compte des mesures d’accompagnement. Qui représentaient, fin 2020, 20,8% du montant des loyers…

Frédéric Tixier


[1] Volume des transactions locatives et ventes à utilisateurs
[2] BNP Paribas Real Estate, CBRE, Cushman & Wakefield et JLL
[3] La transaction TOTAL sur la future tour The Link à La Défense sur près de 130 000 m²
[4] Plus de 5 000 m²
[5] Moins de 5 000 m²


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A propos d’ImmoStat(i)

ImmoStat est un groupement d’intérêt économique (GIE) créé en 2001 par les principaux conseils en immobilier d’entreprise : BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield. Grâce à ses règles communes de traitement, le GIE ImmoStat restitue des informations harmonisées à ses membres et fournit des statistiques homogènes sur l’offre, la demande et les prix aux acteurs de l’immobilier, qu’ils soient utilisateurs ou investisseurs. Cette initiative originale renforce la lisibilité du marché et dote l’Ile-de-France d’un véritable organe de place qui contribue à son attractivité à l’international.

A propos de CBRE(i)

CBRE Group, société listée au Fortune 500 et au S&P 500 ayant son siège social à Los Angeles, est la plus grande société au monde dans le secteur des services et de l’investissement dans l’immobilier d’entreprise (en termes de chiffre d’affaires pour l’année 2019). La société emploie plus de 100 000 personnes (hors filiales) et sert les investisseurs et les occupants de biens immobiliers par l’intermédiaire de plus de 530 bureaux (hors filiales) dans le monde entier. CBRE offre une large gamme de services intégrés, notamment la gestion des installations, des transactions et des projets, la gestion immobilière, la gestion des investissements, l’évaluation et la valorisation, la location de biens immobiliers, le conseil stratégique, la vente de biens immobiliers, les services hypothécaires et les services de développement.

A propos de BNP Paribas Real Estate(i)

BNP Paribas Real Estate est un leader international de l’immobilier, offrant à ses clients une large gamme de services couvrant l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier : Promotion, Transaction, Conseil, Expertise, Property Management et Investment Management. Avec 5 000 collaborateurs et en tant qu’entreprise « à guichet unique », BNP Paribas Real Estate accompagne propriétaires, locataires, investisseurs et collectivités grâce à son expertise locale, dans près de 30 pays (à travers ses implantations et son réseau d’alliances) en Europe, au Moyen-Orient et en Asie. BNP Paribas Real Estate fait partie du groupe BNP Paribas, leader mondial de services financiers.

A propos de Savills(i)

Conseil international en immobilier coté à la Bourse de Londres, Savills possède un réseau de plus de 600 bureaux et associés et emploie plus de 39 000 employés à travers le monde. Savills propose une large gamme de services (conseil, gestion, transaction, expertise etc.) à ses clients du monde entier. Les employés de Savills associent l’esprit d’entreprise à une connaissance approfondie de leur secteur et proposent un service sur-mesure à leurs clients.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Le télétravail n’est pas une alternative, mais un complément au présentiel

« Le télétravail n’est conçu ni par les salariés, ni par les décisionnaires d’entreprise, comme une alternative au présentiel : il vient le compléter, sans s’y substituer », affirme le conseil en immobilier d’entreprise Savills. Qui vient de finaliser le second volet d’une enquête[1] visant à mesurer l’ampleur et l’impact du possible développement du télétravail dans les entreprises françaises. Après avoir interrogé, cet été, les dirigeants, Savills a cette fois sondé les salariés. Les résultats sont assez similaires…

Le temps des « remote companies » n’est pas venu

Si les entreprises et leurs employés se sont approprié le télétravail depuis le début de la crise sanitaire, « avec une rapidité et une ampleur surprenantes » écrit Savills, le « monde d’après » ne sera pas pour autant dominé par des « remote companies ». Autrement dit, par des sociétés sans bureaux, et totalement dématérialisées. Le télétravail est pourtant très bien perçu. D’abord parce qu’il a permis à bon nombre d’entreprises de poursuivre leurs activités durant le premier confinement. C’est 81% des sociétés interrogées par Savills. 84% des salariés considèrent ensuite que le travail a eu « un impact très ou plutôt positif en termes d’autonomie et d’efficacité ». Un sentiment encore plus marqué que celui de leurs « patrons ». Qui ne sont que 77% à juger l’expérience satisfaisante.

Le télétravail, oui, mais deux jours par semaine au maximum

Le télétravail est donc désormais ancré dans le champs des modes d’organisation possibles. Entreprises et employés envisagent, à une très large majorité, de le développer. 84% des salariés souhaitent y recourir davantage à l’avenir. Et 87% des décisionnaires d’entreprise. Faut-il pour autant craindre – espérer – la généralisation du télétravail ? Non, répond Savills. « A une écrasante majorité de 73%, les salariés interrogés n’imaginent en effet le recours au télétravail que dans la limite de 2 jours hebdomadaires au maximum. C’est exactement la même proportion que celle observée dans notre enquête auprès des décisionnaires », constate le conseil en immobilier. Ajoutant « qu’aucune dématérialisation totale du poste de travail n’est à prévoir. »

Un impact attendu sur les besoins en mètres carrés de bureaux

Dans cette hypothèse où le télétravail entrerait dans les pratiques habituelles – sans s’y substituer -, il aurait toutefois néanmoins bien un impact sur les besoins en mètres carrés des entreprises. Savills estime qu’un tel schéma pourrait leur permettre de réduire le nombre de postes de travail « de 25% à 40% par rapport à la situation ante ». Ajoutant que la réduction des surfaces en résultant ne serait en revanche corrélée au nombre de postes de travail que si les entreprises conservent « un aménagement et une densité équivalents ». Ce qui, estime Savills, « apparaît peu vraisemblable dans la situation actuelle ». L’enquête montre en effet qu’un « trait semble en passe d’être tiré », tout du moins pour un temps, « sur les grands open spaces et la densification ». Les salariés y étaient, depuis longtemps, majoritairement opposés. La nouveauté, c’est que les employeurs semblent désormais prêts à y renoncer.

Flexibilité vs densification

La « quête de la flexibilité » pourrait se substituer à celle de la densification. Une adaptation des bureaux est donc bien en marche. On s’oriente, estime Savills, vers un « bureau hyper connecté, centre et lieu de rencontres (présentielles mais aussi virtuelles) entre salariés et avec les partenaires extérieurs de l’entreprise ». Mais il confirme : la réduction potentielle du nombre de postes de travail sera « au moins en partie » compensée par le développement d’autres types d’espaces. Plus d’espaces collaboratifs – 12% des surfaces utilisées actuellement -, de surfaces d’accompagnement (telles que les restaurants ou cafétérias) – 15% actuellement -. Et moins de surfaces dédiées aux postes de travail stricto sensu – 53% actuellement -. Le bureau n’a pas fini de se réinventer…

Frédéric Tixier

[1] « Office Fit – Vers le bureau Swipe & Date » – Savills – Février 2021.


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A propos de Savills(i)

Conseil international en immobilier coté à la Bourse de Londres, Savills possède un réseau de plus de 600 bureaux et associés et emploie plus de 39 000 employés à travers le monde. Savills propose une large gamme de services (conseil, gestion, transaction, expertise, etc.) à ses clients du monde entier. Les employés de Savills associent l’esprit d’entreprise à une connaissance approfondie de leur secteur et proposent un service sur mesure à leurs clients.

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La demande pour le secteur logistique s’intensifie

L’e-commerce – merci au confinement – représente plus de 15% des ventes de détail. Un essor inédit, et durable, qui dope la demande en espaces logistiques, rappelle une étude de Savills. Pour ce conseil en immobilier, le secteur des entrepôts en général, et celui de la logistique du dernier kilomètre, vont profiter à plein de cette tendance.

Les chiffres du 1er semestre 2020 pourraient inquiéter. Selon Savills, la demande en entrepôts et espaces logistiques en Europe sur cette période est inférieure de 4% par rapport à sa moyenne sur 5 ans. Ce recul, essentiellement imputable à la période de confinement, et aux restrictions de déplacement qui en ont résulté, masque en réalité une tendance très largement haussière.

L’e-commerce dopé par la crise sanitaire

Le secteur logistique bénéficiait déjà, avant la crise sanitaire, de l’essor du e-commerce. La période de confinement a accéléré ce facteur de croissance. Selon les chiffres recueillis par Savills, les ventes en ligne devraient représenter 16,2% du total des ventes de détail en 2020 dans les principaux pays européens. Contre 12% en 2019. Pour le conseil en immobilier, la part du e-commerce pourrait durablement s’établir au-dessus de 15,3% en 2021. Une proportion qui, selon les projections pré-covid, n’aurait dû intervenir qu’à partir de 2022… La crise sanitaire aura surtout accéléré les ventes en ligne du secteur alimentaire. Des études estiment que ces dernières pourraient progresser de 33% en 2020 au Royaume-Uni, où Amazon a développé un service de distribution de produits alimentaires gratuit pour ses abonnés prime…


Manque de surfaces disponibles

L’explosion du l’e-commerce induit, fort logiquement, une hausse pour la demande de stockage. Depuis la fin du confinement, celle-ci est orientée à la hausse, même si les chiffres du second semestre ne reflètent pas cette reprise. Le taux de vacance moyen en Europe reste d’ailleurs proche de ses plus bas historiques (5,8% fin juin 2020). Savills estime d’ailleurs que les locataires vont rester confrontés à un manque de surfaces disponibles. Mais qu’en revanche, compte tenu des incertitudes, ils chercheront à négocier des durées de baux plus courtes. Ce besoin de surface de stockage est surtout évident pour la logistique urbaine. Savills constate une augmentation du nombre d’entrepôts à étages. Et s’attend à une hausse des revenus locatifs sur ce segment.


Une classe d’actifs qui résiste à la crise

Une tendance que l’on retrouve, avec le même décalage, sur le marché de l’investissement. Sur le 1er semestre 2020, 13,3 Md€ ont été investis en Europe sur le segment logistique. C’est 8% de moins qu’au 1er semestre 2019. Mais les acquisitions devraient repartir fortement. Notamment en raison du retour des investisseurs asiatiques, physiquement absents durant le confinement. Cette forte demande se ressent côté prix, avec certaines valorisations revues à la hausse. Les taux de rendement prime sont stables, selon Savills, de l’ordre de 4,58% en moyenne en Europe. Pour le courtier, le secteur logistique est donc l’une des classes d’actifs qui résiste le mieux à la crise…

Frédéric Tixier


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A propos de Savills(i)

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Bureaux en Ile-de-France : vers une baisse des valeurs locatives ?

La dernière étude de Savills sur le marché locatif francilien des bureaux chiffre le ralentissement intervenu depuis la phase de confinement. La demande placée s’est effondrée au 2e trimestre. Il pourrait en résulter, au cours des prochains mois, « une stabilisation, voire une baisse des valeurs locatives »…

« Il s’agit du plus mauvais résultat trimestriel enregistré depuis 15 ans »… Pour Savills, auteur d’une étude sur le marché locatif en Ile-de-France au 1er semestre 2020, le constat est sans appel : les huit semaines de confinement ont très fortement perturbé la dynamique des bureaux franciliens.

Une demande placée inférieure de 37% à sa moyenne décennale

La demande placée enregistrée entre avril et juin 2020 est passée sous la barre des 200 000 m². Sur l’ensemble du 1er semestre, elle s’établit ainsi à seulement 667 471 m². Un résultat en baisse de 40% par rapport au 1er semestre 2019. Et de 37% inférieur à sa moyenne décennale (1 060 780 m²). A cette « perte » transactionnelle s’ajoute un phénomène de consolidation des surfaces disponibles, amorcé en début d’année. Celles-ci s’établissaient à 2,9 millions de m² fin juin, contre 2,7 millions fin 2019. La hausse des surfaces vacantes est plus marquée dans Paris (+26%), y compris et notamment dans le « QCA » -quartier central des affaires- (+31%), que dans la périphérie. Il en résulte, constate Savills, une hausse de la « capacité d’absorption de l’offre par le marché ».

Hausse de la vacance en Ile-de-France

Cette notion qui, rappelle Savills, « mesure le nombre de mois qu’il faudrait pour commercialiser la totalité des surfaces disponibles au rythme de l’activité transactionnelle observée sur une année glissante », passe de 15 à 19 mois. La hausse de la vacance en Ile-de-France, qui passe à 5,5%, reste toutefois à un « niveau faible du point de vue historique ». Qui ne garantit toujours pas « une fluidité optimale du marché locatif ». Et ce d’autant plus que l’Ile-de-France est très loin de présenter une homogénéité sur ce sujet. De très fortes disparités géographiques existent en effet toujours entre notamment Paris intra-muros, en situation de sous-offre (2,9%), et le Croissant Ouest, à 10,4%. D’un point de vue qualitatif cette fois, le constat est identique.

Résistance des valeurs locatives

L’offre dite « Grade A » – les surfaces neuves ou restructurées-, ne représentent en effet que 19% de l’offre totale. Et elle est en baisse sur de nombreux secteurs, notamment à Paris intra-muros. Or il s’agit des bureaux les plus prisés par les investisseurs. Même depuis la fin du confinement. Ceci explique en partie pourquoi l’on observe encore, comme l’écrit Savills, « une résistance des valeurs locatives ». Les tensions haussières qui étaient à l’œuvre avant le déclenchement de la crise sanitaire étaient en effet concentrées sur les valeurs des immeubles de Grade A dans le QCA parisien. Le loyer prime, calculé sur les prises à bail les plus chères sur une année glissante, atteint ainsi un nouveau record, à 932 € le m². C’est 10% de plus qu’il y a un an.

Correction possible des loyers franciliens

Le loyer moyen des surfaces de seconde main progresse également, mais dans de moindres proportions :+8%. Il s’établit toutefois à des niveaux plus « modestes » : 412 €, en moyenne, au 2T 2020, pour l’ensemble de l’Ile-de-France. Une situation qui pourrait changer dans les prochains mois. Savills prédit une stabilisation, voire une baisse des valeurs locatives. Sous l’effet de deux phénomènes : la poursuite de la baisse de la demande locative ; et une remontée du taux de vacance consécutive aux livraisons attendues en cours d’année. A partir du 3e trimestre, cette accalmie dans la pression haussière pourrait même se transformer en pression baissière. Savills n’exclut pas alors « une correction proche, par son ampleur » à celle qui s’était produite à la suite de la crise financière de 2007-2008. C’est-à-dire des baisses de l’ordre de 15% des loyers prime…

Une « année noire » en termes de transactions

Car, sur le seul sujet du niveau des transactions, Savills n’est guère optimiste pour les mois à venir. Il pointe « une année noire à l’horizon ». La demande placée, en 2020, devrait connaître son pire résultat annuel. En atteignant difficilement les 1,5 millions de m². Pour 2021, le volume attendu restera modeste, proche des 2 millions de m².

Frédéric Tixier


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A propos de Savills(i)

Conseil international en immobilier coté à la Bourse de Londres, Savills possède un réseau de plus de 600 bureaux et associés et emploie plus de 39 000 employés à travers le monde. Savills propose une large gamme de services (conseil, gestion, transaction, expertise etc.) à ses clients du monde entier. Les employés de Savills associent l’esprit d’entreprise à une connaissance approfondie de leur secteur et proposent un service sur-mesure à leurs clients.

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48 800 € prix moyen au mètre carré de l’immobilier de luxe monégasque

C’est le prix moyen au mètre carré de l’immobilier de luxe monégasque. Selon le conseil en immobilier Savills, la principauté reste le marché le plus cher au monde, devant Hong Kong. Paris est en 10position, à 14 500 € le mètre carré moyen…

+18% en 2018… Non seulement l’immobilier de luxe monégasque est le marché le plus cher du monde (48 800 € le mètre carré moyen… (ou : 48 800 €/men moyenne), mais il est le seul à avoir affiché une progression à deux chiffres l’an dernier.

Immobilier résidentiel de luxe : ralentissement de la croissance

D’après une étude publiée en mai dernier par le conseil en immobilier Savills, le marché résidentiel de luxe mondial a connu une année 2018 en demi-teinte. Sa croissance, sur l’ensemble de l’année écoulée, s’établit à seulement 2,3% (contre 3,4% en 2017), en raison d’un second semestre en net ralentissement : +0,3%. « Les valeurs du résidentiel de luxe s’installent dans une tendance de croissance des prix plus lente et plus régulière, et nous ne prévoyons pas un retour à une croissance annuelle à deux chiffres comme celle que nous avions connue avant la crise financière mondiale », expliquait alors Sophie Chick, directrice de Savills World Research.

Certaines villes ont même connu un recul de la valeur de leur immobilier haut-de-gamme. C’est le cas, notamment, de New York (-4,3% sur l’année), de Dubaï (-6,1%) ou, dans une moindre mesure, de Londres (-2,1%). D’autres, au contraire, ont continué à progresser fortement, comme Berlin (+9,1%), Paris (+4,5%), Madrid (+4,3%), ainsi que les principales villes asiatiques, tels Shanghai, Singapour ou Hong Kong (+7,9% à +7,3% de hausse). Pour Savills, les principaux facteurs expliquant ces nouvelles tendances sont « les mesures de réduction de la croissance des prix, les conséquences du Brexit qui ont bloqué le marché londonien, l’essor de la demande dans les villes européennes continentales à moindre valeur, et l’envolée continue des économies technologiques des villes de la côte ouest ».

Immobilier résidentiel de luxe : Monaco au sommet

Le conseil en immobilier ne s’inquiète pas outre mesure. Les plus grosses fortunes mondiales vont continuer à « ajouter une ou plusieurs propriétés résidentielles à leur portefeuille d’investissement ». Mais, estime-t-il, « à mesure que les villes atteindront leur maturité sur la scène internationale, le potentiel de croissance des prix, jusqu’ici spectaculaire, diminuera ». Il y aura, bien sûr, des exceptions. A court terme, ce sont les villes européennes qui devraient connaître les taux de croissance des prix les plus élevés, « en raison du Brexit, des prix plus bas et d’une confiance renouvelée dans des marchés comme celui de l’Espagne ». Autre cas particulier : Monaco. Dans une étude complémentaire publiée début juillet, Savills constate que la principauté monégasque « jouit d’une réputation inégalable par les grosses fortunes », ne serait-ce qu’en raison de l’attrait pour le statut de résident fiscal monégasque… L’an dernier, ce sont un peu plus de 2,7 Md€ d’actifs résidentiels qui s’y sont échangés (+31% vs 2017), pour un prix de vente moyen de 5,2 M€. Conséquence : les valeurs moyennes de l’immobilier résidentiel de luxe pour Monaco sont maintenant 237% plus élevées qu’à Paris, 176% plus élevées qu’à Londres et 10% plus élevées qu’à Hong Kong…

Frédéric Tixier


A propos de Savills (i)

Leader mondial du conseil et des services immobiliers sur son marché d’origine, le Royaume-Uni, Savills a été fondé en 1855. Coté à la Bourse de Londres, Savills dispose d’un réseau de plus de 30 000 collaborateurs dans plus de 60 pays.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

C’est la question à laquelle tente de répondre le conseil en immobilier Savills. Selon lui, les bureaux « prime » les mieux situés sont encore attractifs dans bon nombre de grandes villes européennes. Mais les opportunités sur le segment des actifs à potentiel de création de valeur sont encore plus nombreuses.

Les capitaux investis dans l’immobilier commercial européen restent toujours aussi importants. Selon le conseil en immobilier Savills, leur volume devrait se situer, en dépit d’un léger recul au 3trimestre, autour de 160 Md€ sur les 9 premiers mois de 2018.

Actifs « core » et bureaux plébiscités

Les investisseurs, en majorité européens (ils représentent 77% des opérations domestiques et transfrontalières), recherchent toujours en priorité les actifs « core » (67% des volumes) et privilégient la classe d’actifs des bureaux (45%). Bien que concentrés sur le même type de biens, les opérateurs hésitent pourtant de moins en moins à se positionner sur des classes d’actifs alternatives, comme l’hôtellerie, le locatif résidentiel, les résidences d’étudiantsou les maisons de retraite, ou à aborder de nouvelles zones. Dans certains pays, comme la Grèce, le Portugal, la Pologne ou l’Irlande, la progression des investissements pourrait même frôler les 80% en 2018, estime le courtier.

Opportunités d’investissement y compris dans le bureau

Celui-ci considère néanmoins que les marchés les plus travaillés, comme celui des bureaux, offrent encore nombre d’opportunités, à la fois sur le segment des actifs « core » que sur celui des « value-add » (avec du potentiel en termes de création de valeur). Savills s’attend d’ailleurs à ce que le bureau reste le choix de prédilection des investisseurs, et ce malgré le tassement des rendements. « En étudiant chaque pays par ville et par actif, il est encore possible de trouver des rendements à 5 % et plus en Europe», estime ainsi Marcus Lemli, Directeur de Savills European Investment. Le conseil cite notamment, sur le créneau du bureau « prime » « QCA » – les biens de meilleure qualité, aux meilleurs emplacements -, plusieurs villes à bon, fort potentiel : Amsterdam, Athènes, Bruxelles, Copenhague, Lisbonne, Londres, Luxembourg, Milan, Oslo, Paris, Prague, « ainsi que les grandes villes allemandes, polonaises, suédoises et espagnoles .

Des actifs à bon, fort potentiel élevé, partout en Europe

Sur le segment des actifs « value-add », le conseil fournit une liste encore plus exhaustive, détaillant les caractéristiques des biens à privilégier dans chacun des pays européens. Parmi les options possibles : la rénovation de bureaux dans les banlieues de Bruxelles, Paris et Prague ; l’hôtellerie en Grèce ; les logements d’étudiants à Amsterdam ; la logistique et les zones commerciales en Pologne et en Suède ; ou la restructuration d’actifs prime dans les grandes artères commerçantes de Milan et d’Oslo…

Frédéric Tixier


A propos de Savills(i)

Leader mondial du conseil et des services immobiliers sur son marché d’origine, le Royaume-Uni, Savills a été fondé en 1855. Coté à la Bourse de Londres, Savills dispose d’un réseau de plus de 30 000 collaborateurs dans plus de 60 pays. 

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Le cabinet de conseil a analysé les investissements des grandes SCPI françaises sur les 24 derniers mois. Elles sont de plus en plus présentes sur les marchés de la zone euro. Une analyse qui confirme les données IEIF sur le 1er semestre 2017. Pour Savills, cette tendance devrait conduire à une véritable internationalisation – y compris hors d’Europe – des portefeuilles des SCPI.

« Le resserrement du marché français a conduit la plupart des grandes SCPI à commencer à investir hors de France, la majorité d’entre elles se concentrant aujourd’hui sur des implantations en Europe continentale comme l’Allemagne et les Pays-Bas », écrit Savills dans sa dernière étude consacrée à l’investissement en Europe.

Triplement depuis 2012 – L’analyse effectuée par le cabinet de conseil de l’activité des SCPI les plus importantes en termes de capitalisation sur les 24 derniers mois montre en effet que le volume global investi par ces fonds a triplé depuis 2012, et que la proportion de ce volume investi hors de France est passée de 14% à 36%. Savills rappelle notamment qu’en 2012, seules les SCPI d’Amundi et de BNP Paribas REIM France avaient investi à l’étranger. Des chiffres qui confirment les données publiées par l’IEIF attestant du doublement des investissements des SCPI hors France sur le 1er semestre 2017. Savills explique ce recentrage des stratégies d’acquisition par deux tendances observées ces dernières années : le succès exponentiel des SCPI auprès des investisseurs  et la montée en puissance de l’immobilier de premier plan en France, induisant une pression à la baisse sur les rendements des bureaux « prime » français.

A la recherche d’actifs de qualité – Mais où investissent les SCPI françaises, s’interroge Savills ? « A l’étranger, les fonds français recherchent généralement des immeubles de qualité dans les principales classes d’actifs aux fondamentaux solides. Les SCPI ne peuvent pas concourir pour les immeubles « trophées », mais elles ne cherchent pas non plus à prendre des risques, en particulier sur de nouveaux marchés. Un bon exemple récent en est l’acquisition par La Française d’un immeuble de bureaux de 3 475 m² dans le quartier central d’affaires de Dublin pour 45 millions d’euros », constate ainsi Tristam Larder, Head of Savills European Cross Border Investment Team. Le cabinet de conseil estime également qu’avec « la compression rapide des rendements de référence sur les meilleurs marchés de bureaux en Europe continentale, les rendements offerts commenceront à diminuer pour leurs investisseurs, ce qui les amènera à chercher plus loin ».

Mondialisation à venir – Pour Savills, seuls le Royaume-Uni et l’Espagne restent relativement attractifs en termes de rendement en Europe. Constatant que les SCPI sont aujourd’hui quasiment inactives hors du Vieux Continent, il estime néanmoins qu’elles seront conduites à investir dans d’autres pays car « les produits conséquents de premier plan disponibles sur les grands marchés métropolitains britanniques, canadiens et américains pourraient être trop intéressants pour être ignorés ». Le cabinet de conseil s’attend à ce que le rythme d’investissement dans les SCPI s’oriente à d’un moment à un autre à la baisse (en raison de la baisse de leur rémunération et de la remontée de placements alternatifs, comme la Bourse), mais pas à court terme. Il estime enfin que ces fonds immobiliers s’intéresseront de plus en plus à d’autres secteurs que celui des bureaux, car « les rendements des centres commerciaux et des immeubles logistiques sont généralement plus élevés que ceux des bureaux ».

A propos de Savills(i)
Leader mondial du conseil et des services immobiliers sur son marché d’origine, le Royaume-Uni, Savills a été fondé en 1855. Coté à la bourse de Londres, il dispose d’un réseau de plus de 30 000 collaborateurs dans 60 pays. Le Groupe a racheté Studley Inc. en 2014.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Le cabinet de conseil constate le volume record de transactions enregistrées sur le marché français de l’immobilier d’entreprise en 2016. Il estime que le niveau des investissements pourrait encore s’apprécier cette année, « tant les montants à allouer sont significatifs ».

27,3 Md€ : c’est, selon le cabinet de conseil Savills, le niveau des investissements constatés sur le marché français de l’immobilier d’entreprise en 2016. Un chiffre en phase avec les estimations des autres courtiers, et qui s’explique notamment, selon Savills, par une augmentation significative des « deals » de plus de 500 M€.

Un marché boosté par une demande très forte – Soutenu par une demande très forte, et bénéficiant de liquidités importantes, le marché français a également bénéficié de facteurs techniques. Savills souligne notamment l’avenant à la convention franco-luxembourgeoise prévoyant la taxation des plus-values réalisées en France dès janvier 2017. Ce texte a entraîné « des mises en ventes prématurées d’actifs détenus par des fonds basés au Luxembourg ». Le conseil relève également que les montants à investir, déjà très significatifs, continuent d’augmenter d’une année sur l’autre. « C’est le cas notamment des SCPI qui génèrent des niveaux de collecte toujours plus importants », constate Savills. Ce dernier estime donc que le niveau d’investissement en 2017 devrait être au moins en ligne avec celui de 2016, « sauf secousses politiques majeures ». Parmi les facteurs qui devraient favoriser le marché français cette année, Savills cite l’effet Brexit, mais également un retour des investisseurs allemands. « Restés à l’écart ces dernières années, leurs portefeuilles souffrent désormais d’une sous-allocation sur le marché français », explique le courtier. Un juste retour des choses, quand on observe l’intérêt croissant des investisseurs français pour le marché allemand

Une offre insuffisante en actifs sécurisés – Savills pointe également une autre tendance du marché français : un déséquilibre grandissant entre offre et demande en actifs dits sécurisés. Cette concentration des acteurs sur les meilleurs biens aux meilleurs emplacements a renforcé l’effet de compression des taux de rendement. « Le taux de rendement prime bureaux a ainsi subi une nouvelle baisse, avant de se stabiliser à 3% à la mi-année », note le courtier. Autre conséquence de ce déséquilibre : une adaptation de la stratégie d’investissement des fonds, et un renforcement des actifs de diversification. « Pour obtenir de meilleurs rendements, les investisseurs à long terme prennent un risque locatif plus grand et/ou reportent leur attention vers des marchés périphériques », s’inquiète le courtier, qui considère que la hausse des « VEFA » en blanc illustre parfaitement cette tendance. Les actifs dits de services (résidences, hôtels…) profitent également de ce mouvement d’élargissement : leur part dans les investissements est passée de 7% en 2015 à 14% en 2016…

A propos de Savills(i)
Leader mondial du conseil et des services immobiliers sur son marché d’origine, le Royaume-Uni, Savills a été fondé en 1855. Coté à la bourse de Londres, il dispose d’un réseau de plus de 30 000 collaborateurs dans 60 pays. Le Groupe a racheté Studley Inc. en 2014.
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La dernière étude du cabinet de conseil pointe une nouvelle chute du niveau des livraisons de bureaux en Europe. Une réduction sensible de l’offre qui se traduit notamment par une baisse des taux de vacance qui devrait perdurer en 2017. Les loyers « prime » resteront orientés à la hausse dans les zones tendues.

Alors qu’Immostat vient de publier des données positives sur le marché des bureaux en Ile-de-France, Savills constate lui aussi une baisse globale des taux de vacance en Europe. A la fin du 3e trimestre 2016, le taux moyen s’établissait à 7,9%, contre 8,45% un an plus tôt.

Une réduction sensible de l’offre en bureaux dans les principaux marchés européens – En raison d’une chute des livraisons de bureaux en 2015 et 2014, et une demande croissante pour ce type de biens, notamment sur le créneau haut de gamme, l’offre disponible est en réduction sensible sur les principaux marchés européens. Les marchés les plus tendus : Berlin, Munich, Londres West End, Paris QCA, Stockholm et Zurich, « qui affichent des taux de vacance inférieurs à 5 % », précise l’étude. Berlin et Munich enregistrent même des taux de vacance plancher (2,9% et 3,1%), « jamais atteints depuis près de 10 ans, et connaissent en conséquence « la hausse des loyers la plus élevée d’Europe » – de respectivement 12,1% et 19,6% -. Viennent ensuite les secteurs de Paris La Défense (10,2 %), Zurich (6,5 %) et Paris QCA (3,2 %).

Stabilisation des loyers prime et poursuite de la baisse des taux de vacance – Plus globalement, les loyers prime dans les « QCA » – Quartier Central des Affaires – des principales villes européennes ont augmenté de 2% en 2016, contre 4% en 2015. En 2017, cette tendance devrait se stabiliser, en raison du rebond des constructions attendu cette année (+25%). Savills estime que l’augmentation des loyers prime devrait se stabiliser autour de +0,5%. Mais cet afflux de nouveaux bâtiments n’est pas de nature à provoquer une suroffre. En conséquence, Savills pronostique une nouvelle baisse des taux de vacance, qui devraient atteindre « 7% à la fin de l’année 2017 ». « La hausse des loyers prime en 2017 devrait être plus importante dans les secteurs hors QCA car les régions suburbaines se préparent à offrir de nouveaux espaces de bureaux de grande taille, rares dans la plupart des QCA », précise toutefois Lydia Brissy, Director European Research Savills.

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