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SCPI : 4,18% confirmé en 2020

SCPI : 4,18% confirmé en 2020

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L’ASPIM-IEIF vient de divulguer le taux de rendement moyen des SCPI en 2020 : 4,18%. Il se situe dans le haut de la fourchette attendue. Les OPCI accusent quant à eux une performance, dividendes réinvestis, de -1,54%. Côté collecte, les véhicules de la pierre-papier affichent un volume global de 8 Md€.

Le marché s’attendait à un taux de rendement des SCPI 2020 compris entre 4,12% et 4,20%. Le chiffre officiel, communiqué aujourd’hui par l’ASPIM-IEIF, s’inscrit dans le haut de la fourchette, à 4,18%. Un score inférieur, comme prévu, à celui, finalement assez exceptionnel, de 2019 (4,4%). Mais qui demeure « attractif », comme le souligne l’Association française des sociétés de placement immobilier. Côté variation de la valeur des parts, les SCPI terminent l’année sur une progression moyenne de 1,12%.

Une performance globale de 5,30% pour les SCPI en 2020

« En raison des revalorisations de prix qui avaient été constatées en début d’année », précise l’ASPIM. Ajoutant que, sur le second semestre, les prix des parts sont « globalement restés stables ». Ce sont les SCPI diversifiées qui affichent, comme l’an dernier, le meilleur taux de rendement : 4,82%. Suivies, étonnement, par les SCPI commerces qui font mieux qu’en 2019 : 4,67%, vs 4,42% en 2019. Viennent ensuite les SCPI spécialisées, à 4,41%. Les SCPI bureaux ferment la marche, à 4,04%. Ces dernières se situent en revanche à la deuxième place si l’on ajoute la variation de leurs parts (+1,40%). Leur performance globale s’inscrit alors à 5,44%. Derrière celle des diversifiées (5,73%). Et devant les commerces (4,90%) et les spécialisées (4,44%). La performance globale des SCPI, elle, ressort à 5,30%. Contre 5,60% en 2019.

Valeur liquidative en baisse, mais rendement courant en hausse pour les OPCI

Les OPCI s’en sortent moins bien. Plus exposés aux variations des cours des foncières cotées qui composent une partie de leurs actifs, ils terminent l’année sur un recul de 1,54%, dividendes réinvestis. Cet effet marché se ressent de fait essentiellement sur la valeur des parts, qui baisse de 2,87% en moyenne. Le rendement courant, procuré par le versement des dividendes, se trouve en revanche supérieur (+1,33%) à celui généré en 2019 et 2018 (1,2%). Rappelons qu’en 2019, la revalorisation des parts avait atteint le niveau exceptionnel de 4,3%. Précisément en raison de l’envolée du cours des foncières cotées sur la période. La contre-performance 2020 aurait d’ailleurs pu s’avérer plus sensible, si les valeurs foncières n’avaient pas relevé la tête en fin d’année. Un rebond qui aura permis aux OPCI d’enregistrer une hausse de 0,9% de leur valeur liquidative sur le dernier trimestre 2020.

Un rebond de la collecte au 4e trimestre pour les SCPI

Côté collecte, les résultats sont finalement meilleurs qu’attendu. Pour les SCPI, le trou d’air du 2e trimestre (875 M€) avait déjà été en partie compensé par le rebond -timide- du 3e trimestre. Période au cours de laquelle la collecte des SCPI avait repassé la barre du milliard d’euros. Au 4e trimestre, le rebond est beaucoup plus net. A 1,56 Md€, le volume collecté progresse de 54% par rapport au trimestre précédent. Ce qui ouvre des horizons plus porteurs pour 2021. L’année 2020 s’achève néanmoins sur une collecte de 6,03 Md€, en repli de 29,5% par rapport à 2019. Un niveau qui demeure néanmoins, comme le rappelle l’ASPIM dans son communiqué, exceptionnel. Puisque ce résultat constitue « la 3e plus forte collecte de l’histoire des SCPI ». Les OPCI montrent moins de vigueur. Leur collecte annuelle se repli aussi d’environ 30%. Mais le 4e trimestre confirme une tendance toujours baissière…

Frédéric Tixier

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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

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Bureaux en Ile-de-France : forte chute de la demande et des investissements confirmée en 2020

Bureaux en Ile-de-France : forte chute de la demande et des investissements confirmée en 2020

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La demande pour les bureaux franciliens a baissé de 45% en 2020. Les investissements sur cette classe d’actifs reculent de 33%. En cause, la « révolution des usages » et le manque de visibilité économique. L’IEIF vient d’ailleurs de publier une étude sur l’impact potentiel du télétravail sur la demande de bureaux.

Les chiffres sont sans appel : le 4e trimestre confirme la forte contraction de la demande pour les bureaux franciliens. Avec un nouveau repli de 40% sur les trois derniers mois (par rapport à la même période en 2019), l’année 2020 termine en retrait de 45%. Un millésime qui « restera dans les annales du marché tertiaire francilien », reconnaît d’ailleurs le conseil en immobilier Cushman & Wakefield, dans l’analyse qu’il consacre au marché des bureaux en Ile-de-France.

Un rebond possible en 2021

Le courtier, comme d’autres observateurs, espère toutefois un « rebond » en 2021. « Les résultats du 4e trimestre 2020 révèlent en effet un volume de demande placée de l’ordre de 408 700 m². Certes, en baisse de 40% d’une année sur l’autre. Mais toutefois bien supérieur aux 200 000-250 000 m² enregistrés respectivement cet été et à l’automne », rappelle Cushman & Wakefield. Des chiffres qui « redonnent de l’espoir quant à la résilience du marché ». Et « permettent d’envisager un rebond en 2021, plus particulièrement au 2e semestre », écrit Ludovic Delaisse, directeur général et Head of Agency Office & Industrial du courtier.

Des entreprises toujours en phase de réflexion

Tout dépendra de l’évolution de la crise sanitaire et économique. Et des réponses que lui apporteront les entreprises utilisatrices de bureaux, pour l’heure encore en phase de réflexion quant à l’adaptation de leur outil immobilier. « 2021 sera une année charnière », considère pour sa part Grégoire de La Ferté, Executive Director Bureaux Ile-de-France chez JLL. Une année marquée à la fois par un besoin de « réduction des coûts immobiliers » et « d’hybridation des modes de travail ». Le passage en mode « action » pourrait alors alimenter le volume des transactions. Celui-ci, estimé à 1,3 million de mètres carrés en 2020 – un point bas sur les 20 dernières années – pourrait rebondir à « 1,7 million de mètres carrés » cette année, estime Cushman & Wakefield. C’est évidemment en partie de la manière dont les entreprises vont pérenniser, ou non, le télétravail, que dépendront les évolutions à venir.

L’IEIF évalue l’impact potentiel du télétravail sur la demande des bureaux

L’IEIF vient, pour la première fois, d’en chiffrer l’impact potentiel. Dans une étude parue le 11 janvier, l’Institut rappelle d’abord qu’une réduction du nombre de postes de travail ne se répercute pas de manière symétrique sur les surfaces occupées par les entreprises. Plusieurs critères entrent en outre en ligne de compte. Selon les trois scénarii envisagés – un scénario « si la crise n’avait pas eu lieu », un scénario « accélération de la transformation des modes de travail », un scénario « le monde d’après en rupture » -, qui variabilisent notamment le nombre de jours de télétravail mis en place par les entreprises – de 1 jour à 2,2 jours par semaine -, l’IEIF estime que l’impact pourrait se chiffrer entre 873 000 m² et 6 millions de mètres carrés. Soit entre 1,7% et 11,8% du parc actuel de bureaux franciliens.

Un impact « déflationniste » étalé sur une dizaine d’années

Cet « impact déflationniste », quelle que soit son ampleur finale, prendra du temps, précise toutefois l’IEIF.  Celui, pour les entreprises, de définir puis d’implémenter leurs nouvelles stratégies d’organisation du travail. Et d’arriver au terme des baux existants. Pour « passer des stocks aux flux », il faudra environ 10 ans, a ainsi estimé l’Institut. Selon les divers scénarii retenus, l’impact pourrait alors représenter 4%, 14% ou 24% de la demande placée annuelle[1]… Des hypothèses que l’IEIF affinera dans les prochains mois. En attendant, la baisse constatée de la demande placée n’a eu qu’un impact marginal sur le niveau de loyers et des valorisations. En tout cas sur les bureaux de première main.

Révision contenue des loyers en 2021 ?

Lesquels « finissent l’année 2020 sur une croissance moyenne de 2% à l’échelle de l’Ile-de-France. Et de 8% si on ne considère que Paris QCA », comme le rappelle Magali Marton, directrice des études chez Cushman & Wakefield. Ce sont d’ailleurs « les nouvelles exigences des entreprises quant à la qualité des surfaces et des services proposés » qui devraient contenir une potentielle correction des loyers en 2021. Mais pas pour tous les types de biens. C’est d’ailleurs la seule certitude pour les mois à venir : la poursuite des écarts entre les profils de risque des différents actifs, en fonction de leur qualité intrinsèque et de celle de leurs locataires…

Frédéric Tixier

[1] Par rapport à la moyenne 2010-2019.

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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

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Les SCPI toujours actives sur le front des acquisitions

Les SCPI toujours actives sur le front des acquisitions

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Au 3e trimestre 2020, les SCPI d’immobilier d’entreprise ont été très acheteuses. Elles ont investi plus de 2,5 Md€ sur les marchés français et européens. Contre 2 Md€ pour le 3e trimestre 2019. Le 4e trimestre 2020 semble toujours aussi actif… Détail des principales dernières opérations.

Advenis REIM

Comme l’annonçait Jean-François Chaury, le directeur général d’Advenis REIM, en octobre dernier, Eurovalys a bouclé son programme d’acquisition annuel. La SCPI spécialisée sur l’immobilier de bureau allemand vient d’annoncer 3 opérations sur des bureaux situés respectivement à Wolfsburg, Bremerhaven et Stuttgart. Montant total de ces acquisitions : 112,75 M€. Ce qui porte à un peu plus de 300 M€ le total des montants investis par Eurovalys en 2020.

Alderan

La SCPI dédiée à la logistique gérée par Alderan boucle sa 8e acquisition. Pas mal pour un véhicule lancé il y a un peu plus d’un an… Activimmo vient d’annoncer l’achat en état futur d’achèvement d’un parc d’activité à Bailly-Romainvilliers (77). L’ensemble immobilier développera une surface locative de 5 470 m2 divisée en huit cellules. La livraison de ce parc est prévue au plus tard en janvier 2022. Et vise une certification environnementale E+C. Activimmo devrait servir un rendement de 6% en 2020.

Amundi Immobilier

Après avoir récemment acquis le premier actif irlandais (le Fitzwilliam 28 à Dublin) de l’OPCI Opcimmo, Amundi Immobilier a confirmé l’achat de l’immeuble Curve à Saint-Denis. Développant plus de 24 000 m², il est loué à 95% à deux locataire, l’Agence Régionale de Santé (ARS) Île-de-France et le courtier en assurances Verspieren. Cette acquisition -dont le montant dépasserait les 110 M€- a été réalisée par la société de gestion pour le compte de plusieurs de ses fonds sous gestion.

Atland Voisin

Si la SCPI Epargne Pierre est devenue plus prudente en matière d’investissements, elle n’en pas moins réalisé un important programme d’acquisitions en 2020. Dernières en date : une importante opération de sale & lease-back avec le groupe Pierre Fabre, réalisée en co-investissement avec la SCPI MyShareSCPI. Rendement de cet investissement : 6,50%. Atland Voisin a également dernièrement mené une autre opération de co-investissement entre les deux SCPI. Il s’agit d’un ensemble de bureaux situé au 7 avenue Charles Tillon, à Rennes.

Atream

Grosse acquisition pour la SCPI Carac Perspectives Immo. La société de gestion Atream a annoncé l’achat d’un immeuble de bureau, le « Botany 2 », situé à Suresnes. L’actif, de près de 5 500 m², comprend 5 étages à usage de bureaux et de commerces, et est certifié HQE Exploitation niveau « Très Bon ». Il est occupé par 8 locataires, dont une crèche et une surface de commerce louée par MaCaille, restaurant lounge du Top Chef Norbert Tarayre. Selon le site CFNewsImmo&Infra, l’opération aurait été valorisée 34 M€, et générerait un taux de rendement de 4,85%.

BNP Paribas REIM

BNP Paribas REIM a réalisé, pour le compte de la SCPI Accimmo Pierre, l’une des plus grosses opérations des dernières années sur le marché nantais. Elle vient en effet d’acquérir un ensemble de bureaux « Ilot 4B » dans le quartier d’affaires Euronantes. Cet actif s’inscrit dans un programme immobilier plus global de plus de 25 000 m², « Amazing Amazones », mêlant immobilier tertiaire, logements et équipements sportifs. Développé par Altarea, les 16 200 m² acquis par Accimmo Pierre seraient valorisés 62 M€, selon le site CFNewsImmo&Infra. La SCPI a distribué des acomptes aux 2e (1,8 €) et 3e (1,71 €) trimestres, en diminution par rapport à l’an dernier. Mais la société de gestion annonce la distribution possible d’une plus-value de cession pour le 4e trimestre. Pour un rendement prévisionnel de 3,80% en 2020.

Iroko

Déjà un premier actif pour Iroko Zen, la nouvelle SCPI lancée il y a quelques jours par la fintech Iroko. Il s’agit d’un immeuble de bureaux de 1 000 m² situé dans le quartier administratif de Reims. Sa valorisation est inférieure à 2,5 M€, et affiche des caractéristiques énergétiques dans le haut de la fourchette. Loué depuis 2014 à Pôle Emploi, avec un bail ferme d’une durée résiduelle de 9 ans, l’actif génère un taux de rendement immédiat de 7%. Rappelons qu’Iroko Zen se présente comme une SCPI digitale et engagée. Elle ambitionne de lever 100 M€ dans les trois ans.

Perial AM

Pour sa 1ère opération, PF Hospitalité Europe choisit l’Espagne. La nouvelle SCPI dédiée à l’immobilier d’accueil lancée par Perial AM il y a quelques mois vient d’annoncer l’acquisition d’un établissement hôtelier situé à Mataro, une commune proche de Barcelone. Montant de la transaction : 6 M€. L’actif sera exploité par l’enseigne B&B Hotels lors de sa réouverture, prévue pour le 1er trimestre 2021. La SCPI a été, selon Perial AM, « très bien accueillie par le marché ». PF Hospitalité Europe, qui ambitionne un taux de distribution de 5%, a collecté près de 20 M€ dès son premier mois de lancement.

Primonial REIM

Première acquisition dans l’immobilier de santé belge pour Primovie. La SCPI gérée par Primonial REIM vient d’annoncer la signature d’une résidence senior à Court-Saint-Etienne, à 40 km de Bruxelles. Elle sera livrée dans le courant du 3e trimestre 2022. D’une surface de 8 200 m², elle abritera 119 logements du T2 au T3 et bénéficiera d’un large socle de services. Elle sera exploitée par Domitys, une filiale de Nexity. Rappelons que Primovie ambitionne de distribuer en 2020 un dividende identique à celui de 2019, année où elle avait affiché un rendement de 4,51%.

Sofidy

Chez Sofidy, l’OPCI Sofidy Pierre Europe réalise une opération à Lyon. Il vient d’acquérir les mûrs de l’immeuble Triptyk (3 830 m²) pour un montant de 8,9 M€. L’immeuble est occupé par deux locataires, Merck et Burgundi School of Business, via des baux sécurisés de 6 et 9 ans. Le rendement sur loyer immédiat, à l’acquisition, est de 5,7%, un taux « particulièrement compétitif sur le marché lyonnais », rappelle Sofidy.

Swiss life AM

Après son opération barcelonaise, l’OPCI SwissLife Dynapierre poursuit son recentrage. Il s’est porté acquéreur d’un ensemble immobilier parisien d’environ 3 000 m² situé rue de Fleurus (6e arrondissement). Entièrement rénové par GDG Investissements, il est loué à Ionis qui va y installer l’école d’ingénieurs ESME Sudria pour neuf ans. Une opération qui, fin octobre, avait permis à l’OPCI d’investir l’intégralité de sa collecte. Et de réduire sa poche immobilier physique dédiée à l’hôtellerie à 11,5% (contre près de 20% en mars dernier).

Frédéric Tixier

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SCPI : une collecte toujours freinée par l’attentisme

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L’ASPIM et l’IEIF chiffrent à 1 milliard d’euros la collecte nette des SCPI sur le 3e trimestre. C’est 45% de moins que l’an dernier. Les véhicules immobiliers redressent toutefois la tête par rapport au 2e trimestre, avec une progression de 15% des souscriptions. Mais peut-on vraiment parler de rebond ?

C’est mieux. Avec une collecte nette, véhicules dédiés à l’immobilier d’entreprise et résidentiel non fiscal confondus, de 1 004,3 M€, les SCPI repassent la barre du milliard de souscriptions nettes trimestrielles. Par rapport au 2e trimestre 2020, marqué par un véritable trou d’air et un point bas quasi historique (875 M€), la reprise est bien là. Mais ces 15% de progression sont un peu décevants. Car le marché espérait un véritable rebond…

Attentisme persistant

« La reprise de la collecte post-confinement n’a pas été aussi forte qu’espérée, du fait de l’attentisme persistant des épargnants », reconnaît d’ailleurs Jean-Marc Coly, le nouveau président de l’ASPIM. Cet attentisme, il est à craindre qu’il ne perdure encore plusieurs mois. « La réplique du confinement pourrait avoir un nouvel impact », estime d’ailleurs l’ASPIM. Mais « plus marginal, car atténué par les mesures du gouvernement visant à accompagner les bailleurs qui consentiraient à abandonner les loyers », ajoute l’association. On est toutefois en droit de se demander en quoi des « abandons de loyers » constitueraient un facteur de nature à lever les réticences des investisseurs… Qui s’interrogent toujours, plus globalement, sur la capacité des SCPI à traverser la crise. C’est-à-dire à maintenir des rendements corrects. Tout en conservant des valeurs de parts inchangées.

Un niveau de collecte à relativiser

Si les chiffres de la collecte du 3e trimestre témoignent de l’impact persistant de la crise sur le moral et l’appétit des épargnants pour le placement SCPI, ils sont toutefois à relativiser. Il est clair que la dynamique haussière réamorcée en 2019 semble brisée. Mais le flux des souscriptions reste néanmoins à un niveau historiquement élevé. Rappelons qu’avant 2015, les SCPI collectaient moins de 3 Md€ par an. Soit une collecte trimestrielle moyenne inférieure à 750 M€. Et que ce 3e trimestre 2020 n’est pas si éloigné des scores obtenus aux 3e trimestres 2017 et 2018 (avec 1,1 milliard de souscriptions nettes chacun). Le tassement de la collecte ne doit d’ailleurs pas apparaître comme un risque, tout du moins à court terme, pour les porteurs de parts de SCPI. Il pourrait le devenir si le marché secondaire en était affecté.

Un marché secondaire toujours liquide

Ce n’est pas le cas pour l’instant. « Le marché secondaire des parts de SCPI fonctionne normalement, avec un montant des parts en attente de cession aussi faible que l’an dernier », relèvent d’ailleurs Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler, senior advisors à l’IEIF, dans l’une de leur dernière analyse[1]. Fin septembre, 89,7 M€ de parts étaient en attente de cession. Soit à peine 0,14% de la capitalisation totale des SCPI. La diminution de la collecte nette de ces véhicules pourrait en revanche être plus problématique pour les sociétés de gestion. Elle implique moins de commissions de souscription, à court terme. Et moins de commissions de gestion futures. Mais, plus globalement, une moindre collecte signifie surtout moins d’investissements dans les actifs immobiliers.

Impact sur le marché sous-jacent de l’investissement en immobilier d’entreprise

C’est le vrai sujet. Depuis plusieurs années, les SCPI figurent en bonne place parmi les investisseurs en immobilier d’entreprise en France. L’an dernier, elles représentaient 15,3% des montants investis dans l’Hexagone. Et encore 16,8% à la fin du premier semestre 2020. Au 3e trimestre, les SCPI ont investi plus qu’elles n’ont collecté : 2,5 Md€, dont environ 1,9 Md€ sur le marché français. Mais, déjà, leur part relative, sur un marché lui-même déclinant, est en réduction. Ces 1,9 Md€ ne représentent plus que 10,5% des 17,7 Md€ investis au 3e trimestre[2]. « L’activité d’investissement sur l’immobilier d’entreprise est en baisse de 40% par rapport à 2019 », rappelle d’ailleurs l’IEIF dans l’étude précitée. Ajoutant : « cela correspond à la baisse de la collecte nette des SCPI investies en immobilier d’entreprise durant le troisième trimestre par rapport au même trimestre de l’année dernière ». Dont acte…

Frédéric Tixier

[1] Flash Analyse & Prévisions 7 – 10 novembre 2020 – IEIF

[2] Source : BNP Paribas Real Estate – “At a glance 2020 T3”

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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion.
L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

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Les investissements en immobilier d’entreprise en forte baisse

Les investissements en immobilier d’entreprise en forte baisse

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Le marché français de l’immobilier d’entreprise, sur les 3 premiers trimestres 2020, enregistre une baisse de 27% par rapport à l’an dernier. Un recul « à nuancer » estime toutefois Knight Frank, dans sa dernière étude.

Les montants investis sur le marché français de l’immobilier d’entreprise depuis le début de l’année s’élèvent à 16,1 Md€. Contre 22,1 Md€ sur les neufs premiers mois de 2019. Une baisse de 27% qu’il convient toutefois de nuancer, écrit le conseil en immobilier Knight Frank France dans sa dernière étude, en raison « du résultat exceptionnel de 2019 ».

Un marché loin d’être bloqué

Knight Frank rappelle en effet que le niveau d’activité actuel « équivaut à celui de 2018 ». Et qu’il se trouve même de 18% supérieur à la moyenne décennale. En outre, ajoute le conseil, « le marché français est loin d’être bloqué ». Les capitaux disponibles sont toujours importants. Et les investisseurs montrent un « vif appétit » pour les actifs sécurisés, ou les plus résilients face à la crise. En témoignent les importantes opérations finalisées ces derniers mois. 44 transactions supérieures à 100 M€ ont été recensées depuis le début de l’année. C’est effectivement moins qu’en 2019, sur la même période (51 opérations). Mais, là encore, « ce recul est à relativiser », explique Knight Frank. Car 2019 constitue également, pour ce type de transactions, une exception.

Les bureaux beaucoup plus touchés que les commerces

La nouveauté, c’est le recul plus marqué d’un secteur jusqu’alors dominant : celui des bureaux. Par rapport à 2019, la baisse en valeur des transactions sur ce secteur s’établit à 34%. En nombre d’opérations, le repli est encore plus marqué : 264 vs 354. Le segment des commerces, quant à lui, ne recule quasiment pas, en valeur, par rapport à 2019. Une stabilité qu’il doit toutefois à la signature de quelques grandes transactions. Mais la caractéristique essentielle du marché post-covid est bien une segmentation plus marquée en fonction de la qualité des actifs. Qui se traduit par de plus grands écarts en termes de rendement.

Polarisation sur les actifs les plus sûrs

« La correction haussière s’accentue sur les actifs « à risque ». Tandis que les décotes restent pour l’instant limitées pour les biens core et core+ », observe Knight Frank. Cette polarisation conduit même à une pression baissière dans certains pôles tertiaires considérés comme les plus sûrs. Le conseil constate ainsi des replis de 25 à 50 points de base à Boulogne-Billancourt. Où les taux de rendement sont « désormais compris entre 3,25% et 3,50% ». Cette compression des taux de rendement prime touche aussi une autre catégorie d’actifs, celle du secteur logistique. Certaines opérations en cours font ressortir des taux compris entre 3,5% et 4%. Soit 25 points de base de moins qu’en 2019…

Un volume 2020 en chute de 34% à 47% vs 2019

Compte tenu des tendances en cours, Knight Frank estime que le volume 2020 des investissements devrait être compris entre 20 et 25 Md€. Soit une chute de 34% à 47% par rapport à l’année 2019. Mais, on l’aura compris, bien moins sévère comparée aux moyennes décennales. Le conseil reconnaît toutefois que « l’incertitude reste élevée ». Notamment en raison de la baisse de la présence des investisseurs étrangers sur le marché français (40% de part de marché fin 3T, vs 43% fin 1S). Ou de la dégradation des marchés locatifs, notamment celui des bureaux. Mais, signe positif, les opérations «mettant à profit les décotes observées sur certains types de biens » se multiplient. La preuve que les investisseurs continuent à «se projeter dans l’avenir ». Ce qui, « après tout, est le meilleur moyen de surmonter les crises », conclut Knight Frank. Dont acte…

Frédéric Tixier

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Fondé il y a plus de 120 ans en Grande-Bretagne, le groupe Knight Frank apporte aujourd’hui son expertise comme conseil international en immobilier grâce à plus de 19 000 collaborateurs intervenant depuis 512 bureaux dans 60 pays. Sa branche française, créée il y près de 50 ans, intervient sur le marché de l’immobilier d’entreprise, principalement celui des bureaux. Mais aussi ceux des commerces, des bâtiments industriels ou logistiques. Elle s’adresse à deux clientèles distinctes : les propriétaires investisseurs et les entreprises utilisatrices.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

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La demande pour le secteur logistique s’intensifie

La demande pour le secteur logistique s’intensifie

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L’e-commerce – merci au confinement – représente plus de 15% des ventes de détail. Un essor inédit, et durable, qui dope la demande en espaces logistiques, rappelle une étude de Savills. Pour ce conseil en immobilier, le secteur des entrepôts en général, et celui de la logistique du dernier kilomètre, vont profiter à plein de cette tendance.

Les chiffres du 1er semestre 2020 pourraient inquiéter. Selon Savills, la demande en entrepôts et espaces logistiques en Europe sur cette période est inférieure de 4% par rapport à sa moyenne sur 5 ans. Ce recul, essentiellement imputable à la période de confinement, et aux restrictions de déplacement qui en ont résulté, masque en réalité une tendance très largement haussière.

L’e-commerce dopé par la crise sanitaire

Le secteur logistique bénéficiait déjà, avant la crise sanitaire, de l’essor du e-commerce. La période de confinement a accéléré ce facteur de croissance. Selon les chiffres recueillis par Savills, les ventes en ligne devraient représenter 16,2% du total des ventes de détail en 2020 dans les principaux pays européens. Contre 12% en 2019. Pour le conseil en immobilier, la part du e-commerce pourrait durablement s’établir au-dessus de 15,3% en 2021. Une proportion qui, selon les projections pré-covid, n’aurait dû intervenir qu’à partir de 2022… La crise sanitaire aura surtout accéléré les ventes en ligne du secteur alimentaire. Des études estiment que ces dernières pourraient progresser de 33% en 2020 au Royaume-Uni, où Amazon a développé un service de distribution de produits alimentaires gratuit pour ses abonnés prime…

Manque de surfaces disponibles

L’explosion du l’e-commerce induit, fort logiquement, une hausse pour la demande de stockage. Depuis la fin du confinement, celle-ci est orientée à la hausse, même si les chiffres du second semestre ne reflètent pas cette reprise. Le taux de vacance moyen en Europe reste d’ailleurs proche de ses plus bas historiques (5,8% fin juin 2020). Savills estime d’ailleurs que les locataires vont rester confrontés à un manque de surfaces disponibles. Mais qu’en revanche, compte tenu des incertitudes, ils chercheront à négocier des durées de baux plus courtes. Ce besoin de surface de stockage est surtout évident pour la logistique urbaine. Savills constate une augmentation du nombre d’entrepôts à étages. Et s’attend à une hausse des revenus locatifs sur ce segment.

Une classe d’actifs qui résiste à la crise

Une tendance que l’on retrouve, avec le même décalage, sur le marché de l’investissement. Sur le 1er semestre 2020, 13,3 Md€ ont été investis en Europe sur le segment logistique. C’est 8% de moins qu’au 1er semestre 2019. Mais les acquisitions devraient repartir fortement. Notamment en raison du retour des investisseurs asiatiques, physiquement absents durant le confinement. Cette forte demande se ressent côté prix, avec certaines valorisations revues à la hausse. Les taux de rendement prime sont stables, selon Savills, de l’ordre de 4,58% en moyenne en Europe. Pour le courtier, le secteur logistique est donc l’une des classes d’actifs qui résiste le mieux à la crise…

Frédéric Tixier

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A propos de Savills(i)

Conseil international en immobilier coté à la Bourse de Londres, Savills possède un réseau de plus de 600 bureaux et associés et emploie plus de 39 000 employés à travers le monde. Savills propose une large gamme de services (conseil, gestion, transaction, expertise etc.) à ses clients du monde entier. Les employés de Savills associent l’esprit d’entreprise à une connaissance approfondie de leur secteur et proposent un service sur-mesure à leurs clients.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

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Affinités Pierre, nouvelle acquisition en logistique

Affinités Pierre, nouvelle acquisition en logistique

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La SCPI gérée par Groupama GAN REIM se renforce une nouvelle fois sur le secteur logistique. Qui représente près de 30% de ses actifs. Affinités Pierre annonce toutefois un dividende en baisse sur 2020.

Affinités Pierre s’intéresse à la logistique depuis maintenant plus d’un an. Après une première opération réalisée en juillet 2019, la SCPI a procédé à plusieurs autres acquisitions dans ce secteur désormais reconnu comme l’un des plus résilients face à la crise.

Trois acquisitions coup sur coup au 2e semestre 2019

Au 2e semestre 2019, elle investissait dans des actifs logistiques à Troyes, Lille et Toulouse, pour des montants de respectivement 17,4 M€, 15 M€ et 8,5 M€. Fin 2019, le secteur des entrepôts représentait ainsi environ 30% de son portefeuille. Contre 0% six mois plus tôt. Le 1er semestre 2020 fut moins fertile en acquisitions. En raison, bien sûr, des contraintes opérationnelles durant la période de confinement. Sur les 6 premiers mois de l’année, Affinités Pierre s’est portée acquéreur de seulement trois nouveaux actifs, pour un total d’un peu plus de 35 M€. Soit pratiquement deux fois moins qu’au cours du 4e trimestre 2019  (9 opérations, pour un montant total de plus de 70 M€). Et sans cibler aucun actif logistique.

Une première opération en logistique en septembre

La fin d’année s’avère plus active dans ce secteur. « Après plusieurs investissements immobiliers en bureaux, la SCPI Affinités Pierre renoue avec les investissements immobiliers en logistique par l’acquisition d’une plateforme neuve située au cœur de la dorsale logistique entre Lille et Paris », reconnaît Miguel Gomes, responsable de la gestion de portefeuilles de Groupama Gan REIM. La société de gestion vient en effet d’annoncer une opération réalisée fin juillet : une plateforme logistique de plus de 12 200 m² acquise auprès de Capstone Développement. L’actif, livré fin janvier, est loué à De Rijke France, une filiale du groupe De Rijke spécialisé dans les activités de transport et de logistique. La durée du bail est de 9 ans. Le coût d’acquisition est de 8,7 M€, pour un rendement locatif de 5,1%.

Impact de la crise sanitaire sur les résultats de la SCPI

Une opération qui devrait faire remonter la part de la logistique dans le portefeuille d’Affinités Pierre, tombée à 28% fin juin 2020. Et contribuer à rehausser une nouvelle fois la durée moyenne de ses baux, qui s’établissait à 7,3 ans à la fin du semestre dernier[1]. La SCPI reste toutefois encore très exposée au secteur du bureaux en régions (52% fin juin) et, plus marginalement, à celui du commerce (20%). Elle reconnaît d’ailleurs que la crise de la Covid-19 aura un impact prévisible sur ses performances. « En raison du retard accusé sur le bon déroulement des acquisitions. Et à l’allongement des périodes de construction des actifs acquis en VEFA », explique-t-elle dans le dernier bulletin semestriel. Groupama GAN REIM anticipe donc désormais un DVM cible sur 2020 compris entre « 4% et 4,5% ».

Un DVM cible révisé dans une fourchette comprise entre 4% et 4,5%

Rappelons que la SCPI avait distribué en 2019 un dividende de 13,02 € par part, soit un taux de distribution de 5,24%. Sur 2020, elle a déjà versé deux acomptes sur dividendes inférieurs à ceux de l’an dernier. 2,90 € au titre du 1T 2020 (contre 3,10 € en 2019). Et 2,80 € au titre du 2T (3,10 € en 2019). Impossible de prévoir si cette baisse de la rentabilité affectera aussi l’exercice 2021. Le point positif est que, pour l’instant, le prix de souscription (250 €) reste décoté par rapport à la valeur de reconstitution (267,07 € fin 2019). De près de 7%. Rappelons d’ailleurs que la SCPI est toujours en phase d’augmentation de capital. Sur le 1er semestre 2020, elle a collecté un peu plus de 44 M€. Dont environ 17 M€ sur le second trimestre.

Frédéric Tixier

[1] Contre 5,7 ans fin mars 2019, avant la première acquisition en logistique.

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Groupama Gan REIM, société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), structure, développe et gère des véhicules d’investissement immobilier pour le compte d’une clientèle d’investisseurs diversifiée. La SCPI Affinités Pierre est une SCPI à capital fixe destinée à des investisseurs désireux d’accéder à l’immobilier d’entreprise pour une durée de placement minimum recommandée de 8 années.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

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Les SCPI toujours aussi actives sur le marché de l’investissement

Les SCPI toujours aussi actives sur le marché de l’investissement

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Les SCPI continuent d’investir. Depuis la sortie du confinement, chaque semaine apporte son lot de nouvelles acquisitions. Focus sur les dernières opérations.

Advenis REIM

Advenis REIM ne renonce pas aux bureaux allemands. Eurovalys, sa SCPI spécialisée sur ce segment de marché, y a investi près de 165 M€ depuis le début de l’année 2020. Dont une opération menée à la fin du semestre, pour un total de 117 M€. Il s’agit d’un portefeuille de quatre actifs (82 M€) et un immeuble seul (33,2 M€). Implantés dans des villes comme Gelsenkirchen, Müllheim ou Cologne, ces bureaux affichent des taux d’occupation supérieurs à 91 %. Advenis REIM, dans l’une de ses dernières publications, identifie trois risques. Un risque de contraction, donc d’une baisse des transactions ; un risque sur le financement des actifs ; et un risque de réémergence du virus. Mais « reste confiant sur la résilience du modèle économique et du marché immobilier de bureaux allemand ».

Amundi Immobilier

Amundi Immobilier s’est portée acquéreur de deux immeubles de bureaux, Max et Moore, à « Amsterdam-Noord ». L’ensemble développe 9 800 m² environ. Les bâtiments, dont la construction a débuté en juillet, devraient être livrés en fin d’année 2021. Ils visent une certification BREEAM Excellent. Ils seront notamment équipés de panneaux solaires, et utiliseront la géothermie pour le chauffage et le refroidissement. Ces opérations ont été menées pour le compte de l’OPCI Opcimmo.

Atland Voisin

Sur les six premiers mois de l’année, Atland Voisin aura réalisé plus d’une douzaine d’acquisitions pour le compte de ses SCPI sous gestion. Y compris pendant la période de confinement. Au total, la filiale de Foncière Atland aura investi 318 M€ sur le 1er semestre. Ces opérations ont principalement été menées au profit d’Epargne Pierre, la SCPI phare d’Atland Voisin. Six des treize acquisitions réalisées par Epargne Pierre au 1er semestre 2020 sont d’un montant unitaire supérieur à 10 millions d’euros. La plus importante par la taille est l’opération Respiro à Nanterre. Un ensemble de bureaux de plus de 11 000 mètres carrés, valorisé 88,7 M€, acquis conjointement avec la SCPI MyShareSCPI. Plus récemment, en mai dernier, Epargne Pierre s’est portée acquéreur d’un immeuble de bureaux dans l’Est francilien (31 M€).

BNP Paribas REIM

BNP Paribas REIM a acquis, pour le compte de la SCPI Accimmo Pierre, un immeuble de bureaux d’une surface totale de 25 404 m² au Kremlin-Bicêtre. Cet immeuble « Okabé » « bénéficie d’une localisation idéale au pied de la ligne 7 du métro (station Le Kremlin-Bicêtre) » selon la société de gestion. Et la desserte sera renforcée dans les années à venir « avec l’extension de la ligne de métro 14 prévue pour 2024 et l’arrivée de la ligne de métro 15 en 2025 ». Okabé offre également de nombreux services à ses locataires, tels qu’un restaurant, une conciergerie, un salon lounge, et un parking de 326 places. Ou encore un espace de coworking. Le bâtiment est entièrement loué à 12 locataires.

Groupama Gan REIM

Groupama Gan REIM se renforce dans le bureau neuf. La société de gestion vient d’annoncer l’acquisition, en VEFA, et en partenariat avec l’ANRU[1], d’un ensemble immobilier de bureaux de plus de 6 500 mètres carrés. Développé par Eiffage Immobilier et situé au cœur de l’écoquartier « Smartseille » à Marseille, l’actif sera livré fin août 2022. Il est déjà loué pour partie sur la base d’un bail d’une durée ferme de 9 ans. Le bâtiment disposera de la certification HQE « Très Performant » selon la norme RT 2012-40%, avec un objectif de label « E2C1 ». Cet investissement de 20,1 M€ a été réalisé pour le compte de la SCPI Affinités Pierre.

La Française

La SCPI Europimmo, gérée par La Française REM, vient d’acquérir son deuxième actif au Royaume-Uni. Il s’agit d’un immeuble situé 17-18 Haywards Place EC1, à proximité de la station Farringdon Thameslink et London Underground. Le bâtiment de style « entrepôt » a fait l’objet d’une rénovation de façade et d’une extension en 2018. Il offre maintenant un peu plus de mille mètres carrés de bureaux sur six étages. L’immeuble est entièrement loué à quatre locataires. Le prix net vendeur s’élève à 15,56 M£. Et son taux de rendement initial ressort à 4,22 %.

Perial AM

Perial AM poursuit ses investissements en Espagne. Il vient d’annoncer l’acquisition, pour le compte de la SCPI PFO2 d’un immeuble de bureaux pour 14,5 M€. Situé à Barcelone, cet actif de 3 350 m², sur 3 étages et un sous-sol, sera loué à l’administration espagnole pour une durée de 8 ans. Auparavant destiné à un usage  semi-industriel, il sera entièrement rénové dans l’objectif d’obtenir le certificat Leed Gold. Cette acquisition est la première de la SCPI PFO2 en Espagne. Une autre SCPI de Perial AM, PFO, s’était déjà implantée en Espagne en 2019, avec l’acquisition d’un hôtel Travelodge à Valence.

Sogenial Immobilier

Sogenial Immobilier poursuit l’enrichissement du patrimoine de ses SCPI. Elle a annoncé l’acquisition par Cœur de Ville d’un ensemble immobilier à la Rochefoucauld (Charente). L’actif développe 1 500 m² de surface commerciale et 700 m² de réserve foncière qui sera développée prochainement. Il est loué à Action, une société néerlandaise spécialisée dans la vente de produits discount non-alimentaires implantée dans sept pays. De son côté, la SCPI Cœur de Régions s’est portée acquéreur de 1 500 m² d’activités commerciales à Charleville-Mézières, dans les Ardennes. L’actif est loué à Orexad, une enseigne du groupe Rubix[2], via un bail de 9 ans, dont 5 ans ferme.

Frédéric Tixier

[1] En qualité d’opérateur pour le compte de l’Etat du PIA Ville Durable et Solidaire.

[2] Un des leaders français de la distribution de fournitures techniques et d’équipements aux entreprises industrielles, avec 2 300 collaborateurs et plus de 200 agences en France depuis 30 ans.

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Logistique : volume d’investissements record au 1er semestre  

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C’est surtout le score du 1er trimestre qui tire l’investissement en actifs logistiques vers le haut. Mais les observateurs s’attendent à un rebond conjoncturel dans les prochains mois. Côté demande, le marché est plus contrasté.    

« Tous les facteurs structurels favorisant un niveau élevé d’investissement en immobilier logistique restent présents. Et une gamme élargie d’investisseurs sont enclins à se positionner à des niveaux de prix d’avant-crise », analyse Romain Nicolle, directeur logistique investissement chez Cushman & Wakefield, dans la dernière publication du courtier dédiée à cette thématique.

Un premier semestre record en termes d’investissements

Le secteur logistique réalise en effet un 1er semestre record en termes d’investissements. Sur les 6 premiers mois de l’année, il a drainé 2,1 Md€. C’est presque autant que les volumes enregistrés annuellement avant 2017. Cette nouvelle montée en puissance est toutefois surtout le fait d’un 1er trimestre exceptionnel, à 1,7 Md€. Le second, effet Covid-19 oblige, fut moins brillant : 400 M€. La crise sanitaire a ralenti très sensiblement le marché. Mais, une fois son impact digéré, elle ne devrait pas empêcher le secteur logistique de repartir de l’avant. « A la différence du cycle de retournement conjoncturel précédent, l’immobilier logistique pourrait sortir par le haut », estime en effet Cushman & Wakefield. En comparaison avec d’autres classes d’actifs « plus chahutées ».

Remontée des primes de risque

Le secteur subira néanmoins lui aussi le contrecoup de la crise économique. Au moins en termes de valorisation. Pour l’heure, comme l’explique le conseil en immobilier, les taux de rendement prime n’ont pas changé (4 % en Ile-de-France et Lyon). Mais, à l’instar des autres secteurs immobiliers, les différences entre les actifs (en termes de qualité, d’emplacement, de fiabilité des locataires) vont devenir plus fondamentales. « La prime de risque avec les acquisitions core+ ou value-added pourrait s’amplifier », pronostique Cushman & Wakefield. Ce dernier estime également que le semestre à venir sera important à plus d’un titre. « Des indexations de loyer négatives vont chahuter pendant quelques trimestres les cash-flows d’un certain nombre de patrimoines », écrit C&W. Les mois à venir permettront également de mesurer quels seront les actifs logistiques les plus prisés dans un contexte post-Covid.

Forte baisse de la demande placée pour les entrepôts

Car le premier semestre a exacerbé une tendance déjà à l’œuvre ces derniers mois : la baisse de la demande pour les entrepôts de taille médiane. A la différence de l’investissement, la demande placée a subi, globalement, un très net décrochage. Sur les six derniers mois, elle s’établit à 1 million de mètres carrés. Un volume en baisse de 46 %, et un point bas sur les 5 dernières années. Le créneau le plus touché par ce vif recul : les entrepôts d’une surface comprise entre 30 000 m² et 60 000 m². Une baisse qui s’explique par une absence de visibilité sur les besoins futurs des utilisateurs. Il faudra un certain temps pour « recouvrer un profil de demande plus classique ». Ce repositionnement attendu côté utilisateurs vaut également côté investisseurs. «Le second semestre sera davantage révélateur des choix d’acquisitions post-Covid », estime ainsi Cushman & Wakefield. A suivre, donc.

Frédéric Tixier

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A propos de Cushman & Wakefield(i)

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield conseille et accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière, de la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux dans la valorisation de leurs actifs immobiliers. En combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de 53 000 collaborateurs, 400 bureaux et 60 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2019 un chiffre d’affaires de 8,8 milliards de dollars via ses principales lignes de métiers : facilities et project management, transaction, capital markets, valuation.

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Est-ce encore rentable d’investir dans un local commercial ?

Est-ce encore rentable d’investir dans un local commercial ?

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L’époque où investir dans un local commercial était le gage de revenus passifs confortables est révolue. Pour préserver leur rentabilité, les bailleurs doivent en finir avec cette vision réductrice et linéaire entre chiffre d’affaires et loyer. En y ajoutant de nouvelles métriques, tels que le flux qu’ils permettent au commerçant de capter.

L’époque où investir dans un local commercial était le gage de revenus passifs confortables avec une période d’engagement longue est révolue. Les nouvelles dynamiques du commerce demandent aux enseignes et bailleurs de revoir les règles du jeu. Il faut désormais plus de flexibilité et une nouvelle approche de détermination de la valeur locative. Pour survivre à ce changement de paradigme et détecter de nouvelles poches de création de valeur…

L’immobilier commercial, un secteur en restructuration

Longtemps plébiscité comme l’actif le plus résilient de l’immobilier d’entreprise, l’immobilier commercial est entré dans une crise de confiance. Son nouveau surnom – « retail bashing » – fait de plus en plus écho dans la communauté des investisseurs spécialisés. La compression de sa part dans les volumes investis témoigne du phénomène de panique qui paralyse la sphère des investisseurs. De l’ordre de 22% à 25% entre 2009 et 2015, elle est passée ces 3 dernières années à… 13%. Un tremblement de terre dont l’épicentre est constamment élargi par un flot ininterrompu de nouvelles négatives.

Un flot ininterrompu de nouvelles négatives

L’écosystème du commerce, rien qu’en France, déverse en effet régulièrement des chiffres qui jouent en défaveur du commerce traditionnel. Ainsi en est-il avec:

  • Le franchissement du seuil symbolique des 100 milliards d’euros de chiffres d’affaires du e-commerce en France en 2019[1]. Soit une augmentation de 80% en une décennie[2].
  • L’augmentation du taux national de vacance des locaux commerciaux en centre-ville, de 7 à 12% en moyenne[3]. Ce phénomène de désertification est d’une telle ampleur que l’Etat a déclenché le programme « action cœur de ville»[4].
  • Le démantèlement ou la fermeture de réseaux iconiques, majoritairement dans le secteur de l’habillement[5].
  • La fragilisation de la trésorerie des commerçants suite au mouvement des Gilets Qui aurait entraîné une perte de chiffres d’affaires de 15% à 25% dans la grande distribution. Et de 20% à 40% dans le commerce de détail[6].

Une chute des investissements qui touche essentiellement les centres commerciaux

Cette chute des investissements est néanmoins à relativiser. En y regardant de plus près, ce sont en effet surtout les volumes en centres commerciaux qui ont baissé. Les autres classes d’actifs enregistrent de leur côté des volumes d’investissement records, ou qui restent corrects. Les analyses menées par certaines plateformes spécialisées en immobilier commercial, comme UnEmplacement.com, renforcent ce constat. Nous avons observé que sur plus de 120 000 recherches de locaux commerciaux provenant d’acquéreurs qualifiés, les centres-villes et la périphérie restent majoritairement recherchés. Ils représentent 66% de la demande totale. Les centres commerciaux (incluant les galeries commerciales d’hypers) sont sur la troisième marche du podium. Avec seulement 14% des enseignes qui souhaitent s’implanter dans ce type d’emplacement.

La fin d’un modèle économique

Cette désaffection pour les centres commerciaux[7] est le signe avant-coureur de la fin d’un modèle économique hérité des années 50. Où le « tout-commerce » était au cœur de la stratégie commerciale des opérateurs. Un modèle désormais obsolète, qui fait face à un changement de paradigme alimenté par les récentes évolutions socio-démographiques. Et la montée en puissance d’une nouvelle génération de consommateurs connectée et informée. Une génération qui, de plus, est écoresponsable, et qui rejette le modèle de consommation de masse de leurs aînés… Dans ce paysage en pleine transformation, les polarités commerciales doivent s’adapter. La taille n’est plus un avantage : « big is no more beautiful ». Le couple commerce de destination/voiture individuelle est fragilisé. La montée en puissance des livraisons à domicile alimente à son tour le phénomène de nidification auprès des jeunes générations.

Comment les enseignes s’adaptent et façonnent-elles le commerce de demain ?

Et les locomotives d’hier se réinventent en créant de nouveaux lieux de vies[8]. Là où le commerce est intégré à un écosystème immobilier global (coworking, bureaux, logistiques, logements). La cannibalisation du e-commerce sur le commerce physique pousse donc progressivement les enseignes à changer de comportement. Pour embrasser une stratégie « omnicanale », où le digital ne fait qu’un avec le commerce physique. Si elles souhaitent survivre, elles ne doivent plus considérer le magasin comme l’unique temple de la consommation. Mais bien comme le maillon d’un écosystème, permettant de capter l’attention de clients toujours plus difficile à fidéliser. Et dont le parcours d’achat est de plus en plus complexe à cerner. Ce changement de paradigme impose aux enseignes de repenser entièrement leur processus de vente. En adoptant les meilleures pratiques des pur players du web.

Allier expérience en magasin et « click & collect »

Mais aussi et surtout en l’alliant à l’expérience en magasin, via des conseils d’experts, un service « click & collect ». Le meilleur exemple est celui de la Fnac. Son site internet est classé dans le top 3 des sites e-commerce les plus visités en France. Cette puissance sur internet lui permet d’ouvrir des magasins dans des zones de 30 000 à 40 000 habitants, qu’elle ne couvrait pas jusqu’alors. L’ouverture de ces magasins permet d’augmenter le trafic internet au niveau local par trois. Et ainsi de toucher de nouveaux consommateurs. De leur côté, les pur players du web investissent également dans l’immobilier commercial, en ouvrant leur propre magasin.

Les pure players du web investissent l’immobilier physique

L’intérêt pour eux est multiple. Cette stratégie leur permet :

  • De diminuer leur dépendance à l’algorithme des moteurs de recherches. Et surtout de leur modèle d’enchère basé sur des mots clés, qui est de plus en plus onéreux, mais reste indispensable.
  • De créer un nouveau canal d’acquisition et de fidélisation client auprès d’une communauté locale. Donc d’augmenter leur notoriété dans le monde physique. L’avantage est de favoriser le « top of mind » auprès des consommateurs. Pour qu’ils se rendent directement sur le site internet, ou sur l’application du retailer, sans avoir à fouiller sur les moteurs de recherche.
  • De réduire le coût du dernier kilomètre. C’est le plus difficile à rentabiliser via un maillage optimal de leurs points de vente. L’objectif est d’inciter le maximum de clients à venir chercher en magasin leurs achats effectués en ligne. Plutôt qu’à se faire livrer à domicile.

Le magasin physique n’est donc pas mort…

L’exemple le plus frappant est notamment celui du développement d’Amazon-Go. Un concept alimentaire de proximité sans caisse qui vise 3 000 unités aux Etats-Unis fin 2021. Ou bien celui des 22 boutiques du Slip Français. Ou des 16 boutiques de Saranza.com. Ou bien encore, dernièrement, la création d’une boutique de type « caviste » par Cdiscount (une filiale du groupe Casino) alliant la puissance de la data avec les conseils d’experts sur tous les types de spiritueux. Le magasin physique n’est donc pas mort et tel le Phoenix, renaît de ses cendres. Cependant, les efforts et investissements déployés par les enseignes alourdissent leur compte de résultats. Ils ne pourront donc pas survivre sans le concours des bailleurs pour ajuster les prix de l’immobilier

Un actif rentable, mais de plus en plus complexe à gérer

Après avoir longtemps résisté, les valeurs locatives ont amorcé un cycle de descente depuis les trois dernières années. Chute qui a été un temps compensée par la compression des taux de rendement. Mais dont l’effet n’est plus suffisant. Cette politique de l’autruche adoptée par les bailleurs face aux nouvelles dynamiques du commerce les a donc conduits progressivement dans une impasse. Un cul-de-sac dont ils ne pourront sortir sans changer en profondeur les règles de détermination de la valeur locative. Pour accompagner les mutations en cours, et non plus seulement les freiner. Ce qui revient à se battre contre un raz-de-marée. Pour sortir de cette crise par le haut, les bailleurs doivent changer leur mentalité en profondeur. Et ne plus raisonner de façon linéaire en déterminant leur loyer sur un pourcentage du chiffre d’affaires global du magasin, dont une partie conséquente est aujourd’hui générée sur internet

En finir avec la vision linéaire entre chiffre d’affaires et loyers.

Ils doivent en finir avec cette vision réductrice et linéaire entre chiffres d’affaires et loyer. En y ajoutant de nouvelles métriques, tels que le flux qu’ils permettent au commerçant de capter. Les outils de captation de la donnée permettent aujourd’hui de répondre à cette demande de façon précise et qualifiée via une segmentation fine de la donnée. Reste à la charge du commerçant de transformer ce flux en chiffre d’affaires. A cette nouvelle méthode de valorisation, s’ajoute le besoin de flexibilité. A l’image de l’explosion du coworking dans la sphère des bureaux. Dans le monde de l’immobilier commercial, l’émergence des pop-up stores amène de plus en plus de bailleurs à adopter une politique de revenu management tels des hôteliers ou des compagnies aériennes.

L’immobilier commercial est donc toujours un actif rentable

Les enseignes sont demandeuses de ce type de solutions afin de ne plus être tenues par une durée d’engagement trop lourde. Celle imposée par le bail commercial classique 3/6/9, dont les fondements juridiques datent de… 1953. L’intérêt principal pour les bailleurs de passer sur un bail éphémère est bien sûr d’augmenter le loyer au mètre carré. C’est le prix de la flexibilité. L’immobilier commercial est donc toujours un actif rentable. Toutefois, il est de plus en plus complexe à gérer. Et les investisseurs ont de plus en plus intérêt à se spécialiser dans une catégorie spécifique : retail parks, centre commerciaux régionaux, galerie d’hypermarché, pieds d’immeuble, outlet. Ainsi ils pourront capitaliser sur leur expérience, et optimiser leur allocation de ressources.

Aurélien Tert

[1] Source FEVAD.
[2] Le commerce en ligne représente aujourd’hui 8,5% du total des ventes du commerce de détail.
[3] Source PROCOS.
[4] Un plan national de 5 milliards d’euros pour revitaliser les centres-villes des villes moyennes.
[5] Groupe Vivarte, Mim, Promod, C&A…
[6] Selon le dernier rapport du ministère de l’Economie.
[7] Hypermarchés et ou zones commerciales.
[8] Programmes de « mixed-used ».

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A propos d’Aurélien Tert(i)

Profil atypique, Aurélien a eu un parcours professionnel en deux étapes : l’hôtellerie-restauration puis la data. C’est au cours de son expérience en tant que responsable Data Europe pour le groupe Domino’s Pizza qu’Aurélien rencontre Kevin Espiard, qui est à l’origine d’UnEmplacement.com. Grâce aux compétences techniques de Philippe Phak, le rêve devient réalité en avril 2018.

A propos de UnEmplacement.com(i)

UnEmplacement.com, c’est une aventure humaine qui a pour mission de rendre l’immobilier commercial transparent. Elle est née d’une frustration terrain ressentie quotidiennement pendant plus de 5 ans par Kevin en tant que chargé d’expansion pour les enseignes Body Minute puis Domino’s Pizza. C’est la rencontre avec Philippe et Aurélien qui a fait de ce rêve une réalité. Depuis 2015, nous avons non seulement pensé UnEmplacement.com en partant d’une feuille blanche comme alternative aux sites de dépôt d’annonces. Mais surtout optimisé pendant plus d’un an (bêta) les fonctionnalités de notre plateforme avec l’ensemble des professionnels de l’immobilier. Aujourd’hui, nous sommes fiers de leur offrir un outil qu’ils ont coconstruit. Et une solution concrète pour accélérer la commercialisation de leur portefeuille de locaux commerciaux et ou de terrains. 

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

 

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