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Le secteur logistique peut sortir gagnant de la crise

Peu de transactions locatives sur le 1er trimestre 2020, selon la dernière étude C&W. Mais un record en termes de volume d’acquisitions. La crise n’a pas entamé l’appétit des investisseurs pour le secteur logistique. Et ses avantages relatifs pourraient encore le favoriser au cours des prochains mois. Analyse.

« La demande placée d’entrepôts logistiques a totalisé 360 000 m² au 1er trimestre. Son démarrage le plus faible des 15 dernières années », constate le courtier Cushman & Wakefield dans sa dernière étude consacrée au secteur logistique en France.

A peine 20 transactions locatives sur le secteur logistique au 1er trimestre 2020

Le confinement, qui a « écrêté 1/6e du trimestre », est évidemment à l’origine de l’essentiel de ce ralentissement. Mais il n’est pas seul en cause. « Le démarrage aurait été faible, mais dans de moindres proportions », considère C&W. Ce qui est clair, c’est que la crise coronavirus a mis à l’arrêt des pans entiers de l’économie. A peine 20 transactions locatives sur les 3 premiers mois de l’année. « Ce chiffre n’était jamais descendu au-dessous de 30 », rappelle le courtier. Et ensuite ? « Le 2e trimestre pourrait être encore plus atone », pronostique C&W. Et reprendre progressivement au second semestre. Mais sans doute selon de nouvelles règles. La crise risque notamment de mettre entre parenthèses certains projets. Surtout dans le neuf. « Les lancements en blanc ralentiront au cours des prochains mois », prédit le courtier.


Mais un record en termes d’investissements

Côté investissements, le 1er trimestre 2020 marque en revanche un début d’année record. Il affiche un volume de 1,4 milliard d’euros. « Un niveau qui dépasse, à lui seul, le rythme de plusieurs années pleines », souligne C&W. Et s’avère bien supérieur à celui du 1er trimestre 2019, année pourtant au final exceptionnelle. Les trois premiers mois ont aussi été marqués par une montée en taille des opérations. Trois acquisitions de portefeuille dépassent à elles seules le milliard d’euros. Et ce sont les grands fonds d’investissement internationaux qui ont mené la danse. SCPI et OPCI, en revanche, « sont restés en retrait de ce paysage hautement concurrentiel », constate le courtier.


L’immobilier logistique pourrait sortir gagnant de la crise

Le secteur logistique, dont la montée en puissance se confirme, pourrait en outre sortir gagnant de la crise. Son poids représente désormais près de 20% du volume total investi en immobilier d’entreprise. Or, selon le courtier, l’appétit des investisseurs pour ce type d’actifs est toujours aussi vif. D’autant que les secteurs de la distribution et de la logistique ont démontré « leur capacité d’adaptation et de résilience dans un contexte inédit de fonctionnement », souligne C&W. Contrairement à d’autres cycles de retournement, l’immobilier logistique est donc en situation favorable face à « d’autres classes d’actifs plus sinistrées ». Il n’en reste pas moins que, à l’instar des autres secteurs, ce sont les actifs prime qui bénéficieront le plus de cet intérêt renouvelé. Les dernières transactions démontrent d’ailleurs que les actifs de type core+ ont drainé l’essentiel des volumes.

Maintien de la prime de risque pour les actifs prime

Il risque d’en être de même en termes de rendement. Comme le rappelle C&W, « la juste appréciation du risque sera plus que jamais de rigueur ». Le « premium », c’est-à-dire l’écart entre le rendement des actifs et le taux des obligations d’Etat, devrait rester intact pour les actifs prime. De l’ordre de 4%. Mais il n’en sera pas nécessairement de même pour les « acquisitions plus incertaines » …

Frédéric Tixier


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A propos de Cushman & Wakefield(i)

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield conseille et accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière. De la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux dans la valorisation de leurs actifs immobiliers. En combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de 51 000 collaborateurs, 400 bureaux et 70 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2018 un chiffre d’affaires de 8,2 milliards de dollars via ses principales lignes de métiers : facilities et project management, transaction, capital markets, valuation.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Les résultats Unibail-Rodamco-Westfield confirment l’embellie sur les centres commerciaux

La foncière internationale publie des résultats de bonne facture. Le chiffre d’affaires des commerçants de ses centres commerciaux français progresse largement plus que l’ensemble du marché, qui montre toutefois lui aussi des signes de reprise. Et attire de nouveau les investisseurs…

Fréquentation des centres commerciaux européens en hausse de 3,1%, chiffre d’affaires des commerçants en progression de 5,2% : les derniers résultats d’Unibail-Rodamco-Westfield (URW), à fin septembre, démontrent que, sur certains segments, l’activité commerce physique n’est pas aussi atone qu’on pouvait le craindre.

URW : une progression du chiffre d’affaires des commerçants supérieure aux indices nationaux

La foncière internationale aligne certes des chiffres qui surperforment largement les indices nationaux. Quand le chiffre d’affaires des commerçants présents dans les centres commerciaux européens d’URW progresse, sur les neufs premiers mois de l’année, de 5,2% (et même de 5,5% pour les flagships du groupe), celui recensé par les principaux indices de mesure nationaux – comme celui de l’Institut français du libre-service (IFLS), en France – n’augmente que de 1,9%. Une surperformance qui reflète, selon URW, « la qualité supérieure des centres commerciaux » du groupe. Elle est particulièrement sensible sur le seul marché français sur lequel, précise URW, le chiffre d’affaires des commerçants URW affiche une hausse supérieure de respectivement 363 points de base à l’indice IFLS et de 453 points de base à l’indice CNCC[1].

Commerces : retour en grâce auprès des investisseurs ?

Il n’en reste pas moins, comme le souligne Cushman & Wakefield dans une étude qui vient de paraitre[2], qu’une embellie semble globalement se dessiner dans le secteur du commerce, et plus particulièrement sur le segment des commerces de centre-ville et celui des retails park. La reprise de la consommation des ménages (+1,1% en 2019, contre 0,9% en 2018) profite en effet aux commerçants. Et suscite de nouveau l’intérêt des investisseurs. Selon le courtier, l’activité enregistrée sur le 3e trimestre a « bel et bien coupé court aux conjectures des « retail bashers » inondant le marché depuis de nombreux mois ». Cushman & Wakefield rappelle qu’avec plus de 2,6 milliards d’euros investis en immobilier de commerce, « le volume dépasse de 10% celui relevé à la même période de l’année dernière ».

URW : reprise des cours

Pour URW, qui intervient sur le segment le plus porteur (celui des retail parks, notamment), l’optimisme est en tout cas de rigueur. Le leader mondial des centres commerciaux, dont le chiffre d’affaires des neufs premiers mois de l’année est boosté (+11,4%) par l’intégration du groupe Westfield, maintient un objectif de résultat récurrent par action pour 2019 dans une fourchette de 12,10 €/12,30 €. Le titre, qui avait plus que d’autres souffert du « retail bashing », affiche encore une sous-performance de plus de 17,5% sur un an glissant par rapport à l’indice EPRA Eurozone. Mais, en reprise depuis début septembre, il surperforme désormais cet indice de 7,34% sur les trois derniers mois (13,85% vs 6,51%), dont 5% sur les trente derniers jours…

Frédéric Tixier


A propos d’Unibail-Rodamco-Westfield(i)

Unibail-Rodamco-Westfield est le premier créateur et opérateur global de centres de shopping de destination, avec un portefeuille valorisé à 65,0 Mds€ au 30 juin 2019, dont 86% en commerce, 7% en bureaux, 5% en sites de congrès & expositions et 2% en services. Aujourd’hui, nous possédons 92 centres de shopping, incluant 55 « flagships » dans les villes les plus dynamiques d’Europe et des Etats-Unis. Présents sur 2 continents et dans 12 pays, nos centres accueillent chaque année 1,2 milliard de visites. Nous disposons d’un portefeuille de projets de développement à hauteur de 10,3 Mds€. Grâce à nos 3 700 employés et à une expérience et un savoir-faire inégalés, nous sommes en position idéale pour générer de la valeur et développer des projets d’envergure internationale.

A propos de Cushman & Wakefield(i)

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield (NYSE : CWK) conseille et accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière, de la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de 51 000 collaborateurs, 400 bureaux et 70 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2018 un chiffre d’affaires de 8.2 milliards de dollars via ses principales lignes de métiers : facilities et project management, transaction, capital markets, valuation..

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] Conseil national des centres commerciaux.
[2] Marketbeat France Commerces – 3e trimestre 2019 – «Le retail contre-attaque » – Cushman & Wakefield.

Bureaux : SCPI et OPCI toujours actifs sur les transactions inférieures à 20 M€

Les bureaux représentent une part croissante des investissements en immobilier d’entreprise. Sur le segment des opérations inférieures à 20 M€, un marché en repli relatif, les SCPI et OPCI restent néanmoins dominants.

Le marché français de l’immobilier d’entreprise reste dynamique. Cushman & Wakefield¹ vient de confirmer le chiffre des transactions recensées sur le premier semestre 2019 : 12,1 Md€. Comparée à une année 2018 exceptionnelle (32 Md€), « l’année 2019 réalise un bon démarrage », commente le conseil en immobilier d’entreprise.

Investissements en immobilier d’entreprise : un marché porté par les mega-deal et les bureaux

Comme le constatait déjà Cushman & Wakefield en juillet dernier (voir « Investissement en immobilier d’entreprise : SCPI et OPCI plafonnent à 20% »), le marché reste toutefois porté par les « mega-deals »,eux-mêmes tirés par les investisseurs internationaux. Ces derniers représentent 57% du total des montants investis, et « ont privilégié les acquisitions supérieures à 100 M€ », souligne le courtier. Autre conséquence du poids croissant des opérateurs étrangers : leur préférence pour les actifs de bureaux porte ce type de biens à 78% de l’ensemble des transactions, notamment sur l’immobilier francilien (89%).

Transactions en bureaux inférieures à 20 M€ : en retrait de 30%

Sur le segment de marché des transactions inférieures à 20 M€ en bureaux, c’est une autre affaire. Moins internationalisé, il profite moins de « la tendance porteuse » signalée par Cushman & Wakefield. Sur le 1er semestre 2019, il n’enregistre en effet qu’un volume de l’ordre de 600 M€, soit « une baisse de 30% par rapport au 1er semestre 2018 », calcule le courtier. Le repli est encore plus net pour les transactions comprises entre 10 et 20 M€, les opérations inférieures à 5 M€ affichant à l’inverse un rebond par rapport à 2018 (14% des opérations, contre 10% en 2018).

Transactions en bureaux inférieures à 20 M€ : un marché dominé par les SCPI et OPCI

Sur ce marché des transactions inférieures à 20 M€, SCPI et OPCI restent dominants. Leur part relative est toutefois en légère diminution : elle s’affiche à 26% sur le 1er semestre 2019, contre 30% en 2018. Celle des fonds d’investissement est en revanche en progression (24% vs 19%), aux dépens des promoteurs (21% vs 26%). En termes de géographique, la région francilienne continue à attirer 60% des capitaux investis, Paris restant le marché le plus actif (40% des investissements sur la région parisienne). Mais une nouvelle tendance se dessine : la montée en puissance de la première couronne parisienne, qui devient le troisième marché parisien avec 23% des transactions recensées. Un score, souligne Cushman & Wakefield, « largement supérieur à sa moyenne décennale de 9% », et qui pourrait s’expliquer, avance le courtier, « par l’anticipation de la ligne 15 du Grand Paris Express par les investisseurs ».

Frédéric Tixier


A propos de Cushman & Wakefield(i)

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield (NYSE : CWK) conseille et accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière, de la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de 51 000 collaborateurs, 400 bureaux et 70 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2018 un chiffre d’affaires de 8,2 milliards de dollars via ses principales lignes de métiers : facilities et project management, transaction, capital markets, valuation.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] Cushman & Wakefield – Marketbeat Investissement France Bureaux <20M€ – Septembre 2019.

Investissement en immobilier d’entreprise : SCPI et OPCI plafonnent à 20%

Nouveau trimestre dynamique pour l’investissement en immobilier d’entreprise… Selon Cushman & Wakefield, le « T2 » affiche un volume deux fois supérieur à celui du « T1 ». La part des SCPI et OPCI, en légère progression, plafonne toutefois à 20% des volumes investis.

8 Md€… C’est le volume investi au 2trimestre 2019 sur le marché français de l’immobilier d’entreprise, selon les dernières données du conseil Cushman & Wakefield¹. C’est deux fois mieux que le chiffre enregistré au 1er trimestre (4,1 Md€).

Investissements en immobilier d’entreprise : 30 Md€ en 2019 ?

Un rebond qui ne suffit toutefois pas à aligner le volume du 1er semestre 2019 (12,1 Md€) sur celui de l’an dernier, de 4% supérieur. Mais qui, selon C&W, permet néanmoins « d’espérer un atterrissage autour des 30 Md€ d’ici la fin de l’année ». Un chiffre qui resterait inférieur à celui du record établi en 2018 (31,3 Md€), mais se placerait dans la fourchette haute des volumes constatés ces trois dernières années. La progression du marché est en tout cas plus que jamais portée par les « méga deals », les transactions d’un montant unitaire compris entre 20 et 50 M€. « Elles représentent pour l’instant 19% du volume total, contre 13% en 2018 », constate Cushman & Wakefield. Qui cite notamment, parmi les plus emblématiques opérations réalisées ce semestre, la cession par Terreïs de son portefeuille « Texas » à Swiss Life AM (voir « Swiss Life AM finalise l’acquisition du portefeuille Terreis »)


Investissements en immobilier d’entreprise : bureaux en Île-de-France

Ce sont en outre, et encore plus que d’habitude, les bureaux situés en Ile-de-France qui restent l’actif privilégié des investisseurs. Les bureaux représentent 78% du volume total des acquisitions (« le niveau le plus élevé de la décennie », commente C&W), avec 92% des transactions réalisées dans la région parisienne. A l’inverse, le poids des actifs commerciaux est une nouvelle fois en retrait (12%), tout comme celui des entrepôts et des locaux d’activités (10%). « Cette surreprésentation des bureaux est aussi liée à l’absence ce trimestre de grandes transactions sur les autres catégories d’actifs », estime néanmoins le conseil en immobilier.

Investissements en immobilier d’entreprise : SCPI et OPCI plafonnent à 20%

Côté investisseurs, la domination des fonds d’investissement s’intensifie. Leur part de marché, sur le 1er semestre 2019, s’établit à 58%. Un ratio « inédit » (il s’établissait à seulement 38% sur l’ensemble de l’année 2018), qui « laisse peu de place aux autres acteurs traditionnellement présents dans l’Hexagone », écrit C&W. C’est ainsi que les compagnies d’assurance voient leur poids se réduire à 3% , tandis que SCPI et OPCI « conservent leur empreinte sur le marché ». Avec un volume d’investissement de 2,4 Md€ sur les six premiers mois de l’année (contre 5,3 Md€ sur l’ensemble de l’année 2018), les véhicules non cotés de la pierre-papier maintiennent leur part de marché, à environ 20% de l’ensemble des volumes investis.

Frédéric Tixier


A propos de Cushman & Wakefield(i)

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield (NYSE : CWK) conseille et accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière, de la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de 51 000 collaborateurs, 400 bureaux et 70 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2018 un chiffre d’affaires de 8,2milliards de dollars via ses principales lignes de métiers : facilities et project management, transaction, capital markets, valuation.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] Cushman & Wakefield – Marketbeat Investissement France 2T 2019 – Juillet 2019.

9 Md€ ont été investis en immobilier d’entreprise depuis le début de l’année. Les fonds d’investissement en représentent près de 50%. Mais SCPI et OPCI se positionnent toujours en seconde position, selon la dernière étude de Cushman & Wakefield consacrée à l’investissement immobilier en France.

Reprise en mai… Après un premier trimestre plutôt décevant – avec des volumes en retrait de 20% par rapport au 1er trimestre 2018 -, le marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise a repris des couleurs. Selon le dernier « Flash Invest » publié par Cushman & Wakefield¹, 9 Md€ ont été investisdans cette classe d’actifs depuis le début de l’année. Soit 16% de mieux sur un an glissant.

Un marché tiré par les grandes transactions

Le moi de mai, explique Cushman & Wakefield, « a été marqué par la signature de 6 transactions d’un montant unitaire supérieur à 100 M€, représentant 63% des volumes investis depuis le début de l’année ». Les sociétés de gestion de SCPI et d’OPCI sont souvent impliquées dans ces « mega-deals ». Y figurent notamment Swiss Life Asset Managers (voir « Swiss Life Asset Managers finalise l’acquisition du portefeuille Terreïs »), mais également Paref Gestion, acquéreur d’un portefeuille de 27 commerces pour le compte de la SCPI Novapierre 1, HSBC REIM, pour l’achat en VEFA d’un immeuble de 19 000 m² à Saint-Quentin-en-Yvelines pour le compte de la SCPI Elysées Pierre, Perial AM, avec l’acquisition d’un immeuble de bureaux de plus de 16 000 m² à Suresnes pour le compte des SCPI PFO2 et PF Grand Paris, ou bien encore Primonial REIM, qui s’est portée acquéreur d’un immeuble de bureaux à Neuilly-sur-Seine valorisé 160 M€, pour le compte cette fois de plusieurs investisseurs institutionnels.

SCPI et OPCI derrière les fonds d’investissement

Les premiers investisseurs, en volume, restent néanmoins les fonds d’investissement internationaux. Selon Cushman & Wakefield, ils ont été les plus actifs depuis le début de l’année, avec 4,3 Md€ investis. « Ils se positionnent devant les OPCI/SCPI et les investisseurs privés (foncières non cotées, entre autres) », précise le courtier en immobilier. Sur le seul 1er trimestre 2019, SCPI et OPCI représentaient 22% du volume des acquisitions, quand les fonds d’investissement trustaient déjà plus de 50% des montants investis. Fin mai, ce sont toujours les investisseurs français, toutes catégories confondues, qui restent majoritaires (54%), bien que leur part relative tend à diminuer – ils représentaient 57% des volumes en 2018 et 62% en 2017 – . D’ailleurs, souligne Cushman & Wakefield, « l’afflux des capitaux étrangers devrait encore être massif en 2019, soutenant les volumes d’investissement ». Le courtier estime que le volume annuel des investissements en 2019 pourrait avoisiner ou dépasser les 30 Md€, en léger retrait donc par rapport au pic historique touché l’an dernier (32 Md€)…

Frédéric Tixier


A propos de Cushman & Wakefield(i)

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield (NYSE : CWK) conseille et accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière, de la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de 51 000 collaborateurs, 400 bureaux et 70 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2018 un chiffre d’affaires de 8,2 milliards de dollars via ses principales lignes de métiers : facilities et project management, transaction, capital markets, valuation.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1]Flash Invest – Au 1er juin 2019 – Investissement en France : « Coup d’accélérateur sur les grandes transactions ».

Le volume investi en immobilier d’entreprise par les SCPI et les OPCI est en repli de 45% par rapport à 2017. Mais il reste, selon Cushman & Wakefield, au-delà de sa moyenne de long terme. Les véhicules de la pierre-papier ont surtout réalisé des opérations de faible volume unitaire, leur « cœur stratégique » d’investissement…

Le marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise signe, en 2018, un nouveau record : 31,3 Md€ selon les chiffres compilés par la dernière étude Cushman & Wakefield¹.

Un marché tiré par les prix

Un montant en progression de 12% par rapport à 2017, où l’immobilier d’entreprise dit « banalisé » (bureaux, commerces, entrepôts et locaux d’activités) était proche du sommet atteint en 2007 (28,9 Md€) désormais dépassé. Si l’année 2018 constitue la nouvelle référence, c’est néanmoins davantage en raison d’une nouvelle augmentation du prix des actifs que du nombre de transactions. « C’est bien la hausse des prix qui alimente la progression des volumes d’investissement », précise d’ailleurs Magali Marton, directrice des Études chez Cushman & Wakefield.


Les bureaux toujours en tête

Comme lors des années précédentes, ce sont les transactions sur les bureaux qui tirent le marché de l’investissement, avec un volume de 22,9 Md€ (+15% vs 2017). Les commerces, délaissés par les investisseurs ces dernières années, se reprennent, avec un volume (4,6 Md€) en progression de 10% par rapport à 2017. Mais, note Cushman & Wakefield, cette tendance masque un écart qui se creuse entre les actifs secondaires et les produits « core » mieux armés pour résister aux nouvelles tendances du commerce en ligne. Côté logistique, la demande est toujours aussi forte. Mais, faute d’une transaction aussi emblématique que celle réalisée en 2017 (Logicor), les volumes se tassent de 18%, à 3 Md€.


SCPI et OPCI représentent 19% des volumes investis

Ce sont les fonds d’investissement (38% du total des volumes investis) et les investisseurs étrangers (47%) qui ont donné le « la » des opérations en 2018. Les foncières cotés se sont une nouvelle fois montrées plus actives à la cession (4,6 Md€) qu’à l’achat (2,3 Md€). Quant aux SCPI et aux OPCI, ils accusent « sans surprise » un repli de 45% de leur volume d’investissement (5,3 Md€), reflet du ralentissement général de la collecte nette des véhicules de la pierre-papier. Mais, observe Cushman & Wakefield, leur volume reste néanmoins « conséquent », car il est supérieur de 29% à sa moyenne de long terme. Le chiffre 2018 marque par ailleurs le retour des SCPI et OPCI sur le segment des opérations de petits et moyens volumes unitaires, qui constituent, selon Cushman & Wakefield, « leur cœur stratégique d’investissement ».

Frédéric Tixier


A propos de Cushman & Wakefield (i)

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield accompagne investisseurs, propriétaires et entreprises dans toute leur chaîne de valeur immobilière, de la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe conseille ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Fort de ses 48 000 collaborateurs répartis dans près de 400 bureaux et 70 pays à travers le monde, Cushman & Wakefield a réalisé en 2017, un chiffre d’affaires de 6,9 milliards de dollars via ses principales lignes de métiers : property, facilities et project management, transaction, capital markets, valuation et conseil.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

¹ Cushman & Wakefield – Marketbeat Investissement France 4T 2018 – Janvier 2019.

Fréquentation globale en baisse, recul significatif du commerce spécialisé, stagnation des investissements : le secteur des commerces est à la peine. Selon la dernière étude de Cushman & Wakefield consacrée à ce marché, seuls « les actifs prime et dominants sur leur secteur font preuve d’une forte résilience ».

Comme l’écrivent les spécialistes de Cushman & Wakefield dans leur dernière étude consacrée au secteur des commerces, l’horizon de ce marché et de ses acteurs apparaît aujourd’hui « légèrement brumeux ». Même si la consommation des ménages reste globalement orientée à la hausse, certaines branches du commerce de détail accusent en effet des ralentissements très significatifs de leurs chiffres d’affaires. C’est le cas notamment du commerce spécialisé, en recul de 3,4% depuis le début de l’année (et de -11% sur le seul mois de septembre).

Les centres commerciaux prime résistent

Cette baisse de l’activité et de la fréquentation impacte de manière plus ou moins marquée les différents segments du marché. Elle affecte plus particulièrement les centres commerciaux de centre-ville. Si, à Paris, petites et grandes surfaces arrivent à maintenir leur niveau de valeur locative, ce n’est plus le cas pour les surfaces moyennes, pour lesquelles une « correction à la baisse est actuellement en cours », détaille Cushman & Wakefield. Ce décrochage des valeurs locatives touche également les villes de province de taille moyenne, tout type de surfaces confondu. Les centres commerciaux « prime », en périphérie, font en revanche de la résistance, car ils sont « toujours très recherchés par les enseignes internationales qui se développent en France », explique Christian Dubois, Head of Retail Services France chez Cushman & Wakefield. « Les valeurs locatives sur ce type d’actif sont néanmoins de plus en plus challengées par les enseignes, pour lesquelles les critères de négociation s’étendent au-delà des considérations locatives pures» ajoute-t-il.

Faible volume d’investissements

Cette pression sur les loyers accentue visiblement encore la défiance des investisseurs vis-à-vis de ce segment de marché. Déjà échaudés depuis plusieurs mois par l’impact inéluctable du e-commerce sur le commerce physique, ces derniers n’ont consacré en 2018 que 13% de leurs nouveaux investissements à l’acquisition d’actifs de commerces (contre 15% en 2017). Depuis le début de l’année, le total des opérations dédiées à ce secteur atteint toutefois près de 2,2 Md€ (à fin septembre), laissant apparaître une légère progression par rapport à l’an dernier sur la même période (2,1 Md€). Sur le 3trimestre, signale Cushman & Wakefield, aucune transaction n’a dépassé la barre des 50 M€, confirmant le recul des opérations portant sur le segment des retail parks (11% des transactions en 2018 vs 27% en 2017). Ce sont, a contrario, les commerces de centre-ville qui boostent l’activité, avec la moitié des montants investis. Autre constat, préoccupant pour le secteur, la valeur vénale des typologies d’actifs les plus exposésà l’érosion de leur fréquentation – comme les galeries d’hypermarchés – commenceà baisser. « Si cette tendance se confirme, les ajustements pourraient devenir significatifs dans les mois à venir », prévient le courtier. Heureusement, précise-t-il, les actifs « prime et dominants sur leur secteur » font quant à eux « preuve d’une forte résilience ».

Frédéric Tixier


A propos de Cushman & Wakefield(i)

Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield accompagne ses clients dans la transformation des modes de travail, de consommation et de vie. Nos 45 000 collaborateurs implantés dans plus de 70 pays conseillent leurs clients, utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme complète de solutions immobilières. Cushman & Wakefield compte parmi les leaders mondiaux de services en immobilier d’entreprise avec un chiffre d’affaires de 6 mds de dollars réalisé via ses lignes de métiers principales : transaction, investissement, gestion d’actifs immobiliers, facility management (sous la marque C&W Services), conseils aux utilisateurs, asset management (sous la marque DTZ Investors), project management et expertise.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Cushman & Wakefield vient de publier le millésime 2018 de son étude « Winning in growth cities ». Elle établit que les investissements sur le marché de l’immobilier d’entreprise ont bondi de 18,4% sur un an glissant, à fin juin, pour atteindre le volume record de 1 800 Md$. Paris gagne deux places dans le classement mondial..

Cushman & Wakefield analyse une nouvelle fois les flux d’investissements mondiaux sur le marché de l’immobilier d’entreprise. Entre juin 2017 et juin 2018, ils ont bondi de 18%, contre 4% l’an dernier[1]. « Les incertitudes géopolitiques et le ralentissement du cycle économique n’ont en rien entamé l’appétit des investisseurs pour la classe d’actifs immobilier », constate le courtier.

Un marché tiré par les investisseurs asiatiques

Cette progression en partie inattendue s’explique par la poursuite de la montée en puissance des investissements dans la zone Asie (+32%). L’Europe reste très dynamique (+16,4%), mais la zone nord-américaine marque le pas, avec une quasi-stagnation par rapport à l’an dernier (+0,6%). Les investissements domestiques restent largement majoritaires, notamment aux Etats-Unis (86% des investissements) et en Asie (87%). L’Europe fait exception, avec un ratio de seulement 49%. Les investissements transfrontaliers représentent au total 22% des investissements, et restent là encore dominés par les opérations en provenance de la zone asiatique (45%).

Les 25 premières villes concentrent 49% des investissements mondiaux

Comme l’an dernier, le top 25 des principales villes concentrent près de la moitié des investissements mondiaux (49% vs 50% en 2017). L’ordre mondial est assez peu bouleversé. New York reste la première ville destinataire, avec 49,6 Md$, mais accuse un repli de 3,4% par rapport à l’an dernier. Paris, avec 34,6 Md€, gagne à l’inverse deux places par rapport à 2017, avec une hausse de 42% des investissements réalisés. La plus forte progression est réalisée par Helsinki (+112,1%), qui se propulse ainsi à la 33e place du classement. Il n’en va pas de même en ce qui concerne la destination des investissements transfrontaliers. Si Londres occupe de nouveau la 1ère place – pour la 9e fois en 10 ans -, New York sort en revanche du top 5 trusté par quatre villes européennes. Paris et Amsterdam conservent leurs 2e et 3e places, et Madrid intègre la 5e position. Les cités allemandes, aux premiers rangs l’an dernier, sont reléguées plus loin dans le classement, où Berlin apparait néanmoins en 6e position.

Frédéric Tixier

[1] Entre juin 2016 et juin 2017


A propos de Cushman & Wakefield(i)
Leader mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield accompagne ses clients dans la transformation des modes de travail, de consommation et de vie. Nos 45 000 collaborateurs implantés dans plus de 70 pays conseillent leurs clients, utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plateforme complète de solutions immobilières. Cushman & Wakefield compte parmi les leaders mondiaux de services en immobilier d’entreprise avec un chiffre d’affaires de 6 Mds de dollars réalisé via ses lignes de métiers principales : transaction, investissement, gestion d’actifs immobiliers, facility management (sous la marque C&W Services), conseils aux utilisateurs, asset management (sous la marque DTZ Investors), project management et expertise..

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

2017 n’égalera pas 2016. L’an dernier, les volumes investis en immobilier d’entreprise français sont restés à des niveaux très élevés – +39% au-delà de la moyenne décennale -, sans parvenir toutefois à dépasser le montant enregistré en 2016 (-3%). La prime de risque des actifs immobiliers, en repli, reste attractive. SCPI et OPCI figurent parmi les investisseurs les plus actifs.

« Une fin d’année vrombissante, mais pas triomphante », constate Cushman & Wakefield dans l’étude annuelle qu’il consacre à l’investissement dans l’immobilier d’entreprise banalisé (bureaux, commerces, entrepôts et locaux d’activité).

39% au-delà de la moyenne décennale – Au 4e trimestre, « la nette accélération des volumes d’investissements – avec un doublement des montants d’un trimestre sur l’autre – n’a pas permis de combler le retard pris sur l’année 2016 au cours du 3e trimestre (-7% en un an) », explique le courtier. Résultat : l’année 2017 se termine sur un chiffre certes élevé – 26,1 Md€ -, mais inférieur de 3% à celui constaté en 2016. Les volumes restent toutefois supérieurs de 39% par rapport à la moyenne des 10 dernières années. Si le prix unitaire moyen des transactions se stabilise à 39 millions d’euros, les méga-transactions – montant supérieur à 200 M€ – ont rythmé le 4e trimestre. Sur l’ensemble de l’année, cette tranche d’opérations totalise 9,4 Md€ d’investissements, « un niveau exceptionnel non égalé depuis 2007 (10,1 milliards) », détaille Cushman & Wakefield, en rappelant l’acquisition emblématique de l’année, l’immeuble de bureaux « Cœur Défense » par le club deal associant ACM, Amundi Immobilier et Primonial REIM.

Erosion des primes de risque – Cette bonne santé de l’immobilier d’entreprise, qui devrait se confirmer en 2018, reste toutefois marquée par la baisse tendancielle des rendements. En 2017, la contraction des taux « prime » s’est poursuivie, le rendement des bureaux et, surtout, celui des commerces, franchissant à la baisse le seuil des 3%. La remontée des taux d’intérêt de long terme a eu pour effet de réduire encore davantage la prime de risque – le différentiel entre le rendement des actifs et le taux sans risque – des actifs immobiliers. Pour autant, « ce « spread » reste incitatif » considère Cushman & Wakefield, l’évaluant à 145 points de base sur les commerces, 220 points de base sur les bureaux à Paris « QCA », et à un peu plus de 420 points sur le secteur logistique.

Montée en puissance des OPCI et SCPI – Le courtier constate par ailleurs d’importants changements dans la typologie des acquéreurs. 2017 atteste de la montée en puissance des véhicules non cotés de la pierre-papier, OPCI et SCPI affichant un volume d’investissement de 8,8 Md€, soit 48% de plus que celui enregistré en 2016. La forte collecte dont ils sont l’objet a en outre conduit ces acteurs « traditionnellement très actifs sur les petits et moyens volumes, à élargir leur gamme d’investissement à des opportunités d’un montant supérieur à 100 millions d’euros, voire même au-delà de 200 millions d’euros », souligne Cushman & Wakefield. Pour la première fois de leur histoire, ajoute-t-il, OPCI et SCPI occupent « une position centrale sur la scène française de l’investissement en immobilier d’entreprise, tant en qualité d’acquéreur que d’investisseur net ».

Frédéric Tixier

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(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Cushman & Wakefield vient de livrer sa dernière étude sur le marché des commerces en France. Le courtier annonce une rentrée «placée sous le signe de la confiance». Mais constate un volume d’investissement qualifié de «mature», et moins important qu’au cours des trois années écoulées.

« Le ralentissement en termes de volume d’investissement n’est pas dû à une situation critique mais résulte plutôt d’un marché mature qui a pris ses marques et se stabilise. En restant aux mains de leurs investisseurs, les opportunités de qualité deviennent des denrées rares et freinent de ce fait la liquidité du marché », résume Vanessa Zouzowsky, Head of Retail Capital Market, dans la dernière étude de Cushman & Wakefield consacrée au marché des commerces en France.

Un climat économique porteur – Un optimisme fondé sur une reprise économique confirmées à l’issue du 3e trimestre 2017, qui laissent entrevoir des perspectives favorables pour le commerce. Le courtier relève notamment la hausse des ventes enregistrée durant l’été par le secteur du commerce spécialisé (+5,3% en juillet et +1,4% en août). Toutes les enseignes profitent de cette embellie, et cherchent à moderniser leurs points de vente, « notamment en y faisant entrer le digital », souligne Cushman & Wakefield. Le courtier constate toutefois un certain retard dans l’ouverture de mètres carrés supplémentaires, et une « flexion des valeurs locatives », sous la pression des enseignes.

Du volume, avec modération – Il recense également un volume d’investissement « modéré » sur les 3 premiers trimestres de l’année. Avec un peu moins de 2 Mds€ investis en commerce, 2017 devrait « marquer une rupture par rapport aux performances des trois dernières années ». Le marché devrait donc revenir aux volumes d’avant 2014. Ce sont les petites transactions (moins de 50 M€) qui dominent le marché (plus de 50% des volumes et 93% des transactions). Les commerces de centre-ville ont davantage attiré les investisseurs, en raison notamment de la vente de plusieurs portefeuilles d’actifs spécialisés sur ce créneau.

Des taux de rendement au plancher – Cushman & Wakefield constate enfin que les taux de rendement « prime » – ceux des meilleurs emplacements – se maintiennent à des niveaux « historiquement bas ». Cette situation résulte d’une offre de qualité de plus en plus rare. Le courtier s’attend toutefois à une légère remontée des taux sur les actifs de centre-ville. Il estime par ailleurs que le marché français des actifs commerciaux reste très attractif sur le plan international, et demeure une « cible privilégiée » pour les investisseurs et une « vitrine incontournable » pour les enseignes.

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(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société