Immobilier européen : les investissements marquent le pas au 3T 2026

Selon les premières estimations de Savills, l’investissement immobilier en Europe aurait atteint environ 46 milliards d’euros au troisième trimestre 2026. Soit un recul de 6 % sur un an. Sur neuf mois, les volumes resteraient en hausse de 4 %. Mais la remontée des taux freine la dynamique, et la France pèse sur l’ensemble.

Comme chaque trimestre, Savills publie un « nowcast » : des estimations préliminaires, établies avant la consolidation des données. Selon ces projections, 156 milliards d’euros auraient été investis en Europe sur les neuf premiers mois de 2026. C’est 4 % de plus qu’à la même période de 2025. Le troisième trimestre, à 46 milliards d’euros, serait en revanche inférieur de 6 % à celui de l’an dernier. Savills reconnaît que ces chiffres peuvent traduire une certaine prudence de ses estimations, après les récentes annonces sur les taux.

Une économie plus solide, des taux plus élevés

C’est l’équation qui va marquer les prochains mois : l’économie va mieux, mais l’argent coûte plus cher. La croissance de la zone euro a en effet été révisée à 1,2 % sur un an au deuxième trimestre. L’indicateur de confiance de l’INREV est passé de 41,0 en juin à 44,6 en septembre. Mais l’inflation est repartie, à 3,2 % en août, sous l’effet de l’énergie. La BCE a relevé ses taux de 25 points de base en septembre, pour la deuxième fois depuis juin. Le taux de dépôt atteint désormais 2,50 %. Les investisseurs ne peuvent plus compter sur une baisse du coût du crédit. Les audits s’allongent et les décisions se prennent au compte-gouttes.

Une Europe à plusieurs vitesses

Les chiffres du 3T 2026 (+4% en moyenne) masquent de forts écarts. Sur neuf mois, l’Europe centrale et orientale progresserait de 34 %, les pays nordiques de 25 % et l’Europe du Sud de 20 %. L’Espagne continue d’attirer les capitaux, l’Italie profite de grandes transactions. A l’inverse, les trois marchés « core » (Royaume-Uni, Allemagne, France) reculeraient de 8 %. Et le reste de l’Europe de l’Ouest de 5 %. Outre-Rhin, les premiers bilans de place confirment la tendance : BNP Paribas Real Estate y recense 23,1 milliards d’euros investis sur neuf mois, en repli de 3 %. A Londres, c’est la faiblesse des capitaux étrangers qui pèse. Les investisseurs internationaux représenteraient un peu moins de 45 % des volumes européens.

La France, principal frein en Europe

Savills désigne la France comme le marché le plus pénalisant. En septembre, l’écart entre les taux d’emprunt d’État français et allemand à 10 ans a dépassé 100 points de base, une première depuis 2012. L’OAT 10 ans a atteint environ 4,7 %. Les institutionnels français prennent aussi leurs distances : selon le baromètre MSCI, 46 % veulent réduire leur allocation immobilière. Et 58 % prévoient d’augmenter leurs cessions. Dans son étude du deuxième trimestre, Savills relevait déjà la fragilité du marché. Les 9 milliards d’euros investis au premier semestre (+4 %) devaient beaucoup à la cession du portefeuille logistique de Proudreed à Blackstone, pour 2,3 milliards d’euros. Hors cette opération, le volume aurait reculé de près de 23 %.

Résidentiel et commerce tiennent la corde

Les investisseurs privilégient la sécurité des revenus. Le résidentiel au sens large (logements locatifs, résidences étudiantes, Ehpad, résidences seniors) représenterait plus de 30 % des volumes européens sur neuf mois. Le commerce confirme son retour en grâce. Notamment les retail parks et les centres commerciaux. Les bureaux prime suscitent un regain d’intérêt, mais limité au « super-prime ». A Paris, Pontegadea a acquis Capital 8 auprès d’Invesco Real Estate pour environ 820 millions d’euros. C’est la plus importante vente d’un immeuble de bureaux en Europe continentale depuis 2022. La logistique, elle, s’essouffle.

Des prévisions revues à la baisse

Si le crédit reste disponible, il est plus cher et plus sélectif. Savills n’anticipe plus de compression généralisée des taux de rendement. Des hausses sont d’ailleurs attendues sur davantage de marchés, avec un écart croissant entre actifs prime et secondaires. Le cabinet reste « prudemment positif » pour le quatrième trimestre, traditionnellement dynamique. Il a toutefois abaissé ses prévisions pour tenir compte du poids des trois grands marchés, en particulier de la France. L’investissement européen atteindrait ainsi potentiellement 248 milliards d’euros en 2026 (+7 %). Puis 266 milliards d’euros en 2027 (encore +7 %).

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A propos de Savills⁽ⁱ⁾

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i) Information extraite d’un document officiel de la société.