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Les marchés immobiliers physiques indiquent où aller chercher de la valeur dans l’univers coté

En l’absence de retour vers des taux d’intérêt réels positifs, les investisseurs continuent de privilégier les actifs immobiliers « physiques » à risque locatif faible. Ce qui devrait entraîner en miroir une reprise des cours de bourse des foncières qui sont exposées à ces segments. L’analyse de Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy.

La remontée des taux d’intérêt aux Etats-Unis, l’accélération des tendances structurellement négatives auxquelles font face les foncières de centres commerciaux, et un momentum défavorable sur les bureaux ont dessiné un paysage peu favorable aux valeurs foncières en ce début d’année. Nous considérons qu’il convient d’y voir une opportunité pour investir sur certaines classes d’actifs immobiliers qui bénéficieront pleinement du placement des surplus d’épargne accumulés en 2020.

Difficultés croissantes pour le segment commerce

Les résultats d’Unibail-Rodamco-Westfield (qui détient pourtant toujours les meilleurs actifs de centres commerciaux européens) témoignent des difficultés croissantes auxquelles l’ensemble du segment du commerce est exposé en termes de :

  • hausse de la vacance (faillites et rationalisation de leurs points de vente physiques par les enseignes textiles qui développent agressivement leurs ventes digitales),
  • moteur des relocations caractérisé par des hausses de loyers à l’arrêt en Europe continentale. Et même des baisses impressionnantes aux Etats-Unis (-20,3 % en moyenne en 2020 chez URW), mis en danger de surcroît pour l’avenir par la réduction des investissements de maintenance dans les centres.

Les taux d’intérêt réels vont demeurer négatifs

Même si la hausse du coût de composants entraînera lors de la reprise économique inéluctable et qui sera momentanément massive, un rebond de l’inflation, moindre en Europe cependant, nous ne croyons toujours pas à l’enclenchement d’une mécanique de hausse des salaires. La croissance en Europe (sous l’effet du vieillissement de la population, de l’accélération des gains de productivité et d’une mondialisation ralentie mais pas arrêtée) demeurera molle. Dans ce contexte, les taux d’intérêt réels vont demeurer négatifs pour une très longue période en Europe.


Prime pour les actifs immobiliers à risque locatif faible

Cela favorisera les actifs immobiliers à risque locatif faible (bureaux prime, logistique, résidentiel) qui continuent de susciter l’appétit des investisseurs (exemple de la cession récente pour 120 M€ par Colonial-SFL de l’immeuble du 112 avenue de Wagram à Paris sous 3% de taux de capitalisation qui a généré 50 offres au premier tour et 6 offres fermes au second). Ce qui devrait entraîner en miroir une reprise des cours de bourse des foncières qui sont exposées à ces segments.

Laurent Saint Aubin


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A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».   

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,6 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Bonne résistance des SCPI Sofidy en 2020 et perspectives positives pour 2021

Ses deux principales SCPI affichent des rendements une nouvelle fois supérieurs à la moyenne du marché. Des résultats que le gestionnaire explique par la qualité du modèle Sofidy, celui d’une gestion prudente, sélective, disciplinée, mutualisée et diversifiée. Une résilience qui devrait perdurer en 2021, année placée sous le signe d’une accélération de la diversification européenne. Une nouvelle SCPI dédiée devrait d’ailleurs prochainement voir le jour…

4,42% pour la SCPI diversifiée Immorente, 4,80% pour la SCPI de bureaux Efimmo et des rendements eux aussi présentés comme résilients pour les autres véhicules immobiliers gérés par Sofidy. La société de gestion confirme en outre que la stabilité constatée des valeurs d’expertise de ses deux principales SCPI exclut toute variation du prix des parts en 2021.

Résistance exceptionnelle des SCPI

2020, une année « inouïe », comme la qualifie Jean-Marc Peter, Directeur général de Sofidy, atteste donc de la résistance exceptionnelle des SCPI en général, celles de Sofidy en particulier. Contrairement aux prédictions les plus alarmistes, l’immobilier, y compris et notamment l’immobilier de bureau et de commerce, a démontré sa robustesse. Le télétravail n’a pas pris l’ampleur attendue. Et le commerce de proximité, en centre-ville, cher à Sofidy, reste porté par des tendances sociétales fortes. A cette résilience globale des classes d’actifs sélectionnées, s’ajoute la valeur ajoutée du gestionnaire immobilier. Sofidy estime en effet que si ses véhicules ont traversé la crise « sans encombre », c’est en raison d’un style de gestion qui a fait ses preuves.

Le style de gestion Sofidy

Sa gestion « prudente, sélective et disciplinée » a joué son rôle d’amortisseur. Pratiquée assidûment depuis 30 ans, elle a créé un « réservoir de plus-values mobilisables ». S’y ajoute une stratégie de forte diversification des actifs, qui assurent aux véhicules de Sofidy l’une des fortes mutualisations du marché. Et des équipes de gestion expérimentées, intégrées, en contact étroit avec les locataires. Résultat : les SCPI de la société de gestion affichent des taux de recouvrement très largement au-delà des 90%. 92,3% en 2020 pour Immorente. Et 96% pour Efimmo. Soit, en consolidé, environ 94%. Les mesures d’aménagement n’auront au total concerné qu’environ 1% des loyers annuels. 5% sont encore en discussion. Il s’agit essentiellement de locataires « du secteur de la restauration et situés au Benelux », précise Sofidy. Les taux d’occupation financiers (TOF) restent eux aussi au-dessus des 90%. 93,4% pour Immorente, 92,95% pour Efimmo.

D’importantes plus-values latentes

Ces taux figurent parmi les indicateurs avancés pris en compte par les évaluateurs pour fixer les valeurs d’expertise. Ce qui explique pourquoi les valorisations 2020 retenues pour Immorente (-0,16% vs 2019) et Efimmo (-0,61%) sont quasi identiques à celles de l’exercice précédent. Les SCPI Sofidy disposent en outre d’importantes plus-values latentes. Jusqu’à deux ans de distribution pour Immorente, un an pour Efimmo. Des réserves que les deux SCPI ont d’ailleurs en partie mis à profit l’an dernier. Immorente a cédé pour environ 34 M€ d’actifs en 2020, Efimmo 39 M€. « Ce qui représente à peine 1% du patrimoine de ces véhicules », relativise Jean-Marc Peter. Sofidy boucle donc l’année sur un bilan, certes moins flamboyant qu’en 2019, mais néanmoins globalement positif.


Un plan d’action ambitieux pour 2021

La société de gestion affiche une collecte globale, tous véhicules confondus, de 709 M€. Elle a investi l’an dernier 427 M€, et arbitré pour 81 M€ d’actifs. Forte d’un patrimoine sous gestion de 6,7 Md€, elle détient environ 4 200 actifs immobiliers, dont la moitié est d’ailleurs logée dans Immorente, qui reste l’une des plus imposantes SCPI du marché (3,48 Md€). Sofidy aborde l’année 2021 avec « ambition, agilité et prudence ». Outre le déploiement de son plan d’action ESG/ISR « SO DURABLE », elle compte encore diversifier ses classes d’actifs sous gestion, et accélérer son développement en Europe. En ajoutant de nouveaux pays à sa zone de chalandise. Déjà présentes en Allemagne, aux Pays-Bas, en Belgique et, depuis peu, au Royaume-Uni, ses SCPI vont s’intéresser plus activement à l’Europe du Sud (Espagne, Italie) et à l’Irlande.

Prochainement une nouvelle SCPI européenne

Les acquisitions hors de France pourraient représenter jusqu’à la moitié des investissements programmés en 2021 (900 M€). Une nouvelle SCPI diversifiée, dédiée à la zone européenne, devrait d’ailleurs voir le jour au début du second semestre. D’autres innovations sont au programme. Sofidy annonce notamment la mise en place prochaine d’un service de financement pour certaines de ses SCPI, en partenariat avec des établissements bancaires. Etonnant quand l’on sait que la plupart des banques se refuse à financer à crédit les SCPI non distribuées à leurs guichets. « Certaines commencent à comprendre que le risque est faible », rétorque Sofidy. La société de gestion espère surtout, via cette nouvelle proposition, dynamiser le marché du crédit aux SCPI. Qui semble effectivement, depuis quelques semaines, attirer de nouveaux acteurs…

Frédéric Tixier


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A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,6 milliards d’euros ; constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

L’immobilier est une peau qui recouvre toutes les activités humaines…

La formule est de Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy. Pour qui le secteur des foncières cotées est désormais disloqué. Et dont chacune des composantes peut évoluer à l’inverse des autres. En fonction de la santé économique des locataires qui occupent les actifs sous gestion. Conséquence : l’année 2021, boursièrement parlant, risque d’être sportive…

« L’immobilier coté, ce n’est pas que des bureaux poussiéreux, ou des centres commerciaux à bout de souffle », s’est plu à rappeler Laurent Saint Aubin, gestionnaire du fonds Sofidy Sélection 1 lors de son dernier point de marché. Une formule qui ravira les adeptes de l’office ou du retail bashing. Mais qui correspond en tout cas à une réalité boursière.

Le secteur immobilier n’en est plus un…

Comme le précisait déjà le gérant dans l’un de ses reporting mensuels, le secteur des bureaux ne représente en effet plus que 23% de l’immobilier coté européen. Celui du commerce, 18%. C’est désormais le secteur du logement qui domine, avec 42% de la capitalisation boursière immobilière. Les secteurs dits alternatifs – mais qui le sont de moins en moins -, tels que la logistique ou la santé, forment quant à eux un ensemble de 17%. « 2020 marque la dislocation du secteur immobilier, qui n’en est d’ailleurs plus un », estime donc Laurent Saint-Aubin. Parce que ce « secteur » n’est plus cohérent en termes de performances. Sinon, comment expliquer l’écart entre les +24% affichés par Vonovia, le leader allemand du secteur résidentiel ? Et les -54% subis par Unibail Rodamco Westfield en 2020 ? L’explication est en partie conjoncturelle.

Disloqué, conjoncturellement et structurellement

« Ce qui, basiquement, attire les investisseurs qui s’intéressent à l’immobilier », rappelle le gestionnaire, « c’est le fait que des loyers sont payés sur une base régulière. Et bénéficient d’une indexation ». De ce point de vue, le résidentiel et la logistique ont, l’an dernier, respecté le deal. Mais pas les bureaux et le commerce… Si l’immobilier est un secteur « disloqué », c’est aussi pour des raisons structurelles. Car ses différents sous-segments n’ont clairement pas le même niveau de sensibilité aux cycles économiques. « La cote immobilière européenne compte plus de 300 sociétés. Qui sont toutes généralement spécialisées sur un secteur géographique ou une typologie d’actifs », constate Laurent Saint Aubin. Chacune de ces valeurs est donc dépendante non pas de la bonne santé d’un « secteur immobilier ». Mais de celle de chacun des secteurs économiques dans lesquels évoluent les locataires de leurs actifs.

L’immobilier est une peau qui recouvre toutes les activités humaines

« L’immobilier est une peau qui recouvre toutes les activités humaines », résume joliment le gérant. Une manière de rappeler que le job d’un gestionnaire de fonds d’immobilier coté n’est pas une sinécure. Qu’au-delà de l’analyse des valeurs, il faut aussi se forger des convictions sur l’évolution attendue de bon nombre d’activités économiques. Conviction – et agilité – sont d’ailleurs les maîtres-mots de la réussite boursière pour 2021. Comme le détaille Laurent Saint Aubin dans sa lettre « Perspectives Marchés » de janvier, les foncières européennes cotées devraient continuer à évoluer cette année « au gré de l’appétit ou de l’aversion pour le risque des investisseurs ». Avec, d’un côté, les foncières de croissance spécialisées sur le résidentiel ou la logistique. Et, de l’autre, les foncières cycliques positionnées sur le commerce ou le bureau.

Une gestion active de conviction

« Une situation qui devrait faire la part belle à la gestion active de conviction. Pour saisir des opportunités d’investissement, stratégiques ou tactiques », estime le gérant. Qui détient, en la matière, un certain savoir-faire. En 2020, alors que l’ensemble du marchés des foncières cotées européennes plongeait de 10,9%[1], son fonds Sofidy Sélection 1 signait une année blanche[2]. Dont acte.

Frédéric Tixier


[1] Performance annuelle de l’indice FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped

[2] Avec une valorisation de la part revenue à son niveau de fin 2019 (performance de +0,0% pour la part P, par exemple)


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A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».   

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Foncières cotées : la gestion de conviction devrait continuer d’être gagnante en 2021

Comme en 2020, le parcours boursier des foncières cotées risque d’être très hétérogène en 2021. Le secteur logistique figure parmi les favoris, comme l’an dernier. Mais des opportunités tactiques, sur le bureau comme sur le commerce, seront sans doute à saisir. L’analyse de Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy.

Après avoir poursuivi des parcours boursiers très hétérogènes en 2020, les foncières européennes cotées devraient continuer à évoluer au gré de l’appétit ou de l’aversion pour le risque des investisseurs. Avec, d’un côté, les foncières de croissance spécialisées sur le résidentiel ou la logistique. Et, de l’autre, les foncières cycliques positionnées sur le commerce ou le bureau. Une situation qui devrait faire la part belle à la gestion active de conviction en 2021, pour saisir des opportunités d’investissement tant stratégiques que tactiques.

Foncières cotées : une évolution en 2020 en phase avec l’ensemble des marchés européens

En 2020, les foncières cotées ont évolué de concert avec l’ensemble des marchés d’actions européens. Entre la fin février et la mi-mars, elles ont été emportées par la panique qui s’est emparée des investisseurs au fur et à mesure que les pays à travers le monde prenaient des mesures inédites de restrictions sanitaires face à la pandémie de la Covid-19. Avec des conséquences sans précédent sur la croissance de leur PIB. Entre le 19 février, point culminant du marché, et le 30 mars, l’indice FTSE EPRA Eurozone a chuté de 33,1%. Le commerce et les bureaux, segments les plus directement touchés par les mesures de distanciation sociale imposées aux populations, ont chuté sur la période respectivement de 49,7% et de 38,1%[1]. Les foncières de logement allemandes et la logistique, secteurs par nature plus résilients, ont reculé sur la période respectivement de 15,9% et de 19,8%.

Un segment boursier désormais hétérogène

Au-delà de cette baisse généralisée et brutale sur quelques semaines, la pandémie a fait voler en éclat la traditionnelle homogénéité boursière des foncières cotées européennes. Dans la phase de rebond qui s’est amorcée fin mars, dans le sillage des mesures de soutien économique sans précédent, ce segment a suivi l’évolution globale des marchés d’actions européens, avec des gagnants et des perdants. Les foncières dont l’activité a été portée par la crise sanitaire ont enregistré des rebonds spectaculaires. C’est le cas du logement, par essence un droit humain fondamental. Qui est devenu clef en période de distanciation sociale. Les foncières résidentielles ont rebondi de 70%[2]. Les foncières de logistique ont, elles, regagné 61%, portées par la rareté des emplacements disponibles et le caractère stratégique des circuits de distribution.

Les foncières cycliques délaissées jusqu’à fin octobre

D’autres segments immobiliers alternatifs comme les foncières « technologiques », notamment les data centers dont l’activité a crû avec la distanciation sociale, ont également été recherchés. À l’inverse, les foncières sensibles aux cycles économiques, c’est-à-dire celles de commerces et de bureaux, ont continué à être délaissées jusqu’à fin octobre. Les investisseurs se sont notamment inquiétés d’un fait nouveau : les impayés de loyers par certains locataires ayant dû fermer administrativement durant le confinement. L’annonce, début novembre, par Pfizer BioNTech des premiers résultats de la phase 3 de son vaccin contre le coronavirus, et la perspective d’une sortie de crise économique à la faveur de campagnes de vaccination à travers le monde, ont entraîné une rotation sectorielle brutale et inédite par son ampleur.

Une rotation sectorielle brutale et inédite par son ampleur

L’immobilier coté n’a pas fait exception : les foncières cycliques les plus impactées par les confinements (commerces, bureaux, hôtels et résidences étudiantes) ont fortement rebondi tandis que les valeurs dites de « croissance », c’est-à-dire le résidentiel et la logistique, ont fait l’objet de prises de bénéfices.

Les foncières de commerces ont ainsi regagné 42% depuis leur plus bas de mars et celles de bureaux 21%. Sur l’année, l’indice FTSE EPRA Eurozone finit en baisse de 10,9% après un rebond de 43,6% depuis ses plus bas de mars. Le résidentiel progresse de 15% et la logistique de 22% tandis que le commerce recule de 34% et les bureaux de 19%. Les arbitrages intra-sectoriels très appuyés de fin d’année tout comme les performances annuelles du secteur témoignent une fois de plus que les foncières cotées sont devenues, avec la pandémie, un segment boursier hétérogène.

La surperformance d’une gestion active de conviction

Bien qu’inédit par l’ampleur de la chute puis du rebond, mais également déconcertant au regard de la déconnexion avec les fondamentaux de sociétés, le contexte boursier de 2020 a tout de même permis à une gestion active de conviction de se distinguer. En mars, Sofidy Sélection 1 a reculé de 15,1 %. Contre 23% pour le FTSE EPRA Eurozone. Sur l’année 2020, le fonds finit sur une performance stable et affiche ainsi le meilleur comportement de sa catégorie sur un an, trois ans et cinq ans. La sous-pondération du commerce et des bureaux en début d’exercice, au profit des foncières résidentielles allemandes et des foncières de logistique, puis la rotation vers des valeurs plus cycliques à partir de la fin du printemps, qui a été accentuée après les annonces positives de Pfizer BioNTech, expliquent cette surperformance.

Les plus et les moins de l’année 2020

Une poche de liquidité conséquente, supérieure à 12% de l’actif à certaines périodes de l’année, a offert des capacités d’investissement pour profiter de la volatilité des marchés. Aroundtown, une foncière allemande avec un fort beta de marché en raison de son positionnement à la fois sur du commerce, des bureaux et du logement, ou encore Mercialys, spécialisée sur du commerce de taille moyenne en centre-ville plus résilient dans la crise, figurent parmi les principaux contributeurs à la performance annuelle du fonds. En revanche, notre positionnement de 4% en début de période sur les foncières spécialisées dans les résidences étudiantes a pesé sur la performance avant d’être soldé durant l’été. Même si la thématique des résidences étudiantes reste porteuse sur le long terme, les différentes périodes de confinement et/ou de restrictions en Europe ont incité les étudiants à rentrer ou rester chez eux avec des conséquences immédiates sur les taux d’occupation de ces résidences mais aussi l’octroi de remises de loyers.

Le comportement des foncières cotées devrait rester différencié en 2021

Depuis le début de l’année, les foncières cotées sont volatiles, tiraillées, comme le reste de la cote européenne, entre deux sentiments contraires. D’une part, l’espoir suscité par la vaccination et la certitude d’une amélioration de la conjoncture dans un contexte de taux d’intérêt durablement bas en Europe qui alimentent certains jours la poursuite du rebond des valeurs cycliques et « value ». Et d’autre part, l’accélération de la pandémie, particulièrement en Europe et aux États-Unis, et les questionnements sur les retards dans les vaccinations, et donc dans le calendrier d’un rebond économique, qui incitent toujours les investisseurs à privilégier les valeurs de croissance ou considérées comme « refuge ». Si globalement l’optimisme semble pour le moment vouloir l’emporter, le manque de visibilité persiste et alimente la volatilité. Comme en 2020, le comportement des foncières cotées devrait rester différencié.

Le résidentiel et la logistique toujours en cœur de portefeuille

Nous restons convaincus de la qualité d’une exposition « cœur de portefeuille » sur le résidentiel et la logistique immobilière. En effet, les foncières positionnées sur ces segments résilients et en croissance continuent de délivrer la promesse de l’immobilier. C’est-à-dire des loyers réguliers et prévisibles sur longues périodes. Mais aussi d’afficher des perspectives de progression tant en termes de revenus que de valeur. Toutefois, les foncières résidentielles allemandes sont ponctuellement pénalisées depuis le début de l’année par la remontée des taux longs aux États-Unis dans le sillage de l’anticipation d’un plan de relance de grande ampleur de la nouvelle administration Biden. Ces mouvements d’humeur peuvent toutefois créer des opportunités pour renforcer les positions sur ce segment. Nous continuons de privilégier Vonovia, LEG Immobilien ou TAG Immobilien.

La logistique pourrait être le secteur gagnant de 2021

La logistique pourrait être le secteur gagnant de 2021. Si le rebond économique se confirme assez rapidement, la logistique sera sollicitée pour accompagner la montée en puissance des capacités de production pour répondre à une demande également en hausse. À l’inverse, en cas de mesures de restrictions strictes plus longues que prévu, et donc de report du rebond économique attendu, les consommateurs privilégieront à nouveau le commerce en ligne, l’un des principaux vecteurs de croissance de la logistique. A ce titre, la société belge VGP, qui développe des entrepôts qui, une fois livrés, sont rachetés par Allianz pour le compte d’investisseurs internationaux, ou encore SEGRO, font partie de nos fortes convictions.


La volatilité procure des opportunités tactiques

La volatilité qui persiste sur les marchés offre également des opportunités de positionnements tactiques sur les bureaux et les commerces. Il est donc important de conserver des liquidités en portefeuille pour profiter des creux de marché, en étant toutefois très sélectifs. Et ce à la lumière notamment des transactions physiques qui peuvent être réalisées et qui permettent d’évaluer le potentiel de revalorisation des actifs cotés. Au sein des bureaux, seuls les actifs « prime » doivent être considérés. Il s’agit des bureaux les plus modernes et les mieux équipés, situés dans le quartier central des affaires des grandes métropoles européennes, et recherchés par les entreprises ayant une forte capacité à continuer de payer leurs loyers. Les transactions physiques observées fin 2020 à Paris et en Allemagne nous paraissent aller dans le sens d’une réappréciation des valorisations boursières des valeurs exposées à cette thématique. Le Brexit, qui incite les investisseurs internationaux à se détourner du marché londonien, pourrait contribuer à alimenter cette tendance sur les actifs Prime en France, en Allemagne et aux Pays-Bas.

Des opportunités tactiques du côté des foncières de commerce

Des opportunités tactiques peuvent également se présenter sur les foncières de commerces. Néanmoins, au-delà de la rotation sectorielle en leur faveur ces dernières semaines, la tendance sur les foncières de centres commerciaux reste orientée à la baisse. Elles ne pourront se réapprécier qu’à la condition que des transactions significatives sur le marché aient lieu et redonnent un peu de crédibilité aux actifs nets réévalués rapportés par les acteurs cotés. En ce début d’année, seules Mercialys, Klépierre, et dans une moindre mesure Unibail-Rodamco-Westfield, constituent notre exposition au commerce.

Agilité, le maître-mot des prochains mois

Même si les investisseurs veulent croire, en ce début d’année, à la réussite des campagnes de vaccination et donc à une reprise économique en 2021, l’horizon est loin d’être dégagé. L’agilité va rester donc le maître-mot dans les prochains mois. La publication des résultats annuels des foncières dans les prochaines semaines pourrait toutefois permettre de reconnecter progressivement les fondamentaux et l’évolution des cours boursiers. Le secteur pourrait également être animé par de nouvelles opérations de rapprochement, notamment dans les bureaux, ou de retrait de la cote. Quoi qu’il en soit, nous restons convaincus qu’une gestion active permettra encore de surperformer notre indice de référence. Mais les convictions d’aujourd’hui ne seront peut-être pas celles de demain….

Laurent Saint Aubin


[1] Source : GreenStreet Advisors.
[2] Au 31/12/2020.


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Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».   

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

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Immobilier coté : des hausses de valeur sont à venir

Les politiques monétaires expansionnistes sont au programme des prochains mois. Une visibilité qui devrait profiter aux « segments les plus résilients de l’immobilier coté ». Et se traduire par une « hausse de leur valeur », estime Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy. Analyse.

Les mois à venir seront marqués par une visibilité exceptionnelle quant au maintien sur longue période d’une politique monétaire expansionniste. Alors que les indicateurs économiques seront très différenciés selon les zones géographiques. Et que les marchés ont déjà, selon nous, suracheté un scénario optimiste de reprise forte et continue. Nous sommes, dans ce contexte, portés à l’optimisme quant à la surperformance des segments les plus résilients de l’immobilier coté qui devraient enregistrer des hausses de valeur.


Focus sur les bureaux de catégorie A en QCA

Notre intérêt pour le bureau se concentre sur son segment cœur : les bureaux de catégorie A (les mieux équipés) dans le quartier central des affaires des grandes métropoles européennes, déjà occupés traditionnellement par des populations de cadres mobiles. Les transactions physiques observées ces dernières semaines nous paraissent aller dans le sens d’une réappréciation des valorisations boursières des valeurs exposées à cette thématique. A Paris, ce sont quatre transactions importantes qui ont été annoncées depuis le début du mois de novembre à des niveaux de valorisation par mètre carré comprises entre 23 500 euros et 50 000 euros.

Un retard des marchés boursiers par rapport aux marchés physiques

Rappelons que Gecina (37% du patrimoine de bureaux localisé dans le « central business districts [CBD]» ou quartiers d’affaires parisien) a une valorisation moyenne de son parc de bureaux de 11 056 €/m2. Et la Société foncière lyonnaise (95% dans le CBD), de 18 420 €/m2. En Allemagne, deux transactions récentes, l’une à Berlin (15 000 €/m2 vs une valorisation du patrimoine d’Alstria dans cette ville de 3 800 €/m2), l’autre à Düsseldorf (4 500 €/m2 vs 2 643 €/m2 en moyenne pour les immeubles détenus par Alstria dans la métropole rhénane) nous paraissent, de même, indiquer un retard des marchés boursiers par rapport au marché physique.

Des transactions sous la barre des 4% de taux de capitalisation pour la logistique

Il en va de même sur le segment de la logistique qui, pour les meilleurs actifs, voit désormais trois marchés (France, Allemagne, Pays-Bas) où des transactions se réalisent sous la barre des 4% de taux de capitalisation.

Laurent Saint Aubin


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A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».   

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Les SCPI toujours actives sur le front des acquisitions

Au 3e trimestre 2020, les SCPI d’immobilier d’entreprise ont été très acheteuses. Elles ont investi plus de 2,5 Md€ sur les marchés français et européens. Contre 2 Md€ pour le 3e trimestre 2019. Le 4e trimestre 2020 semble toujours aussi actif… Détail des principales dernières opérations.

Advenis REIM

Comme l’annonçait Jean-François Chaury, le directeur général d’Advenis REIM, en octobre dernier, Eurovalys a bouclé son programme d’acquisition annuel. La SCPI spécialisée sur l’immobilier de bureau allemand vient d’annoncer 3 opérations sur des bureaux situés respectivement à Wolfsburg, Bremerhaven et Stuttgart. Montant total de ces acquisitions : 112,75 M€. Ce qui porte à un peu plus de 300 M€ le total des montants investis par Eurovalys en 2020.

Alderan

La SCPI dédiée à la logistique gérée par Alderan boucle sa 8e acquisition. Pas mal pour un véhicule lancé il y a un peu plus d’un an… Activimmo vient d’annoncer l’achat en état futur d’achèvement d’un parc d’activité à Bailly-Romainvilliers (77). L’ensemble immobilier développera une surface locative de 5 470 m2 divisée en huit cellules. La livraison de ce parc est prévue au plus tard en janvier 2022. Et vise une certification environnementale E+C. Activimmo devrait servir un rendement de 6% en 2020.

Amundi Immobilier

Après avoir récemment acquis le premier actif irlandais (le Fitzwilliam 28 à Dublin) de l’OPCI Opcimmo, Amundi Immobilier a confirmé l’achat de l’immeuble Curve à Saint-Denis. Développant plus de 24 000 m², il est loué à 95% à deux locataire, l’Agence Régionale de Santé (ARS) Île-de-France et le courtier en assurances Verspieren. Cette acquisition -dont le montant dépasserait les 110 M€- a été réalisée par la société de gestion pour le compte de plusieurs de ses fonds sous gestion.

Atland Voisin

Si la SCPI Epargne Pierre est devenue plus prudente en matière d’investissements, elle n’en pas moins réalisé un important programme d’acquisitions en 2020. Dernières en date : une importante opération de sale & lease-back avec le groupe Pierre Fabre, réalisée en co-investissement avec la SCPI MyShareSCPI. Rendement de cet investissement : 6,50%. Atland Voisin a également dernièrement mené une autre opération de co-investissement entre les deux SCPI. Il s’agit d’un ensemble de bureaux situé au 7 avenue Charles Tillon, à Rennes.

Atream

Grosse acquisition pour la SCPI Carac Perspectives Immo. La société de gestion Atream a annoncé l’achat d’un immeuble de bureau, le « Botany 2 », situé à Suresnes. L’actif, de près de 5 500 m², comprend 5 étages à usage de bureaux et de commerces, et est certifié HQE Exploitation niveau « Très Bon ». Il est occupé par 8 locataires, dont une crèche et une surface de commerce louée par MaCaille, restaurant lounge du Top Chef Norbert Tarayre. Selon le site CFNewsImmo&Infra, l’opération aurait été valorisée 34 M€, et générerait un taux de rendement de 4,85%.

BNP Paribas REIM

BNP Paribas REIM a réalisé, pour le compte de la SCPI Accimmo Pierre, l’une des plus grosses opérations des dernières années sur le marché nantais. Elle vient en effet d’acquérir un ensemble de bureaux « Ilot 4B » dans le quartier d’affaires Euronantes. Cet actif s’inscrit dans un programme immobilier plus global de plus de 25 000 m², « Amazing Amazones », mêlant immobilier tertiaire, logements et équipements sportifs. Développé par Altarea, les 16 200 m² acquis par Accimmo Pierre seraient valorisés 62 M€, selon le site CFNewsImmo&Infra. La SCPI a distribué des acomptes aux 2e (1,8 €) et 3e (1,71 €) trimestres, en diminution par rapport à l’an dernier. Mais la société de gestion annonce la distribution possible d’une plus-value de cession pour le 4e trimestre. Pour un rendement prévisionnel de 3,80% en 2020.

Iroko

Déjà un premier actif pour Iroko Zen, la nouvelle SCPI lancée il y a quelques jours par la fintech Iroko. Il s’agit d’un immeuble de bureaux de 1 000 m² situé dans le quartier administratif de Reims. Sa valorisation est inférieure à 2,5 M€, et affiche des caractéristiques énergétiques dans le haut de la fourchette. Loué depuis 2014 à Pôle Emploi, avec un bail ferme d’une durée résiduelle de 9 ans, l’actif génère un taux de rendement immédiat de 7%. Rappelons qu’Iroko Zen se présente comme une SCPI digitale et engagée. Elle ambitionne de lever 100 M€ dans les trois ans.

Perial AM

Pour sa 1ère opération, PF Hospitalité Europe choisit l’Espagne. La nouvelle SCPI dédiée à l’immobilier d’accueil lancée par Perial AM il y a quelques mois vient d’annoncer l’acquisition d’un établissement hôtelier situé à Mataro, une commune proche de Barcelone. Montant de la transaction : 6 M€. L’actif sera exploité par l’enseigne B&B Hotels lors de sa réouverture, prévue pour le 1er trimestre 2021. La SCPI a été, selon Perial AM, « très bien accueillie par le marché ». PF Hospitalité Europe, qui ambitionne un taux de distribution de 5%, a collecté près de 20 M€ dès son premier mois de lancement.

Primonial REIM

Première acquisition dans l’immobilier de santé belge pour Primovie. La SCPI gérée par Primonial REIM vient d’annoncer la signature d’une résidence senior à Court-Saint-Etienne, à 40 km de Bruxelles. Elle sera livrée dans le courant du 3e trimestre 2022. D’une surface de 8 200 m², elle abritera 119 logements du T2 au T3 et bénéficiera d’un large socle de services. Elle sera exploitée par Domitys, une filiale de Nexity. Rappelons que Primovie ambitionne de distribuer en 2020 un dividende identique à celui de 2019, année où elle avait affiché un rendement de 4,51%.

Sofidy

Chez Sofidy, l’OPCI Sofidy Pierre Europe réalise une opération à Lyon. Il vient d’acquérir les mûrs de l’immeuble Triptyk (3 830 m²) pour un montant de 8,9 M€. L’immeuble est occupé par deux locataires, Merck et Burgundi School of Business, via des baux sécurisés de 6 et 9 ans. Le rendement sur loyer immédiat, à l’acquisition, est de 5,7%, un taux « particulièrement compétitif sur le marché lyonnais », rappelle Sofidy.

Swiss life AM

Après son opération barcelonaise, l’OPCI SwissLife Dynapierre poursuit son recentrage. Il s’est porté acquéreur d’un ensemble immobilier parisien d’environ 3 000 m² situé rue de Fleurus (6e arrondissement). Entièrement rénové par GDG Investissements, il est loué à Ionis qui va y installer l’école d’ingénieurs ESME Sudria pour neuf ans. Une opération qui, fin octobre, avait permis à l’OPCI d’investir l’intégralité de sa collecte. Et de réduire sa poche immobilier physique dédiée à l’hôtellerie à 11,5% (contre près de 20% en mars dernier).

Frédéric Tixier


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Investissements immobiliers : priorité à la qualité

Immobilier coté : la grande rotation sectorielle est prématurée…

Le rebond boursier des secteurs immobiliers les plus impactés par le confinement – dans le sillage de l’annonce du vaccin anti-Covid – s’est accompagné de prise de bénéfices sur les foncières logistiques et résidentielles. Une rotation sectorielle « prématurée », selon Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy. Analyse.

L’annonce par Pfizer BioNTech des premiers résultats de la phase 3 de son traitement du coronavirus a entraîné une rotation sectorielle brutale et inédite par son ampleur. Ainsi qu’une nette remontée des taux longs.

Hausse des secteurs immobiliers les plus impactés par les confinements

Pour l’immobilier coté, cela s’est traduit par une hausse des secteurs les plus impactés par les confinements (commerces, bureaux, hôtels et résidences étudiantes). Et des prises de bénéfices appuyées sur le résidentiel et la logistique. Dans ce contexte, il nous paraît opportun de renforcer très progressivement l’exposition de notre portefeuille aux valeurs plus cycliques. Sans céder cependant au vertige de la hausse. L’annonce de Pfizer est une bonne nouvelle. Qui devrait être suivie d’autres bonnes nouvelles. Puisque les résultats des vaccins développés par Moderna, AstraZeneca et Johnson & Johnson devraient être connus d’ici à début janvier.

Les Bourses ont-elles raison de se réjouir ?

Mais les Bourses ont-elles raison de se réjouir ? Les résultats de Pfizer ne concernent pour l’instant que 94 malades sur un échantillon total de 43 538 patients. La durée d’immunité, et une analyse de la protection par catégorie de patients, ne sont pas connues pour l’heure. Les conditions de stockage et de transport (moins 70°C pour le vaccin de Pfizer), ainsi que les conditions d’administration (répartition des stocks par pays, taux d’acceptation de la vaccination, faible aujourd’hui aux Etats-Unis et en France), restent à traiter. Sous réserve que ces points d’interrogation soient résolus, le vaccin pourrait être largement opérationnel dans le courant du second trimestre 2021. Nous sommes d’avis que la rotation sectorielle observée ces derniers jours n’intègre aucune réserve quant à la réalisation d’un scénario rose.

Rester attentifs à des signes concrets d’amélioration

C’est pourquoi, notre stratégie d’investissement dans les actions du secteur de l’immobilier coté demeure attentive à des signes concrets d’amélioration. Pour le moment, ceux-ci ne sont pas avérés. Si l’on regarde l’état de la demande locative en bureaux et des transactions sur de grands actifs en commerce. Nous demeurons par ailleurs convaincus de la qualité d’une exposition élevée au résidentiel et à la logistique immobilière. En raison des avantages spécifiques non remis en cause de ces secteurs en termes de visibilité et de capacité de progression des loyers et des valeurs.

Laurent Saint Aubin


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A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».   

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

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Immorente : 4,31% de rendement minimum en 2020 confirmé

La SCPI phare de Sofidy confirme un taux de distribution pour 2020 au milieu de sa fourchette prévisionnelle. Mais en deçà de sa performance 2019. Autre – bonne – nouvelle : la société de gestion n’anticipe pas de recul de la valeur des parts « dans les mois qui viennent ».

Elle anticipait, il y a quelques mois, un taux de distribution compris entre « 4,18% et 4,42% ». Ce sera, finalement, le milieu de cette fourchette prévisionnelle qui sera retenu. La SCPI Immorente, chez Sofidy, vient en effet de confirmer le versement d’un dividende 2020 d’au moins 14,52 € par part. Soit un taux de distribution de 4,31%.

Rendement 2020 : baisse actée par rapport à 2019

Un niveau qui correspond à 92,9% du taux de distribution 2019 (4,64%). La baisse du rendement 2020 est donc actée. Mais dans des proportions qui restent raisonnables. Et inférieures aux premières prévisions établies au plus fort de la crise sanitaire. Immorente, affirme Sofidy, « confirme la force de son modèle». Et «démontre sa forte résilience dans le contexte actuel ». La SCPI, grâce à un modèle de gestion « totalement intégré », a notamment su rester au contact et à l’écoute de ses locataires. Malgré un parc locatif de plus de 2 500 unités, elle affiche un taux de recouvrement des loyers du deuxième trimestre de l’ordre de 85%. Et de 91% sur l’ensemble de l’année 2020.

Pas d’impact négatif sur la valeur de la part en 2020

Le taux d’occupation financier d’Immorente s’est toutefois légèrement dégradé depuis le début de l’année. Passant de 93,61% fin mars à 93,12% fin septembre. Mais il reste à un « niveau élevé », et constitue « un bon indicateur pour faire face à la conjoncture économique qui demeurera encore incertaine dans les prochains mois », reconnaît la société de gestion. Cette dernière reste persuadée que l’immobilier continuera à jouer son rôle de valeur refuge. A condition « qu’il soit sélectionné et acquis avec prudence et rigueur ». De ce point de vue, les associés d’Immorente n’ont pas de crainte à avoir sur la valeur des actifs détenus par la SCPI. Tout du moins à court terme. « La campagne d’expertise en cours confirme la stabilité et la résilience du patrimoine », annonce Sofidy. Qui écarte « tout impact négatif sur la valeur des parts dans les prochains mois »…

Position prudente en matière d’investissement

La société de gestion reste toutefois très prudente. Notamment dans sa stratégie d’investissement. Qui montre une volonté d’accélérer encore la diversification sectorielle de la SCPI. Après l’arrêt des acquisitions, en avril dernier, puis l’annonce, en septembre, d’une importante opération sur des bureaux à Amsterdam, Immorente vient de finaliser des prises de participations dans fonds spécialisés en logistique et en résidentiel européens. Elle étudie également l’acquisition d’un immeuble de bureaux situé en plein cœur de Londres. Et celle d’une résidence service senior « gérée par un exploitant de premier plan ». Le tout pour un peu plus de 100 M€.

L’inconnue de la collecte

Immorente a pour l’instant largement les moyens de financer toutes ces opérations. Pour mémoire, elle disposait d’un solde à investir de 168 M€ fin juin. Les acquisitions/cessions actées sur le 3e trimestre ramènent ce compteur à environ 136 M€. Et elle dispose encore, si nécessaire, d’une capacité d’emprunt, son ratio d’endettement n’étant, fin septembre, que de 12,6%. Reste toutefois l’inconnue de la collecte. Au 3e trimestre, Immorente n’a en effet réalisé qu’une collecte brute d’environ 38 M€. Et de l’ordre de 20 M€, en net, selon l’IEIF. Contre, rappelons-le, un peu plus de 95 M€ au 1er trimestre 2020. Immorente n’est pas la seule SCPI touchée par ce tassement de la collecte. Selon les dernières statistiques de l’IEIF, la collecte nette du marché des SCPI accuse un recul, au 3e trimestre 2020, de 45% par rapport au 3e trimestre 2019…

Frédéric Tixier

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A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros ; constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 

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La performance du segment des foncières logement ne s’explique pas seulement par la résilience de leur activité. Mais de plus en plus « par la prise de conscience que leur modèle économique est celui de l’abonnement », estime Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, dans sa dernière analyse de marché.

La performance largement positive des foncières de logements se confirme toujours au mois de septembre. Elle ne tient pas seulement à la résilience de leur activité. Mais s’explique de plus en plus par la prise de conscience que leur modèle économique est celui de l’abonnement. En mieux, puisqu’il n’a pas d’échéance…

Le taux de rotation des locataires reste modeste

Selon l’Office Fédéral des statistiques, 55 % des logements sont loués en Allemagne. Compte tenu de l’évolution des prix de l’immobilier dans les grandes villes européennes, et du caractère de plus en plus évolutif des structures familiales, nous considérons que cette proportion devrait au moins rester stable et progresser dans le reste de l’Europe. Pour Deutsche Wohnen, valeur que nous détenons en portefeuille, la rotation des locataires reste modeste : 7 % en rythme annuel à fin juin 2020. Sachant que les prix de relocation demeurent, quoi qu’il en soit, supérieurs. Cela se traduit par un niveau moyen de loyers en place en hausse de +1,8 % en juin 2020, sur un an glissant.

Des services annexes payants

En outre, une demande structurellement supérieure à l’offre de logement dans les grandes villes conduit à un taux de vacance négligeable. C’est le cas pour Vonovia, le plus grand acteur de l’immobilier résidentiel européen coté, qui affiche 2,8 % de vacance sur l’ensemble de son portefeuille. Cette communauté sédentarisée de long terme permet aux bailleurs de développer une gamme de plus en plus large de services annexes payants. Tels que la fourniture d’énergie, des services multimédias, des assurances, des services à la personne, ou des moyens de transport partagés. Des offres de services elles-même fondées sur le modèle de l’abonnement. À titre d’exemple, cette activité représentait 9,2 % des revenus de Vonovia en 2019. Et nous sommes convaincus que cette tendance devrait s’accentuer par le futur.

Le modèle de l’abonnement correspond à la promesse de l’immobilier

Ce modèle de « l’abonnement » correspond pleinement au cœur de la promesse de l’immobilier : des revenus réguliers sur le long terme. Il offre une visibilité inégalable. En termes de valorisation, il aboutit à une prime de risque inchangée. Mais, compte tenu des taux de croissance attendus, nous pourrions assister à une progression mécanique de la valeur des actifs, théoriquement jusqu’à l’infini. C’est ce que nous observons notamment avec la hausse des valeurs technologiques en Bourse cette année. Qui s’explique largement par ce raisonnement. À titre de comparaison, entre deux valeurs technologiques (Adobe et IHS Markit), et deux sociétés résidentielles (LEG Immobilien et Vonovia) dont le modèle est en partie en partie fondé sur « l’abonnement », nous observons une décote comprise entre 18 et 25 % pour le segment résidentiel. Une marge de croissance existe donc bel et bien !

Rôle central du résidentiel dans une allocation en foncières cotées

Dans l’environnement durable de croissance faible et de taux négatifs qui caractérise le monde développé, cette analyse justifie pleinement, à notre sens, le rôle central du résidentiel dans une allocation en foncières cotées. Et, en ce sens, un poids de 38 % dans le total de l’actif de Sofidy Sélection 1.

Laurent Saint Aubin


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Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».   

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Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

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