Les unités de compte immobilières terminent l’année sur un niveau de décollecte nette qui s’est de nouveau accéléré au 4e trimestre (-415 M€). Le bilan 2025 (-584 M€) est néanmoins moins négatif qu’en 2024 (-930 M€). Souscriptions et décollectes nettes ne concernent toujours qu’un nombre limité de véhicules. Datas.
Les trois premiers trimestres 2025 avaient laissé entrevoir un possible retour vers l’équilibre. Avec une décollecte cumulée limitée à -171 M€ (75% de moins qu’en 2024), l’espoir était permis. La douche froide du 4e trimestre (-413 M€) est venue rappeler que les unités de compte immobilières sont encore loin d’être sorties de l’ornière.
Unités de compte immobilières : des situations individuelles toujours aussi contrastées
Ces dernières accusent sur l’ensemble de l’exercice 2025 une décollecte nette globale de 584 M€. Dont 70% sont imputables au seul 4e trimestre. C’est bien sûr mieux qu’en 2024 (-930 M€). Mais encore très largement insuffisant pour parler d’un renversement de tendance. Et ce d’autant plus que le marché se scinde toujours aussi clairement en trois tendances asynchrones. Sur les 55 unités de compte recensées par l’ASPIM fin décembre 2025, 22 étaient en effet encore en situation de décollecte nette. 14 affichaient une collecte positive. Et 17 se maintenaient à l’équilibre.
Les 3 plus gros « décollecteurs » de 2025 représentent près de 59% de la décollecte nette globale
Les retraits restent en outre très concentrés. Trois véhicules expliquent à eux seuls près de 59% de la décollecte nette globale (974 M€ de retraits bruts au total). Le plus gros décollecteur de l’exercice est finalement Capimmo (Praemia REIM). Cette UC accuse un solde sortant de -249 M€. Une situation qui s’est nettement dégradée par rapport à 2024 (-134 M€). Mais essentiellement au 4T 2025, période au cours de laquelle Capimmo aura subi 203 M€ de retraits… Une autre UC, Assur Immeuble (AEW Patrimoine) a également été victime de retraits massifs au 4T 2025. Comme en 2024, il s’agit de la seule période « mouvementée » de l’exercice. En 2024, les retraits n’étaient toutefois que de 68 M€. Contre – 207 M€ en 2025. Rappelons que ces deux UC figurent encore aujourd’hui dans le Top 3 du classement par capitalisation.
Capimmo, Assur Immeuble, Tangram aux premières positions
La SC Tangram (Amundi Immobilier) complète le podium des plus importants décollecteurs 2025, avec -118 M€. Mais, à la différence des deux précédentes, la situation de cette UC s’est nettement améliorée par rapport à 2024. Une année au cours de laquelle les retraits avaient atteint le niveau record de -256 M€. La décollecte s’est donc réduite de plus de la moitié (-54%). Avec un actif net de 632 M€, le ratio décollecte/capitalisation reste toutefois significatif, à 18,7%. Plus loin dans le classement, on retrouve LF Multimmo (La Française REM), en 4e position avec -90 M€ de décollecte. Soit une hausse de 50% par rapport à 2024 (-60 M€). Rapporté à un actif net de 449 M€, ce montant représente 20% de la capitalisation. C’est donc l’un des ratios les plus élevés du marché. En 5e position, Sofidy Convictions Immobilières (-67 M€) connaît en revanche une relative amélioration (-98 M€ en 2024).
Certains véhicules ont stoppé l’hémorragie
A noter également l’entrée en décollecte d’Afer Immo et Afer Immo 2 (OFI Invest Asset Management), qui affichent respectivement -41 M€ et -38 M€ de souscriptions nettes en 2025. Alors qu’elles étaient parfaitement stables en 2024. A l’inverse, certaines UC semblent être entrées en phase de redressement. Ou, tout du moins, avoir stoppé l’hémorragie de leur décollecte. C’est le cas pour GF Pierre (Generali Real Estate). Après une année 2024 catastrophique (-134 M€ de décollecte), l’UC n’affiche plus « que » -28 M€ en 2025. Soit une amélioration de 79%. Rapportée à un actif net de 588 M€, cette décollecte résiduelle (4,8%) reste contenue. Trois véhicules sont quant à eux revenus à l’équilibre (aucune souscription) en 2025. Il s’agit de ViaGénérations (Turgot AM), qui avait perdu 90 M€ en 2024 de Novaxia R (Novaxia Investissement, -56 M€ en 2024) et de Pérennité Pierre (La Française REM, -55 M€ en 2024).
Les unités de compte qui collectent : une poignée de véhicules
Côté collecte positive, les souscriptions nettes ne profitent toujours là encore qu’à une poignée de véhicules. Cinq UC concentrent à elles seules près de 74% des 390 M€ de collecte brute positive enregistrée sur l’exercice. MeilleurImmo (Sofidy) s’impose comme la première unité de compte collectrice de 2025, avec 78 M€ de souscriptions nettes. Soit près de 20% de la collecte positive globale. Cette UC fait nettement mieux qu’en 2024 (29 M€), avec un volume de collecte multiplié par 2,7. Rapporté à un actif net de 171 M€, ce score représente un impressionnant ratio de 45,6% de la capitalisation, témoignant d’un véhicule en très forte phase de croissance. Territoires Avenir (Arkéa REIM) se positionne à la 2e place (68 M€ de collecte nette). Elle était à la première en 2024.
MeilleurImmo, Territoires Avenir et CNP UC Immo aux 3 premières places
CNP UC Immo (La Française REM), UC dédiée, se hisse en 3e position avec 67 M€ de collecte nette, alors que le véhicule n’avait enregistré aucune souscription en 2024. Un démarrage éclair qui porte l’actif net à 390 M€. Derrière ce trio, on retrouve ESG Tendances Pierre (Swiss Life Asset Managers France), avec 42 M€ de collecte nette (contre 26 M€ en 2024). Puis MAIF Habitats et Inclusion (Ampère Gestion), qui, pour sa première année complète de commercialisation, signe un démarrage remarqué avec 32 M€ de souscriptions. Parmi les autres collecteurs 2025, Allianz Immobilier Durable (24 M€, contre 11 M€ en 2024) ; Proxima Vie d’Eternam (20 M€, contre 17 M€ en 2024) ; et les deux UC d’Iroko — Iroko Next (13 M€) et Iroko Impact (5 M€) — qui confirment la dynamique de véhicules plus récents, souvent positionnés sur des thématiques ESG ou alternatives.
L’essentiel, en cinq points
|
Toutes les collectes/décollectes des unités de compte immobilières en 2025
Lire aussi
- Sociétés civiles immobilières : toutes leurs performances en 2025
- Quelles unités de compte immobilières ont le plus décollecté -collecté…- au 3T 2025 ?
- Sociétés civiles immobilières : toutes leurs performances du 3T 2025
- Quelles unités de compte immobilières ont le plus décollecté -collecté…- en 2024 ?
- Sociétés civiles immobilières : toutes leurs performances en 2024
- Quelles unités de compte immobilières ont le plus collecté -décollecté…- en 2023 ?
- Unités de compte immobilières : -6,8 % en 2023
- Fonds immobiliers non cotés : collecte record en 2022
- Véhicules immobiliers non cotés : une collecte 2021 dans l’épure de 2020
A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2022, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 314 milliards € et 4 millions d’épargnants.
(i ) Information extraite d’un document officiel de la société.
