Une étude compare le potentiel de valorisation des actifs résidentiels européen en croisant les données démographiques, économiques et immobilières. L’Espagne apparaît comme le marché le plus porteur. La France est un cas « à part ». Explications.
C’est une évidence : les marchés résidentiels européens n’avancent pas d’un seul bloc. Et si la démographie est bien le premier filtre à prendre en compte avant tout achat d’un logement, il est loin d’être le seul. L’étude publiée par Terreta International Realty a le mérite de croiser plusieurs critères. Il en résulte que les métropoles les plus prometteuses sont celles qui combinent croissance de la population, tension locative, dynamique économique… et prix encore abordables.
La démographie reste bien la boussole de l’investissement résidentiel
Sur le plan démographique, et sur les 25 dernières années, ce sont l’Espagne (+20,9%) et la Belgique (+16,1%) qui ont enregistré les plus fortes progressions proportionnelles de population. A l’inverse, la Roumanie a perdu 15 % de ses habitants depuis le début des années 2000. L’Italie, dont la population pourrait être divisée par deux d’ici 2100, illustre quant à elle le risque majeur d’investir dans un pays à démographie déclinante. En raisonnement multicritères, c’est encore l’Espagne qui ressort comme le marché le plus porteur. Outre le fort taux de croissance de sa population, son PIB a en effet gagné 188% depuis le début du siècle. Sur la période 2013-2025, les transactions immobilières ont en outre bondi de 138%. Et, en 2024, les prix y ont encore progressé de +8,3%. Plus de deux fois la moyenne européenne…
L’Espagne, le plus grand réservoir d’opportunités
L’Espagne apparaît aussi comme le pays offrant le plus de zones à privilégier clairement identifiées. Les régions de Valence, Murcie, Madrid et la Catalogne devraient enregistrer les plus fortes croissances démographiques d’ici 2040. C’est Madrid qui présente la dynamique de prix la plus spectaculaire, avec +25 % sur un an. Devant Valence (+19,6 %) et Alicante (+16,4 %). La ville la plus attractive pour un investisseur est néanmoins Valence, qui conjugue croissance démographique et fort rendement locatif. L’étude Terreta s’intéresse aussi à un autre critère de sélection : l’accessibilité. Qu’elle mesure en calculant le nombre d’années de salaire annuel brut moyen nécessaire pour acquérir un logement de 60 ou 70 m² dans chacune des villes concernées.
Un classement des logements par niveau d’accessibilité
Selon ce Price-to-Income Ratio, Bruxelles (3,5 ans) et Rome (5,5 ans) sont les grandes villes les plus abordables d’Europe. A l’opposé, Genève (11,6 ans) et Paris (11,2 ans) figurent parmi les plus inaccessibles du continent. Londres (9,5 ans) reste également hors de portée pour une large part des ménages. Plus étonnant, le Portugal, malgré des prix en apparence modérés (176 000 € pour un 70 m²), présente un ratio prix/revenus record en Europe. Et des signes de surévaluation persistants. La France constitue elle aussi un cas à part. Elle ne souffre pas d’une explosion démographique. Mais d’un phénomène plus insidieux : la multiplication des ménages. Selon l’INSEE, le nombre de foyers devrait progresser de 3 millions d’ici 2050, alors que la population globale atteindra un pic en 2044 avant de décliner. Ce paradoxe — moins de personnes, mais plus de logements nécessaires — alimente donc une demande structurelle qui ne faiblit pas.
Une Europe du logement à deux vitesses
L’étude montre en outre qu’en France, l’achat d’un 70 m² devient rentable beaucoup plus vite dans des villes comme Mulhouse ou Metz. Alors qu’il faut plus de vingt ans à Paris ou Nantes pour que l’achat coûte moins cher que la location. Autrement dit : pour acheter aujourd’hui, mieux vaut privilégier les villes régionales à prix raisonnables plutôt que les marchés les plus tendus. L’étude Terreta dessine donc une Europe immobilière à deux vitesses. Le Sud — Espagne en tête, Portugal dans une moindre mesure — offre rendements et dynamisme démographique. Mais au prix d’une accessibilité qui se dégrade. Le Nord et l’Ouest affichent stabilité et sécurité. Mais des rendements comprimés. La France occupe une position intermédiaire : une demande structurelle solide, des villes de province attractives. Mais une offre neuve insuffisante et une fiscalité pesante qui limitent les perspectives de rentabilité…
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