En 2025, plus d’une trentaine de SCPI ont affiché des performances supérieures à 7%. Dans le top du classement par performance globale, 15 véhicules ont même franchi la barre des 8,25%. Focus sur les 5 dernières du top 15.
Derrière les 10 SCPI en tête du classement par la performance globale en 2025, dont les PGA sont supérieures à 8,5%, 5 autres véhicules ont franchi la barre des 8,25%. Dans ce lot, on trouve de nouveau de jeunes SCPI diversifiées (mais pas nécessairement à l’international, même si ce positionnement reste dominant). Mais aussi des véhicules plus anciens. Et à capital fixe. Focus sur les 5 dernières du top 15.
SCPI Optimale (Consultim Asset Management) : 8,50%
Lancée en 2020, Optimale confirme en 2025 son positionnement de référence parmi les SCPI régionales diversifiées. La stratégie du fonds repose sur des actifs granulaires multisectoriels[1] (taille unitaire moyenne de 2,6 M€). Ils sont exclusivement localisés sur les marchés métropolitains de province. Le TD 2025 ressort à 6,50%, en progression continue depuis 2021 (5,52%). La revalorisation de 2% du prix de part porte la PGA à 8,50%. La capitalisation atteint 92 M€ fin 2025. Elle est en hausse de 21% sur un an, portée par une collecte annuelle de 14,4 M€. Huit acquisitions ont été réalisées sur l’exercice[2], dont trois en fin d’année[3]. Le TOF s’établit à 95,31%. La valeur de reconstitution (269,87 €) présente encore une décote de 5,83% par rapport au prix de souscription révisé (255 €). Pour 2026, Consultim maintient une approche prudente fondée sur la sélectivité et la maîtrise du risque locatif.
SCPI Soprorente (Fiducial Gérance) : 8,47%
Soprorente , SCPI à capital fixe, est gérée depuis 2023 par Fiducial Gérance[4]. Elle détient aujourd’hui un patrimoine de 30 immeubles[5]. Soprorente a distribué 16 € par part en 2025, comme en 2024. Mais, du fait d’un prix acquéreur moyen (PAM) de référence en forte baisse (-32% entre 2023 et 2024[6]), le TD bondit à 7,41%[7]. Contre 5,04%[8] en 2024. La variation du PAM entre 2024 et 2025 étant en revanche positive (+1,06%[9]), Soprorente affiche de ce fait une PGA[10] 2025 de 8,47%. Notons que Fiducial Gérance a fait l’effort d’indiquer les PGA des exercices précédents… Sa PGA était d’ailleurs très négative en 2024 (-26,86%). Mais la SCPI reste bien placée en termes de TRI sur moyenne et longue période. Sa gestion reste relativement active, à la fois en termes de cessions[11] que d’acquisitions[12]. Son TOF est proche de 100%. L’endettement est nul.
SCPI Epsicap Nano (Epsicap REIM) : 8,27%
Epsicap Nano (ex-Epsilon 360°), gérée par Epsicap REIM, cible exclusivement des actifs d’une valeur unitaire inférieure à 10 M€[13]. Pour la 4e année consécutive, son TD progresse, à 7,01% en 2025. Combiné à la revalorisation de +1,26% du prix de part actée au 1er juillet, la PGA s’établit à 8,27%. Elle est aussi en progression par rapport à 2024 (8,07%). Sachant que la valeur de reconstitution (279,02 €) laisse encore un potentiel de revalorisation de 8,6% avant surcote… Le patrimoine compte 55 actifs pour 115 unités locatives, avec un TOF de 99,30%. La diversification européenne s’est accélérée en 2025: près de 40% du patrimoine sont désormais situés hors de France[14]. Ce pourcentage devrait dépasser 50% en 2026[15]. La capitalisation atteint 188 M€ fin 2025. Soit 42% de plus que fin 2024. Le label ISR d’Epsicap Nano a été renouvelé par l’AFNOR pour une nouvelle période triennale.
SCPI Elevation Tertiom (Elevation Capital Partners) : 8,25%
Lancée en 2024 par Elevation Capital Partners, filiale du groupe Inter Invest présent en outre-mer depuis plus de 30 ans, Elevation Tertiom est la première SCPI exclusivement dédiée à l’immobilier tertiaire des DROM-COM. Pour sa première année pleine, elle affiche un TD et une PGA de 8,25%. Les acquisitions 2025 affichent un rendement brut moyen à l’acquisition de 12,3%. En dépit d’une encore faible capitalisation (30,7 M€ fin 2025), le portefeuille compte déjà 45 actifs, évidemment de faible valeur unitaire. La SCPI est présente sur plusieurs secteurs[16], et dans plusieurs territoires[17]. Ses valeurs d’expertise progressent de +2,8% sur le dernier semestre, avec une valeur de reconstitution à 212,56 €. Soit une décote de 6,2% par rapport au prix de souscription (200 €). La collecte trimestrielle est en progression (4,3 M€ au 4T).Un pipeline est déjà engagé pour 2026 en Martinique, à La Réunion et à Saint-Martin.
SCPI Coeur d’Europe (Sogenial Immobilier) : 8,25%
Lancée en 2021, Cœur d’Europe est une SCPI paneuropéenne diversifiée, investie exclusivement hors de France au sein de la zone euro[18]. Elle bat une nouvelle fois son objectif de distribution. Avec un TD de 6,25%, elle fait mieux qu’en 2024 (6,02%). Sa PGA, dopée par deux hausses de prix de parts l’an dernier, s’établit à 8,25%. Son prix de souscription reste encore décoté (3,95%) par rapport à la valeur de reconstitution au 30 juin (212,39 €). La SCPI, qui bénéficie d’une collecte régulière, affiche aujourd’hui une capitalisation de 236 M€. Son patrimoine, qui compte 38 actifs, s’est encore enrichi en 2025. Cœur d’Europe a notamment procédé à deux acquisitions au 4T, pour un montant total supérieur à 30 M€. Son TOF ressort à 95,53%. L’endettement reste délibérément limité, à 4,39%. Pour 2026, Cœur d’Europe dispose encore de 15,3 M€ de dossiers sous promesse ou exclusivité.
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A propos de Consultim AM(i)
Consultim Asset Management est une société de gestion indépendante agréée par l’AMF sous le numéro GP-20000013 en date du 28 mai 2020. Filiale de Consultim Groupe, elle a été conçue comme une société de gestion « nouvelle génération ». Elle conjugue une vision à long terme, l’expertise immobilière et financière d’un groupe disruptif et innovant.
A propos d’Epsicap REIM(i)
Basée à Bordeaux, Epsicap REIM est une société de gestion indépendante agréée par l’AMF, spécialisée dans l’immobilier. En décembre 2021, elle a lancé son premier véhicule grand public : la SCPI Epsilon 360° (renommée Epsicap Nano en juin 2025). Ce fonds est spécialisé dans l’immobilier « Smallcaps » — actifs tertiaires (bureaux, commerces, santé, logistique, activité…) d’une valeur unitaire généralement comprise entre 1 et 10 M€.
A propos de Fiducial Gérance(i)
Avec 2 Md€ d’actifs sous gestion, Fiducial Gérance est l’une des principales sociétés de gestion de portefeuille indépendantes de la Place. Adossée à la firme FIDUCIAL, fondée en 1970, elle exerce l’activité de gestion de Fonds d’Investissement Alternatifs. Son équipe de 60 professionnels expérimentés gère 7 SCPI et 6 Groupements Forestiers mis à la disposition de ses partenaires.
A propos d’Inter Invest(i)
Depuis 1991, le Groupe Inter Invest est spécialisé dans la structuration, la distribution et la gestion de solutions d’investissement innovantes destinées principalement aux investisseurs personnes physiques mais également aux personnes morales.
A propos de Sogenial Immobilier(i)
Depuis 1981, SOGENIAL IMMOBILIER propose des services de conseil en investissement et de gestion de fonds immobiliers. Agréée par l’AMF depuis 2012, la société est spécialisée dans la gestion de SCPI et d’OPCI. Elle gère une gamme diversifiée : 6 Club Deals, 9 OPPCI, 2 SLP, 1 FPCI, 1 FCPR, 1 SICAV-SIF, 1 RAIF luxembourgeois, 1 GFI (CœurForest) et 4 SCPI (Cœur de Ville, Cœur de Régions ISR, Cœur d’Europe et Cœur d’Avenir — cette dernière étant un fonds de partage lié à l’enfance et à la jeunesse).
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Bureaux, commerces, activités, logistique, santé, éducation.
[2] Le volume total d’investissement cumulé depuis l’origine est de 101 M€.
[3] A Petit-Couronne, Dinard et Vernouillet.
[4] Elle était auparavant, et depuis l’origine (1980), gérée par BNP Paribas REIM.
[5] Très concentré sur Paris et l’Île-de-France (près de 75% au total). Ce patrimoine est investi essentiellement en commerces (54,9%) et en bureaux (40,5%).
[6] Le taux de distribution d’une SCPI à capital fixe est égal à la division du dividende brut de l’année N par le prix de part acquéreur moyen de l’année N-1. En 2024, le prix de part acquéreur moyen de Soprorente était de 216,02 €. En 2023, ce prix acquéreur moyen s’établissait à 317,23 €.
[7] 16 € divisé par 216,02 €.
[8] 16 € divisé par 317,23 €.
[9] Le prix acquéreur moyen de Soprorente en 2025 est de 218,3 €, contre 216,02 € en 2024. Sa valeur de reconstitution (344,69 €) est en outre bien supérieure aux prix d’exécution constatés sur le marché secondaire.
[10] La Performance Globale Annuelle d’une SCPI à capital fixe correspond à la somme du Taux de Distribution de l’année N et de la variation du prix acquéreur moyen entre l’année N-1 et l’année N, selon la formule suivante : [Dividende brut de l’année N + (Prix de part acquéreur moyen de l’année N – Prix de part acquéreur moyen de l’année N-1)]/ Prix de part acquéreur moyen de l’année N-1.
[11] La dernière cession, au 4T 2025, un immeuble de bureaux rue Pierre Mauroy à Lille a généré une plus-value brute de 38%.
[12] La SCPI indique qu’un projet d’acquisition dans la restauration à Dijon est en cours d’exclusivité.
[13] La taille moyenne des actifs détenus par Epsicap Nano est de 3,9 M€ au 31 décembre 2025.
[14] Royaume-Uni 20%, Espagne 13%, Portugal 4%.
[15] Avec déjà des prospections actives en Pologne, Pays-Bas, Italie et Irlande.
[16] 70% commerces, 27% bureaux, 3% éducation-santé.
[17] La Réunion (86%), la Guadeloupe (6%), la Martinique (3%) et la Nouvelle-Calédonie (5%).
[18] Espagne (42,4%), Portugal (34,4%), Belgique (17,4%) et Allemagne (5,8%)
