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Déjà deux actifs pour la SCPI Optimale, et un premier dividende

La SCPI lancée en septembre dernier par Consultim AM a déjà procédé à deux acquisitions. Trois opérations supplémentaires sont en cours d’examen. Optimale a versé un 1er dividende mensuel en novembre.

Une par mois… Quelques semaines après son lancement officiel, en septembre dernier, la SCPI Optimale a procédé à sa 1ère acquisition. Suivie d’une deuxième le mois suivant. Le tout pour un montant global de 4,86 M€.

Optimale: focus sur les actifs de proximité

Ces deux premières opérations sont bien en phase avec la stratégie d’investissement d’Optimale, qui vise à privilégier des actifs « de proximité ». Avec des caractéristiques particulières. Ces biens doivent être « loués à des locataires fonctionnant en circuit court ». Et ces locataires devront avoir une « utilité locale », ainsi qu’une zone de chalandise « adaptée ou à taille humaine ». Des critères qui poussent nécessairement la SCPI gérée par Consultim AM à cibler des actifs d’une taille plutôt inférieure à 5 M€. Ce qui est le cas du premier bien acquis par Optimale : un commerce alimentaire exploité par une enseigne discount (Leader Price).

Deux opérations déjà réalisées

Une activité qui, selon la société de gestion, se situe « au plus près des besoins des habitants du quartier. Et s’avère particulièrement résiliente, en particulier dans le contexte actuel ». Situé à Villenave d’Ornon, près de Bordeaux, son prix d’acquisition est de 4,26 M€. Et son rendement immédiat ressort à 5,73%. La seconde opération, finalisée fin novembre, porte sur un actif de plus petite taille. Il s’agit d’un espace d’accueil et de bureaux situé au sein du nouveau quartier d’affaires du Grand Dax. D’une superficie de 208 m², il est loué, dans le cadre d’un bail d’une durée de 9 ans fermes, à la Chambre des Métiers et de l’Artisanat des Landes. Une opération qui elle aussi conforte le positionnement d’Optimale : acheter des actifs loués « à des locataires de premier rang pour une durée longue dans des quartiers au cœur de l’activité économique ».

Près de 5 M€ déjà investis, et 30 M€ en ligne de mire

Le prix de la transaction landaise est de 0,6 M€. Le rendement immédiat du bien est de 7,34%. Ce qui, précise Consultim AM, « porte le patrimoine immobilier à un volume acte en mains de 4,9 M€, pour un rendement de près de 6% ». Mais d’autres opérations sont déjà dans le « pipe ». Selon la société de gestion, trois autres dossiers seraient actuellement en exclusivité. Consultim AM espère les conclure avant la fin du 1er trimestre 2021. Si ces acquisitions se concrétisaient, elles porteraient le volume d’investissement de la SCPI « à environ 15 M€ ». Pour un rendement global « de 6,4% ». Le gestionnaire étudie même déjà d’autres cibles potentielles, afin de « déployer environ 30 M€ d’investissements d’ici mi-2021 ».

Des espoirs de collecte soutenue

Des projections qui dépendent toutefois des résultats qu’obtiendra la SCPI en termes de collecte. Au 20 novembre, Optimale affichait une capitalisation de 4,58 M€. Contre 0,9 M€ à sa création. Soit un rythme de collecte mensuelle d’environ 1,8 M€. Ce qui, compte tenu du contexte, est largement encourageant. Mais, si elle veut concrétiser ses projets d’acquisitions, il lui faudra faire encore mieux au cours des prochains mois. Pour réaliser, par exemple, 10 M€ d’investissements supplémentaires avant la fin du 1er trimestre 2021, elle devra recueillir au moins 2,5 M€ de nouvelles souscriptions mensuelles. Sauf à utiliser plus largement l’effet de levier du crédit. La SCPI est en effet autorisée à s’endetter jusqu’à 40% de la valeur de ses actifs…

Un premier acompte sur dividende en novembre

En attendant, Optimale tient ses engagements en termes de rentabilité. Elle promettait un rendement annuel compris entre 5% et 6%. Le premier acompte sur dividende, versé au titre de novembre[1], est dans l’objectif. Il correspond à un rendement annualisé (DVM) de 5,52%. Pour la suite, Consultim AM reste optimiste. Elle prévient toutefois que la capacité de distribution mensuelle de la SCPI est « étroitement corrélée au rendement et à la date d’acquisition de chaque actif ». Et que donc, tout décalage dans le programme d’investissement pourrait « conduire à devoir moduler, à la hausse comme à la baisse, les distributions au cours des prochains mois ». Mais, précise toutefois le gestionnaire, « sans remettre en cause l’objectif de distribution annualisée de 5% à 6% ».

Frédéric Tixier


[1] Optimale a choisi de verser les acomptes sur dividende sur un rythme mensuel


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A propos de Consultim AM(i)

Consultim Asset Management est une société de gestion indépendante agréée par l’Autorité des Marchés Financiers sous le numéro GP-20000013 en date du 28 mai 2020. Consultim AM est née de la rencontre entre Benjamin Nicaise, président fondateur de Consultim Groupe et Andràs Boros, président de Consultim AM. Ils ont voulu créer une société de gestion « nouvelle génération » conjuguant une vision à long terme du monde de demain, l’expertise immobilière et financière de l’équipe de gestion, et l’ADN d’un groupe disruptif et innovant.

A propos de Consultim(i)

Le Groupe Consultim s’impose depuis près de 25 ans comme la référence de l’immobilier d’investissement. Depuis sa création en 1995, le Groupe Consultim a commercialisé, par l’intermédiaire de son réseau de professionnels du patrimoine, plus de 60 000 logements pour un volume supérieur à 9 milliards d’euros. Basé à Nantes, le Groupe compte aujourd’hui plus de 200 collaborateurs.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

« Optimale », la première SCPI lancée par Consultim AM

Elle est ouverte aux souscriptions depuis le 15 septembre. Son crédo : des actifs immobiliers de proximité, des locataires ancrés localement et « fonctionnant en circuit court ». Particularité : des dividendes distribués mensuellement.  

« Le contexte actuel offre une opportunité exceptionnelle : partir d’une page blanche. Pour constituer un patrimoine immobilier en phase avec les profondes mutations de nos usages et modes de vie », explique Consultim AM dans le communiqué annonçant la création de sa 1ère SCPI, « Optimale ».

Optimale, une SCPI diversifiée sur l’ensemble des classes d’actifs immobilières

Cette SCPI de rendement, ouverte aux souscriptions depuis le 15 septembre, couvrira l’ensemble des classes d’actifs immobilières. Autrement dit, elle diversifiera ses investissements entre actifs de commerce, bureaux, logistique, santé, tourisme. La société de gestion revendique une double grille d’analyse et de sélection. Une approche purement immobilière : emplacement, qualité du bâti, réversibilité, etc. Et une approche plus économique, « pour détecter les grandes tendances sociétales, et les locataires qui s’y adaptent le mieux ». L’idée est de s’adapter et d’anticiper « les profondes mutations de nos usages et de nos modes de vie », accélérées par la crise sanitaire. Parmi ces mutations : plus de frugalité dans les modes de consommation, une pause dans le phénomène de métropolisation. Et un recentrage sur l’économie locale.

Priorité aux actifs de proximité et aux locataires ancrés localement

C’est la raison pour laquelle Optimale visera en priorité des actifs de proximité, « loués à des locataires fonctionnant en circuit court ». Ces locataires devront avoir une « utilité locale », et une zone de chalandise « adaptée ou à taille humaine ». Logiquement, les actifs immobiliers hébergeant ce type de locataires seront rarement de très grande taille, ou valorisés à des prix importants. « Les actifs visés seront de taille intermédiaire », généralement compris entre 1 et 5 millions d’euros », précise Consultim AM. Un positionnement qui, à l’instar de celui choisi par d’autres SCPI, comme celles de Sogenial Immobilier par exemple, évite d’entrer en concurrence directe avec les grands investisseurs internationaux. Optimale se cantonnera d’ailleurs exclusivement au marché français. Plusieurs opérations sont en cours de négociation, notamment des actifs du secteur du commerce alimentaire. Un créneau très apprécié par le gestionnaire, pour sa « forte résilience ».

Distribution mensuelle des acomptes sur dividendes

Le prix de souscription est de 250 €, le minimum de souscription de 1 500 € (6 parts). Consultim AM revendique un processus de souscription entièrement dématérialisé. « Y compris pour l’épargne programmée », précise-t-elle. Originalité : le paiement des acomptes sur dividendes sera effectué sur un rythme mensuel. Un crédo initié il y a quelques années par la société de gestion Corum AM. Consultim AM, filiale du groupe Consultim, a obtenu son agrément en tant que société de gestion de SCPI le 28 mai dernier. Elle est dirigée par Andràs Boros (président) et Léonard Hery (directeur général). L’équipe s’est assurée du concours de Nicolas Bouzou, en tant que conseil stratégique. C’est Benjamin Nicaise, fondateur de la plateforme Cerenicimo devenue aujourd’hui Consultim Groupe, qui occupe le poste de président du conseil de surveillance.

Frédéric Tixier


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A propos de Consultim AM(i)

Consultim Asset Management est une société de gestion indépendante agréée par l’Autorité des Marchés Financiers sous le numéro GP-20000013 en date du 28 mai 2020. Consultim AM est née de la rencontre entre Benjamin Nicaise, président fondateur de Consultim Groupe et Andràs Boros, Président de Consultim AM. Ils ont voulu créer une société de gestion « nouvelle génération » conjuguant une vision à long terme du monde de demain, l’expertise immobilière et financière de l’équipe de gestion, et l’ADN d’un groupe disruptif et innovant.

A propos de Consultim(i)

Le Groupe Consultim s’impose depuis près de 25 ans comme la référence de l’immobilier d’investissement. Depuis sa création en 1995, le Groupe Consultim a commercialisé, par l’intermédiaire de son réseau de professionnels du patrimoine, plus de 60 000 logements pour un volume supérieur à 9 milliards d’euros. Basé à Nantes, le Groupe compte aujourd’hui plus de 200 collaborateurs.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société