En 2025, plus d’une trentaine de SCPI ont affiché des performances supérieures à 7%. Dans le top du classement par performance globale, 10 véhicules ont même franchi la barre des 8,5%. Focus sur les 5 dernières du top 10.
Derrière les 5 SCPI en tête du classement par la performance globale en 2025, dont les PGA sont supérieures à 9%, 5 autres véhicules affichent quant à eux des résultats supérieurs à 8,5%. Leur point commun : toutes sont des SCPI très récentes. Toutes sont diversifiées sectoriellement et géographiquement. Mais deux affichent des niveaux de collecte -et de capitalisation- bien supérieurs à ceux de leurs concurrentes. Focus sur les 5 dernières du top 10.
SCPI Comète (Alderan) : 9,00%
Après un premier exercice déjà exceptionnel en 2024 – première position en rendement avec un TD de 11,18%, une collecte de 120 M€ et 9 acquisitions (pour 74 M€) –, Comète a poursuivi sur sa lancée en 2025. La SCPI 100% internationale d’Alderan, diversifiée sur les commerces (27,6%), la logistique (23,9%) et l’hôtellerie (16,0%), affiche un taux de distribution (et une PGA) de 9%. Sa collecte nette a explosé sur l’exercice, totalisant près de 400 M€. Sa capitalisation se situe au-delà des 520 M€. Comète a de nouveau massivement investi – plus de 200 M€ d’acquisitions – sans recourir à l’endettement. Le portefeuille, fortement exposé au Royaume-Uni (46,5%), s’est élargi à l’Irlande, l’Écosse et le Canada. Comète aborde donc 2026 avec une taille critique atteinte et une capacité d’investissement intacte. La montée en puissance des loyers issus des acquisitions récentes, conjuguée à une discipline d’investissement sélective, devrait soutenir le niveau de distribution.
SCPI EDR Europa (Edmond de Rothschild REIM) : 8,75%
Lancée en avril 2024, EDR Europa est la première SCPI signée Edmond de Rothschild REIM. Son taux de distribution a atteint 8,75% en 2025, dépassant son objectif affiché de 8%. La collecte nette annuelle s’établit à 53 M€, portant la capitalisation à 72,4 M€. Les capitaux ont été rapidement déployés : 8 acquisitions finalisées en 2025, pour un total de 42,7 M€. La SCPI est déjà présente aux Pays-Bas (43%), en Allemagne (42%), au Royaume-Uni (8%) et en France (7%). L’acquisition d’un hôtel Travelodge au Royaume-Uni marque une nouvelle étape de diversification sectorielle. Le TOF est de 100%, l’endettement nul. La valeur de reconstitution, à 213,21€, affiche une décote de plus de 6% par rapport au prix de souscription de 200€. Le signe d’une politique d’investissement créatrice de valeur. EDR Europa aborde 2026 avec, toujours, l’appui du réseau européen d’Edmond de Rothschild et un pipeline d’acquisitions bien alimenté.
Upêka (Axipit Real Estate Partners) : 8,71%
Lancée en juin 2023 par Axipit REP[1], Upêka se distingue par son modèle sans frais de souscription. Et une stratégie value-add ciblant des actifs de taille intermédiaire (1 à 10 M€). Après 7,96% en 2024, l’exercice 2025 affiche un TD brut de 5,71%[2]. Mais une revalorisation du prix de 3% (de 200€ à 206€) lui permet de dégager une PGA de 8,71%. Les valeurs d’expertise progressent de 4,06%. Et l’écart entre valeur d’acquisition et valorisation atteint 7,71%. Le portefeuille compte 14 actifs dans 4 pays[3]. 34,2 M€ ont été investis. Le TOF reste à 100%, avec des baux très longs. La collecte s’est accélérée au T4, portant la collecte brute annuelle à 13 M€, supérieure à 2024. La capitalisation dépasse les 40 M€. En 2026, Axipit envisage d’actionner progressivement le levier de l’endettement – encore quasi nul (2,71%) – pour capter de nouvelles opportunités et renforcer les revenus locatifs.
SCPI Transitions Europe (Arkéa REIM) : 8,60%
Transitions Europe confirme en 2025 son statut de locomotive du marché. La SCPI d’Arkéa REIM, lancée fin 2022, franchit le cap symbolique de 1,1 Md€ de capitalisation, portée par une collecte annuelle de 560 M€ – parmi les plus importantes du marché. Après des taux de distribution de 8,16% en 2023 et 8,25% en 2024, le TD 2025 s’établit à 7,60%. Un recul mécanique, lié à la montée en puissance de la collecte et au délai de jouissance. Mais qui reste très supérieur à la moyenne du marché. Surtout, la PGA atteint 8,60%[4]. Les capitaux ont été déployés avec un délai moyen de 3,2 mois. Au total, 25 acquisitions pour près de 490 M€. Le portefeuille compte désormais 54 actifs dans 7 pays européens, avec une diversification sectorielle équilibrée[5]. En 2026, la SCPI poursuit son expansion, notamment en Espagne avec un nouvel actif logistique à Tolède.
SCPI Darwin RE01 (Darwin Invest) : 8,54%
Lancée en décembre 2024, Darwin RE01 boucle sa première année complète. Avec un taux de distribution de 7,54%, conforme à l’objectif de 7,50%. Un résultat d’autant plus méritoire que la SCPI reste encore en phase de constitution de portefeuille, avec une capitalisation modeste de 11,6 M€ et 511 associés fin 2025. Le patrimoine comprend 8 actifs[6] pour une valeur vénale de 12,9 M€. La revalorisation du prix de part de 1% au 1er janvier 2026, de 200€ à 202€, porte la Performance Globale Annuelle à 8,54%. La valeur de reconstitution, à 207,19€, conforte cette dynamique. Darwin RE01 a mis en place la distribution mensuelle depuis octobre 2025, et obtenu le label ISR. La collecte reste mesurée mais régulière. En 2026, Darwin Invest maintient son objectif de distribution à 7,5%. Et vise une diversification européenne accrue, avec un portefeuille cible à plus de 50% hors de France.
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A propos d’Alderan(i)
Alderan est une société de gestion créée en 2015 par Rémy Bourgeon. Elle est issue d’un family office immobilier, Ojirel, spécialisé depuis 20 ans en immobilier professionnel, et en particulier dans le secteur des locaux d’activités et la logistique. Alderan agit de manière indépendante sur l’ensemble du cycle de détention : acquisition, gestion et revente. Sa connaissance du marché et son réseau d’apporteurs d’affaires permettent à Alderan d’avoir accès à des opérations exclusives et « off market ».
A propos d’Arkéa REIM(i)
Arkéa Real Estate Investment Management est la société de gestion immobilière du Crédit Mutuel Arkéa. Au sein du modèle multi boutiques d’Arkéa Investment Services, Arkéa REIM réunit l’expérience d’un bancassureur français de premier plan et d’experts reconnus de l’immobilier. Au côté d’Arkéa Real Estate, l’ambition d’Arkéa REIM est d’accompagner les transitions à l’œuvre sur les marchés immobiliers en offrant des produits répondant aux attentes des investisseurs pour un immobilier à la fois durable et performant.
A propos de Darwin(i)
Darwin est une société de gestion de portefeuille spécialisée dans l’épargne immobilière, agréée par l’AMF depuis le 23 juillet 2024. Alliant expertise, technologie et impact environnemental, Darwin propose des produits qui réinventent la ville tout en visant des performances durables. Certifiée B-Corp et membre de « 1% for the Planet », Darwin s’engage à offrir des solutions d’investissement responsables et innovantes.
A propos d’Edmond de Rothschild REIM(i)
Edmond de Rothschild Real Estate Investment Management (REIM) est l’activité de gestion immobilière au sein du Groupe Edmond de Rothschild. Edmond de Rothschild REIM offre des solutions d’investissement fondées sur la conviction et réalisées par des experts immobiliers locaux. Nous investissons dans des stratégies sélectionnées qui répondent à différents critères de risques, en nous concentrant délibérément sur les principales économies européennes afin d’être parmi les « best-in-class » et de générer un impact positif sur les actifs et leur environnement.
A propos d’Upêka(i)
Upêka est une SCPI paneuropéenne diversifiée gérée par Axipit Real Estate Partners, filiale du groupe Catella Aquila Investment Management. La SCPI est labellisée ISR depuis 2024 et classée Article 8 SFDR.
(i ) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Adossée au réseau paneuropéen du groupe Catella.
[2] En retrait par rapport à 2024, la société de gestion reconnaissant l’impact de l’abandon de deux opérations d’investissement en cours d’année, sans possibilité de réallocation immédiate.
[3] Espagne 42,7%, Pays-Bas 37,6%, France 15,4%, Irlande 4,2%.
[4] Grâce à une hausse du prix de part de 200€ à 202€.
[5] Entre bureaux 31%, commerces 27%, logistique 16%, et santé 12%.
[6] En France (76%) et en Espagne (24%).
