Entre remontée des taux, décote persistante et résultats opérationnels solides, les foncières cotées ont traversé un premier semestre contrasté. Forvis Mazars fait le point sur un panel de dix acteurs.
Dans sa newsletter de septembre 2026, Forvis Mazars dresse le bilan des résultats du premier semestre 2026 des foncières cotées. Le panel regroupe Altarea, Argan, Carmila, Covivio, Frey, Gecina, Icade, Klépierre, Mercialys et Unibail-Rodamco-Westfield (URW). Au 30 juin 2026, ces sociétés cumulaient 141 Md€ de patrimoine, pour une capitalisation boursière d’environ 47 Md€.
Un secteur en rebond, porté par la logistique et le commerce
L’ensemble du secteur des foncières affiche un bilan mitigé. Selon l’IEIF[1], l’indice IEIF SIIC France a reculé de 2% au premier trimestre avant de rebondir de 6,5% au deuxième. Soit une progression de +4,3% sur le semestre. L’IEIF Europe[2] progresse quant à lui de 5,5% au T2. Mais de seulement de 0,2% sur six mois. Loin donc derrière le CAC All Tradable (+4,8%) et surtout l’Euro Stoxx 50 (+12%). Au sein du secteur européen, le rebond du deuxième trimestre est tiré par la logistique (+10,8%) et les commerces (+9,7%). Devant la santé (+5,9%), les bureaux (+3,6%) et le résidentiel (+3,4%). Sur l’ensemble du semestre, les commerces (+9,2%) et la santé (+6,3%) restent en tête. Tandis que la logistique ne gagne que 1,4%, que les bureaux reculent de 0,5%. Et que le résidentiel chute de 5,6%.
Une décote qui reste au cœur du sujet des foncières
Toujours selon les données de l’IEIF, la décote moyenne sur l’actif net réévalué s’est en outre réduite à 30,9% fin juin en Europe. Contre 33,5% fin mars. Mais elle atteint 28,2% en France. Les valorisations boursières restent donc nettement inférieures à la valeur d’expertise des actifs, avec des écarts sectoriels marqués. Les décotes sont plus fortes dans le résidentiel et les bureaux que dans le commerce. C’est également ce que constate l’étude Forvis Mazars. La quasi-totalité du panel se traite en effet sous son actif net réévalué. Icade est la plus décotée, avec un cours de 19,2 € pour un EPRA NTA de 49,6 € par action, soit une décote proche de 60%. Gecina et Argan affichent également des écarts marqués.
Performance boursière, dividendes et rendements
La performance boursière des foncières du panel est aussi très hétérogène. En moyenne pondérée, le cours progresse de 3% depuis le début de l’année, mais la moyenne simple est quasiment nulle. Frey (+25%) tire le groupe vers le haut. Suivie par URW (+10%) et Klépierre (+8%). A l’inverse, Icade (-13%), Altarea (-11%) et Gecina (-9%) enregistrent les plus fortes baisses. Le rendement moyen du premier semestre s’établit à 4% en moyenne pondérée et 5% en moyenne simple. Altarea maintient son dividende à 8 € par action pour 2026, un cas à part dans un panel où les distributions évoluent selon les sociétés. Sur la performance totale pour l’actionnaire, Mercialys et Covivio affichent des rendements proches de 15%. Tandis qu’Altarea reste en territoire négatif.
Des fondamentaux solides et des objectifs relevés
Les fondamentaux sont en revanche plus robustes que les cours. Le résultat net récurrent EPRA progresse de 11% en moyenne pondérée. La juste valeur du patrimoine gagne 1,4% à périmètre constant. Et les loyers 1%. Le coût moyen de la dette remonte légèrement à 2,1%, contre 1,9% un an plus tôt. Tandis que le ratio LTV moyen reste maîtrisé à 37,1%. Plusieurs sociétés ont relevé ou confirmé leurs objectifs. Klépierre rehausse ses ambitions 2026, avec un EBE minimum de 1 150 M€. Carmila porte son résultat net récurrent par action à 1,87 €, soit une croissance attendue de 3,3%. Icade confirme une fourchette de cash-flow net de 2,90 à 3,10 € par action, et Gecina vise entre 6,70 € et 6,75 €.
Quelles perspectives pour le second semestre ?
Forvis Mazars anticipe un exercice sélectif, dépendant de la concrétisation de quelques opérations majeures et potentiellement marqué par la hausse des taux. La société de gestion Gestion 21 va dans le même sens dans sa lettre de septembre 2026 consacrée à son fonds Immobilier 21. Elle revoit ses hypothèses : les valeurs d’actifs du secteur sont désormais attendues en légère baisse (jusqu’à -5%), ou stables. Contre une projection à la hausse en début d’année. Concernant les cash-flow, le gestionnaire estime que la croissance organique des loyers devrait compenser en partie la hausse des frais financiers. Selon Gestion 21, le secteur ressort à 10,2 fois le cash-flow 2026 estimé, avec une décote de 47%. Les foncières de centres commerciaux, dont les rendements locatifs sont plus élevés, lui paraissent moins exposées à cette correction.
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A propos de Forvis Mazars(i)
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A propos de Gestion 21(i)
Gestion 21 est une société de gestion indépendante créée en 2007. Son métier consiste à gérer des actions à long terme pour le compte d’investisseurs via des OPC ou des mandats institutionnels. Elle propose son expertise sur deux classes d’actifs : les actions françaises et les foncières cotées de la zone euro. Forte de l’expérience accumulée par ses gérants-fondateurs depuis plus de 20 ans, de ses travaux de recherche appliqués, du suivi approfondi et des rencontres avec les entreprises, l’équipe de gestion travaille avec patience et rigueur dans le but de réaliser des investissements profitables à long terme.
A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Tableau de bord trimestriel de l’immobilier en France T2 2026 – IEIF.
[2] L’indice IEIF Europe a pour vocation de représenter l’évolution du marché des sociétés foncières et immobilières européennes.
