La décote des foncières cotées s’est encore accentuée ces derniers mois. « Or, les révisions à la baisse des actifs sont terminées », estime Laurent Saint Aubin, spécialiste de l’immobilier coté chez Sofidy. Qui considère, de nouveau, que toutes les conditions pour un rebond de ce segment de marchés sont réunies. Analyse.
Alors que 2024 touche à sa fin, avec une performance de l’indice à ce stade légèrement positive (+1,2 % depuis le début de l’année[1]), le sujet central concernant les foncières cotées demeure la forte décote pesant de façon persistante sur la classe d’actifs. En moyenne elle ressort à 27%[2]par rapport aux Actifs Nets Réévalués à un an.
Foncières : une décote supérieure à la moyenne historique
Cette décote demeure supérieure à sa moyenne historique. Et ce malgré la correction des ANR depuis 2 ans. Celle des bureaux, par exemple, ressort à -26 % depuis le point haut du premier semestre 2022. Selon nous, la décote n’a plus de raison d’être. Dans la mesure où, par définition, elle est une anticipation de la baisse de valeur des actifs immobiliers. Or, les révisions à la baisse des actifs sont terminées. Comme en témoignent les niveaux de valorisations qui ressortent de la reprise des transactions observées dans l’immobilier physique.
Un point d’entrée attractif pour les foncières
Avec 28% de décote sur ANR, des ratios de valorisation de 14 fois les cash-flows, et un rendement proche des 6% en moyenne, les niveaux de valorisation des foncières sont particulièrement attractifs. Et nous considérons que le point d’entrée sur le segment est très intéressant. D’autant que le desserrement des taux d’intérêt par la banque centrale européenne n’en est qu’à son début. En effet, les effets économiques des mesures préconisées par Donald Trump s’annoncent dommageables sur la croissance européenne. Ils pourraient inciter la BCE à amplifier sa baisse de taux d’intérêt. C’est un point essentiel dans le contexte actuel. Car la BCE doit corriger l’anomalie des taux courts supérieurs aux taux longs. De quoi favoriser l’immobilier coté. Paradoxalement, l’élection de Donald Trump, qui a fait souffrir les foncières cotées européennes en raison de l’effet inflationniste redouté, pourrait donc s’avérer bénéfique au segment, en Europe.
Le commerce plutôt que le bureau
Dans ce contexte, notre fonds Sofidy Selection 1[3] poursuivra une approche sélective en se concentrant sur des actifs rares et stratégiques. Particulièrement ceux liés à des secteurs porteurs : centres commerciaux connectés à un réseau de transport en commun ; résidences étudiantes ; espaces de stockage pour particuliers ; et foncières spécialisées dans les data centers. Il faut savoir qu’aujourd’hui, le coût de financement d’une foncière de commerce est clairement inférieur au rendement de ses actifs, ce qui s’avère très positif. Hors logement, le segment représente la plus importante pondération au sein du portefeuille avec 23,7%[4]. Et Unibail-Rodamco-Westfield est la première ligne du fonds. En revanche, nous sous-pondérons la logistique très dépendante de la conjoncture économique. Ainsi que les bureaux qui souffrent toujours d’un important déséquilibre qui se structure autour de phénomènes durables comme le télétravail.
L’Europe de l’Est : un levier de croissance
Le résidentiel, notamment en Allemagne, doit servir d’amortisseur en cas de dégradation plus forte que prévue de la conjoncture économique. Il demeure le plus représenté au sein du fonds (27,6 %). On fera attention à l’exposition aux foncières cotées à Paris, en raison du risque lié au contexte politique. Néanmoins, l’exposition du fonds aux foncières d’Europe de l’Est prend de l’importance, la zone étant particulièrement dynamique. Avec ses taux de croissance élevés. Son niveau de vie en progression. Et sa capacité à séduire les industriels à travers de nouveaux sites ultra modernes associant production et flux logistiques…
Achevé de rédiger le 04/12/2024[5]
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A propos de Sofidy(i)
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 7,6 milliards d’euros. Et constitué de plus de 4 600 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.
- Information extraite d’un document officiel de la société
[1] A fin octobre.
[2] Source Kempen au 04.12.2024.
[3] Sofidy Selection 1 fête ses 10 ans avec une performance annualisée de +6 %, soit une surperformance confortable par rapport à l’indice de référence, le FTSE EPRA Eurozone (+63 % depuis l’origine pour la part P vs +28% pour l’indice, performances arrêtées au 31 octobre).
[4] Au 31 octobre.
[5] DISCLAIMER – Les analyses et les opinions mentionnées dans le présent article représentent le point de vue de l’auteur, à la date indiquée et sont susceptibles de changer. Il ne constitue en rien une proposition de vente ou une sollicitation d’achat, d’investissement ou d’arbitrage. Sofidy Sélection 1 est principalement exposée au risque des marchés actions, de perte en capital, de gestion discrétionnaire, de taux de change, et de liquidité. Le FCP investissant dans un secteur thématique, il peut également être soumis à des risques sectoriels. Les détails de ces risques sont décrits dans le DIC et le Prospectus du fonds. La durée de placement recommandée est de 5 ans. Ceci est une communication publicitaire. Veuillez-vous référer au prospectus de l’OPCVM et au document d’informations clés avant de prendre toute décision finale d’investissement. CP-SS1-122024-FR-2-1879.
