Ces dernières semaines, plusieurs foncières cotées ont procédé à des augmentations de capital ou à des émissions obligataires. Une bonne nouvelle selon Laurent Saint Aubin, directeur de la gestion actions, et spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy. Car ces opérations témoignent de la disponibilité de capitaux. Et de l’acceptation, par les foncières, de la réalité des marchés.
La multiplication, ces dernières semaines, d’augmentations de capital et d’émissions obligataires nous a favorablement surpris. Car ces opérations démontrent la disponibilité des capitaux. Et l’acceptation de la réalité des marchés par les sociétés foncières. En outre, la réaffirmation par certaines d’entre elles de la nécessité de réduire les niveaux d’endettement, dans un contexte de baisse modérée mais amorcée des valeurs d’actifs déjà largement prise en compte par les cours de Bourse, va également dans le bon sens.
Augmentations de capital pour les acteurs de la logistique
Les acteurs de la logistique immobilière – Catena, Intervest, Montea, VGP et WDP – ont réalisé des augmentations de capital. Acceptant ainsi des décotes plus ou moins significatives par rapport aux valeurs d’expertise de leurs patrimoines. Certaines d’entre elles (WDP, Montea au moins) n’y étaient pas absolument contraintes par leur situation bilantielle. Mais elles ont préféré saisir la fenêtre tant qu’elle était encore disponible.
Objectif : réduire les niveaux d’endettement
La nécessité de réduire les niveaux d’endettement a également conduit certains acteurs à :
- Annoncer, réduire ou supprimer la distribution de dividendes au titre de 2022. Tels Castellum, LEG Immobilien, ou TAG Immobilien;
- Emettre de nouvelles obligations (ou mettre en place des financements bancaires longs) à des conditions forcément dégradées par rapport à leurs niveaux douze mois auparavant. Dans l’objectif de rembourser certaines tranches arrivant bientôt à maturité. Et allonger la durée résiduelle de leur dette (Merlin Properties, Segro, Vonovia, WDP) ;
- Annoncer qu’ils ne rembourseraient pas des notes perpétuelles (Aroundtown, GrandCity). Une première pour le secteur. D’autres ont choisi de négocier avec certains porteurs obligataires pour convertir leurs créances en parts de capital (Adler).
Certaines foncières annoncent des valeurs d’expertises en retrait
A noter que WDP a été en mesure de conclure un crédit syndiqué avec un consortium de banques. Pour un montant de 440 M€ et une durée de sept ans. Et au taux exceptionnellement favorable de 1,5 %, grâce à une précouverture conclue en janvier 2022. Enfin, alors que le discours général des foncières pointait vers une stabilité des expertises (l’effet de l’indexation compensant l’augmentation des taux de capitalisation), les managements d’Icade et de Covivio ont indiqué publiquement que les expertises de fin d’année devraient reculer. De l’ordre de -6% à -8% pour le patrimoine de bureaux d’Icade. Et de -3% à -4% pour le patrimoine de bureaux de Covivio, sur le second semestre. Cette prise en compte de la réalité permettra aux foncières engagées en ce sens de s’adapter plus rapidement à l’environnement de taux d’intérêt profondément bouleversé que nous connaissons depuis le début de l’année.
La valorisation historiquement basse du secteur constitue un vrai point d’entrée
Au plan boursier, nous réitérons notre conviction. Que la valorisation historiquement basse du secteur[1] constitue un vrai point d’entrée dans cet environnement de ralentissement économique. Qui sera peut-être, malgré les plans de soutien publics, plus marqué qu’escompté en Europe. Favorisant ainsi un recul de l’inflation. Laquelle restera cependant structurellement plus élevée que l’objectif de 2 % des banques centrales, ce qui accentuera l’avantage de l’indexation des loyers permise contractuellement par les baux. Ce ralentissement économique favorisa aussi une détente des taux longs. En termes d’allocation par segment, nous avons commencé à réduire notre surpondération en foncières de commerce.
Plus forte exposition aux segments logement et alternatifs
Et, parallèlement, relevé notre exposition au segment du logement. Celui-ci est très corrélé au niveau des taux longs. Nous avons également accentué notre positionnement offensif sur les segments alternatifs. Tels que la logistique, le stockage pour les particuliers, les résidences étudiantes, ou les actifs technologiques. On observe enfin une légère variation sur la note ESG globale du fond pour le mois de novembre. Elle passe de 36 % à 37 %. Ceci s’explique principalement par la variation de la note sociale. Laquelle est passée de 53 % à 54 %, du fait de l’entrée en portefeuille du titre d’une foncière américaine spécialisée dans la logistique du froid, Americold. Cette dernière se caractérise à la fois par un manque de transparence[2]. Et par une mauvaise notation sur le point de l’égalité femmes/hommes, les premières étant sous-représentées dans les organes d’administration.
Achevé de rédiger le 6 décembre 2022
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A propos de Sofidy(i)
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 7,6 milliards d’euros. Et constitué de plus de 4 600 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] 35 % de décote sur ANR 2022 estimé, rendement implicite des actifs au cours de Bourse actuel de 5 % – Estimation Kempen pour l’Europe continentale.
[2] Le nombre d’heures de formation des employés et l’écart salarial femmes/hommes ne sont pas communiqués.
