Plusieurs annonces ou opérations laissent entrevoir une « lueur » de bon augure pour les foncières cotées. C’est ce que rapporte Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, dans sa dernière analyse. Il pense d’ailleurs que les investisseurs vont se repositionner, dans les semaines à venir, sur les secteurs défensifs, dont le secteur immobilier…
Après les cessions de centres commerciaux annoncées par Unibail et Hammerson en avril, le mois écoulé est marqué par trois éléments de bon augure pour le secteur. D’abord, la location avant livraison par Covivio d’un immeuble Prime à Paris. Ensuite, l’offre publique d’achat amicale à un prix voisin de l’ANR de Vonovia sur Deutsche Wohnen. Opération qui vient d’ailleurs parachever la concentration du secteur du logement en Allemagne. Et, enfin, de bons chiffres de fréquentation pour les centres commerciaux après le desserrement des contraintes sanitaires.
Vovonia, première foncière européenne
L’offre amicale de Vonovia sur les 27 Md€ d’actifs de Deutsche Wohnen, qui devrait se finaliser fin août prochain[1], s’effectue à un montant proche de l’actif net réévalué au 31 mars dernier. Soit 52 € par action, plus un dividende de 1,03 €, à comparer à 52,5 €. Elle aboutira à la création d’un acteur doté d’un patrimoine de 90 Md€. Réparti entre 570 000 appartements, essentiellement en Allemagne, Autriche et Suède. Lequel deviendra de fait, sans conteste, la première foncière européenne.
Nous pensons que les investisseurs se repositionneront sur les secteurs défensifs dont l’immobilier dans les semaines à venir. Et que certains segments du marché (bureaux prime, logistique en particulier) sont en capacité d’imposer des hausses de loyers.
Appétit intact des investisseurs pour les immeubles de bureaux spécifiques
La foncière diversifiée Covivio a annoncé la location pour 9 ans fermes de 40 % d’un immeuble situé rue Jean Goujon dans le 8e arrondissement parisien, proche du Triangle d’Or, au cabinet de conseil Roland Berger. Soit plus d’un an avant sa livraison. Et pour un loyer brut sans doute supérieur à 900 €/m2. Cette transaction voisine (dans son esprit) de celle annoncée il y a un an entre la Société Foncière Lyonnaise et Goldman Sachs, illustre l’appétit intact du marché pour des immeubles de bureaux spécifiques. C’est-à-dire disposant, par exemple, d’une localisation centrale, d’une offre d’espaces en plein air, de services, d’un business center, ou de meilleures certifications environnementales.
Des chiffres de fréquentation encourageants
Enfin, dans le secteur du commerce, Mercialys et Carmilla, après Lar España, ont annoncé des chiffres de fréquentation encourageants. Avec des hausses respectives de 15 % et de 21 % sur un an glissant, ils aboutissent à retrouver respectivement 95 % et 97 % de l’activité pré-pandémie de 2019. Nous partageons cependant la vue de GreenStreet Advisors suivant laquelle, hors commerce dans les centres de villes dynamiques, et en raison de la hausse de la vacance (en moyenne de +350 bps) et d’une baisse des niveaux de loyers, les revenus locatifs sur ce segment ne retrouveront pas leur niveau de 2019 au moins jusqu’en 2025. Et ce malgré un taux de recouvrement qui devrait se normaliser dès 2022.
Hausse de l’effort d’investissement pour toutes les foncières
Ils estiment également que le nombre de départs des locataires devrait augmenter ainsi que les demandes d’aménagement. Ce qui devrait conduire à une hausse de l’effort d’investissement pour toutes les foncières, les centres de qualité moyenne (A- à B) ayant vocation à être les plus pénalisés.
Laurent Saint Aubin
[1] Après une augmentation de capital voisine de 8 Md€ pour Vonovia.Lire aussi
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A propos de Laurent Saint Aubin
Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris. Puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».
A propos de Sofidy(i)
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces et de bureaux. Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI, avec 6,7 Md€ sous gestion, Sofidy est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, Sofidy est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
