Articles

Les marchés immobiliers physiques indiquent où aller chercher de la valeur dans l’univers coté

En l’absence de retour vers des taux d’intérêt réels positifs, les investisseurs continuent de privilégier les actifs immobiliers « physiques » à risque locatif faible. Ce qui devrait entraîner en miroir une reprise des cours de bourse des foncières qui sont exposées à ces segments. L’analyse de Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy.

La remontée des taux d’intérêt aux Etats-Unis, l’accélération des tendances structurellement négatives auxquelles font face les foncières de centres commerciaux, et un momentum défavorable sur les bureaux ont dessiné un paysage peu favorable aux valeurs foncières en ce début d’année. Nous considérons qu’il convient d’y voir une opportunité pour investir sur certaines classes d’actifs immobiliers qui bénéficieront pleinement du placement des surplus d’épargne accumulés en 2020.

Difficultés croissantes pour le segment commerce

Les résultats d’Unibail-Rodamco-Westfield (qui détient pourtant toujours les meilleurs actifs de centres commerciaux européens) témoignent des difficultés croissantes auxquelles l’ensemble du segment du commerce est exposé en termes de :

  • hausse de la vacance (faillites et rationalisation de leurs points de vente physiques par les enseignes textiles qui développent agressivement leurs ventes digitales),
  • moteur des relocations caractérisé par des hausses de loyers à l’arrêt en Europe continentale. Et même des baisses impressionnantes aux Etats-Unis (-20,3 % en moyenne en 2020 chez URW), mis en danger de surcroît pour l’avenir par la réduction des investissements de maintenance dans les centres.

Les taux d’intérêt réels vont demeurer négatifs

Même si la hausse du coût de composants entraînera lors de la reprise économique inéluctable et qui sera momentanément massive, un rebond de l’inflation, moindre en Europe cependant, nous ne croyons toujours pas à l’enclenchement d’une mécanique de hausse des salaires. La croissance en Europe (sous l’effet du vieillissement de la population, de l’accélération des gains de productivité et d’une mondialisation ralentie mais pas arrêtée) demeurera molle. Dans ce contexte, les taux d’intérêt réels vont demeurer négatifs pour une très longue période en Europe.


Prime pour les actifs immobiliers à risque locatif faible

Cela favorisera les actifs immobiliers à risque locatif faible (bureaux prime, logistique, résidentiel) qui continuent de susciter l’appétit des investisseurs (exemple de la cession récente pour 120 M€ par Colonial-SFL de l’immeuble du 112 avenue de Wagram à Paris sous 3% de taux de capitalisation qui a généré 50 offres au premier tour et 6 offres fermes au second). Ce qui devrait entraîner en miroir une reprise des cours de bourse des foncières qui sont exposées à ces segments.

Laurent Saint Aubin


Lire aussi

Foncières cotées : la gestion de conviction devrait continuer d’être gagnante en 2021

L’immobilier est une peau qui recouvre toutes les activités humaines…

Immobilier coté : des hausses de valeur sont à venir

Immobilier coté : la grande rotation sectorielle est prématurée…

Le modèle de « l’abonnement » devrait justifier une revalorisation du statut boursier des foncières résidentielles…

Bureaux et centres commerciaux ne représentent plus l’essentiel de l’immobilier coté…


A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».   

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,6 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

L’immobilier est une peau qui recouvre toutes les activités humaines…

La formule est de Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy. Pour qui le secteur des foncières cotées est désormais disloqué. Et dont chacune des composantes peut évoluer à l’inverse des autres. En fonction de la santé économique des locataires qui occupent les actifs sous gestion. Conséquence : l’année 2021, boursièrement parlant, risque d’être sportive…

« L’immobilier coté, ce n’est pas que des bureaux poussiéreux, ou des centres commerciaux à bout de souffle », s’est plu à rappeler Laurent Saint Aubin, gestionnaire du fonds Sofidy Sélection 1 lors de son dernier point de marché. Une formule qui ravira les adeptes de l’office ou du retail bashing. Mais qui correspond en tout cas à une réalité boursière.

Le secteur immobilier n’en est plus un…

Comme le précisait déjà le gérant dans l’un de ses reporting mensuels, le secteur des bureaux ne représente en effet plus que 23% de l’immobilier coté européen. Celui du commerce, 18%. C’est désormais le secteur du logement qui domine, avec 42% de la capitalisation boursière immobilière. Les secteurs dits alternatifs – mais qui le sont de moins en moins -, tels que la logistique ou la santé, forment quant à eux un ensemble de 17%. « 2020 marque la dislocation du secteur immobilier, qui n’en est d’ailleurs plus un », estime donc Laurent Saint-Aubin. Parce que ce « secteur » n’est plus cohérent en termes de performances. Sinon, comment expliquer l’écart entre les +24% affichés par Vonovia, le leader allemand du secteur résidentiel ? Et les -54% subis par Unibail Rodamco Westfield en 2020 ? L’explication est en partie conjoncturelle.

Disloqué, conjoncturellement et structurellement

« Ce qui, basiquement, attire les investisseurs qui s’intéressent à l’immobilier », rappelle le gestionnaire, « c’est le fait que des loyers sont payés sur une base régulière. Et bénéficient d’une indexation ». De ce point de vue, le résidentiel et la logistique ont, l’an dernier, respecté le deal. Mais pas les bureaux et le commerce… Si l’immobilier est un secteur « disloqué », c’est aussi pour des raisons structurelles. Car ses différents sous-segments n’ont clairement pas le même niveau de sensibilité aux cycles économiques. « La cote immobilière européenne compte plus de 300 sociétés. Qui sont toutes généralement spécialisées sur un secteur géographique ou une typologie d’actifs », constate Laurent Saint Aubin. Chacune de ces valeurs est donc dépendante non pas de la bonne santé d’un « secteur immobilier ». Mais de celle de chacun des secteurs économiques dans lesquels évoluent les locataires de leurs actifs.

L’immobilier est une peau qui recouvre toutes les activités humaines

« L’immobilier est une peau qui recouvre toutes les activités humaines », résume joliment le gérant. Une manière de rappeler que le job d’un gestionnaire de fonds d’immobilier coté n’est pas une sinécure. Qu’au-delà de l’analyse des valeurs, il faut aussi se forger des convictions sur l’évolution attendue de bon nombre d’activités économiques. Conviction – et agilité – sont d’ailleurs les maîtres-mots de la réussite boursière pour 2021. Comme le détaille Laurent Saint Aubin dans sa lettre « Perspectives Marchés » de janvier, les foncières européennes cotées devraient continuer à évoluer cette année « au gré de l’appétit ou de l’aversion pour le risque des investisseurs ». Avec, d’un côté, les foncières de croissance spécialisées sur le résidentiel ou la logistique. Et, de l’autre, les foncières cycliques positionnées sur le commerce ou le bureau.

Une gestion active de conviction

« Une situation qui devrait faire la part belle à la gestion active de conviction. Pour saisir des opportunités d’investissement, stratégiques ou tactiques », estime le gérant. Qui détient, en la matière, un certain savoir-faire. En 2020, alors que l’ensemble du marchés des foncières cotées européennes plongeait de 10,9%[1], son fonds Sofidy Sélection 1 signait une année blanche[2]. Dont acte.

Frédéric Tixier


[1] Performance annuelle de l’indice FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped

[2] Avec une valorisation de la part revenue à son niveau de fin 2019 (performance de +0,0% pour la part P, par exemple)


Lire aussi

L’analyse complète de Laurent Saint Aubin de janvier 2021

Les foncières cotées n’auront pas effacé leurs pertes en fin d’année


A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».   

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

Foncières cotées : la gestion de conviction devrait continuer d’être gagnante en 2021

Comme en 2020, le parcours boursier des foncières cotées risque d’être très hétérogène en 2021. Le secteur logistique figure parmi les favoris, comme l’an dernier. Mais des opportunités tactiques, sur le bureau comme sur le commerce, seront sans doute à saisir. L’analyse de Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy.

Après avoir poursuivi des parcours boursiers très hétérogènes en 2020, les foncières européennes cotées devraient continuer à évoluer au gré de l’appétit ou de l’aversion pour le risque des investisseurs. Avec, d’un côté, les foncières de croissance spécialisées sur le résidentiel ou la logistique. Et, de l’autre, les foncières cycliques positionnées sur le commerce ou le bureau. Une situation qui devrait faire la part belle à la gestion active de conviction en 2021, pour saisir des opportunités d’investissement tant stratégiques que tactiques.

Foncières cotées : une évolution en 2020 en phase avec l’ensemble des marchés européens

En 2020, les foncières cotées ont évolué de concert avec l’ensemble des marchés d’actions européens. Entre la fin février et la mi-mars, elles ont été emportées par la panique qui s’est emparée des investisseurs au fur et à mesure que les pays à travers le monde prenaient des mesures inédites de restrictions sanitaires face à la pandémie de la Covid-19. Avec des conséquences sans précédent sur la croissance de leur PIB. Entre le 19 février, point culminant du marché, et le 30 mars, l’indice FTSE EPRA Eurozone a chuté de 33,1%. Le commerce et les bureaux, segments les plus directement touchés par les mesures de distanciation sociale imposées aux populations, ont chuté sur la période respectivement de 49,7% et de 38,1%[1]. Les foncières de logement allemandes et la logistique, secteurs par nature plus résilients, ont reculé sur la période respectivement de 15,9% et de 19,8%.

Un segment boursier désormais hétérogène

Au-delà de cette baisse généralisée et brutale sur quelques semaines, la pandémie a fait voler en éclat la traditionnelle homogénéité boursière des foncières cotées européennes. Dans la phase de rebond qui s’est amorcée fin mars, dans le sillage des mesures de soutien économique sans précédent, ce segment a suivi l’évolution globale des marchés d’actions européens, avec des gagnants et des perdants. Les foncières dont l’activité a été portée par la crise sanitaire ont enregistré des rebonds spectaculaires. C’est le cas du logement, par essence un droit humain fondamental. Qui est devenu clef en période de distanciation sociale. Les foncières résidentielles ont rebondi de 70%[2]. Les foncières de logistique ont, elles, regagné 61%, portées par la rareté des emplacements disponibles et le caractère stratégique des circuits de distribution.

Les foncières cycliques délaissées jusqu’à fin octobre

D’autres segments immobiliers alternatifs comme les foncières « technologiques », notamment les data centers dont l’activité a crû avec la distanciation sociale, ont également été recherchés. À l’inverse, les foncières sensibles aux cycles économiques, c’est-à-dire celles de commerces et de bureaux, ont continué à être délaissées jusqu’à fin octobre. Les investisseurs se sont notamment inquiétés d’un fait nouveau : les impayés de loyers par certains locataires ayant dû fermer administrativement durant le confinement. L’annonce, début novembre, par Pfizer BioNTech des premiers résultats de la phase 3 de son vaccin contre le coronavirus, et la perspective d’une sortie de crise économique à la faveur de campagnes de vaccination à travers le monde, ont entraîné une rotation sectorielle brutale et inédite par son ampleur.

Une rotation sectorielle brutale et inédite par son ampleur

L’immobilier coté n’a pas fait exception : les foncières cycliques les plus impactées par les confinements (commerces, bureaux, hôtels et résidences étudiantes) ont fortement rebondi tandis que les valeurs dites de « croissance », c’est-à-dire le résidentiel et la logistique, ont fait l’objet de prises de bénéfices.

Les foncières de commerces ont ainsi regagné 42% depuis leur plus bas de mars et celles de bureaux 21%. Sur l’année, l’indice FTSE EPRA Eurozone finit en baisse de 10,9% après un rebond de 43,6% depuis ses plus bas de mars. Le résidentiel progresse de 15% et la logistique de 22% tandis que le commerce recule de 34% et les bureaux de 19%. Les arbitrages intra-sectoriels très appuyés de fin d’année tout comme les performances annuelles du secteur témoignent une fois de plus que les foncières cotées sont devenues, avec la pandémie, un segment boursier hétérogène.

La surperformance d’une gestion active de conviction

Bien qu’inédit par l’ampleur de la chute puis du rebond, mais également déconcertant au regard de la déconnexion avec les fondamentaux de sociétés, le contexte boursier de 2020 a tout de même permis à une gestion active de conviction de se distinguer. En mars, Sofidy Sélection 1 a reculé de 15,1 %. Contre 23% pour le FTSE EPRA Eurozone. Sur l’année 2020, le fonds finit sur une performance stable et affiche ainsi le meilleur comportement de sa catégorie sur un an, trois ans et cinq ans. La sous-pondération du commerce et des bureaux en début d’exercice, au profit des foncières résidentielles allemandes et des foncières de logistique, puis la rotation vers des valeurs plus cycliques à partir de la fin du printemps, qui a été accentuée après les annonces positives de Pfizer BioNTech, expliquent cette surperformance.

Les plus et les moins de l’année 2020

Une poche de liquidité conséquente, supérieure à 12% de l’actif à certaines périodes de l’année, a offert des capacités d’investissement pour profiter de la volatilité des marchés. Aroundtown, une foncière allemande avec un fort beta de marché en raison de son positionnement à la fois sur du commerce, des bureaux et du logement, ou encore Mercialys, spécialisée sur du commerce de taille moyenne en centre-ville plus résilient dans la crise, figurent parmi les principaux contributeurs à la performance annuelle du fonds. En revanche, notre positionnement de 4% en début de période sur les foncières spécialisées dans les résidences étudiantes a pesé sur la performance avant d’être soldé durant l’été. Même si la thématique des résidences étudiantes reste porteuse sur le long terme, les différentes périodes de confinement et/ou de restrictions en Europe ont incité les étudiants à rentrer ou rester chez eux avec des conséquences immédiates sur les taux d’occupation de ces résidences mais aussi l’octroi de remises de loyers.

Le comportement des foncières cotées devrait rester différencié en 2021

Depuis le début de l’année, les foncières cotées sont volatiles, tiraillées, comme le reste de la cote européenne, entre deux sentiments contraires. D’une part, l’espoir suscité par la vaccination et la certitude d’une amélioration de la conjoncture dans un contexte de taux d’intérêt durablement bas en Europe qui alimentent certains jours la poursuite du rebond des valeurs cycliques et « value ». Et d’autre part, l’accélération de la pandémie, particulièrement en Europe et aux États-Unis, et les questionnements sur les retards dans les vaccinations, et donc dans le calendrier d’un rebond économique, qui incitent toujours les investisseurs à privilégier les valeurs de croissance ou considérées comme « refuge ». Si globalement l’optimisme semble pour le moment vouloir l’emporter, le manque de visibilité persiste et alimente la volatilité. Comme en 2020, le comportement des foncières cotées devrait rester différencié.

Le résidentiel et la logistique toujours en cœur de portefeuille

Nous restons convaincus de la qualité d’une exposition « cœur de portefeuille » sur le résidentiel et la logistique immobilière. En effet, les foncières positionnées sur ces segments résilients et en croissance continuent de délivrer la promesse de l’immobilier. C’est-à-dire des loyers réguliers et prévisibles sur longues périodes. Mais aussi d’afficher des perspectives de progression tant en termes de revenus que de valeur. Toutefois, les foncières résidentielles allemandes sont ponctuellement pénalisées depuis le début de l’année par la remontée des taux longs aux États-Unis dans le sillage de l’anticipation d’un plan de relance de grande ampleur de la nouvelle administration Biden. Ces mouvements d’humeur peuvent toutefois créer des opportunités pour renforcer les positions sur ce segment. Nous continuons de privilégier Vonovia, LEG Immobilien ou TAG Immobilien.

La logistique pourrait être le secteur gagnant de 2021

La logistique pourrait être le secteur gagnant de 2021. Si le rebond économique se confirme assez rapidement, la logistique sera sollicitée pour accompagner la montée en puissance des capacités de production pour répondre à une demande également en hausse. À l’inverse, en cas de mesures de restrictions strictes plus longues que prévu, et donc de report du rebond économique attendu, les consommateurs privilégieront à nouveau le commerce en ligne, l’un des principaux vecteurs de croissance de la logistique. A ce titre, la société belge VGP, qui développe des entrepôts qui, une fois livrés, sont rachetés par Allianz pour le compte d’investisseurs internationaux, ou encore SEGRO, font partie de nos fortes convictions.


La volatilité procure des opportunités tactiques

La volatilité qui persiste sur les marchés offre également des opportunités de positionnements tactiques sur les bureaux et les commerces. Il est donc important de conserver des liquidités en portefeuille pour profiter des creux de marché, en étant toutefois très sélectifs. Et ce à la lumière notamment des transactions physiques qui peuvent être réalisées et qui permettent d’évaluer le potentiel de revalorisation des actifs cotés. Au sein des bureaux, seuls les actifs « prime » doivent être considérés. Il s’agit des bureaux les plus modernes et les mieux équipés, situés dans le quartier central des affaires des grandes métropoles européennes, et recherchés par les entreprises ayant une forte capacité à continuer de payer leurs loyers. Les transactions physiques observées fin 2020 à Paris et en Allemagne nous paraissent aller dans le sens d’une réappréciation des valorisations boursières des valeurs exposées à cette thématique. Le Brexit, qui incite les investisseurs internationaux à se détourner du marché londonien, pourrait contribuer à alimenter cette tendance sur les actifs Prime en France, en Allemagne et aux Pays-Bas.

Des opportunités tactiques du côté des foncières de commerce

Des opportunités tactiques peuvent également se présenter sur les foncières de commerces. Néanmoins, au-delà de la rotation sectorielle en leur faveur ces dernières semaines, la tendance sur les foncières de centres commerciaux reste orientée à la baisse. Elles ne pourront se réapprécier qu’à la condition que des transactions significatives sur le marché aient lieu et redonnent un peu de crédibilité aux actifs nets réévalués rapportés par les acteurs cotés. En ce début d’année, seules Mercialys, Klépierre, et dans une moindre mesure Unibail-Rodamco-Westfield, constituent notre exposition au commerce.

Agilité, le maître-mot des prochains mois

Même si les investisseurs veulent croire, en ce début d’année, à la réussite des campagnes de vaccination et donc à une reprise économique en 2021, l’horizon est loin d’être dégagé. L’agilité va rester donc le maître-mot dans les prochains mois. La publication des résultats annuels des foncières dans les prochaines semaines pourrait toutefois permettre de reconnecter progressivement les fondamentaux et l’évolution des cours boursiers. Le secteur pourrait également être animé par de nouvelles opérations de rapprochement, notamment dans les bureaux, ou de retrait de la cote. Quoi qu’il en soit, nous restons convaincus qu’une gestion active permettra encore de surperformer notre indice de référence. Mais les convictions d’aujourd’hui ne seront peut-être pas celles de demain….

Laurent Saint Aubin


[1] Source : GreenStreet Advisors.
[2] Au 31/12/2020.


Lire aussi

L’immobilier est une peau qui recouvre toutes les activités humaines…

Immobilier coté : des hausses de valeur sont à venir

Immobilier coté : la grande rotation sectorielle est prématurée…

Le modèle de « l’abonnement » devrait justifier une revalorisation du statut boursier des foncières résidentielles…

Bureaux et centres commerciaux ne représentent plus l’essentiel de l’immobilier coté…

Convaincu par les valeurs qui respectent les promesses de l’immobilier…


A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».   

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Immobilier coté : des hausses de valeur sont à venir

Les politiques monétaires expansionnistes sont au programme des prochains mois. Une visibilité qui devrait profiter aux « segments les plus résilients de l’immobilier coté ». Et se traduire par une « hausse de leur valeur », estime Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy. Analyse.

Les mois à venir seront marqués par une visibilité exceptionnelle quant au maintien sur longue période d’une politique monétaire expansionniste. Alors que les indicateurs économiques seront très différenciés selon les zones géographiques. Et que les marchés ont déjà, selon nous, suracheté un scénario optimiste de reprise forte et continue. Nous sommes, dans ce contexte, portés à l’optimisme quant à la surperformance des segments les plus résilients de l’immobilier coté qui devraient enregistrer des hausses de valeur.


Focus sur les bureaux de catégorie A en QCA

Notre intérêt pour le bureau se concentre sur son segment cœur : les bureaux de catégorie A (les mieux équipés) dans le quartier central des affaires des grandes métropoles européennes, déjà occupés traditionnellement par des populations de cadres mobiles. Les transactions physiques observées ces dernières semaines nous paraissent aller dans le sens d’une réappréciation des valorisations boursières des valeurs exposées à cette thématique. A Paris, ce sont quatre transactions importantes qui ont été annoncées depuis le début du mois de novembre à des niveaux de valorisation par mètre carré comprises entre 23 500 euros et 50 000 euros.

Un retard des marchés boursiers par rapport aux marchés physiques

Rappelons que Gecina (37% du patrimoine de bureaux localisé dans le « central business districts [CBD]» ou quartiers d’affaires parisien) a une valorisation moyenne de son parc de bureaux de 11 056 €/m2. Et la Société foncière lyonnaise (95% dans le CBD), de 18 420 €/m2. En Allemagne, deux transactions récentes, l’une à Berlin (15 000 €/m2 vs une valorisation du patrimoine d’Alstria dans cette ville de 3 800 €/m2), l’autre à Düsseldorf (4 500 €/m2 vs 2 643 €/m2 en moyenne pour les immeubles détenus par Alstria dans la métropole rhénane) nous paraissent, de même, indiquer un retard des marchés boursiers par rapport au marché physique.

Des transactions sous la barre des 4% de taux de capitalisation pour la logistique

Il en va de même sur le segment de la logistique qui, pour les meilleurs actifs, voit désormais trois marchés (France, Allemagne, Pays-Bas) où des transactions se réalisent sous la barre des 4% de taux de capitalisation.

Laurent Saint Aubin


Lire aussi

Immobilier coté : la grande rotation sectorielle est prématurée…

Le modèle de « l’abonnement » devrait justifier une revalorisation du statut boursier des foncières résidentielles…

Bureaux et centres commerciaux ne représentent plus l’essentiel de l’immobilier coté…

Convaincu par les valeurs qui respectent les promesses de l’immobilier…

 


A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».   

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Immobilier coté : la grande rotation sectorielle est prématurée…

Le rebond boursier des secteurs immobiliers les plus impactés par le confinement – dans le sillage de l’annonce du vaccin anti-Covid – s’est accompagné de prise de bénéfices sur les foncières logistiques et résidentielles. Une rotation sectorielle « prématurée », selon Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy. Analyse.

L’annonce par Pfizer BioNTech des premiers résultats de la phase 3 de son traitement du coronavirus a entraîné une rotation sectorielle brutale et inédite par son ampleur. Ainsi qu’une nette remontée des taux longs.

Hausse des secteurs immobiliers les plus impactés par les confinements

Pour l’immobilier coté, cela s’est traduit par une hausse des secteurs les plus impactés par les confinements (commerces, bureaux, hôtels et résidences étudiantes). Et des prises de bénéfices appuyées sur le résidentiel et la logistique. Dans ce contexte, il nous paraît opportun de renforcer très progressivement l’exposition de notre portefeuille aux valeurs plus cycliques. Sans céder cependant au vertige de la hausse. L’annonce de Pfizer est une bonne nouvelle. Qui devrait être suivie d’autres bonnes nouvelles. Puisque les résultats des vaccins développés par Moderna, AstraZeneca et Johnson & Johnson devraient être connus d’ici à début janvier.

Les Bourses ont-elles raison de se réjouir ?

Mais les Bourses ont-elles raison de se réjouir ? Les résultats de Pfizer ne concernent pour l’instant que 94 malades sur un échantillon total de 43 538 patients. La durée d’immunité, et une analyse de la protection par catégorie de patients, ne sont pas connues pour l’heure. Les conditions de stockage et de transport (moins 70°C pour le vaccin de Pfizer), ainsi que les conditions d’administration (répartition des stocks par pays, taux d’acceptation de la vaccination, faible aujourd’hui aux Etats-Unis et en France), restent à traiter. Sous réserve que ces points d’interrogation soient résolus, le vaccin pourrait être largement opérationnel dans le courant du second trimestre 2021. Nous sommes d’avis que la rotation sectorielle observée ces derniers jours n’intègre aucune réserve quant à la réalisation d’un scénario rose.

Rester attentifs à des signes concrets d’amélioration

C’est pourquoi, notre stratégie d’investissement dans les actions du secteur de l’immobilier coté demeure attentive à des signes concrets d’amélioration. Pour le moment, ceux-ci ne sont pas avérés. Si l’on regarde l’état de la demande locative en bureaux et des transactions sur de grands actifs en commerce. Nous demeurons par ailleurs convaincus de la qualité d’une exposition élevée au résidentiel et à la logistique immobilière. En raison des avantages spécifiques non remis en cause de ces secteurs en termes de visibilité et de capacité de progression des loyers et des valeurs.

Laurent Saint Aubin


Lire aussi

Le modèle de « l’abonnement » devrait justifier une revalorisation du statut boursier des foncières résidentielles…

Bureaux et centres commerciaux ne représentent plus l’essentiel de l’immobilier coté…

Convaincu par les valeurs qui respectent les promesses de l’immobilier…

L’immobilier coté mérite une réappréciation !


A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».   

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Foncière Atland dépasse les 2 milliards d’actifs sous gestion

La SIIC vient de publier son chiffre d’affaires trimestriel. L’activité de gestion pour compte de tiers, logée chez Atland Voisin, fait preuve de « résilience ». Le pôle promotion, développé l’an dernier, représente maintenant 75% des revenus du groupe qui vient de se diversifier dans l’habitat solidaire intergénérationnel.

114 M€ : c’est le chiffre d’affaires de la Foncière Atland au 30 septembre 2020. Comparé à celui réalisé au 3T de 2019, le multiple de croissance -4,4- est impressionnant. Mais s’explique essentiellement par l’intégration à 100% du pôle promotion logement – devenu Atland Résidentiel – en novembre dernier. En norme « proforma », la progression du chiffre d’affaires ne ressort plus qu’à 2,8%.

Rebond au 3e trimestre

Ce score a priori moins brillant masque en réalité le fort rebond de l’activité enregistré au 3e trimestre. Au 30 juin, rappelle en effet le communiqué de la foncière, « le recul du chiffre d’affaires proforma était de 18% ». Les mois d’été ont donc permis de gommer le mauvais score du 1er semestre. Grâce, notamment, à la relance de l’activité de promotion résidentielle, très impactée par la période de confinement. Celle-ci bondit de 57% au 3e trimestre. Pour s’établir à 84,7 M€ sur les 9 premiers mois de l’année. Depuis la fin du 1er confinement, l’ensemble des chantiers (19 en tout) ont en effet repris. Le groupe a également procédé au lancement commercial de 6 opérations. Atland Résidentiel et ses filiales représentent dorénavant plus de 75% des revenus du groupe.

Résilience de la gestion pour compte de tiers

L’activité de gestion pour compte de tiers, logée chez Atland Voisin, la société de gestion rachetée par Atland en 2015, et qui était encore l’an dernier la principale contributrice, voit donc sa part relative baisser à un peu moins de 20%. Son chiffre d’affaires progresse de 4% sur la période. Un résultat qui, selon le groupe Atland, démontre la résilience de cette activité « dans un contexte économique fragilisé par le choc sanitaire ». Par rapport aux 9 mois de l’exercice précédent, le recul reste néanmoins brutal. L’an dernier, le chiffre d’affaires de la gestion pour compte de tiers progressait en effet de 71,5% (vs les 9 premiers mois de 2018). En raison d’une explosion de la collecte, en hausse de 80% sur cette période (à 399 M€). L’exercice 2020 accuse lui, pour l’instant, une baisse de 15%.

339 M€ de collecte pour les SCPI Atland Voisin

Les véhicules collectifs d’Atland Voisin affichent néanmoins des scores qui détonnent sur un marché des SCPI en relatif retrait. Epargne Pierre, la SCPI phare du groupe, recueille encore 290 M€ de souscriptions (vs 331 l’an dernier sur la même période). MyShareSCPI, le produit lancé avec AXA, 45 M€ (vs 62 M€). Et Immo Placement, 4 M€ (vs 7 M€). Surtout, les investissements se poursuivent activement. « Les acquisitions au 30 septembre 2020 se montent à 464 M€ sur l’ensemble des véhicules gérés et environ 148 M€ de futurs investissements sont sécurisés (sous promesse ou en exclusivité) », précise le communiqué du groupe. Qui enregistre par ailleurs une excellente collecte sur son activité crowdfunding. Fundimmo engrange en effet 35,5 M€ en financements de projets. Contre 19,2 M€ l’an dernier.


Nouvelle diversification sur l’habitat solidaire intergénérationnel

Le groupe Atland a également annoncé le 22 octobre l’acquisition de 60% de la société Les Maisons de Marianne. L’un des « pionniers et leaders de l’habitat solidaire intergénérationnel en France », précise le communiqué. Une nouvelle source de diversification donc pour la foncière dont l’activité historique d’investissement pour compte propre est aussi en augmentation : +13%, à 4,4 M€. Son patrimoine locatif en propre s’établit à 119 M€ au 30 septembre. Avec les actifs en co-investissement, et ceux gérés pour compte de tiers (de loin les plus élevés), ses actifs sous gestion atteignent 2,22 Md€.

Frédéric Tixier


Lire aussi

SCPI Epargne Pierre : de 5,30% à 5,50% de rendement prévisionnel pour 2020

Foncière Atland boucle son augmentation de capital et annonce 800 M€ d’investissements en 2019


A propos de Foncière Atland(i)

Partenaire immobilier des entreprises, Foncière Atland est un acteur global de l’immobilier de 225 collaborateurs, qui intervient sur les marchés de l’immobilier d’entreprise et du logement au travers de ses activités de foncière, gestionnaire de fonds et de développeur d’immobilier résidentiel. Au 30 septembre 2020, Foncière Atland et ses filiales gèrent pour compte propre et compte de tiers un patrimoine immobilier de 2,2 milliards d’euros hors droits.

A propos d’Atland Voisin(i)

Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Atland Voisin gère plusieurs SCPI en immobilier d’entreprise qui représentaient un patrimoine de près de 1,3 Md€ pour le compte de 23 000 associés environ au 31/12/2019. Depuis septembre 2016, la société est présente sur le marché des OPCI professionnels avec les véhicules Transimmo et Dumoulin, qui représentent plus de 400 M€ de patrimoine (au 31/12/2019). Atland Voisin est filiale de Foncière Atland, Société d’Investissement Immobilier Cotée.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Le modèle de « l’abonnement » devrait justifier une revalorisation du statut boursier des foncières résidentielles…

La performance du segment des foncières logement ne s’explique pas seulement par la résilience de leur activité. Mais de plus en plus « par la prise de conscience que leur modèle économique est celui de l’abonnement », estime Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, dans sa dernière analyse de marché.

La performance largement positive des foncières de logements se confirme toujours au mois de septembre. Elle ne tient pas seulement à la résilience de leur activité. Mais s’explique de plus en plus par la prise de conscience que leur modèle économique est celui de l’abonnement. En mieux, puisqu’il n’a pas d’échéance…

Le taux de rotation des locataires reste modeste

Selon l’Office Fédéral des statistiques, 55 % des logements sont loués en Allemagne. Compte tenu de l’évolution des prix de l’immobilier dans les grandes villes européennes, et du caractère de plus en plus évolutif des structures familiales, nous considérons que cette proportion devrait au moins rester stable et progresser dans le reste de l’Europe. Pour Deutsche Wohnen, valeur que nous détenons en portefeuille, la rotation des locataires reste modeste : 7 % en rythme annuel à fin juin 2020. Sachant que les prix de relocation demeurent, quoi qu’il en soit, supérieurs. Cela se traduit par un niveau moyen de loyers en place en hausse de +1,8 % en juin 2020, sur un an glissant.

Des services annexes payants

En outre, une demande structurellement supérieure à l’offre de logement dans les grandes villes conduit à un taux de vacance négligeable. C’est le cas pour Vonovia, le plus grand acteur de l’immobilier résidentiel européen coté, qui affiche 2,8 % de vacance sur l’ensemble de son portefeuille. Cette communauté sédentarisée de long terme permet aux bailleurs de développer une gamme de plus en plus large de services annexes payants. Tels que la fourniture d’énergie, des services multimédias, des assurances, des services à la personne, ou des moyens de transport partagés. Des offres de services elles-même fondées sur le modèle de l’abonnement. À titre d’exemple, cette activité représentait 9,2 % des revenus de Vonovia en 2019. Et nous sommes convaincus que cette tendance devrait s’accentuer par le futur.

Le modèle de l’abonnement correspond à la promesse de l’immobilier

Ce modèle de « l’abonnement » correspond pleinement au cœur de la promesse de l’immobilier : des revenus réguliers sur le long terme. Il offre une visibilité inégalable. En termes de valorisation, il aboutit à une prime de risque inchangée. Mais, compte tenu des taux de croissance attendus, nous pourrions assister à une progression mécanique de la valeur des actifs, théoriquement jusqu’à l’infini. C’est ce que nous observons notamment avec la hausse des valeurs technologiques en Bourse cette année. Qui s’explique largement par ce raisonnement. À titre de comparaison, entre deux valeurs technologiques (Adobe et IHS Markit), et deux sociétés résidentielles (LEG Immobilien et Vonovia) dont le modèle est en partie en partie fondé sur « l’abonnement », nous observons une décote comprise entre 18 et 25 % pour le segment résidentiel. Une marge de croissance existe donc bel et bien !

Rôle central du résidentiel dans une allocation en foncières cotées

Dans l’environnement durable de croissance faible et de taux négatifs qui caractérise le monde développé, cette analyse justifie pleinement, à notre sens, le rôle central du résidentiel dans une allocation en foncières cotées. Et, en ce sens, un poids de 38 % dans le total de l’actif de Sofidy Sélection 1.

Laurent Saint Aubin


Lire aussi

Bureaux et centres commerciaux ne représentent plus l’essentiel de l’immobilier coté…

Convaincu par les valeurs qui respectent les promesses de l’immobilier…

L’immobilier coté mérite une réappréciation !


A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».   

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

 

 

 

 

Bureaux et centres commerciaux ne représentent plus l’essentiel de l’immobilier coté...

« Les insensés ! Ils ignorent que souvent la moitié vaut mieux que le tout ». Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, s’appuie sur la citation d’Hésiode pour signaler ce « sentiment, inexact, que bureaux et centres commerciaux représentent l’essentiel de l’univers coté ». Commentaire.

Les mois se suivent et se ressemblent. En août, les foncières résidentielles allemandes ont de nouveau surperformé les foncières de centres commerciaux et de bureaux. L’absence de réappréciation significative du segment immobilier par rapport aux indices généralistes, que tout justifierait (contexte économique, taux négatifs sur longue période, prime de risque), vient du sentiment, inexact, que bureaux et centres commerciaux représentent l’essentiel de l’univers coté.

Logement et logistique pèsent 53% de l’indice

En vérité, commerces et bureaux ne représentaient plus que 37,5% de l’indice de référence FTSE EPRA Eurozone à fin août. Là où logement et logistique couvrent 53% du même indice. Autrement dit, la capitalisation boursière de Vonovia, la plus grande foncière résidentielle allemande, dépasse 34 Mds d’euros. Là où celle d’Unibail Rodamco Westfield n’est que de 5,2 Mds d’euros. Cette situation nous renvoie à la citation du poète grec antique Hésiode : « Les insensés ! Ils ignorent que souvent la moitié vaut mieux que le tout ». Elle illustre notre conviction que la variété du secteur est telle que l’on peut aisément continuer de s’exposer sur les classes d’actifs qui continuent de délivrer la promesse de l’immobilier (des loyers réguliers et prévisibles sur longues périodes). Et affichent toujours des perspectives de progression tant en termes de revenus que de valeur.

Quid d’une réappréciation des centres commerciaux et des bureaux ?

À notre sens, les foncières de centres commerciaux ne pourront se réapprécier qu’à la condition que des transactions significatives sur le marché aient lieu. Et redonnent un peu de crédibilité aux actifs nets réévalués rapportés par les acteurs cotés. La situation sur le segment des bureaux est plus délicate. L’environnement de récession et le contexte de pandémie, qui a entraîné une évolution du mode de travail, favorisent, et favoriseront, une réflexion des locataires sur l’avenir de leurs surfaces louées et les niveaux de loyers payés. Une réflexion dont même les foncières dotées de patrimoines prime ne sortiront pas indemnes. Même si, en ce domaine, chaque actif (par sa localisation, son niveau d’équipement et la typologie de ses occupants)-, est singulier.

Laurent Saint Aubin


Lire aussi

Convaincu par les valeurs qui respectent les promesses de l’immobilier…

L’immobilier coté mérite une réappréciation !

Immobilier coté : des performances contrastées


A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ». 

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Convaincu par les valeurs qui respectent les promesses de l’immobilier…

C’est le sentiment de Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy. Ces valeurs, ce sont notamment les foncières des secteurs résidentiel et logistique, qui ont profité d’un mouvement de réappréciation en août. Commentaire de marché.

A noter, d’abord, un début modeste de réappréciation de l’immobilier coté, dont nous avions tenté d’expliquer la pertinence dans le précédent point marché (avec une préférence forte pour les segments qui respectent « la promesse de l’immobilier » de loyers réguliers, stables sur longue période et indexés sur l’inflation).

Mouvement de réappréciation des foncières résidentiel et logistique

Cette réappréciation s’est effectivement concentrée sur le résidentiel et les entrepôts logistiques, les foncières de commerces ayant de leur côté poursuivi leur recul. De même que les valeurs exposées à l’Espagne (pays dont nous sommes très largement sortis dans la première quinzaine de juillet). Les résultats semestriels n’ont fait que souligner la pertinence de ces mouvements intra-sectoriels. Les foncières de centres commerciaux paraissent engagées dans une spirale négative de baisse de valeurs, encore balbutiante en Europe continentale (taux de capitalisation moyen retenus par les experts sur les centres prime encore voisins de 4 % en France), et qui pourrait les contraindre à rechercher des fonds propres complémentaires. Ainsi que de réduction à venir des loyers (encore masquée par l’utilisation des règles comptables IFRS 16 d’étalement des baisses de loyers facturés sur la durée résiduelle des baux et latitude dans le provisionnement des impayés et de hausse de la vacance).

Croissance organique pour le résidentiel, impact positif du commerce électronique sur la logistique

A l’inverse, les foncières résidentielles affichent des croissances organiques respectables et des hausses de valeurs. Vonovia a ainsi annoncé une hausse des loyers de 3,9 % sur un an glissant et des valeurs de +5,6 % au 1er semestre). De même, les foncières d’entrepôts paraissent en mesure de limiter l’impact de l’environnement économique grâce à l’accélération de la part de marché du commerce électronique.

Laurent Saint Aubin


Lire aussi

L’immobilier coté mérite une réappréciation !

Faillite annoncée d’une foncière de commerce britannique

Immobilier coté : des performances contrastées

Le monde immobilier de demain sera-t-il le monde d’hier ?


A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ». 

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

L’immobilier coté mérite une réappréciation !

Les interrogations sur les foncières de centres commerciaux et sur le devenir du bureau post-covid ont pesé sur les performances des foncières cotées. Mais, selon Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, ce ne sont que « les arbres qui cachent la forêt ». Et cette dernière est bien plus « riante » qu’elle n’y paraît. Commentaire de marché.

La remontée de l’immobilier en Bourse depuis la mi-mars a été ralentie par les difficultés des foncières de commerces. La foncière INTU, qui détient quatre des dix principaux centres commerciaux au Royaume-Uni, a été placée sous administration judiciaire.

Une prochaine baisse significative des valeurs des centres commerciaux

La mécanique est implacable. Alors que la part de marché du commerce électronique était Outre-Manche, en mai, de 32,8 % (+ 14 points en trois mois), les enseignes physiques sont de plus en plus nombreuses à déposer leur bilan. Ou à décider volontairement de fermer tout ou partie de leurs points de vente physiques. Tout en tentant de renégocier leurs loyers et/ou de passer en loyers variables purs. Cela conduit à un niveau de collecte des loyers très bas (36 % en début de semaine pour le troisième trimestre au Royaume-Uni). Et nourrit une hausse des spreads de crédit. Mercialys a ainsi placé une obligation à sept ans avec un taux de rendement de 4,6 %. Pour remplacer une souche obligataire qui arrivait prochainement à échéance et servait un taux d’intérêt à 1,8 %. Ce phénomène acte également une prochaine baisse significative des valeurs des centres commerciaux[1].

Bureaux affectés par les interrogations sur l’importance à venir du travail à distance

Par ailleurs, les bureaux, dont la situation n’est en rien comparable en termes de loyers perçus, sont affectés par des interrogations sur l’importance à venir du travail à distance. Et sur l’évolution de la demande d’espaces, en particulier en périphérie.

Ce sont les arbres qui cachent la forêt.

Une situation plus riante qu’elle n’y paraît

Cette dernière est plus riante : les taux d’intérêt sans risque vont demeurer durablement négatifs. Plus personne n’en doute. Et la prime de risque sur la valorisation de marché des actifs immobiliers des foncières cotées (corrigée donc des ANR de fin 2019 et prenant en compte les décotes actuelles) atteint des niveaux historiquement élevés : 590 points de base pour le stockage pour les particuliers en Grande-Bretagne (pourtant faiblement cyclique), 520 points de base pour la logistique Outre-Manche (qui bénéficie pourtant de la croissance éclair de la part du commerce électronique), 460 points de base pour le résidentiel allemand, 450 pour les bureaux en Europe continentale et 400 pour le commerce (données GreenStreet Advisors au 15 juin 2020).

Réappréciation des segments de croissance de l’immobilier en Bourse

La promesse de l’immobilier (des loyers réguliers, stables sur longue période et indexés sur l’inflation) continue d’être tenue par de larges pans de l’industrie : bureaux prime, logements, entrepôts logistiques, secteurs alternatifs.

Et enfin, le rebond des indicateurs économiques post-covid n’est pas soutenable à ce rythme. Et a nourri un appétit pour le risque qui nous paraît exagéré.

Ces éléments devraient conduire à une réappréciation des segments de croissance de l’immobilier en Bourse que nous avons continué de privilégier.

Laurent Saint Aubin


[1] Le commerce de proximité restant relativement préservé


Lire aussi

Faillite annoncée d’une foncière de commerce britannique

Immobilier coté : des performances contrastées

Le monde immobilier de demain sera-t-il le monde d’hier ?


A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ». 

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société