Bureaux transformés en logements : la tendance pourrait se pérenniser. Mais pas partout…

Knight Frank vient de consacrer une étude dédiée à la thématique de la transformation des bureaux en logements. « Utopie ou véritable opportunité ? » s’interroge le courtier. Si le sujet revient sur le devant de la scène « à chaque période de crise », commence-t-il par rappeler, la situation actuelle diffère des précédentes…

Certains le considèrent aujourd’hui comme LE remède à la double problématique de l’obsolescence des bureaux et de la pénurie de logements. Le sujet de la transformation des bureaux en actifs résidentiels est effectivement redevenu d’actualité. Dans le sillage de la crise sanitaire. Et des interrogations sur la pérennisation, ou non, du télétravail

Transformation de bureaux en logements : une tendance « déjà bien ancrée »

La pandémie n’a pourtant fait « qu’amplifier une tendance déjà bien ancrée », rappelle le courtier Knight Frank, auteur d’une étude sur cette thématique[1]. Une conséquence des évolutions technologiques et sociétales qui ont transformé les modes de vie et de travail ces vingt dernières années. Et amené à « s’interroger sur l’avenir des bureaux dans certaines zones ». Le phénomène n’a donc rien de nouveau. « Amorcé au début des années 1990 », il est toutefois resté assez limité. Et polarisé sur la capitale. Le sujet revient d’ailleurs « sur le devant de la scène à chaque période de crise ». En 2008, lors de la crise financière. En 2010, lors de la crise de la zone euro. A chaque fois, le nombre de mètres carrés de bureaux convertis en logements a de fait connu une hausse.

Mais qui ne s’est jamais développée ni pérennisée

Une hausse ponctuelle. Et « modeste », constate Knight Frank. Précisant que seuls 110 000 m² de logements issus de la transformation de bureaux ont fait l’objet d’une demande de permis de construire depuis 2018, sur l’ensemble de l’Ile-de-France… Depuis 2001, sur la seule ville de Paris, seuls 600 000 m² de bureaux ont été convertis. Conduisant à la création de 400 à 500 logements chaque année. « Une goutte d’eau par rapport au nombre de logements parisiens[2] » souligne le courtier. Ce mouvement de transformation s’est donc toujours vite essoufflé. Et n’a jamais pris l’ampleur espérée. En partie parce que ces opérations sont soumises à d’importants obstacles. Obstacles réglementaire, technique, financier… Mais aussi en raison d’un retour rapide à la normale sur le marché des bureaux.


Le contexte actuel est « plus propice » à l’instauration durable de cette tendance

Lors des précédentes crises, « l’activité locative s’était peu à peu redressée ». Jusqu’à atteindre de nouveaux sommets « reléguant au second plan le sujet de la transformation de bureaux en logements » analyse Knight Frank. Toute la question est donc de savoir si la situation actuelle diffère suffisamment des périodes précédentes. Et serait de nature à favoriser la mise en place durable de ce mouvement de transformation. Knight Frank reconnaît que le contexte de marché est « plus propice ». Il avance un premier argument : l’ampleur de la correction sur les bureaux en Ile-de-France. En 2020, ils ont enregistré leur plus mauvais résultat des 20 dernières années. La tendance, baissière, est « impossible à chiffrer ». Mais il paraît plus que probable que « les commercialisations resteront inférieures à celles enregistrées avant la crise sanitaire ». En 2021, et au cours des années suivantes.

L’appétit retrouvé des institutionnels pour le résidentiel

Les entreprises vont donc, au cours des prochaines années, « libérer » des mètres carrés. Avec, là encore, quelle ampleur ? Difficile à estimer. Ce qui est clair, c’est que l’offre excédentaire s’écoulera « moins rapidement sur les marchés secondaires ». Deuxième argument, en faveur d’un développement durable des opérations de transformation : l’appétit retrouvé des investisseurs pour le résidentiel. On le sait, les institutionnels sont revenus en masse sur cette classe d’actifs qu’ils avaient délaissée à la fin des années 1980. Cet afflux de liquidités (plus de 5 Md€ en 2020) est donc de nature à solvabiliser le marché de la transformation. Knight Frank se montre donc plutôt optimiste quant à son potentiel de croissance. En citant les mouvements en cours au sein des grandes foncières qui, telles Covivio ou Gecina, ont commencé à accélérer la reconversion d’une partie de leur patrimoine.

Potentiel de développement très variable selon les secteurs franciliens

Mais le courtier prévient : toutes les localisations ne sont pas favorables aux transformations en logements. Le courtier a de fait « passé au crible les principaux pôles tertiaires franciliens ». Pour évaluer « de façon objective le potentiel de chacun de ces marchés en matière de transformation ». Ses conclusions, détaillées dans l’étude, distinguent au moins trois tendances. La situation est favorable en 2e couronne, notamment dans les villes nouvelles ou à forte dominante résidentielle. Elle devrait le devenir prochainement dans certains marchés de la 1ère couronne. Là où la démographie sera la plus dynamique. En revanche, le « potentiel est limité dans les secteurs d’affaires les plus établis ». Souvent, la démographie résidentielle y est en berne. Surtout, le différentiel de loyer en faveur des bureaux y est encore trop important. Notamment dans le QCA parisien, où il peut atteindre près de 300 €/m²… 

Frédéric Tixier

[1] « Transformation de bureaux en logements : utopie ou véritable opportunité ? » – Knight Frank – Juin 2021.

[2] Estimé à environ 1,4 million.


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A propos de Knight Frank(i)

Fondé il y a 125 ans en Grande-Bretagne, le groupe Knight Frank apporte aujourd’hui son expertise comme conseil international en immobilier grâce à plus de 20 000 collaborateurs intervenant depuis 488 bureaux dans 57 pays. Sa branche française, créée il y a près de 50 ans, intervient sur le marché de l’immobilier d’entreprise et résidentiel. Avec ses 75 collaborateurs intervenant depuis Paris, Knight Frank France est organisée autour de 5 lignes de service : la commercialisation de bureaux et le conseil aux utilisateurs (Occupier Services & Commercial Agency), l’aménagement d’espaces de travail (Design & Delivery), le Capital Markets, le Retail Leasing et l’expertise avec sa filiale Knight Frank Valuation & Advisory.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société