Des signes encourageants de normalisation, tant sur les financements que sur les transactions, devraient favoriser une remontée des valorisations des foncières européennes, estiment Laurent Saint Aubin et Serge Demirdjian, chez Sofidy. Analyse.
Les foncières, stables sur le mois, ont toutefois enregistré un rebond de 8,9 % sur les derniers jours d’août, rebond particulièrement marqué sur le segment du résidentiel (29,3 % de l’indice au 31 août).
Foncières : un rebond en fin de mois
Ce rebond s’explique par des signaux répétés de ralentissement économique des deux côtés de l’Atlantique. Dans un contexte d’inflation structurelle, après la bulle post-covid, qui restera supérieure à 2 % pour longtemps, selon nous. Or, un environnement potentiel de stagflation « modérée » est toujours favorable à l’immobilier. En raison d’une exposition à la conjoncture lissée dans le temps par la durée des baux et par la force de l’indexation des loyers. La réduction des positions vendeuses -alors que le secteur enregistrait auparavant le plus haut niveau de vendeurs à découvert de l’ensemble de la cote- a également joué un rôle positif.
Réouverture des marchés obligataires
Après des résultats qui ont illustré la force de la croissance organique tirée par l’indexation des loyers, une hausse maîtrisée des coûts de financement -permise par des maturités longues et des dettes largement à taux fixes- et une baisse modérée des valorisations -sauf pour le bureau périphérique-, bien inférieure à celle induite par les valorisations boursières[1], le point de départ paraît solide. Du côté des financements, nous observons avec intérêt un début de réouverture des marchés obligataires. Avec les émissions récentes des acteurs suédois Castellum et Fabege. Alors même que l’accès au crédit bancaire demeure ouvert. Comme en témoigne la nouvelle dette hypothécaire d’Unibail-Rodamco-Westfield, pour 925 millions de dollars, dette assise sur Westfield Century City, un de ses flagship centers aux Etats-Unis. Ou bien encore les 790 M€ de dettes sécurisées signées par Aroundtown sur le semestre, à un spread moyen de 140 pbs.
Foncières : le retour des transactions ?
Pour leur part, les transactions physiques nous paraissent avoir touché leur point bas au premier semestre. Avec 65 Md€ d’investissements recensés en Europe, soit 61% de baisse sur un an glissant[2]. Nous en voulons pour preuve les déclarations plus optimistes de certains acteurs cotés. Qui relèvent que les niveaux d’équilibre sur les taux sont proches. Et regardent de nouveau la possibilité de réinvestir. A noter également, en ce sens, que Vonovia, le principal acteur résidentiel allemand, annonce avoir identifié la possibilité d’ouvrir le capital d’un nouveau bloc d’actifs. Pour un montant voisin de la transaction Südewo du second trimestre (soi 1 Md€). Et que Aldi Süd aurait acheté 76 de ses propres magasins à Pimco Real Estate pour 240 M€, reflétant un taux de capitalisation des loyers de 6 %[3].
Achevé de rédiger le 1er septembre 2023
Lire aussi
Foncières : la pièce manquante…
Foncières : vers une dissipation des brouillards printaniers ?
La valorisation du secteur constitue un tremplin pour l’avenir
Foncières : tout ce qui est excessif est insignifiant
Après la forte baisse de 2022, les foncières engagent un rebond en 2023
Foncières cotées : et la lumière fut…
Rebond des foncières, dans un environnement de stabilisation des anticipations de taux longs
Foncières cotées : vers le point bas…
Patience est mère de toutes les vertus…
Foncières cotées : sous le radar…
Pavlov n’est pas le guide suprême
Toujours de beaux restes sur le segment de la logistique immobilière !
A propos de Sofidy(i)
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 7,6 milliards d’euros. Et constitué de plus de 4 600 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] 32 % de décote sur les derniers ANR publiés, soit 19 % de baisse induite de la valeur des actifs, selon les données Kempen.
[2] Source Savills Research.
[3] Source ReactNews.
