Le plongeon des indices des foncières cotées en mars s’explique par les craintes d’un ralentissement des prêts accordés à l’immobilier commercial. Excessif, juge Laurent Saint Aubin, spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy. Qui rappelle que le secteur est plus dépendant de l’évolution des taux, que de la conjoncture. Analyse.
Les craintes d’un ralentissement des financements accordés à l’immobilier commercial ont conduit à un recul de -14,2% de l’indice des foncières cotées en zone euro en mars. Faisant plus que gommer sa progression depuis le début de l’année. Et conduisant à une sous performance marquée de ce segment par rapport aux indices généralistes. L’indice Stoxx 600 ne baisse en effet que de -0,3% sur la même période.
Le scénario du « no more credit » défavorable aux foncières
Les difficultés de certaines banques régionales américaines et du Crédit Suisse, nées de politiques de gestion spécifiques peu optimales, ont conduit, sous l’égide des autorités publiques, à leur reprise par des acteurs plus forts. Rapidement, le marché en a conclu que les secteurs les plus capitalistiques, dont l’immobilier, risquaient de ne plus obtenir de financements. Et, du coup, devraient se recapitaliser en vendant des immeubles à tout prix. Et, ou, en lançant des augmentations de capital en urgence. La mise en avant de ce scénario a d’ailleurs permis à Blackstone de lever, sur les derniers mois, cinquante milliards de dollars via plusieurs fonds d’immobilier physique opportunistes, en attente d’investissement !
L’immobilier commercial ne représente que 7% de l’encours des prêts des banques européennes
Nous ne nous inscrivons pas dans l’optique d’une disparition de la liquidité bancaire. Le financement de l’immobilier commercial ne représente que 7 % de l’encours des prêts des banques européennes[1]. Notre stratégie d’investissement privilégie quant à elle à la fois la qualité des bilans. Et la détention, par les foncières dans lesquelles nous investissons, d’actifs rares. Où, en conséquence, la hausse des loyers permise par l’indexation peut être soutenue. Sur ce type d’acteurs, sans échéance de dette non couverte à court terme, nous n’attendons pas de risque de défaut.
Les actuels niveaux de valorisation des foncières européennes constituent un support
De plus, le niveau des valorisations des foncières cotées en zone euro constitue, à nos yeux, un support. Le niveau de décote est actuellement de 37%[2] sur les derniers Actifs Nets Réévalués. Soit une baisse induite de 24% des actifs immobiliers, compte tenu de l’effet de levier. Le rendement implicite des actifs détenus ressort à 5,4%. Celui des multiples de résultats (P/CF) à 13,3 fois. A comparer à une moyenne sur 10 ans de 19 fois[3]. On retrouve donc les niveaux observés en 2008, au moment de la faillite de Lehman Brothers… Notons en outre le rendement sur dividende élevé offert par certaines foncières solides[4]. De 8,4% pour Klépierre. De 7% pour Gecina. Ou de 5,5% pour Aedifica…
Détente des taux longs d’ici la fin de l’année
Enfin, la baisse de l’inflation et la dégradation du marché du travail vont permettre d’ici à la fin de l’année une détente des taux longs. Qui entraînera, en toute logique, un rebond rapide d’un secteur plus dépendant de l’évolution des taux que de la conjoncture.
Achevé de rédiger le 13 avril 2023
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A propos de Sofidy(i)
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 7,6 milliards d’euros. Et constitué de plus de 4 600 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Source EBA
[2] Source Kempen
[3] Kepler Cheuvreux
[4] Bloomberg et sociétés, en brut de prélèvements
