Le rebond des foncières cotées, en œuvre depuis octobre dernier, pourrait se poursuivre en 2023. De bonnes surprises sont notamment à attendre, côté résultats, explique Laurent Saint Aubin, spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy.
L’année 2022 s’est refermée sur une piètre performance pour les actions en général. Et l’immobilier coté en particulier. Lequel a reculé de 32,59%, si l’on prend en considération l’indice immobilier de référence, le FTSE EPRA Eurozone. Celui-ci a, de fait, nettement sous-performé les indices généralistes (-10,6% pour l’Eurostoxx 600).
La remontée des taux explique la mauvaise performance boursière des foncières
C’est bien la remontée des taux d’intérêt qui explique cette très mauvaise performance boursière des foncières en 2022. Renchérissant le coût du crédit, elle aura accentué la discrimination au sein du segment. En pénalisant davantage les foncières les plus endettées. La résilience de l’immobilier coté par rapport à la dégradation de la conjoncture économique et la protection relative qu’il assure face à l’inflation via l’indexation des loyers, n’ont plus joué leur rôle d’amortisseurs l’an passé.
Mais, depuis le point bas touché le 12 octobre, le rebond est de près de 30%. L’environnement de marché a changé. Et les investisseurs considèrent qu’il n’y a plus de sujet sur les taux. Car si les banques centrales continuent d’être fermes dans leurs discours, elles sont, aux yeux du marché, arrivées au bout des hausses de taux. Et les taux longs, désormais sur un plateau, devraient baisser à l’avenir.
2023, année du rebond des foncières ?
Ainsi, à l’inverse de 2022, l’environnement de 2023 apparaît bien plus favorable aux foncières cotées.
Les valorisations basses demeurent un argument en faveur de l’immobilier coté. Et ce malgré le rebond entamé en octobre dernier. Fin 2022, la décote sur ANR ressortait encore à -35%. Soit le niveau le plus bas atteint depuis la crise de 2008. Sachant toutefois qu’à cette date les foncières étaient bien plus endettées. Et qu’un risque d’arrêt du financement bancaire existait alors. Ce qui n’est pas le cas aujourd’hui.
Une telle décote implique une baisse des valeurs des actifs supérieure à 20%. Or, le « marché » semble avoir exagéré le phénomène. Puisque les premiers résultats montrent que ces baisses sont plutôt inférieures à -10% pour les actifs logistiques. Et même nulles pour les actifs de commerce.
Triple stratégie d’investissement en 2023
En conséquence, on peut considérer que le potentiel d’appréciation du segment est réel, malgré le parcours déjà réalisé depuis la mi-octobre. Pour 2023, nous faisons le choix de repondérer massivement le résidentiel allemand, qui est de loin le secteur le plus corrélé à l’évolution des taux. Il fera office d’amortisseur en cas de déception quant à la conjoncture économique. Nous privilégions aussi les valeurs capables d’imposer et de maintenir une indexation des loyers : foncières à actifs rares comme les bureaux de centres de métropoles, les centres commerciaux de flux. Enfin, les foncières à actifs alternatifs conservent un vrai attrait : logistique urbaine, résidences étudiantes, entrepôts de stockage pour les particuliers.
Les banques centrales pourraient prendre de court les marchés
Dans ce scénario plus favorable pour les foncières, le risque réside dans le fait que les banques centrales prennent de court les marchés. Il se matérialiserait si l’inflation s’arrêtait de baisser. Ce n’est pas le scénario que nous retenons. Mais, dans un pareil cas de figure, la qualité bilantielle ferait la différence parmi les foncières. Les moins endettées surperformeront… A ce stade, les foncières sont bien notées, et bien installées dans la catégorie de l’Investment Grade. De plus, selon nous, c’est d’abord de bonnes surprises qui pourraient survenir du côté des résultats.
Indexation et dividendes, matelas de protection pour les foncières
Avec un effet plus massif qu’escompté de l’indexation des loyers. Laquelle n’est pas forcément prise en compte par le marché. Elle constitue pourtant un vrai matelas de protection, comme celui constitué par les dividendes. Car, dans un monde de taux de nouveau positifs, ceux proposés par les foncières demeurent très compétitifs. Si les foncières ont fortement rebondi depuis mi-octobre, sans véritable distinction, la deuxième partie du rebond pourrait nécessiter plus d’exigence. Et le stock-picking pourrait prendre tout son sens.
Achevé de rédiger le 6 février 2023
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A propos de Sofidy(i)
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 7,6 milliards d’euros. Et constitué de plus de 4 600 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
