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La crise va changer la nature des risques

L’émission « La gestion de patrimoine dans tous ses états » s’intéresse aujourd’hui à la nouvelle nature du risque. Crise sanitaire, plans de soutien et nouvelles injections massives de liquidités, puissance renouvelée du digital, transition écologique : et si le « risque » avait changé de nature ? Comment les CGP doivent-ils adapter leurs conseils et orientations de placements à cette nouvelle donne ? Les réponses de Guy Marty, au micro de Fabrice Cousté, sur Radio Patrimoine.

Fabrice Cousté – Vous pensez aujourd’hui qu’il y a une nouvelle nature de risque ?

Guy Marty – Oui, il y a une grande crise, et donc le risque change de nature.  En fait, avant 2008, la nature du risque, ou sa définition communément acceptée, était essentiellement financière. Elle faisait référence à la notion de volatilité. Le risque, c’était la mesure des fluctuations à court terme. Mais la tendance long terme était à la hausse. Entre 1983 et 2008, les taux d’intérêt ont baissé, ce qui a été bon pour les valeurs obligataires, et aussi pour la Bourse et pour l’immobilier. Il y avait donc des hauts et des bas, mais dans des marchés qui, depuis le début des années 80, étaient structurellement haussiers.

En 2008, il y a eu un premier coup de semonce. Avec l’injection massive de liquidités, on a commencé à s’inquiéter d’une possible faillite des États. Et donc de la fiabilité des instruments de dettes. Ces craintes ont été oubliées, et on a continué de regarder le risque comme un risque de volatilité, de fluctuations intermédiaires.

Et puis, 2020, le choc sanitaire. Il y a de nouveau une inondation de liquidités, cette fois ci dans des proportions inouïes.  Et l’on peut se dire qu’on passe dans un monde différent, au niveau financier et au niveau économique. Ce n’est plus le même risque. Il ne s’agit plus de volatilité, mais de changements radicaux.

Fabrice Cousté – Ces nouveaux risques, quelles classes d’actifs affectent-ils en priorité ?

Guy Marty – Vous savez, avant 2001, on n’entendait pas parler de Google ni d’Amazon. Avant 2008, on ne connaissait ni Facebook ni Tesla. De nouvelles entreprises vont émerger demain, dont on entendra parler après-demain. Comme l’économie va se transformer considérablement, la Bourse a de très bonnes chances d’être excellente. Mais avec une volatilité accentuée. Le CGP doit prévenir ses clients que la Bourse peut connaitre des hauts et des bas violents… même si cela reste un excellent placement.

Fabrice Cousté – Et pour l’immobilier, le logement en particulier, que va-t-il se passer ?

Guy Marty – Si l’on prend le sujet spécifique de l’immobilier résidentiel – le logement, donc -, sa « carte des prix » va sans doute évoluer significativement au cours des prochaines années. La révolution du télétravail et les autres mutations sociétales vont entrainer des changements de valorisation. Favoriser certaines zones. En défavoriser d’autres. Sans compter la transition énergétique et les travaux qui vont devoir être réalisés. Ces évolutions seront progressives, et s’étaleront sur plusieurs années.

Par conséquent, de deux choses l’une. Soit, je m’y connais bien, je connais exactement tel quartier, je sais qu’il va prendre de la valeur avec le temps. Et à ce moment-là je peux investir. Soit j’ai vraiment intérêt à aller vers la gestion collective qui, elle, apporte une réponse aux risques nouveaux.

Fabrice Cousté – En quoi la gestion collective est-elle une réponse au risque ?

Guy Marty – Par la diversification sur plusieurs biens immobiliers. Par une capacité à faire évoluer les patrimoines, en arbitrant les actifs ou en les transformant, parce qu’un grand portefeuille cela signifie des moyens importants.

Par la gestion professionnelle aussi. Les professionnels ne sont pas forcément plus intelligents que les particuliers dont ils gèrent l’argent. Mais ils « baignent » au quotidien dans tous ces sujets. Ils ont donc plus de chance d’être alertés en cas d’évolution des marchés, et de les anticiper. La gestion collective, en immobilier, ou en Bourse, présente donc aujourd’hui encore plus d’intérêt qu’auparavant.

Fabrice Cousté – Quels conseils donner aux conseillers en gestion de patrimoine qui nous écoutent ? Ces changements, cela crée aussi de nouvelles opportunités…

Guy Marty – Tout à fait ! Je crois que les conseillers en gestion de patrimoine doivent être attentifs à ce que l’on nomme les classes d’actifs alternatives. Les investisseurs institutionnels l’ont fait dès 2008, et le font encore plus aujourd’hui, en s’intéressant aux infrastructures, au private equity et aux autres actifs non cotés, dont bien sûr l’immobilier. Les CGP ont tout intérêt à approfondir leurs connaissances dans ces domaines. Et à recourir à des gestions collectives.

Je pense que dans cette période mouvementée pour les placements, donc très différente de la période que nous avons connue, le CGP va être encore plus indispensable. Et peut-être, son indispensabilité va être mieux connue, mieux perçue.

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Immobilier coté : des hausses de valeur sont à venir

Les politiques monétaires expansionnistes sont au programme des prochains mois. Une visibilité qui devrait profiter aux « segments les plus résilients de l’immobilier coté ». Et se traduire par une « hausse de leur valeur », estime Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy. Analyse.

Les mois à venir seront marqués par une visibilité exceptionnelle quant au maintien sur longue période d’une politique monétaire expansionniste. Alors que les indicateurs économiques seront très différenciés selon les zones géographiques. Et que les marchés ont déjà, selon nous, suracheté un scénario optimiste de reprise forte et continue. Nous sommes, dans ce contexte, portés à l’optimisme quant à la surperformance des segments les plus résilients de l’immobilier coté qui devraient enregistrer des hausses de valeur.


Focus sur les bureaux de catégorie A en QCA

Notre intérêt pour le bureau se concentre sur son segment cœur : les bureaux de catégorie A (les mieux équipés) dans le quartier central des affaires des grandes métropoles européennes, déjà occupés traditionnellement par des populations de cadres mobiles. Les transactions physiques observées ces dernières semaines nous paraissent aller dans le sens d’une réappréciation des valorisations boursières des valeurs exposées à cette thématique. A Paris, ce sont quatre transactions importantes qui ont été annoncées depuis le début du mois de novembre à des niveaux de valorisation par mètre carré comprises entre 23 500 euros et 50 000 euros.

Un retard des marchés boursiers par rapport aux marchés physiques

Rappelons que Gecina (37% du patrimoine de bureaux localisé dans le « central business districts [CBD]» ou quartiers d’affaires parisien) a une valorisation moyenne de son parc de bureaux de 11 056 €/m2. Et la Société foncière lyonnaise (95% dans le CBD), de 18 420 €/m2. En Allemagne, deux transactions récentes, l’une à Berlin (15 000 €/m2 vs une valorisation du patrimoine d’Alstria dans cette ville de 3 800 €/m2), l’autre à Düsseldorf (4 500 €/m2 vs 2 643 €/m2 en moyenne pour les immeubles détenus par Alstria dans la métropole rhénane) nous paraissent, de même, indiquer un retard des marchés boursiers par rapport au marché physique.

Des transactions sous la barre des 4% de taux de capitalisation pour la logistique

Il en va de même sur le segment de la logistique qui, pour les meilleurs actifs, voit désormais trois marchés (France, Allemagne, Pays-Bas) où des transactions se réalisent sous la barre des 4% de taux de capitalisation.

Laurent Saint Aubin


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A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».   

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

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Mansour Khalifé, MNK Partners : « L’immobilier est trop souvent vendu comme un "produit" »…

Mansour Khalifé, fondateur et président de MNK Partners, est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ». Au programme : le positionnement original de cette société de gestion qui met en avant l’importance du concept d’allocation en actifs immobiliers. Et ses positions tactiques aujourd’hui, notamment sur l’immobilier coté. Interview.

Mansour Khalifé, vous dirigez MNK Partners, une société de gestion d’actifs immobiliers que vous avez fondée en 2017. En deux mots, comment présente-t-on MNK Partners ?

Mansour Khalifé – MNK Partners est un structureur et un gérant de solutions immobilières. Nous sommes présents à Paris, à Luxembourg, et à Varsovie. L’équipe compte une quinzaine de personnes. Notre volume d’affaires est aujourd’hui d’environ 400 M€, dont 200 sous gestion.

Avant MNK Partners, votre parcours professionnel vous a notamment conduit à participer à la création et au développement d’une société de gestion de SCPI, Corum AM, pour ne pas la citer. On connaît le succès qu’elle a rencontré sur le marché des SCPI. Or, si j’ai bien compris, MNK Partners n’a pas vocation à reproduire ce modèle. Pourquoi ? Quelle est votre approche du marché de la gestion d’actifs immobiliers ?

Mansour Khalifé – Après deux expériences au sein de sociétés de gestion, dont celle que vous venez de citer, j’ai effectivement l’expérience du marché grand public, mais aussi institutionnel. Notre positionnement est en quelque sorte à la croisée de ces expériences. Notre cible est celle désignée, dans le jargon commercial, des « high net worth ». Autrement dit, une clientèle fortunée qui, à notre sens est aujourd’hui mal adressée en termes de solutions immobilières. Notre offre a vocation à couvrir ce besoin. En proposant des réponses adaptées à chaque profil, dans un contexte de proximité, et d’originalité. Et, bien sûr, avec des objectifs de performance et de rendement.

Votre originalité, c’est précisément ce concept de conseil en allocation d’actifs immobiliers. Quels services proposez-vous précisément ?

Mansour Khalifé – Notre constat est que l’immobilier est aujourd’hui trop vendu comme un « produit ». Rarement comme une stratégie. Et moins encore comme un couple rendement/risque. Nous, nous proposons une allocation. C’est-à-dire d’abord une stratégie. Une stratégie à plusieurs étages, avec une partie « core », que nous avons déjà déployée sur plusieurs de nos solutions. Et à laquelle viennent s’ajouter des stratégies plus opportunistes, souvent thématiques. Ce qui permet à nos clients de devenir acteurs de leur propre épargne. Notre accompagnement, qui allie conseil et allocation, s’inscrit en outre dans un concept d’architecture ouverte. Nous offrons le « best of breed » – le meilleur choix-. Si une stratégie nous semble intéressante, mais que nous n’avons pas en interne une courbe d’apprentissage que nous jugeons suffisante, nous privilégions les solutions proposées par des acteurs déjà établis sur cette stratégie.

Parmi vos solutions « in house » figureront prochainement des fonds thématiques. Peut-on en dire un mot ?

Mansour Khalifé – L’objectif est effectivement d’élargir les choix d’investissements proposés à nos clients. Nous allons donc lancer des fonds thématiques, géographiques ou sectoriels. Ce seront d’ailleurs principalement des « mini-fonds ». Le tout premier, qui devrait normalement sortir début 2021, sera dédié aux marchés immobiliers du centre de l’Europe. Nous réfléchissons également à des thématiques sectorielles, telles que la thématique des résidences gérées, ou de l’immobilier générationnel. Le tout dans une logique pan-européenne, qui est dans notre ADN. Un autre sujet est à l’étude : la thématique commerce. Ce secteur est certes actuellement en souffrance. Mais c’est précisément pour cette raison que des opportunités vont se présenter…

Sous ces briques d’allocation, il y a effectivement des sous-jacents immobiliers. Certains d’entre eux, vous le rappeliez, sont confrontés aux conséquences de la crise sanitaire et économique. Quels sont les segments, les secteurs, à privilégier aujourd’hui ?

Mansour Khalifé – Nous vivons une crise inédite. Le 16 mars, tous les chefs d’entreprise, moi y compris, ont été confrontés à une perte totale de visibilité. Pour la première fois, dans l’histoire moderne, une crise sanitaire a conduit à l’arrêt complet des économies. Nous nous sommes abstenus, alors, de faire des déclarations, ou d’en tirer des conclusions hâtives. Mais aujourd’hui, on peut le dire. Oui, l’immobilier est impacté. C’est visible. Aujourd’hui, la plupart des commerces sont fermés. Mais le commerce va résister, s’adapter. Idem pour les bureaux. Quand j’ai commencé à travailler, je disposais d’un bureau individuel. Qui s’est transformé en open space. Puis en flex office. Puis en home office… L’immobilier s’adapte. Il ne disparaîtra pas. L’immobilier est lié à la démographie et à l’économie. Tant qu’il y aura des êtres humains, il y aura besoin de bureaux pour travailler. De logements pour se loger. D’hôpitaux pour se soigner…

Mais tout l’immobilier n’est pas touché avec la même intensité…

Mansour Khalifé – Toutes les classes d’actifs n’auront pas à s’adapter au même rythme. Le commerce souffre. Et il ne se réinventera pas complètement. Un commerçant restera un commerçant. Il y aura donc, inévitablement, un impact sur la valeur des actifs de commerce. La logistique, à l’inverse, a « le vent en poupe ». Mais c’est une réaction très court-termiste. Qui présuppose que le commerce électronique, et les besoins qu’il embarque en matière de livraison du «dernier kilomètre », vont définitivement s’imposer. Mais rien n’est écrit. On observe même qu’Amazon réfléchit à s’établir dans le commerce de proximité…


Le marché, on est bien d’accord, est plein d’incertitudes. Mais il faut bien prendre des décisions. Donc, aujourd’hui, quels sont les actifs que vous ciblez en priorité, ceux que vous recommandez à vos clients ?

Mansour Khalifé – Ce que nous disons aujourd’hui à nos clients est très simple. Les stratégies « core » sont par nature défensives. Ce sont donc celles qu’il faut privilégier. Nous mettons en portefeuille des actifs de qualité, bien localisés, loués à des locataires de qualité, via des baux de long terme. Ils apportent le rendement nécessaire pour traverser la crise. Mais nous recherchons également des opportunités. Elles sont aujourd’hui nombreuses, pour ceux qui savent chercher. Il y a des opportunités géographiques, à l’instar de celle que je citais précédemment. Il y a aussi des opportunités sur l’immobilier coté. C’est un momentum que nous mettons à profit. En prenant des positions sur les foncières françaises, européennes, mondiales. Ce type d’investissement génère un double effet « kiss cool ». Via la décote à l’acquisition – jusqu’à -70%- Et via le rendement, qui peut dépasser les 8-9%. Avec encore un autre bonus : la liquidité…

Parmi les véhicules investis en immobilier, il y a effectivement les foncières cotées. Il y aussi les SCPI, auxquelles les épargnants continuent à souscrire, certes dans des proportions moindres qu’avant la crise. Pensez-vous que ces placements sont correctement armés pour traverser la crise ?

Mansour Khalifé – C’est une bonne question. Les SCPI sont des fonds ouverts. Mais des fonds ouverts à très long terme. On n’investit pas dans une SCPI pour 7 ans, comme le précise les recommandations d’investissement. Mais pour bien plus longtemps. Le problème, là encore, est un problème de momentum. Quand faut-il « entrer » ? « sortir » ? Les SCPI ont récolté beaucoup de souscriptions, ont beaucoup investi. Et pas seulement depuis ces 5 dernières années, où la collecte s’est envolée. Cela dure depuis près de 50 ans. Je pense donc que les grosses SCPI, les plus capitalisées, passeront la crise sans trop de turbulences. Pour les plus récentes, tout dépendra de la résilience de leurs stratégies. Dans tous les cas, il faut aborder les SCPI comme des placements de long terme. Ma seule interrogation, c’est la possible volatilité des valeurs de parts en fin d’année…

Une question « d’allocation », pour finir… Quelle classe d’actifs immobiliers privilégier aujourd’hui ?

Mansour Khalifé – Les actifs « core », pour la sécurité. Les foncières cotées, pour le momentum. Et, les opérations de private equity, ou certains club deal, pour préparer l’avenir…

Propos recueillis par Frédéric Tixier


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A propos de MNK Partners(i)

MNK Partners est une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. Nous structurons et gérons pour nos investisseurs et mandants des solutions d’investissement immobiliers innovantes et à haut potentiel de valorisation à travers l’Europe. Forts de notre expérience de l’investissement, de la gestion d’actifs et de notre approche pertinente de la structuration financière et fiscale, nous nous efforçons avec les plus grandes vigilance et bienveillance de convertir les opportunités identifiées en des succès tangibles.

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Investissements immobiliers : priorité à la qualité

Primonial REIM vient de publier une étude sur les perspectives des différentes classes d’actifs immobiliers en Europe. Bureaux, commerces, résidentiel, tourisme, santé : des évolutions très contrastées sont à prévoir.

Comme le constatait déjà l’IEIF il y a quelques semaines, l’immobilier physique n’échappera pas à la crise. Une étude publiée par Primonial REIM[1] vient confirmer le diagnostic. Et préciser la tactique et les recommandations de la société de gestion vis-à-vis des différentes classes d’actifs immobilières européennes au cours des prochains mois et années.

Les marchés immobiliers sont toujours actifs

Premier constat : les marchés immobiliers européens sont très loin d’être à l’arrêt. Avec 160 milliards d’euros investis sur neuf mois en 2020 (-19 % sur un an), dont 99 milliards d’euros pour la zone euro (-22 %), la baisse est patente. Mais le volume, souligne Henry-Aurélien Natter, responsable Recherche chez Patrimonial REIM, « demeure supérieur à sa moyenne décennale ». « Preuve que son attractivité n’est pas remise en cause », ajoute-t-il. Le repli n’est pas géographiquement équilibré. L’Allemagne (-2% sur un an) est le marché le plus résilient. Avec des baisses comprises entre -23% et -25%, la France, les Pays-Bas et la Belgique restent au-delà de leur tendance décennale. Mais l’Italie (-34%) et, surtout, l’Espagne (-34%), dévissent.

Une nouvelle hiérarchie des taux est en train de se mettre en place

Côté rendements, la situation est elle aussi contrastée. Ceux des bureaux, du résidentiel, et du secteur de la santé sont demeurés majoritairement stables. Ceux des centres commerciaux et des retail parks « de seconde génération » ont baissé. Plus que les rendements des commerces de proximité, surtout les mieux placés d’entres eux. Les hôtels sont évidemment les plus affectés. Toutefois, « après une correction en début de pandémie et durant le second trimestre, le processus a marqué une pause lors du troisième trimestre 2020 », constate Primonial REIM. Mais le mouvement de convergence des taux d’avant-crise est bien mort. Et, comme le prédisait déjà Daniel While[2] en mai dernier, une nouvelle hiérarchie entre les différentes typologies d’actifs immobiliers est en train de se mettre en place.

Privilégier les actifs et les emplacements « core » en bureaux

« La nouvelle phase qui s’ouvre est donc cruciale pour les investisseurs. Puisqu’ils vont devoir penser à long terme et se positionner dans un monde post-pandémie », affirme Primonial REIM. Sur quels actifs faudra-t-il désormais investir ? Et avec quels critères ? Et quel type de stratégie ? Le mot d’ordre semble être « qualité ». Sur le segment des bureaux, qui souffrira d’une réduction de la demande, ce sont effectivement les actifs ou les marchés « core » – avec des locataires solides et des baux longs – qu’il faudra privilégier. Ce type de biens « devrait connaître les perspectives les mieux orientées sur la valorisation et la croissance future des loyers », estime la société de gestion. Les actifs les moins sécurisés pourraient quant à eux « connaître des corrections ». Mais Primonial demeure positif sur cette classe d’actifs, sur le moyen terme.

Prudence ou opportunisme sur les segments du commerce et du tourisme

Sur le segment du commerce, il convient d’être plus prudent. Primonial REIM considère que les commerces alimentaires de proximité et les supermarchés « seront les moins touchés ». Là encore, la qualité de l’emplacement et du locataire sera essentielle. Les biens les mieux orientés ? « Les actifs en pied d’immeuble sur les marchés européens les plus core », répond le gestionnaire. Les centres commerciaux, quant à eux, pourraient connaitre « de nouvelles corrections ». Le secteur du tourisme, le plus touché par la crise sanitaire, pourrait néanmoins bénéficier « d’acquisitions opportunistes ». Lorsque l’efficacité d’un vaccin sera confirmée. Et les frontières seront de nouveau ouvertes…

Les prix du résidentiel potentiellement orientés à la hausse

Sur le marché du résidentiel, Primonial REIM est nettement plus rassurant. « La question d’une correction ponctuelle des valeurs peut se poser », reconnaît-il. Mais les fondamentaux militent pour leur maintien « dans une très grande majorité des métropoles européennes ». Moins sensibles aux cycles économiques que les autres actifs immobiliers, les logements devraient même continuer à se revaloriser. De 4% en 2020. Et de 2,5% en 2021. Sauf si l’environnement économique récessif perdurait. Les pertes de revenus des ménages viendraient alors impacter leur capacité d’endettement. Et les prix du résidentiel. Mais, pour l’heure, les perspectives de performances en capital et en revenus « restent bien orientées ».

Résilience du secteur santé

Pour le secteur de la santé, enfin, lui aussi présenté comme résilient, les perspectives sont également positives. Le recul des investissements s’explique par un manque d’offres. Pas par un désintérêt des investisseurs. Primonial REIM estime donc que les taux de rendement prime « devraient se comporter de façon similaire à ce qui sera constaté pour le résidentiel ».

Frédéric Tixier


[1] « Convictions immobilières » – Novembre 2020 – Patrimonial REIM.
[2] Directeur Recherche et Stratégie chez Primonial REIM.


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A propos du groupe Primonial(i)

Primonial, leader indépendant en gestion de patrimoine et en asset management, propose une gamme complète de solutions d’épargne investies dans un large éventail de classes d’actifs, en architecture ouverte. Le groupe Primonial intervient principalement dans les domaines de l’assurance vie, de l’asset management et de l’Immobilier, en s’appuyant sur des équipes d’investissement reconnues pour leur expertise. Avec plus de 45 milliards d’euros d’actifs gérés ou conseillés, le groupe Primonial déjà présent dans plusieurs pays affirme son empreinte européenne.

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Nicolas Bazinet, Arobas Finance : « Il ne suffit pas d’être connecté sur les marchés. Il faut être informé, conseillé et guidé »

Sébastien Bareau a rencontré Nicolas Bazinet. Comme l’indique le nom du cabinet – Arobas Finance -, son fondateur avoue un penchant pour les solutions financières. Et les marchés financiers. Mais le conseiller s’intéresse aussi aux actifs immobiliers. Surtout lorsqu’ils sont gérés sous forme de produits collectifs. Interview…

Nicolas Bazinet, un petit mot sur votre parcours professionnel…

Nicolas Bazinet – Après mes études -diplôme à l’ESG Finance-, je commence par intégrer la société de bourse Ferri. Je garde de cette expérience de très bons souvenirs. Et y conserve encore de bons amis. Je passe le cap de la création de mon propre cabinet en 1999. Amateur d’informatique, d’art nouveau et de ses arabesques, je nomme mon cabinet : Arobas. Au regard de mon expérience précédente, j’y adosse ensuite le terme de « finance », plutôt que « patrimoine ». Arobas Finance gère aujourd’hui environ 60 millions d’euros. Nos 1 600 clients (dont 200 en financier « pur ») génèrent un chiffre d’affaires de 480 000 euros. Nous nous définissons comme l’artisan du patrimoine des clients. Inscrits depuis longtemps dans une démarche de label qualité ISO 22222, nous avons reçu plusieurs prix et labels concernant la transparence par Distrib Invest.

Quels sont vos produits phares ?

Nicolas Bazinet – Nous préconisons généralement 40% d’assurances, 20% de PEA compte-titre, 20% de FCPI et loi Girardin (social ou industriel). Le solde se partage entre SCPI, Groupements Forestiers, et investissement vers les PME. Tout dépend du profil et des objectifs du client. Initialement, nos produits phares s’orientaient vers les PEA et comptes-titres en actions. Mais nous devions répondre à la demande de nos clients, et proposer des produits de gestion de patrimoine. Raison pour laquelle nous nous y sommes fortement intéressés. Des sites internet spécifiques à tous ces produits ont ainsi été créés à partir de 2006. D’ailleurs, notre site internet principal fonctionne très bien grâce aux sites que nous avons créés : 123fcpi.com et 123scpi.com, par exemple.

Quel profil de portefeuille gérez-vous dans votre cabinet ?

Nicolas Bazinet – Mon parcours -et mon propre profil- nous incitent à plutôt privilégier des profils « dynamiques ». Nous souhaitons arbitrer certains de nos clients, pour les orienter vers plus de financier. Notamment vers le financement des entreprises. Mais nous restons à l’écoute de nos clients et de leurs objectifs. Nous avons donc introduit davantage de profils « équilibrés ». En outre, nous préconisons beaucoup de fonds sur la thématique de l’eau, sur le digital et l’Intelligence Artificielle.

Quels produits évitez-vous de présenter ? Et pourquoi ?

Nicolas Bazinet – Venant moi-même de la finance, et constatant l’exposition parfois trop importante à l’immobilier chez certains de mes clients, les produits immobiliers sont peu représentés. Néanmoins, en ce qui concerne l’immobilier, j’ai une préférence pour les SCPI. En raison de la mutualisation des biens et de la gestion déléguée. Les investissements immobiliers en nue-propriété sont aussi intéressants. En effet, il ne s’agit pas seulement d’un avantage fiscal. Car le démembrement provient du code napoléonien… De plus, ce type d’investissement réduit les problèmes de gestion.

En cette période mouvementée, quelles actions menez-vous auprès de vos clients ?

Nicolas Bazinet – Nous avons communiqué sans discontinuer. Via nos newsletters. Et via des appels téléphoniques systématiques à tous nos clients durant le confinement. Nous restons donc constamment en lien avec eux. Aucun ne s’est, de ce fait, réellement montré inquiet. Ils avaient d’autres choses auxquelles penser… En outre, nos allocations correspondaient à nos explications. Aux -rares- clients qui nous ont contactés, nous avons su démontrer que tout était réalisé en fonction de leur profil. Du coup, certains ont même augmenté leurs parts d’actions.

Quels arguments mettez-vous en avant ?

Nicolas Bazinet – Nous expliquons qu’une crise peut se produire. Et se reproduire. C’est ce que nous constatons régulièrement depuis 2001. Mais que les actions restent le meilleur placement au-delà de 8 ans de détention. C’est un discours qui s’entend lorsque les objectifs, la durée, la nature des investissements et leur allocation ont fait l’objet d’une étude et d’une explication de qualité. Cette approche fait que nos clients sont plus confiants dans leurs placements. Nous avons donc pu les rassurer. En leur démontrant qu’ils allaient passer cette période trouble. Mais, qu’à la fin de celle-ci, ils seront gagnants. Car nous étions confiants sur nos conseils et nos propositions.


Que pensez-vous de l’avenir du métier de CGP ?

Nicolas Bazinet – Les CGP seront de moins en moins indépendants. La concentration des cabinets va se poursuivre. Car, comme les marges baissent, il devient nécessaire de se regrouper. Il est aussi essentiel de s’améliorer dans les domaines de la communication et la digitalisation.

Sébastien Bareau


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