Le secteur des foncières cotées « a massivement sous-performé en 2022 », reconnaissent Laurent Saint Aubin et Serge Demirdjian, spécialistes de l’immobilier européen chez Sofidy. Mais ces foncières devraient poursuivre en 2023 le rebond amorcé en octobre dernier. Explications.
L’immobilier coté a massivement sous performé en 2022. Avec un recul de 32,59 % pour l’indice EPRA eurozone dividende net réinvesti. Contre -10,6 % pour l’Eurostoxx 600[1].
Poursuite du rebond des foncières cotées en 2023 ?
La remontée rapide des taux d’intérêt explique cette contre-performance. Alors que la bonne protection des loyers contre l’inflation n’a eu aucun effet. Un scénario de poursuite du ralentissement de l’inflation et de récession économique nous paraît le plus plausible pour 2023. Ce qui favorisera une détente des taux longs. Et une poursuite du rebond des foncières cotées, entamé depuis la mi-octobre.
Augmentations de capital pour les acteurs de la logistique immobilière
Les acteurs de la logistique immobilière (Catena, Intervest, Montea, VGP et WDP) ont réalisé des augmentations de capital. Acceptant ainsi des décotes plus ou moins significatives par rapport aux valeurs d’expertise de leurs patrimoines. Certaines d’entre elles (WDP, Montea, au moins) n’y étaient pas absolument contraintes par leur situation bilantielle. Mais elles ont préféré saisir la fenêtre tant qu’elle est encore disponible.
Corrélation négative avec les taux d’intérêt
À noter que la corrélation négative du secteur avec les taux d’intérêt a été quasi parfaite en 2022 (-0,94 entre l’indice EPRA et le swap 5 ans vs -0,62 sur une période de cinq ans). La poursuite de cette tendance sera favorable pour le secteur en 2023. Compte tenu de sa faible valorisation : 34 % de décote de l’ANR 2022, rendement implicite des actifs de 5,3%[2]…
Repondération sélective du segment des foncières résidentielles
Notre stratégie d’investissement est fondée sur :
- une repondération sélective du segment résidentiel. Ce dernier affiche une corrélation encore plus importante avec les taux. Ses marchés de financements sont plus ouverts pour ses acteurs, traditionnellement plus endettés. Le secteur est également plus résilient en cas de récession.
- une focalisation sur les sociétés à même d’imposer durablement des hausses de loyers. Telles que celles de la logistique urbaine, du stockage pour les particuliers, les résidences étudiantes, ou les commerces de flux.
- et une attention forte portée à la qualité bilantielle. En privilégiant les noms doués d’une capacité élevée à préserver leurs notations financières Investment Grade.
Amélioration de la note sociale de certaines foncières
La note ESG du fond est passée de 37 % à 34 % entre novembre et décembre. Ceci s’explique principalement par l’amélioration de la note sociale qui est passée de 54 % à 47 % entre les deux mois. La mise à jour annuelle des grilles internes d’analyse ESG a en effet permis l’amélioration du scoring social de certains titres, notamment :
- Arima, dont la note est passée de 41% à 27%
- Xior de 52% à 24%
- LEG de 38% à 5%
- Unibail, qui passe de 100% à 91%
Ces titres ont vu leurs notes progresser du fait de l’amélioration de leur politique sociale. Notamment l’augmentation de l’investissement dans la formation des employés. Et l’amélioration de la politique de diversité au sein des postes de direction.
Achevé de rédiger le 12 janvier 2023
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A propos de Sofidy(i)
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 7,6 milliards d’euros. Et constitué de plus de 4 600 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Le fonds Sofidy Sélection 1 (part P) a quant à lui, au final, reculé de 30,62 %.
[2] Données Kempen
