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Les foncières cotées n’auront pas effacé leurs pertes en fin d’année

L’indice IEIF SIIC France, qui regroupe les foncières dotées du statut SIIC cotées sur le marché français, termine l’année sur un repli de 22,76%. Bien plus élevé que celui des valeurs françaises en général, qui limitent leurs pertes annuelles à un peu plus de 3,5%. Mais le secteur immobilier recèle une réelle capacité de rebond…

L’année 2020 aura été éprouvante pour les investisseurs en Bourse… Après un début d’année quasi euphorique, où la plupart des places boursières battaient leurs précédents records, la crise de la Covid-19 est en effet venue doucher cette douce insouciance.

Une année boursière en yo-yo

De mi-février à mi-mars, les marchés ont décroché avec une violence quasi inédite. L’indice phare des valeurs françaises, le CAC 40, perdait ainsi plus de 38% en quelques semaines. A l’instar de l’ensemble des places européennes, américaines, ou asiatiques. Le rebond fut lui aussi tout aussi spectaculaire. Les réactions des banques centrales, puis les plans de relance gouvernementaux, un peu partout dans le monde, ont en effet permis d’enrayer la chute des Bourses mondiales. Fin mars, le CAC 40 avait repris plus de 20% sur son point bas. Aux Etats-Unis, les principaux indices retrouvaient leurs points hauts durant l’été. La hausse s’est accentuée au cours du dernier trimestre de l’année, sous l’effet de l’annonce d’un prochain vaccin. Permettant aux marchés européens de rattraper une partie de leur retard.

Un rebond inéquitablement réparti

Ils finissent néanmoins quasiment tous – à l’exception du DAX allemand – dans le rouge. Mais dans des proportions « raisonnables », compte tenu de l’ampleur du recul enregistré au 1er trimestre. L’indice Stoxx 600 affiche un recul annuel de l’ordre de 5%. Le CAC 40 français termine à -7,14%. Les marchés américains, eux, achèvent l’année sur une note plus que positive. De plus de 14% pour le S&P 500. Et de près de 43% pour le Nasdaq… Le rebond n’aura donc pas équitablement profité à l’ensemble des marchés, ni des valeurs. Les mieux loties ont été, comme en 2019, les valeurs technologiques et du secteur du luxe. A Paris, ce sont les titres Hermès (+32%), Schneider Electric (+29 %), STMicroelectronics (+26 %), ou LVMH (+23 %) qui signent les meilleures performances de l’indice CAC 40. Les foncières cotées en Bourse, quant à elles, figurent parmi les secteurs les plus sinistrés…


Les foncières cotées globalement en recul

C’est d’ailleurs la plus emblématique d’entre elles, Unibail Rodamco Westfield, qui a le triste honneur de signer le recul le plus important du CAC. Avec un cours en repli de 54,08%… Les foncières de commerce figurent d’ailleurs, à quelques exceptions près, dans le peloton de queue. A l’instar de Klépierre (-45,67%), Mercialys (-41,44%), ou Carmila (-41,10%). Covivio Hotels, qui intervient sur un autre des secteurs les plus affectés par la crise sanitaire, ne fait guère mieux : – 37,37%. A l’inverse, la seule valeur spécialisée sur le segment logistique, Argan, affiche la meilleure performance annuelle, à +7,73%. L’ensemble des foncières dotées du statut SIIC cotées sur le marché français, regroupées au sein de l’indice Euronext IEIF SIIC France, affichent au global une contre-performance de -22,76%[1]. Bien plus importante que celle du marché des valeurs françaises, en repli de seulement -3,53% sur un an glissant[2]


Immobilier coté : un potentiel de rebond en 2021

Après une année 2019 exceptionnelle, où les foncières avaient fait mieux que la moyenne des marchés, les valeurs du secteur immobilier signent donc un millésime 2020 plus que morose. Et ce en dépit de résultats, pour la plupart d’entres elles, plus que corrects. Et donc de rendements aujourd’hui encore plus attractifs, compte tenu de la baisse des cours… D’ailleurs, la plupart des spécialistes du secteur, à l’instar de Laurent Saint Aubin, chez Sofidy, s’attendent à un retour sur le devant de la scène des titres immobiliers. Ne serait-ce que, comme l’explique ce gérant, parce que les valeurs positionnées sur les segments les plus résilients présentent aujourd’hui un retard, en termes d’évaluation, par rapport aux marchés physiques. Plusieurs brokers, dont DWS, estiment également que le secteur immobilier coté – et celui des infrastructures – sont les deux classes d’actifs offrant le meilleur potentiel de rendement pour la prochaine décennie. A suivre…

Frédéric Tixier


[1] Source : IEIF.
[2] Indice CAC All-Tradable.


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Immobilier coté : des hausses de valeur sont à venir

Les politiques monétaires expansionnistes sont au programme des prochains mois. Une visibilité qui devrait profiter aux « segments les plus résilients de l’immobilier coté ». Et se traduire par une « hausse de leur valeur », estime Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy. Analyse.

Les mois à venir seront marqués par une visibilité exceptionnelle quant au maintien sur longue période d’une politique monétaire expansionniste. Alors que les indicateurs économiques seront très différenciés selon les zones géographiques. Et que les marchés ont déjà, selon nous, suracheté un scénario optimiste de reprise forte et continue. Nous sommes, dans ce contexte, portés à l’optimisme quant à la surperformance des segments les plus résilients de l’immobilier coté qui devraient enregistrer des hausses de valeur.


Focus sur les bureaux de catégorie A en QCA

Notre intérêt pour le bureau se concentre sur son segment cœur : les bureaux de catégorie A (les mieux équipés) dans le quartier central des affaires des grandes métropoles européennes, déjà occupés traditionnellement par des populations de cadres mobiles. Les transactions physiques observées ces dernières semaines nous paraissent aller dans le sens d’une réappréciation des valorisations boursières des valeurs exposées à cette thématique. A Paris, ce sont quatre transactions importantes qui ont été annoncées depuis le début du mois de novembre à des niveaux de valorisation par mètre carré comprises entre 23 500 euros et 50 000 euros.

Un retard des marchés boursiers par rapport aux marchés physiques

Rappelons que Gecina (37% du patrimoine de bureaux localisé dans le « central business districts [CBD]» ou quartiers d’affaires parisien) a une valorisation moyenne de son parc de bureaux de 11 056 €/m2. Et la Société foncière lyonnaise (95% dans le CBD), de 18 420 €/m2. En Allemagne, deux transactions récentes, l’une à Berlin (15 000 €/m2 vs une valorisation du patrimoine d’Alstria dans cette ville de 3 800 €/m2), l’autre à Düsseldorf (4 500 €/m2 vs 2 643 €/m2 en moyenne pour les immeubles détenus par Alstria dans la métropole rhénane) nous paraissent, de même, indiquer un retard des marchés boursiers par rapport au marché physique.

Des transactions sous la barre des 4% de taux de capitalisation pour la logistique

Il en va de même sur le segment de la logistique qui, pour les meilleurs actifs, voit désormais trois marchés (France, Allemagne, Pays-Bas) où des transactions se réalisent sous la barre des 4% de taux de capitalisation.

Laurent Saint Aubin


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A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».   

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Immobilier coté : la grande rotation sectorielle est prématurée…

Le rebond boursier des secteurs immobiliers les plus impactés par le confinement – dans le sillage de l’annonce du vaccin anti-Covid – s’est accompagné de prise de bénéfices sur les foncières logistiques et résidentielles. Une rotation sectorielle « prématurée », selon Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy. Analyse.

L’annonce par Pfizer BioNTech des premiers résultats de la phase 3 de son traitement du coronavirus a entraîné une rotation sectorielle brutale et inédite par son ampleur. Ainsi qu’une nette remontée des taux longs.

Hausse des secteurs immobiliers les plus impactés par les confinements

Pour l’immobilier coté, cela s’est traduit par une hausse des secteurs les plus impactés par les confinements (commerces, bureaux, hôtels et résidences étudiantes). Et des prises de bénéfices appuyées sur le résidentiel et la logistique. Dans ce contexte, il nous paraît opportun de renforcer très progressivement l’exposition de notre portefeuille aux valeurs plus cycliques. Sans céder cependant au vertige de la hausse. L’annonce de Pfizer est une bonne nouvelle. Qui devrait être suivie d’autres bonnes nouvelles. Puisque les résultats des vaccins développés par Moderna, AstraZeneca et Johnson & Johnson devraient être connus d’ici à début janvier.

Les Bourses ont-elles raison de se réjouir ?

Mais les Bourses ont-elles raison de se réjouir ? Les résultats de Pfizer ne concernent pour l’instant que 94 malades sur un échantillon total de 43 538 patients. La durée d’immunité, et une analyse de la protection par catégorie de patients, ne sont pas connues pour l’heure. Les conditions de stockage et de transport (moins 70°C pour le vaccin de Pfizer), ainsi que les conditions d’administration (répartition des stocks par pays, taux d’acceptation de la vaccination, faible aujourd’hui aux Etats-Unis et en France), restent à traiter. Sous réserve que ces points d’interrogation soient résolus, le vaccin pourrait être largement opérationnel dans le courant du second trimestre 2021. Nous sommes d’avis que la rotation sectorielle observée ces derniers jours n’intègre aucune réserve quant à la réalisation d’un scénario rose.

Rester attentifs à des signes concrets d’amélioration

C’est pourquoi, notre stratégie d’investissement dans les actions du secteur de l’immobilier coté demeure attentive à des signes concrets d’amélioration. Pour le moment, ceux-ci ne sont pas avérés. Si l’on regarde l’état de la demande locative en bureaux et des transactions sur de grands actifs en commerce. Nous demeurons par ailleurs convaincus de la qualité d’une exposition élevée au résidentiel et à la logistique immobilière. En raison des avantages spécifiques non remis en cause de ces secteurs en termes de visibilité et de capacité de progression des loyers et des valeurs.

Laurent Saint Aubin


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L’immobilier coté mérite une réappréciation !


A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».   

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Immobilier 21 innove avec la distribution trimestrielle des dividendes

Le fonds dédié aux actions immobilières et foncières de la zone euro géré par Gestion 21 répond ainsi aux besoins d’une partie de ses actionnaires : des revenus réguliers, distribués tous les trimestres. Une innovation dans le monde des OPCVM immobiliers.

« L’objectif de distribution, au titre de l’exercice 2020, est de 2 €[1]. Soit un rendement indicatif de 2,5%, sur la valeur liquidative du 30 octobre 2020 », explique le gestionnaire Gestion 21 dans son communiqué annonçant la mise en place de la trimestrialisation du dividende d’Immobilier 21.

Une innovation qui remonte du terrain

C’est une première dans le monde des OPCVM immobiliers. Désormais, le dividende de ce fonds dédié aux actions immobilières et foncières de la zone euro ne sera plus versé annuellement. Mais trimestriellement. « C’est une innovation qui remonte du terrain », reconnaît la société de gestion. « Nos partenaires à la recherche de revenus trimestriels souhaitaient que nous adaptions la périodicité des versements du dividende aux besoins de leurs clients », détaille Valérie Salomon Liévin, directrice commerciale de Gestion 21. C’est-à-dire disposer de revenus « complémentaires, réguliers, trimestriels ». Une promesse qu’un OPCVM immobilier est effectivement parfaitement en mesure de tenir.

Foncières, des valeurs de rendement

Les foncières cotées en Bourse, dans lesquelles il est investi, sont en effet connues pour l’importance et la récurrence de leurs dividendes. Une partie d’entre elles, dotées du statut SIIC, sont d’ailleurs tenues de distribuer 95% de leurs revenus… Et la nature de leurs activités -la perception de loyers-, les conduit à générer des rendements instantanés[2] historiquement élevés. Ces dix dernières années, ces rendements ont oscillé entre 3,20% et 6,41%. La baisse des cours des foncières, depuis le début de la crise sanitaire, a même eu pour effet mécanique de gonfler les rendements. Fin août 2020, le rendement instantané moyen des valeurs composant l’indice IEIF Eurozone s’établissait ainsi à 4,61%. Contre 3,52% sur l’ensemble de l’année 2019.

Un rendement de 3,7% en 2019

L’objectif minimal de distribution que s’est fixé Immobilier 21 devrait donc être atteint sans difficulté. D’autant que les parts « distribution » du fonds affichent un historique de distribution bien supérieur. Au titre de 2019, la part « AD » a détaché un coupon de 5 €[3]. Soit un rendement de 3,7% par part. Pour 2020, le premier versement trimestriel, de 0,50 €, interviendra le 30 novembre prochain. Les autres acomptes, d’un même montant, seront versés fin janvier et fin mars 2020. Le solde, pour l’instant estimé lui aussi à 0,50 €, sera payé fin mai 2020. Les dividendes futurs sont toutefois susceptibles d’évoluer. Théoriquement à la hausse…


Exposition au secteur des centres commerciaux

Depuis le début de la crise sanitaire, Immobilier 21 affiche une performance en fort recul. De -33% – fin septembre- pour les parts de distribution[4]. Une baisse supérieure à la moyenne de son indice de référence (-20,6%) qui s’explique par la forte exposition du fonds, en début d’année, au secteur des foncières de centres commerciaux. L’un de ceux qui ont payé le plus lourd tribut à la crise, avec un recul moyen de l’ordre de 70%… L’équipe de gestion d’Immobilier 21 a depuis lors fortement rééquilibré son portefeuille. Si les foncières de centres commerciaux y sont toujours présentes, elles n’y sont plus majoritaires (15%, fin octobre 2020, vs 45% en janvier). Surtout, comme le précisent les gestionnaires, la nouvelle allocation privilégie les dossiers à « taux d’intérêt critique[5]les plus élevés ». Cette sélection permet « de bénéficier du potentiel de rebond de cette thématique en limitant les risques d’augmentation de capital », expliquent-ils.


Et renforcement de l’exposition au résidentiel allemand

Ce qui s’est notamment produit ces derniers jours, avec la remontée des titres boursiers après l’annonce d’un futur vaccin. La poche foncières de commerce est d’ailleurs remontée à 25% mi-novembre… L’exposition d’Immobilier 21 aux divers sous-secteurs immobiliers est désormais gérée activement entre une poche « offensive » – au sein de laquelle se retrouvent les foncières de commerce- et une poche « défensive », dont la part relative a fortement remonté depuis cet été. Fin octobre, elle représentait 64% de la pondération du fonds. Contre 27% en janvier 2020. Elle comprend majoritairement des foncières résidentielles allemandes (44% du portefeuille fin octobre, vs 25% en janvier). Aux côtés du secteur logistique (1% du portefeuille depuis le début de l’année), on y trouve aussi dorénavant des titres du secteur santé (10% du portefeuille fin octobre, vs 0% en janvier).

Frédéric Tixier


[1] Sur la part AD (FR0010541839)
[2] Dividendes distribués au titre du dernier exercice, divisés par la capitalisation boursière en fin de période
[3] Détachement effectué le 28/05/2020
[4] Et -32,6% pour les parts capitalisation
[5] Le Taux d’Intérêt Critique (TIC) = EBITDA/Dette Nette est un indicateur imaginé par Gestion 21. Prenant en compte les éléments d’actifs et de passifs du bilan, il se définit comme le niveau théorique de taux d’intérêt qui conduit à un cash-flow nul.


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A propos de Gestion 21(i)

Gestion 21 est une société de gestion indépendante créée en 2007. Son métier consiste à gérer des actions à long terme pour le compte d’investisseurs via des OPC ou des mandats institutionnels. Elle propose son expertise sur deux classes d’actifs : les actions françaises et les foncières cotées de la zone euro. Forte de l’expérience accumulée par ses gérants-fondateurs depuis plus de 20 ans, de ses travaux de recherche appliqués, du suivi approfondi et des rencontres avec les entreprises, l’équipe de gestion travaille avec patience et rigueur dans le but de réaliser des investissements profitables à long terme.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Foncière Atland dépasse les 2 milliards d’actifs sous gestion

La SIIC vient de publier son chiffre d’affaires trimestriel. L’activité de gestion pour compte de tiers, logée chez Atland Voisin, fait preuve de « résilience ». Le pôle promotion, développé l’an dernier, représente maintenant 75% des revenus du groupe qui vient de se diversifier dans l’habitat solidaire intergénérationnel.

114 M€ : c’est le chiffre d’affaires de la Foncière Atland au 30 septembre 2020. Comparé à celui réalisé au 3T de 2019, le multiple de croissance -4,4- est impressionnant. Mais s’explique essentiellement par l’intégration à 100% du pôle promotion logement – devenu Atland Résidentiel – en novembre dernier. En norme « proforma », la progression du chiffre d’affaires ne ressort plus qu’à 2,8%.

Rebond au 3e trimestre

Ce score a priori moins brillant masque en réalité le fort rebond de l’activité enregistré au 3e trimestre. Au 30 juin, rappelle en effet le communiqué de la foncière, « le recul du chiffre d’affaires proforma était de 18% ». Les mois d’été ont donc permis de gommer le mauvais score du 1er semestre. Grâce, notamment, à la relance de l’activité de promotion résidentielle, très impactée par la période de confinement. Celle-ci bondit de 57% au 3e trimestre. Pour s’établir à 84,7 M€ sur les 9 premiers mois de l’année. Depuis la fin du 1er confinement, l’ensemble des chantiers (19 en tout) ont en effet repris. Le groupe a également procédé au lancement commercial de 6 opérations. Atland Résidentiel et ses filiales représentent dorénavant plus de 75% des revenus du groupe.

Résilience de la gestion pour compte de tiers

L’activité de gestion pour compte de tiers, logée chez Atland Voisin, la société de gestion rachetée par Atland en 2015, et qui était encore l’an dernier la principale contributrice, voit donc sa part relative baisser à un peu moins de 20%. Son chiffre d’affaires progresse de 4% sur la période. Un résultat qui, selon le groupe Atland, démontre la résilience de cette activité « dans un contexte économique fragilisé par le choc sanitaire ». Par rapport aux 9 mois de l’exercice précédent, le recul reste néanmoins brutal. L’an dernier, le chiffre d’affaires de la gestion pour compte de tiers progressait en effet de 71,5% (vs les 9 premiers mois de 2018). En raison d’une explosion de la collecte, en hausse de 80% sur cette période (à 399 M€). L’exercice 2020 accuse lui, pour l’instant, une baisse de 15%.

339 M€ de collecte pour les SCPI Atland Voisin

Les véhicules collectifs d’Atland Voisin affichent néanmoins des scores qui détonnent sur un marché des SCPI en relatif retrait. Epargne Pierre, la SCPI phare du groupe, recueille encore 290 M€ de souscriptions (vs 331 l’an dernier sur la même période). MyShareSCPI, le produit lancé avec AXA, 45 M€ (vs 62 M€). Et Immo Placement, 4 M€ (vs 7 M€). Surtout, les investissements se poursuivent activement. « Les acquisitions au 30 septembre 2020 se montent à 464 M€ sur l’ensemble des véhicules gérés et environ 148 M€ de futurs investissements sont sécurisés (sous promesse ou en exclusivité) », précise le communiqué du groupe. Qui enregistre par ailleurs une excellente collecte sur son activité crowdfunding. Fundimmo engrange en effet 35,5 M€ en financements de projets. Contre 19,2 M€ l’an dernier.


Nouvelle diversification sur l’habitat solidaire intergénérationnel

Le groupe Atland a également annoncé le 22 octobre l’acquisition de 60% de la société Les Maisons de Marianne. L’un des « pionniers et leaders de l’habitat solidaire intergénérationnel en France », précise le communiqué. Une nouvelle source de diversification donc pour la foncière dont l’activité historique d’investissement pour compte propre est aussi en augmentation : +13%, à 4,4 M€. Son patrimoine locatif en propre s’établit à 119 M€ au 30 septembre. Avec les actifs en co-investissement, et ceux gérés pour compte de tiers (de loin les plus élevés), ses actifs sous gestion atteignent 2,22 Md€.

Frédéric Tixier


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A propos de Foncière Atland(i)

Partenaire immobilier des entreprises, Foncière Atland est un acteur global de l’immobilier de 225 collaborateurs, qui intervient sur les marchés de l’immobilier d’entreprise et du logement au travers de ses activités de foncière, gestionnaire de fonds et de développeur d’immobilier résidentiel. Au 30 septembre 2020, Foncière Atland et ses filiales gèrent pour compte propre et compte de tiers un patrimoine immobilier de 2,2 milliards d’euros hors droits.

A propos d’Atland Voisin(i)

Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Atland Voisin gère plusieurs SCPI en immobilier d’entreprise qui représentaient un patrimoine de près de 1,3 Md€ pour le compte de 23 000 associés environ au 31/12/2019. Depuis septembre 2016, la société est présente sur le marché des OPCI professionnels avec les véhicules Transimmo et Dumoulin, qui représentent plus de 400 M€ de patrimoine (au 31/12/2019). Atland Voisin est filiale de Foncière Atland, Société d’Investissement Immobilier Cotée.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Paref : recul des commissions de souscription

Paref vient de publier son chiffre d’affaires consolidé du 3e trimestre 2020. Une fois n’est pas coutume, la part des revenus locatifs de la foncière progresse plus que les commissions générées par les SCPI de Paref Gestion. L’activité globale accuse un léger retrait par rapport au 3e trimestre 2019.  

Ce sont toujours les commissions issues de l’activité de gestion pour compte de tiers qui constituent l’essentiel du chiffre d’affaires de la foncière Paref. Leur part relative ne cessait de progresser ces dernières années. Mais les chiffres des neufs premiers mois de l’année 2020 viennent modifier cette tendance.

Recul des commissions de souscription

Paref, la SIIC passée sous le contrôle de Fosun en 2017, vient en effet de publier ses résultats trimestriels. Son chiffre d’affaires consolidé atteint 25,5 M€ au 30 septembre 2020. C’est 9% de moins que sur la même période en 2019. Un recul qui s’explique, pour l’essentiel, par celui des commissions de souscription générées par l’activité de Paref Gestion, la filiale de la foncière dédiée à la gestion pour compte de tiers. Ces dernières s’élevaient à 16,3 M€ sur les neuf premiers mois de 2019. Elles s’établissent cette fois à 11,2 M€. Soit un repli de près de 32%. Qui s’explique évidemment par celui de la collecte brute cumulée enregistrée par les SCPI de Paref Gestion, passée de 189 M€ en septembre 2019 à 118 M€ en septembre 2020.

Montée en puissance progressive de Novapierre Allemagne 2

Les chiffres du 3e trimestre confirment la tendance déjà observée au 2e. Selon les données publiées par l’IEIF en septembre dernier, les SCPI de Paref Gestion n’avaient collecté, en net, que 65,9 M€ au 1er semestre 2020. Contre 116,4 M€ sur la même période en 2019. Un changement de tendance qui s’explique par deux phénomènes. D’abord, depuis le second semestre 2019, la fermeture aux nouvelles souscriptions du blockbuster du groupe, Novapierre Allemagne. La montée en puissance d’un nouvel opus, Novapierre Allemagne 2, n’a pour l’heure pas encore permis de compenser cette perte de collecte potentielle. Au 1er trimestre 2020, Novapierre Allemagne 2 avait recueilli environ 40 M€ de nouvelles souscriptions. Un bon score. Mais inférieur à celui réalisé, un an plus tôt, par son prédécesseur. Qui collectait encore un peu plus de 68 M€ sur le 1er trimestre 2019.

Rééquilibrage du mix revenus de Paref Gestion

Paref Gestion a également subi, à l’instar de l’ensemble du marché des SCPI, une baisse sensible de sa collecte depuis le début de la crise sanitaire. Un contexte qui aura notamment nui à la commercialisation des deux nouvelles SCPI que la société a lancées fin 2019 (Novapierre Italie) et mi-2020 (Interpierre Europe Centrale). Cette baisse – conjoncturelle ? – des commissions de souscription n’est toutefois pas qu’une mauvaise nouvelle. Elle conduit à un rééquilibrage du mix revenus de Paref Gestion, au profit des commissions de gestion. Ces dernières avaient déjà tendance à progresser plus vite que les commissions de souscriptions (46% vs 12% sur l’exercice 2019). Le recul des souscriptions renforce donc leur part relative, consolidant ainsi la partie récurrente du chiffre d’affaires de Paref Gestion. A 7,4 M€ fin septembre, elles en représentent près de 40%.


Hausse de 50% de l’activité pour compte propre

Et progressent de 7% par rapport aux neufs premiers mois de 2019. « Du fait de l’augmentation de l’actif sous gestion et de l’acquisition de la plateforme italienne », précise le communiqué de Paref. La foncière souligne par ailleurs la hausse « significative » des revenus locatifs issus de l’activité pour compte propre. Leur progression (+50%, à 7 M€) s’explique par « l’acquisition de la Tour Franklin, en septembre 2019 ». Et par le travail d’asset management accompli. Qui s’est traduit par « des loyers en hausse de 3,5%, à périmètre constant ». Une progression qui, là encore, joue positivement sur le mix revenu du groupe entre activités pour compte propre et pour compte de tiers.

Changement de gouvernance et dissolution des Cifocoma

Le communiqué de Paref annonce également le départ de son directeur général délégué, Antoine Onfray. Cet ancien d’Eurosic avait rejoint le groupe peu après sa prise de contrôle par Fosun. Paref a déjà procédé à des recrutements pour « renforcer le périmètre » actuellement couvert par Antoine Onfray. Dont une nouvelle directrice financière (Magali Volet), et un nouveau directeur des investissements. A noter par ailleurs la fin de l’aventure « Cifocoma ». Les deux SCPI Cifocoma et Cifocoma 2, dont Paref avait repris la gestion en octobre 2017, ont en effet été dissoutes de manière anticipée. Et mises en liquidation à la suite d’une décision entérinée par les Assemblées Générales Extraordinaires du 12 octobre 2020…

Frédéric Tixier


En savoir plus

Lire le communiqué de Paref

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A propos du groupe Paref(i)

Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : (i) investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (0,2 Md€ de patrimoine au 30 juin 2020) et (ii) gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1,8 Md€ de fonds gérés au 30 juin 2020), société de gestion agréée par l’AMF et Paref Investment Management (0,4Md€ au 30 juin 2020). Paref est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris.

 (i)  Information extraite d’un document officiel de la société

Le modèle de « l’abonnement » devrait justifier une revalorisation du statut boursier des foncières résidentielles…

La performance du segment des foncières logement ne s’explique pas seulement par la résilience de leur activité. Mais de plus en plus « par la prise de conscience que leur modèle économique est celui de l’abonnement », estime Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, dans sa dernière analyse de marché.

La performance largement positive des foncières de logements se confirme toujours au mois de septembre. Elle ne tient pas seulement à la résilience de leur activité. Mais s’explique de plus en plus par la prise de conscience que leur modèle économique est celui de l’abonnement. En mieux, puisqu’il n’a pas d’échéance…

Le taux de rotation des locataires reste modeste

Selon l’Office Fédéral des statistiques, 55 % des logements sont loués en Allemagne. Compte tenu de l’évolution des prix de l’immobilier dans les grandes villes européennes, et du caractère de plus en plus évolutif des structures familiales, nous considérons que cette proportion devrait au moins rester stable et progresser dans le reste de l’Europe. Pour Deutsche Wohnen, valeur que nous détenons en portefeuille, la rotation des locataires reste modeste : 7 % en rythme annuel à fin juin 2020. Sachant que les prix de relocation demeurent, quoi qu’il en soit, supérieurs. Cela se traduit par un niveau moyen de loyers en place en hausse de +1,8 % en juin 2020, sur un an glissant.

Des services annexes payants

En outre, une demande structurellement supérieure à l’offre de logement dans les grandes villes conduit à un taux de vacance négligeable. C’est le cas pour Vonovia, le plus grand acteur de l’immobilier résidentiel européen coté, qui affiche 2,8 % de vacance sur l’ensemble de son portefeuille. Cette communauté sédentarisée de long terme permet aux bailleurs de développer une gamme de plus en plus large de services annexes payants. Tels que la fourniture d’énergie, des services multimédias, des assurances, des services à la personne, ou des moyens de transport partagés. Des offres de services elles-même fondées sur le modèle de l’abonnement. À titre d’exemple, cette activité représentait 9,2 % des revenus de Vonovia en 2019. Et nous sommes convaincus que cette tendance devrait s’accentuer par le futur.

Le modèle de l’abonnement correspond à la promesse de l’immobilier

Ce modèle de « l’abonnement » correspond pleinement au cœur de la promesse de l’immobilier : des revenus réguliers sur le long terme. Il offre une visibilité inégalable. En termes de valorisation, il aboutit à une prime de risque inchangée. Mais, compte tenu des taux de croissance attendus, nous pourrions assister à une progression mécanique de la valeur des actifs, théoriquement jusqu’à l’infini. C’est ce que nous observons notamment avec la hausse des valeurs technologiques en Bourse cette année. Qui s’explique largement par ce raisonnement. À titre de comparaison, entre deux valeurs technologiques (Adobe et IHS Markit), et deux sociétés résidentielles (LEG Immobilien et Vonovia) dont le modèle est en partie en partie fondé sur « l’abonnement », nous observons une décote comprise entre 18 et 25 % pour le segment résidentiel. Une marge de croissance existe donc bel et bien !

Rôle central du résidentiel dans une allocation en foncières cotées

Dans l’environnement durable de croissance faible et de taux négatifs qui caractérise le monde développé, cette analyse justifie pleinement, à notre sens, le rôle central du résidentiel dans une allocation en foncières cotées. Et, en ce sens, un poids de 38 % dans le total de l’actif de Sofidy Sélection 1.

Laurent Saint Aubin


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A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ».   

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

 

 

 

 

Bureaux et centres commerciaux ne représentent plus l’essentiel de l’immobilier coté...

« Les insensés ! Ils ignorent que souvent la moitié vaut mieux que le tout ». Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy, s’appuie sur la citation d’Hésiode pour signaler ce « sentiment, inexact, que bureaux et centres commerciaux représentent l’essentiel de l’univers coté ». Commentaire.

Les mois se suivent et se ressemblent. En août, les foncières résidentielles allemandes ont de nouveau surperformé les foncières de centres commerciaux et de bureaux. L’absence de réappréciation significative du segment immobilier par rapport aux indices généralistes, que tout justifierait (contexte économique, taux négatifs sur longue période, prime de risque), vient du sentiment, inexact, que bureaux et centres commerciaux représentent l’essentiel de l’univers coté.

Logement et logistique pèsent 53% de l’indice

En vérité, commerces et bureaux ne représentaient plus que 37,5% de l’indice de référence FTSE EPRA Eurozone à fin août. Là où logement et logistique couvrent 53% du même indice. Autrement dit, la capitalisation boursière de Vonovia, la plus grande foncière résidentielle allemande, dépasse 34 Mds d’euros. Là où celle d’Unibail Rodamco Westfield n’est que de 5,2 Mds d’euros. Cette situation nous renvoie à la citation du poète grec antique Hésiode : « Les insensés ! Ils ignorent que souvent la moitié vaut mieux que le tout ». Elle illustre notre conviction que la variété du secteur est telle que l’on peut aisément continuer de s’exposer sur les classes d’actifs qui continuent de délivrer la promesse de l’immobilier (des loyers réguliers et prévisibles sur longues périodes). Et affichent toujours des perspectives de progression tant en termes de revenus que de valeur.

Quid d’une réappréciation des centres commerciaux et des bureaux ?

À notre sens, les foncières de centres commerciaux ne pourront se réapprécier qu’à la condition que des transactions significatives sur le marché aient lieu. Et redonnent un peu de crédibilité aux actifs nets réévalués rapportés par les acteurs cotés. La situation sur le segment des bureaux est plus délicate. L’environnement de récession et le contexte de pandémie, qui a entraîné une évolution du mode de travail, favorisent, et favoriseront, une réflexion des locataires sur l’avenir de leurs surfaces louées et les niveaux de loyers payés. Une réflexion dont même les foncières dotées de patrimoines prime ne sortiront pas indemnes. Même si, en ce domaine, chaque actif (par sa localisation, son niveau d’équipement et la typologie de ses occupants)-, est singulier.

Laurent Saint Aubin


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A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ». 

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Convaincu par les valeurs qui respectent les promesses de l’immobilier…

C’est le sentiment de Laurent Saint Aubin, gestionnaire actions spécialiste de l’immobilier européen chez Sofidy. Ces valeurs, ce sont notamment les foncières des secteurs résidentiel et logistique, qui ont profité d’un mouvement de réappréciation en août. Commentaire de marché.

A noter, d’abord, un début modeste de réappréciation de l’immobilier coté, dont nous avions tenté d’expliquer la pertinence dans le précédent point marché (avec une préférence forte pour les segments qui respectent « la promesse de l’immobilier » de loyers réguliers, stables sur longue période et indexés sur l’inflation).

Mouvement de réappréciation des foncières résidentiel et logistique

Cette réappréciation s’est effectivement concentrée sur le résidentiel et les entrepôts logistiques, les foncières de commerces ayant de leur côté poursuivi leur recul. De même que les valeurs exposées à l’Espagne (pays dont nous sommes très largement sortis dans la première quinzaine de juillet). Les résultats semestriels n’ont fait que souligner la pertinence de ces mouvements intra-sectoriels. Les foncières de centres commerciaux paraissent engagées dans une spirale négative de baisse de valeurs, encore balbutiante en Europe continentale (taux de capitalisation moyen retenus par les experts sur les centres prime encore voisins de 4 % en France), et qui pourrait les contraindre à rechercher des fonds propres complémentaires. Ainsi que de réduction à venir des loyers (encore masquée par l’utilisation des règles comptables IFRS 16 d’étalement des baisses de loyers facturés sur la durée résiduelle des baux et latitude dans le provisionnement des impayés et de hausse de la vacance).

Croissance organique pour le résidentiel, impact positif du commerce électronique sur la logistique

A l’inverse, les foncières résidentielles affichent des croissances organiques respectables et des hausses de valeurs. Vonovia a ainsi annoncé une hausse des loyers de 3,9 % sur un an glissant et des valeurs de +5,6 % au 1er semestre). De même, les foncières d’entrepôts paraissent en mesure de limiter l’impact de l’environnement économique grâce à l’accélération de la part de marché du commerce électronique.

Laurent Saint Aubin


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A propos de Laurent Saint Aubin

Laurent Saint Aubin a débuté sa carrière en 1986 comme analyste financier à la Banque de l’Union européenne avant de rejoindre la société de Bourse Ferri puis le CCF. Il a été ensuite directeur général d’ING France Securities en charge des activités de marché Actions à Paris, puis, à compter de 2006, responsable des activités de vente et de recherche sur l’immobilier coté au sein du groupe Aurel BGC. Membre de la SFAF, il a reçu en 2012 le trophée du meilleur analyste des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Depuis 2014, il gère le FCP Sofidy Sélection 1, où il développe une gestion discrétionnaire visant à « surperformer, via une exposition aux actions du secteur immobilier de l’Union européenne, l’indicateur de référence FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped dividendes nets réinvestis ». 

A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

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Argan : ses entrepôts résistent à la crise

La foncière spécialiste des entrepôts premium affiche une très forte progression de son résultat net sur le 1er semestre. Elle maintient un objectif de 140 M€ de revenus locatifs en 2020. Son cours de Bourse est presque revenu à son niveau d’avant-confinement.

« Malgré les incertitudes qui persistent notamment quant aux conséquences économiques de cette crise, nous estimons être en bonne position pour y faire face. Et maintenons notre objectif de 140 M€ de revenus locatifs pour l’exercice 2020 », explique Jean-Claude Le Lan, fondateur et président du conseil de surveillance d’Argan.

Résultat net semestriel en hausse de 59 %

Les comptes semestriels publiés en fin de semaine dernière par la foncière spécialiste en logistique ont effectivement de quoi rassurer. Argan affiche en effet une « très forte progression » de son résultat net récurrent. Une hausse qui s’explique toutefois essentiellement par les effets de l’acquisition du portefeuille Cargo, en 2019. Une opération, équivalente « à huit années de développement », qui avait fait bondir le patrimoine d’Argan de 60 %. Et s’apprécier de respectivement 47 % et 52 % ses revenus locatifs annualisés et son résultat récurrent. Ces indicateurs font donc néanmoins mieux que prévu. Sur les six premiers mois de l’année, les revenus locatifs augmentent de 54 %. Et le résultat net récurrent de 59 %.

Un taux d’occupation proche de 100 %

La publication semestrielle d’Argan révèle d’autres facteurs positifs. Notamment une légère revalorisation de la valeur du patrimoine. L’ANR par action progresse lui aussi. De + 0,5 % droits compris (61,4 €). Et de + 0,4 % hors droit (56 €). Une variation qui s’explique par la revalorisation du patrimoine (+ 0,2 €). Mais surtout par une progression du résultat net (+ 2,1 €) supérieure à celle du dividende. Les comptes semestriels montrent également une amélioration du coût de la dette (1,65 % vs 1,70 %), en partie en raison des refinancements mis en place pour couvrir l’opération Cargo. Enfin, le taux d’occupation des entrepôts Argan reste au top : 98 %, vs 99 % au 1er semestre 2019.

Un contexte favorable au secteur logistique

La foncière bénéficie donc d’un contexte favorable à l’activité logistique. On le sait, ce secteur de l’immobilier s’est avéré plus résilient que d’autres durant la période de confinement. Argan y ajoute la qualité de ses entrepôts « premium » et celle de ses locataires, eux aussi évoluant « dans des secteurs qui ont fait preuve de résilience », précise la foncière. Laquelle poursuit son développement, désormais placé sous le signe de la neutralité carbone. Argan vient en effet d’annoncer la mise en place, dès septembre prochain, de sa première cellule au bilan « carbone neutre ». Implantée sur un site en restructuration à Croissy-Beaubourg (77), elle permettra d’économiser environ 60 tonnes d’émission de CO2 tous les ans. Ce type de dispositif (incluant pompe à chaleur, éclairage LED, centrale photovoltaïque) sera à l’avenir systématiquement proposé aux clients d’Argan.

Un cours boursier de retour vers ses plus hauts

Le positionnement et les résultats de la foncière sont en tout cas appréciés des investisseurs. Le cours d’Argan est revenu à des niveaux de moins de 10 % inférieurs (83,2 € à l’ouverture le 17 juillet) à ses plus hauts d’avant-confinement (90,4 €, le 20 février). Après être passé par un plus bas de 56,4 €, le 17 mars. La prime sur le dernier ANR reste donc élevée (48,5 % sur la base du cours d’ouverture du 17 juillet). Un niveau qui reflète, comme l’écrit le bureau d’analyse Invest Securities, « l’enthousiasme mondial pour le secteur ».

Frédéric Tixier


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A propos d’Argan(i)

Argan est l’unique foncière française de développement et de location d’entrepôts premium cotée sur Euronext. Au 31 décembre 2019, son patrimoine représente 2,9 millions de mètres carrés, se décomposant en 85 entrepôts implantés en France exclusivement, valorisé 2,7 Mds€ et générant 140 M€ de revenus locatifs annualisés. Argan est cotée sur le compartiment A d’Euronext Paris (ISIN FR0010481960 – ARG) et fait partie des indices CAC All-Share et IEIF SIIC France. La foncière a opté pour le régime des SIIC au 1er juillet 2007.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société.