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Foncières cotées : obligation de distribution respectée…

Face à l’injonction de réduire les dividendes, le statut SIIC a joué un rôle protecteur pour les actionnaires des foncières cotées. Quelques-unes ont bien revu les montants distribués à la baisse. Mais tout en respectant leurs obligations de distribution. Etat des lieux…

Aucun secteur économique n’échappe au fléau du coronavirus. Mais comment apprécier les conséquences de cette crise sur la rentabilité des SIIC[1] ? Emportées par la panique qui a frappé les marchés financiers, les foncières cotées ont elles aussi subi un impressionnant revers boursier. Entre le 19 février, son plus haut en 2020, et le 18 mars, au plus fort de la baisse, l’indice Euronext SIIC France accusait un repli cumulé de plus de 57%…


Un rendement de près de 10% au plus fort de la baisse

Par comparaison avec leur valorisation, les dividendes des SIIC auraient toutefois pu apparaître comme une bouffée d’oxygène. Grâce à des résultats satisfaisants en 2019, les distributions annoncées pour 2020 procuraient des revenus confortables. Sur la base des cours extrêmement dépréciés, atteints lors du creux du 18 mars, les dividendes attendus pour 2020 représentaient en effet un rendement moyen incroyable de 9,5%. Une telle perspective de rentabilité soulève bien sûr de nombreuses interrogations. Certes, la baisse de mars illustrait la panique des investisseurs. Et les cours se sont en partie redressés par la suite, avec des rebonds parfois spectaculaires. Mais pourra-t-on vraiment compter sur ces dividendes ? Comment apprécier la résilience et la pérennité de ces revenus ? Quelles seront les conséquences de la crise du coronavirus pour les activités des SIIC ?

Quelle capacité à maintenir des dividendes élevés ?

La capacité des SIIC à maintenir des dividendes élevés dépend d’abord des revenus qu’elles encaissent. C’est-à-dire, principalement, les loyers des biens immobiliers composant leur patrimoine. Avec la crise du coronavirus, les SIIC rencontrent plusieurs problèmes inédits. Comment y font-elles face ? Les conséquences du confinement sont un premier défi. La plupart des commerces non essentiels ont été fermés par décret à partir du 15 mars. Le confinement de la population mis en place à partir du surlendemain, mardi 17 mars, a réduit encore plus la consommation. Dès lors, des difficultés de paiement étaient attendues pour les loyers de nombreux commerces. Dès le 20 mars, le ministre de l’Economie Bruno Le Maire s’est entretenu à ce sujet avec les principales fédérations de bailleurs commerciaux et la Caisse des dépôts et consignations (CDC). Ils ont étudié la mise en œuvre des suspensions de loyers pour les petites entreprises en difficulté.

Suspension des dividendes ?

Dans la foulée, les fédérations de bailleurs, dont la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF) regroupant les SIIC, ont annoncé des mesures pour soulager leurs locataires en difficulté. Elles prévoient d’étaler les loyers mensuellement. Au lieu d’un paiement trimestriel à l’avance. Surtout, le recouvrement des loyers et charges est suspendu à partir du 1er avril. Et jusqu’à la fin des périodes de fermeture imposées par les pouvoirs publics. En plus de ces contraintes, dont l’impact varie selon le patrimoine de chaque SIIC, une autre mesure est venue menacer leur rentabilité pour les actionnaires. Dès vendredi 27 mars, le président Emmanuel Macron annonçait que les dividendes devraient être suspendus quand les sociétés bénéficient de reports d’échéances fiscales et sociales. Un vrai dilemme pour les SIIC dont la vocation est de distribuer l’essentiel de leurs revenus.

L’effet protecteur du statut SIIC

En effet, le statut des SIIC les exonère d’impôt sur les sociétés. A condition de distribuer chaque année au moins 95% des bénéfices tirés de leur activité (essentiellement des loyers). Et 70 % des plus-values réalisées lors de reventes d’immeubles. Face à l’injonction de réduire les dividendes, le statut de SIIC a finalement joué un rôle protecteur pour les actionnaires. Quelques SIIC ont bien revu leurs dividendes à la baisse, mais tout en respectant leur obligation de distribution. Les situations sont très variables. Alors qu’elle avait annoncé au début de l’année un dividende de 5,60 € au titre de l’exercice 2019, Gecina a ainsi déclaré fin mars qu’il serait réduit à 5,30 € par action. « Ce montant couvre les obligations légales du régime SIIC », précise la société.

Gecina reste confiante

Un acompte de 2,80 € ayant déjà été payé le 6 mars 2020, le solde de 2,50 € par action sera versé en numéraire le 3 juillet prochain. Face aux incertitudes de la crise, Gecina renonce à faire des prévisions pour l’exercice en cours. Comme la plupart des SIIC… La société dispose néanmoins d’un bilan solide, avec un ratio d’endettement LTV (loan to value, ou dettes rapportées au patrimoine) de 34%. Gecina bénéficie aussi de lignes de crédits non tirées de 4,5 milliards d’euros (fin 2019). Ce qui lui permet de couvrir ses échéances de crédit jusqu’à fin 2023. En outre, Gecina reste « confiante dans la résilience relative de son patrimoine résidentiel et tertiaire concentré sur les zones les plus centrales de la région parisienne, avec plus de 80% des revenus locatifs sur le bureau qui proviennent de clients grands comptes », indique la société.

Icade réduit aussi son dividende

Autre SIIC au patrimoine diversifié, Icade a aussi décidé de réduire son dividende. Icade avait initialement prévu de verser un dividende de 4,81 € par action au titre de son exercice 2019. Soit une hausse de 4,57% par rapport à l’année précédente. Il a finalement été revu en baisse de 16,64%, à 4,01 € par action. Un acompte de 2,41 € par action ayant été payé le 6 mars 2020, le paiement du solde, soit 1,60 €, interviendra le 8 juillet. « La situation financière de la société lui permet de satisfaire à l’ensemble de ses engagements », a précisé Frédéric Thomas, président d’Icade.

D’autres SIIC ont maintenu leurs dividendes

D’autres SIIC diversifiées ont maintenu leurs dividendes. C’est le cas de Covivio (ex-Foncière des régions). Le patrimoine de cette SIIC est principalement réparti entre bureaux (58%), logements (25%), et hôtels (16%). Après les premières mesures de confinement, Covivio a confirmé le 18 mars qu’elle maintenait son dividende à 4,80 €. Une hausse de 4,35% par rapport à l’année précédente. « 80 % de nos revenus proviennent de l’immobilier de bureau et résidentiel », précise Hubo Soussan, porte-parole de Covivio. De plus, les principaux actionnaires se sont engagés à percevoir leurs dividendes en action. Ce qui limite les sorties d’argent. C’est le cas pour Delfin, la holding de Leonardo del Vecchio (premier actionnaire d’Essilor-Luxottica). Ou des assureurs Predica (Crédit agricole), Covea (Maaf-MMA-GMF) et ACM (Crédit mutuel), qui représentent plus de la moitié du capital.

SIIC commerces en première ligne

Les SIIC spécialisées dans les commerces sont en première ligne face à la crise. Certaines ont maintenu leurs dividendes, comme Klépierre. Ce leader européen des centres commerciaux n’a pas modifié son dividende annoncé au début de l’année, à 2,20 € par action. Un acompte de 1,10 € a été versé le 9 mars. Et le solde est attendu en juillet. Mercialys a pour sa part annoncé une réduction de son dividende. Issue du groupe de distribution Casino, Mercialys est l’une des principales sociétés foncières françaises exclusivement présentes dans les centres commerciaux et les commerces de centre-ville. Avec plus de 2 100 baux commerciaux en portefeuille. « Plusieurs typologies d’enseignes locataires de Mercialys peuvent rester ouvertes. Néanmoins la fréquentation de ses sites est fortement impactée », explique la société.

Fermeture de la plupart des boutiques des centres commerciaux

« Bien que les loyers intègrent majoritairement une composante fixe (97,6% de la masse locative), cette crise sanitaire pourrait affecter la solvabilité des commerçants. Et, par extension, la capacité de recouvrement des loyers par Mercialys », précise-t-elle toutefois. Initialement prévu à 1,15 € par action, le dividende de l’exercice 2019 sera finalement réduit à 0,95 €, soit une baisse de 17,4%. Compte tenu de l’acompte de 0,47 € par action versé le 23 octobre 2019, le solde de 0,48 € par action doit être payé fin avril. Carmila, SIIC issue du groupe de distribution Carrefour, possède pour sa part 215 centres commerciaux. Plus particulièrement en France, en Espagne et en Italie. Les mesures de confinement et de fermeture provisoire des commerces dans ces pays touchent donc tous les centres commerciaux de Carmila. Dont la plupart des boutiques sont fermées.

Rien n’est encore décidé chez Carmila

Face à cette situation, « des mesures ont été prises pour reporter les investissements non indispensables. Et renforcer davantage la trésorerie de la société », explique le groupe. La société déclare bénéficier d’une forte solidité financière et de lignes de crédit non tirées. Ainsi que d’une trésorerie excédentaire de plus de 350 millions d’euros. Des éléments qui devraient lui permettre de faire face à cette crise sanitaire. Concernant le dividende, fixé à 1,50 € au début de l’année, rien n’est encore décidé. Ce sujet a été reporté avec la date de l’assemblée générale. Initialement prévue le 14 mai, elle est décalée au 29 juin. Ceci « afin de pouvoir gagner en visibilité avant de se prononcer définitivement sur le montant et les modalités de paiement du dividende 2019 devant être versé en 2020 », précise Carmila.

Le cas Unibail-Rodamco-Westfield (URW)

Plus grosse société foncière cotée, Unibail-Rodamco-Westfield (URW), est un cas particulier. Valorisé à 65,3 milliards d’euros fin 2019, son patrimoine est composé à 86% en commerces, 6% en bureaux, 5% en sites de congrès et d’expositions, et 3% en services. Alors que la société avait fixé son dividende à 10,80 € à l’annonce de ses résultats 2019, en février dernier, il subit la plus forte réduction. Fin mars, Unibail-Rodamco-Westfield a en effet annoncé une baisse de 50% de son dividende. URW précise que le paiement d’un acompte de 5,40€ par action a eu lieu comme prévu le 26 mars. Selon la société, ce montant « permet de satisfaire aux obligations de distribution résultant du régime SIIC ». Depuis le rapprochement d’Unibail-Rodamco avec l’Australien Westfield, le titre est en effet une « action jumelée ». Seule une partie de son activité est soumise aux contraintes fiscales des SIIC françaises.

Le secteur logistique épargné

Ainsi, la société a pu annuler le paiement du solde de son dividende, initialement fixé à 5,40€. Soit une réduction de moitié. Tout en respectant le statut de SIIC d’Unibail-Rodamco. Dans le secteur spécifique des entrepôts logistiques, la SIIC Argan s’en tire mieux pour le moment. Grâce à l’acquisition en octobre dernier de 22 entrepôts loués à Carrefour, et aux loyers générés par d’autres développements de l’année 2019, Argan vient d’annoncer une croissance de 60% de ses loyers encaissés au premier trimestre. A 34,8 millions d’euros. Malgré un endettement (LTV) représentant 56% de son patrimoine, sa trésorerie demeure solide. « La situation est sous contrôle car ce sont des prêts amortissables. Nous n’avons pas de mur de dette », explique son directeur financier, Francis Albertinelli.

Pas de baisse des loyers ni du dividende pour Argan

Pas de baisse non plus du dividende. Fixé au début de l’année à 1,90€, en hausse de 40%, le dividende a été validé par l’assemblée générale le 19 mars, avant l’appel du gouvernement à réduire les dividendes. Par ailleurs, le choix du principal actionnaire pour le dividende en action réduira les sorties d’argent. La famille Le Lan, qui contrôle 40% du capital, a en effet annoncé qu’elle se ferait payer 22% de ses dividendes en actions…

Gilles Pouzin


[1] Sociétés d’investissement immobilier cotées en Bourse.


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Foncières cotées : leurs dividendes élevés freinent la chute des cours

La baisse des marchés n’a pas épargné les sociétés d’investissement immobilier cotées en Bourse (SIIC). Mais leurs dividendes élevés, et un rendement brut moyen de 6,4%, ont freiné leur chute. Depuis le début de l’année, leurs cours ont baissé de 3 points de moins que l’ensemble du marché…

Au 10 mars, l’indice IEIF SIIC France, qui reflète l’évolution de 24 sociétés d’investissement immobilier, affichait un recul de 18,6%. Contre -21,8% pour l’indice CAC général (All Tradable). Et l’écart monte à presque 4 points quand on compare l’indice SIIC France dividendes bruts réinvestis (-17,9%), avec l’indice généraliste incluant, lui aussi, les dividendes (-21,6%).

Dividendes, une source de revenus solides à long terme

Si les fluctuations boursières font peser des risques de perte aux investisseurs, les dividendes sont en revanche une source de revenus solides à long terme. Or, avec la baisse des cours, le rendement procuré par les dividendes de sociétés foncières a mécaniquement augmenté ! Au 10 mars, l’indice IEIF SIIC France affichait ainsi un rendement brut moyen de 6,4%. Contre 3,7% pour l’indice CAC 40. Le rendement moyen des SIIC françaises, pondéré dans l’indice IEIF par leur taille et poids respectifs, recouvre des situations très diverses. En pratique, les investisseurs ont intérêt à vérifier la fiabilité de ces dividendes au niveau de chaque société. Les dividendes ne doivent pas être le seul critère pour choisir d’investir dans des SIIC. Comme pour un bien immobilier, la rentabilité locative n’est pas tout. Il faut aussi tenir compte du type de bien, sa qualité, son emplacement et ses perspectives de plus-value (voir encadré).

Dividendes rapportés au dernier cours, ou rendement instantané

Pour les SIIC, nous avons vérifié le niveau de dividende distribué au cours de la dernière année par chacune des 24 valeurs de l’indice IEIF SIIC France. Et collecté les dividendes annoncés, pour celles ayant déjà publié leurs résultats 2019. En comparant ces dividendes aux cours actuels, on a une image précise du rendement des dividendes pour un achat à ce niveau. Parmi les plus connues, Unibail-Rodamco-Westfield (URW) a d’ores et déjà annoncé le maintien de son dividende. Pour la 3e année consécutive, il s’établit à 10,80 € par action. Comme certaines SIIC, URW distribue ses dividendes en deux fois. Ce qui lui permet d’étaler ses charges. Cette année, un acompte de 5,40 € sera versé le 26 mars (détaché le 24 mars). Suivi du solde le 6 juillet 2020 (détaché le 2 juillet). Sur la base du cours du 10 mars, ce dividende représente un rendement de 11,9%.

 


Les foncières de commerce affichent des rendements plus élevés

Certes, le leader des centres commerciaux pourrait être fragilisé indirectement par la baisse de fréquentation liée à l’épidémie de coronavirus. Première SIIC cotée en France, avec une capitalisation de 12,5 milliards d’euros, URW ne manque cependant pas d’arguments pour attirer les investisseurs en quête de revenus. Depuis le rapprochement avec l’Australien Westfield, le patrimoine d’Unibail RW est réparti pour 35% en France et à 41% dans le reste de l’Europe. Et à 24% aux Etats-Unis. A l’instar d’Unibail, les SIIC spécialisées dans les commerces affichent des rendements de dividendes plus élevés. C’est le cas de Mercialys, la foncière issue du groupe de grande distribution Casino. Cette dernière a annoncé une nouvelle revalorisation de son dividende annuel. A 1,15€ par action, il affiche une hausse de 2,7% par rapport à l’an dernier. Et de 8,5% sur trois ans.

Hausse des revenus distribués

Mercialys a déjà versé un acompte de 0,47 euro par action en octobre. Le complément devrait être payé aux actionnaires début mai 2020. Carmila, la foncière du groupe d’hypermarchés Carrefour, figure aussi parmi les champions du dividende. Troisième société foncière spécialisée dans les commerces cotée en Europe, avec une capitalisation boursière de 1,9 milliard d’euros, Carmila a annoncé le maintien de son dividende pour cette année. Ce sera 1,50 € par action, payé en une seule fois, en mai 2020. Ce dividende représente un ratio de pay-out (dividende sur résultat récurrent) de 92%. Contre 98% l’an dernier. Ce qui améliore sa visibilité. A ce niveau de cours, le dividende procure 10,5% de revenus annuels. Leader européen des centres commerciaux (6,5 milliards d’euros de capitalisation boursière), Klépierre figure aussi dans le club des foncières les plus rentables.

Meilleure valorisation boursière des foncières mixtes ou de bureaux

Klépierre affiche un rendement des dividendes à deux chiffres (10,3%), sur la base de son cours au 10 mars. Et a annoncé une hausse de son dividende de 4,8% cette année, à 2,20 €, payable en deux temps. Les actionnaires ont déjà reçu un acompte de 1,10 €, le 9 mars, le solde étant versé en juillet. Les foncières MRM ou Patrimoine et Commerce sont aussi spécialisées dans les zones commerciales. Mais sont de beaucoup plus petite taille. Leurs dividendes sont stables, ou en hausse. Et génèrent de 7 à 8% de rendement annuel. Les foncières mixtes ou de bureaux bénéficient d’une meilleure valorisation boursière que les SIIC de commerces. En raison, notamment, de leur patrimoine plus équilibré. Conséquence : leurs dividendes procurent des rendements moins impressionnants. Mais au demeurant très satisfaisants. C’est le cas par exemple pour Altarea Cogedim.

Augmentation, aussi, des dividendes distribués

Cette foncière diversifiée annonce une augmentation de son dividende, attendu début juillet, à 13 € par action (+2%). Cegereal, spécialisée dans les bureaux parisiens, maintient pour sa part son dividende à 2,30 € par action. Soit un rendement supérieur à 6%. Autres foncières diversifiées, Covivio et Icade ont annoncé des dividendes en hausse. A respectivement 4,80 € (+4,35%) et 4,81 € (+4,6%). Icade a déjà versé un acompte de 2,41 € par action début mars. Foncière Inéa est spécialisée dans l’achat d’immeubles en état futur d’achèvement (VEFA). Principalement en bureaux (87%) et en province (88%). Elle annonce pour sa part une hausse de 14% de son dividende, à 2,50 € par action. Soit un rendement de 6,3%, sur la base du cours au 10 mars.

Une source de revenus solides procurant des rendements attractifs

Bien que leurs rendements soient un peu moins élevés, compte tenu de leur niveau de valorisation, Gecina ou Paref affichent elles aussi des dividendes en hausse. De respectivement +1,8% (à 5,60 €) pour Gecina. Et de +3,9% (à 4 €) pour Paref. Deux SIIC se détachent en termes de progression des dividendes annoncés. Frey, une SIIC dédiée aux commerces, avec +25% (à 1,50 €). Et Argan, spécialiste des entrepôts logistiques, avec +41% (à 1,90 €). Exception parmi ces hausses, la Foncière Tour Eiffel a annoncé un dividende en baisse, à 2,25 euros. Ce qui procure encore néanmoins un rendement de 6,9%, sur la base du cours au 10 mars.

A court terme, le yo-yo des marchés a certes de quoi effrayer les investisseurs. Mais à long terme, les dividendes de sociétés immobilières cotées en Bourse s’avèrent une source de revenus solides procurant des rendements attractifs.

 Gilles Pouzin


ANR et LTV, deux autres indicateurs de la performance des SIIC

Les dividendes, et le rendement, ne sont pas les seuls critères d’appréciation des SIIC. L’actif net réévalué (ANR) et le ratio d’endettement par rapport au patrimoine (Loan to value) sont deux indicateurs à suivre également.

ANR

L’actif net réévalué (ANR) mesure la valeur du patrimoine de chaque SIIC. Cette valeur est actualisée par expertises, en fonction des prix du marché immobilier. On tient compte aussi des taxes qu’il y aurait à payer en cas de revente des biens. Pour calculer l’actif net, il faut en déduire les dettes de la société. Les SIIC investissent en effet en partie à crédit. Plusieurs SIIC de commerces ont vu leur ANR baisser l’an dernier. Fin 2019, l’ANR de Mercialys était en baisse de 5,3%, à 20,01 € par action. Et de -2,1% pour Carmila (27,79 € par action), de -2,5% pour Klépierre (39,50 €), et de -3,8% pour URW (213,30 €). D’autres SIIC de bureaux ou mixtes ont vu leur ANR progresser. C’est le cas pour Cegereal (+6,6% à 43,7 € par action), Gecina (+9% à 175,8 €) ou la Société foncière lyonnaise (+11,1% à 95,9 €).

LTV

Le ratio d’endettement par rapport au patrimoine (loan to value, ou LTV en anglais), mesure l’effet de levier. Un pourcentage élevé indique que la SIIC a des dettes importantes. L’endettement a un effet multiplicateur en période de croissance. Mais les SIIC les plus endettées sont plus vulnérables en cas de ralentissement. Le LTV moyen des principales SIIC françaises est descendu à 37,4% en 2019, contre 41% en 2018, selon Invest Securities. Les écarts vont de 22,7% d’endettement par rapport au patrimoine pour la Société foncière lyonnaise, à 56% pour Argan.

 

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Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA).

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

La foncière de bureaux a finalisé un placement et une offre de rachat obligataire, destinés à optimiser sa structure financière. Elle vient par ailleurs de recevoir la « Palme de la Pédagogie » décernée par la F2iC et l’EDHEC.

Gecina a finalisé, le 4 juin, une offre de rachat obligataire d’un montant nominal de 151,5 M€. Une opération lancée le 22 mai dernier parallèlement à l’émission d’une nouvelle souche obligataire de 500 M€, déjà placée avec succès. Elle devrait permettre à la foncière de bureaux, engagée depuis plus d’un an dans le refinancement de l’acquisition d’Eurosic, d’améliorer significativement sa structure financière.

Allongement de la maturité de la dette moyenne du groupe

La dette rachetée présentait une maturité moyenne résiduelle de 4,6 années et un coupon moyen de 2%. L’émission obligataire offre quant à elle une maturité de 15 ans, et un coupon de 1,625%. Ce « switch » obligataire devrait donc permettre à Gecina d’allonger sa maturité moyenne (7,3 ans, fin 2018) de « 0,8 années, toute chose étant égale par ailleurs », précise le groupe. Mieux encore, Gecina a bénéficié d’un coût de refinancement particulièrement attractif. Comme le rappelle le bureau d’analyse Invest Securities, dans une note qu’il a consacrée à l’opération Gecina, les coûts de financement ont de nouveau chuté depuis le début de l’année, du fait de la baisse des taux longs, mais également en raison « d’une sensible diminution des spreads des foncières – de l’ordre de 50 points de base, en moyenne – ». D’ailleurs, souligne également l’analyste, Gecina avait déjà placé en mars une émission obligataire d’un même montant (500 M€), aux mêmes conditions (1,625%), mais sur une durée plus courte (12 ans).

L’un des meilleurs coûts de refinancement dans l’univers des foncières

Le refinancement opéré par Gecina, qui porte sur près de 6,8% de sa dette nette à fin 2018, comme le calcule le broker Oddo BHF, va donc également conduire à une nouvelle baisse du coût moyen de sa dette, déjà passé de 1,7% fin 2017 à 1,4% fin 2018. Oddo BHF estime qu’il pourrait baisser de 4 points de base – donc s’établir à 1,36% – ce qui, selon le broker, constituerait le « meilleur coût de refinancement dans son univers de couverture des foncières ». Invest Securities précise, de son côté, que l’opération aura bien un effet positif sur le résultat récurrent 2019, mais générera en parallèle le paiement d’une prime de rachat « qui ne sera visible qu’en résultat exceptionnel ». Le bureau d’analyse, s’appuyant notamment sur le dernier chiffre d’affaires trimestriel publié par Gecina, constate le maintien d’une solide croissance. En avril dernier, il avait réitéré sa recommandation « neutre », et son objectif de cours de 120 € à un an, désormais dépassé. Oddo BHF, de son côté, est positionné à l’achat, avec un objectif de cours de 150 €. Vendredi 7 juin, le titre Gecina, en progression de 17,35% depuis le début de l’année, cotait 132,60 €.

Palme d’Or des Jeunes Actionnaires 2019

Gecina vient par ailleurs de se voir remettre la Palme de la Pédagogie, décernée par la F2iC et l’EDHEC lors de la quatrième édition des Palmes d’Or des Jeunes Actionnaires organisée en partenariat avec Euronext, le 6 juin dernier. Il s’agit de la seule manifestation où les prix sont décernés par un jury d’étudiants. La Palme de la Pédagogie distingue la qualité de l’information fournie aux investisseurs individuels. « Ce prix revêt une importance toute particulière pour Gecina car il récompense notre engagement au quotidien dans une relation de proximité et de dialogue avec tous nos actionnaires individuels, en particulier nos jeunes actionnaires », a expliqué Méka Brunel, directrice générale de Gecina. L’an dernier, c’est Sodexo qui avait reçu cette distinction.

Frédéric Tixier


A propos de Gecina(i)

Gecina détient, gère et développe un patrimoine immobilier de 19,3 milliards d’euros à fin 2018. La foncière, spécialiste de la centralité et des usages, oriente son activité autour du premier patrimoine de bureaux d’Europe, situé à près de 97% en Ile-de-France, et d’un pôle de diversification composé d’actifs résidentiels et de résidences étudiants. Gecina a inscrit l’innovation durable au cœur de sa stratégie pour créer de la valeur et anticiper les attentes de ses quelque 100 000 clients et utilisateurs finaux, grâce à l’implication et l’expertise de ses collaborateurs, qui s’engagent pour une ville sobre, fluide et inclusive. Pour offrir à ses clients une haute qualité de services et accompagner l’évolution de leurs besoins, Gecina a lancé YouFirst, sa marque relationnelle. Gecina est une Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) sur Euronext Paris et a intégré les indices SBF 120, CAC Next 20, CAC Large 60, Euronext 100, FTSE4Good, DJSI Europe et World, Stoxx Global ESG Leaders et Vigeo. Pour concrétiser ses engagements citoyens, Gecina a créé une fondation d’entreprise dédiée à la protection de l’environnement et au soutien de toutes les formes de handicap.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La foncière poursuit par ailleurs le programme de refinancement de l’acquisition d’Eurosic, en plaçant une nouvelle émission obligataire d’un montant de 500 M€. Gecina est la deuxième SIIC présente au sein de l’indice CAC Next 20, aux côtés de Klépierre, qui a annoncé ce matin avoir tenté une OPA sur la Britannique Hammerson.

« Intégrer le CAC Next 20, l’indice qui regroupe les 20 valeurs les plus représentatives de la Bourse de Paris en termes de capitalisation, de flottant et de liquidité après les 40 valeurs du CAC 40, est un signal important pour Gecina », expliquait Meka Brunel, l’emblématique Directrice Générale de la foncière, quelques jours après la venue du Président de la République, Emmanuel Macron, dans les locaux du groupe salué pour son exemplarité en matière d’égalité professionnelle entre les femmes et les hommes.

Augmentation de la taille du flottant – A défaut de rejoindre Unibail-Rodamco, seule foncière présente au sein de l’indice CAC 40, depuis le retrait de Klépierre il y a tout juste un an, le titre Gecina est la seconde SIIC à intégrer l’indice CAC Next 20. Elle y retrouvera précisément Klépierre, la foncière spécialiste des centres commerciaux, qui a confirmé ce matin avoir tenté une OPA sur la Britannique Hammerson. Une proposition rejetée par Hammerson, mais qui pourrait être prochainement reformulée par Klépierre. L’intégration de Gecina dans les indices CAC Next 20 et CAC Large 60, annoncée par Euronext le 8 mars dernier et effective à compter de ce 19 mars, « récompense » en tout cas effectivement le parcours boursier du titre des dernières années et, surtout, l’augmentation de son flottant consécutive, notamment, à l’acquisition d’Eurosic. Celui-ci, de l’ordre de 54% en janvier dernier, s’est encore amélioré fin février suite à la cession d’un bloc de titres (3,2 millions d’actions, valorisées à 473 M€) par Ivanhoe Cambridge, le principal actionnaire de Gecina (19,6% du capital au 31 décembre 2017, 15,4% suite à cette cession).

Poursuite du refinancement de l’acquisition d’Eurosic – Le désengagement d’Ivanhoe Cambridge, qui semble maintenant se confirmer, et qui a pesé ponctuellement sur le cours du titre Gecina, n’empêche pas la foncière de mener avec succès son programme de refinancement du rachat d’Eurosic. Gecina a en effet placé avec succès le 7 mars dernier une nouvelle émission obligataire, qui fait suite aux opérations réalisées ces derniers mois. D’un montant de 500 M€, ce nouvel emprunt d’une maturité de 12 ans a en outre été réalisé dans des conditions avantageuses (coupon de 1,625%, soit 63 points de base de marge de crédit), dans un marché certes toujours favorable aux émissions des foncières. L’opération permet aussi à Gecina d’allonger la maturité de sa dette (6,9 années à fin 2017) et d’en sécuriser le coût moyen (1,7% à fin 2017). Ces éléments, tout comme les bons résultats publiés par la foncière fin février ou l’amélioration de son « pipeline » de projets, n’empêchent pas le bureau d’analyse Invest Securities de maintenir sa position « vente » sur le titre, adoptée en octobre 2017.

Frédéric Tixier


A propos de Gecina(i)
Gecina détient, gère et développe un patrimoine immobilier de 19,6 milliards d’euros à fin 2017 situé à près de 93% en Ile-de-France. La foncière oriente son activité autour du premier patrimoine de bureaux de France et d’un pôle de diversification composé d’actifs résidentiels et de résidences étudiants. Gecina a inscrit l’innovation durable au cœur de sa stratégie pour créer de la valeur, anticiper les attentes de ses clients et investir en respectant l’environnement grâce à l’implication et l’expertise de ses collaborateurs. Gecina est une société d’investissement immobilier cotée (SIIC) sur Euronext Paris et a intégré les indices SBF 120, Euronext 100, FTSE4Good, DJSI Europe et World, Stoxx Global ESG Leaders et Vigeo. Pour concrétiser ses engagements citoyens, Gecina a créé une fondation d’entreprise dédiée à la protection de l’environnement et au soutien de toutes les formes de handicap.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La foncière, qui a finalisé fin août l’acquisition de près de 85% du capital d’Eurosic, poursuit son programme de refinancement. Après l’augmentation de capital réalisée en juillet, elle a annoncé mardi le placement d’une nouvelle souche obligataire de 700 M€, et le lancement d’une offre de rachat sur trois souches existantes.

Nouvelle émission obligataire pour Gecina. La foncière dirigée par Méka Burnel, qui détenait au 30 août dernier 85,4% du capital d’Eurosic, poursuit son programme de refinancement. Après trois émissions obligataires pour un montant total de 1,5 Md€, puis une augmentation de capital d’un milliard d’euros, réalisées en juillet dernier, elle vient d’annoncer le placement d’une nouvelle souche obligataire.

700 M€ à échéance 2028 – D’un montant de 700 M€, cet emprunt porte échéance en janvier 2028, soit une maturité de 10,3 ans, et offre un coupon de 1,375%. Soit un taux identique à celui obtenu en juillet sur la souche à échéance 2027. Gecina souligne que l’emprunt a été sursouscrit par une base d’investisseurs paneuropéens, « témoignant ainsi de la confiance du marché dans la qualité de crédit de Gecina ».  Parallèlement, la foncière a ouvert une offre de rachat sur 3 souches existantes, portant sur un total de 1,45 Md€ de nominal (918 M€ d’encours résiduel), qui se clôturera le 26 septembre prochain. Ces souches portent évidemment des coupons plus élevés que le taux obtenu hier (de 1,75% à 4,75% selon les tranches). Gecina profite ainsi des conditions de marché plus favorables pour optimiser coût et maturité de sa dette.

Lancement de l’offre publique alternative sur les titres Eurosic – Par ailleurs, conformément à ce qui était prévu, Gecina lance à compter du 21 septembre prochain, et jusqu’au 11 octobre inclus, une offre publique alternative d’achat et d’échange sur les actions et les OSRA Eurosic non encore détenues. Fin août, suite à la levée de l’ensemble des conditions suspensives relatives aux accords signés avec les principaux actionnaires d’Eurosic, Gecina avait finalisé l’acquisition des blocs d’actions et d’OSRA représentant 85,4% du capital dilué d’Eurosic. L’offre publique alternative vise à acquérir le solde, sachant que, comme le précise Gecina, « certains des principaux actionnaires d’Eurosic se sont engagés à apporter près de 9,5% du capital dilué à la branche d’échange de l’offre, garantissant d’ores et déjà une participation de Gecina dans Eurosic à l’issue de l’offre publique proche de 95% du capital dilué ». En dépassant ce seuil, ce qui semble fort probable, Gecina pourra alors procéder au retrait des actions Eurosic de la cote.

A propos de Gecina(i)
Gecina détient, gère et développe un patrimoine immobilier de 19,5 milliards d’euros à fin août 2017 situé à près de 92% en Ile-de-France. La foncière oriente son activité autour du premier patrimoine de bureaux de France et d’un pôle de diversification composé d’actifs résidentiels et de résidences étudiants. Gecina a inscrit l’innovation durable au cœur de sa stratégie pour créer de la valeur, anticiper les attentes de ses clients et investir en respectant l’environnement grâce à l’implication et l’expertise de ses collaborateurs. Gecina est une Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) sur Euronext Paris et a intégré les indices SBF 120, Euronext 100, FTSE4Good, DJSI Europe et World, Stoxx Global ESG Leaders et Vigeo. Pour concrétiser ses engagements citoyens, Gecina a créé une fondation d’entreprise dédiée à la protection de l’environnement et au soutien de toutes les formes de handicap.

  • Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La foncière, qui vient de mettre la main sur sa concurrente Eurosic, a annoncé mardi le lancement officiel de son augmentation de capital. Le prix d’émission est fixé à 110,5 € par action, soit une décote de plus de 20% sur le dernier cours de Bourse avant annonce. La période de souscription est ouverte du 21 juillet au 2 août inclus.

Gecina déroule comme prévu le programme de financement de sa prise de contrôle d’Eurosic. Quelques jours après le succès d’une émission obligataire de 1,5 Md€, et au lendemain de la publication de ses résultats semestriels, la foncière dirigée par Méka Burnel a dévoilé le 18 juillet les modalités de son augmentation de capital.

Augmentation de capital de 1 Md€ – L’opération prend la forme d’une émission de 9 062 091 actions nouvelles au prix de 110,5 € avec maintien d’un droit préférentiel de souscription (DPS), 7 DPS permettant de souscrire à une action nouvelle. Le prix d’émission présente une décote de 20,87 % sur le dernier cours connu avant l’annonce (139,65 €). Selon le bureau d’analyse Invest Securities, la décote ressort à 27,3% sur l’ANR triple net de Gecina, tel qu’indiqué lors des derniers résultats semestriels de la foncière (152 €). Un constat qui conduit Invest Securities à réviser à la baisse son objectif de cours sur le titre Gecina (121,5 € vs 123 €), car, rappelle le broker, « une augmentation de capital par une foncière dont le cours décote sur son ANR est destructive de valeur ». « C’est l’ANR de remplacement qui doit servir de comparaison au prix d’émission, soit 165 € par action », ajoute le bureau d’analyse.

Résultat en repli, mais valeurs en hausse – Les derniers résultats publiés par la foncière sont néanmoins encourageants. Si les loyers bruts du groupe sont en fort repli (-19,5%), en raison de la cession du portefeuille santé, la croissance organique reste positive (+1,6%), et la compression du coût de la dette (à 2,1% fin juin) permet de limiter la baisse du résultat récurrent (-22,9%). Gecina espère que sur l’année 2017 cette baisse sera comprise entre -5% à -6%, hors cession du portefeuille de santé (-13% à -14% en l’intégrant). Le résultat net, lui, bondi de 148% au 1er semestre. Les valeurs d’actifs sont elles aussi en progression : +8,7% à périmètre constant, en raison notamment de la forte revalorisation du secteur logement (+23%) et la bonne tenue des bureaux (+5,1%). Gecina, qui s’est hissée au 4e rang européen avec l’acquisition d’Eurosic, doit néanmoins désormais dérouler sa nouvelle stratégie de rendement global, fondée notamment sur un renforcement de sa spécialisation sur les bureaux. Ceux-ci devraient représenter plus de 80% de son patrimoine, une fois achevé un ambitieux programme de cessions de plus de 1,2 Md€…

A propos de Gecina(i)
Gecina détient, gère et développe un patrimoine immobilier de 12,1 milliards d’euros à fin 2016 situé à près de 97% en Ile-de-France. La foncière oriente son activité autour du premier patrimoine de bureaux de France et d’un pôle de diversification composé d’actifs résidentiels et de résidences étudiants. Gecina a inscrit l’innovation durable au coeur de sa stratégie pour créer de la valeur, anticiper les attentes de ses clients et investir en respectant l’environnement grâce à l’implication et l’expertise de ses collaborateurs. Gecina est une Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) sur Euronext Paris et a intégré les indices SBF 120, Euronext 100, FTSE4Good, DJSI Europe et World, Stoxx Global ESG Leaders et Vigeo. Pour concrétiser ses engagements citoyens, Gecina a créé une fondation d’entreprise dédiée à la protection de l’environnement et au soutien de toutes les formes de handicap.
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Le rapprochement Gecina/Eurosic conduit le bureau d’analyse à relever ses estimations de résultat et d’ANR sur Gecina. Invest Securities, qui a bien noté qu’il fallait en outre tabler sur « une nette revalorisation des actifs sur le 1er semestre », augmente également son objectif de cours sur le titre, qui passe de 114 € à 123 €. Mais le courtier maintient sa recommandation « vente »…

« Quand deux ex-belligérants ne font plus qu’un… » titre Invest Securities sa dernière étude consacrée au rapprochement annoncé le 21 juin entre Gecina et Eurosic.

En ligne avec la stratégie de Gecina – Le bureau d’analyse ne remet pas en cause l’intérêt de l’opération. « Ce rapprochement est en ligne avec la stratégie de Gecina de recentrage sur les bureaux parisiens et le calendrier est opportun compte tenu du sous-endettement (créé par la cession de la santé) et de la tendance favorable des loyers de bureaux à Paris », écrit Invest Securities, tout en rappelant que « Gecina met la main sur un patrimoine dont la qualité et la rareté ne font aucun doute, et paie un prix élevé, mais moindre que si elle avait dû acheter sur le marché ces actifs (qu’elle n’aurait de toute façon pas trouvés) ».

Hausse de l’ANR – Le bureau rappelle que cette annonce de rapprochement est aussi l’occasion pour Gecina de communiquer sur la revalorisation de ses actifs sur le 1er semestre 2017. Invest Securities constate leur forte appréciation : +5,2% sur le portefeuille de bureaux (dont +6,5% à Paris) et, surtout, +25,6% sur le portefeuille résidentiel. Invest Securities, qui s’étonne de « cette flambée de la valeur du logement », calcule que cette hausse de valeur correspond « à près de 1,1Md€, soit 17,4€/action Gecina ». Cette révision à la hausse « implique un relèvement de l’objectif de cours », qui passe de 123 €, contre 114 € précédemment. « Nous maintenons toutefois notre recommandation ‘’Vente’’ », conclut le bureau d’analyse, en rappelant que « même après cette opération, Gecina traite, au cours actuel, sur un multiple de résultats 2018 de près de 23,7 ». Un multiple qui, même encore réduit vers 21 après la restructuration espère le courtier, reste toutefois supérieur à ceux affichés par Unibail (18) ou Vonovia, le leader du résidentiel allemand (19). Un secteur, selon Invest Securities, « aux perspectives de croissance des valeurs supérieures et moins cyclique que les bureaux », en dépit de « leur bonne orientation en Ile de France et la poursuite du rebond locatif attendue ».

A propos d’Allinvest(i)
Compagnie financière indépendante et multi-experte, Allinvest accompagne depuis 2006 les dirigeants, les actionnaires et les entreprises dans les moments clés de leur croissance, à travers ses différents métiers : le corporate finance chez Invest Corporate Finance, le brokerage chez Invest Securities, la gestion privée chez Sully Patrimoine Gestion, la gestion d’actifs chez Financière Amplegest et le crowdfunding avec Pre-IPO. Véritable pôle de croissance, d’innovation et plateforme de consolidation de compétences financières au service des entreprises, Allinvest a su imposer ses expertises dans chacun des métiers pour proposer une offre d’accompagnement globale, haut-de-gamme et sur-mesure. Allinvest est aujourd’hui le 1er introducteur en bourse sur les marchés Euronext et Alternext à Paris mais également à Bruxelles et à Amsterdam et réalise 15% de ses opérations à l’international.

A propos de Gecina(i)
Gecina détient, gère et développe un patrimoine immobilier de 12,1 milliards d’euros à fin 2016 situé à près de 97% en Ile-de-France. La foncière oriente son activité autour du premier patrimoine de bureaux de France et d’un pôle de diversification composé d’actifs résidentiels et de résidences étudiants. Gecina a inscrit l’innovation durable au coeur de sa stratégie pour créer de la valeur, anticiper les attentes de ses clients et investir en respectant l’environnement grâce à l’implication et l’expertise de ses collaborateurs. Gecina est une Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) sur Euronext Paris et a intégré les indices SBF 120, Euronext 100, FTSE4Good, DJSI Europe et World, Stoxx Global ESG Leaders et Vigeo. Pour concrétiser ses engagements citoyens, Gecina a créé une fondation d’entreprise dédiée à la protection de l’environnement et au soutien de toutes les formes de handicap. 

A propos d’Eurosic(i)
Eurosic est une société d’investissement immobilier cotée (SIIC) qui gère un patrimoine évalué à près de 7,7 milliards d’euros à fin décembre 2016, principalement composé de bureaux, situés à Paris, en région parisienne et dans les grandes métropoles régionales.
L’action Eurosic est cotée à Euronext Paris – Compartiment A sous le code ISIN FR0000038200.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Les deux groupes ont annoncé ce matin un rapprochement – amical – par le biais d’une opération publique d’achat. Si le projet se matérialise, ce nouvel ensemble serait à la tête d’un patrimoine de 19,3 Md€ – constitué de près de 80% de bureaux – et pèserait plus de 10 Md€ en Bourse. L’opération valorise Eurosic à 3,3 Md€. Son titre gagne 23,93% en clôture.

Qui se serait aventuré à prédire, en octobre dernier, que la bataille boursière ayant opposé Gecina et Eurosic pour le contrôle de Foncière de Paris s’achèverait sur un tel épilogue ?

Opération de rapprochement amicale – Six mois à peine après la nomination de Meka Brunel[1] à la direction générale de Gecina, c’est en effet un étonnant projet de rapprochement amical qu’ont annoncé conjointement les deux groupes ce mercredi 21 juin. L’opération consisterait en une prise de contrôle d’Eurosic par Gecina. Elle est soutenue par les 6 principaux actionnaires d’Eurosic représentant 94,8% du capital. Elle conduirait à la création d’un ensemble disposant d’un patrimoine de 19,3 Md€, dont 15,3 Md€ de bureaux, et affichant une capitalisation boursière de plus de 10 Md€. Ce qui en ferait la 1ère foncière européenne de bureaux, et la 4e en termes de taille boursière.

En ligne avec les projets de développement – « Le projet d’acquisition d’Eurosic constitue une accélération majeure du développement de Gecina en renforçant son positionnement de spécialiste du bureau prime à Paris, premier marché immobilier d’Europe continentale. Il s’inscrit en parfaite adéquation avec la stratégie de création de valeur de l’entreprise », explique le communiqué Gecina. Côté Eurosic, l’enthousiasme est tout aussi patent. « Aujourd’hui, l’offre de Gecina nous permet de participer à la création d’une foncière européenne leader sur le marché des bureaux centrée principalement sur Paris et l’Ile de France. C’est pour nous un très bel aboutissement », déclare en effet Yan Perchet, Directeur Général d’Eurosic, dans un communiqué distinct.

Un projet totalement financé – Sur le plan financier, l’opération prendrait la forme d’une acquisition par Gecina de 94,8 % du capital d’Eurosic, 85,3% en numéraire au prix de 51 € par action et par OSRA, et 9,5% par voie d’échange sur la base d’une parité de 7 actions Gecina pour 20 actions Eurosic. Elle serait complétée par le lancement d’une offre publique. Le financement sera assuré par une émission obligataire de 1,5 Md€ et une augmentation de capital de 1 Md€. Ce qui aurait pour effet de porter le flottant de Gecina de 50% « à 55% », précise d’ailleurs la société. « L’offre de Gecina valorise le portefeuille de bureaux d’Eurosic à Paris à environ 9 900 €/m2 et le portefeuille de bureaux d’Eurosic à Paris et en région parisienne à environ 6 600 €/m2», rappelle également Gecina. En termes de valorisation boursière, le prix proposé (51€ par action) représente « une prime de 27% sur la moyenne de 3 mois des cours pondérés par les volumes », constate de son côté Eurosic, alors que le bureau d’analyse Invest Securities calcule, dans une note publiée ce matin, que le prix offert « fait ressortir une prime de +15,6% sur l’ANR triple net d’Eurosic[2]. Sur le marché, le cours d’Eurosic s’est envolé (+23,93% à 50,75 €) pour s’aligner sur le prix de rachat par Gecina, dont l’action termine en très légère hausse (+0,04% à 137 €).

A propos de Gecina(i)
Gecina détient, gère et développe un patrimoine immobilier de 12,1 milliards d’euros à fin 2016 situé à près de 97% en Ile-de-France. La foncière oriente son activité autour du premier patrimoine de bureaux de France et d’un pôle de diversification composé d’actifs résidentiels et de résidences étudiants. Gecina a inscrit l’innovation durable au coeur de sa stratégie pour créer de la valeur, anticiper les attentes de ses clients et investir en respectant l’environnement grâce à l’implication et l’expertise de ses collaborateurs. Gecina est une Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) sur Euronext Paris et a intégré les indices SBF 120, Euronext 100, FTSE4Good, DJSI Europe et World, Stoxx Global ESG Leaders et Vigeo. Pour concrétiser ses engagements citoyens, Gecina a créé une fondation d’entreprise dédiée à la protection de l’environnement et au soutien de toutes les formes de handicap. 

A propos d’Eurosic(i)
Eurosic est une société d’investissement immobilier cotée (SIIC) qui gère un patrimoine évalué à près de 7,7 milliards d’euros à fin décembre 2016, principalement composé de bureaux, situés à Paris, en région parisienne et dans les grandes métropoles régionales.
L’action Eurosic est cotée à Euronext Paris – Compartiment A sous le code ISIN FR0000038200.
(i)Cette information est extraite d’un document officiel de la société


[1] Précédemment présidente Europe d’Ivanhoé Cambridge, une filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec, l’actionnaire principal de Gecina.

[2] 44,1€ au 31/12/2016.


 

gecinaLa foncière vient d’annoncer avoir placé avec succès, vendredi 23 septembre, une émission obligataire record (500 M€). Le coupon (1%) est le plus faible « historiquement atteint » par Gecina, et la maturité (12,3 ans, échéance janvier 2029) « la plus élevée jamais réalisée ». Une émission qui servira principalement à refinancer trois souches obligataires existantes.

Les opérations de refinancement vont bon train… A l’instar de Klépierre, la semaine dernière, Gecina vient à son tour d’annoncer le succès d’un nouveau placement obligataire. L’opération constitue un nouveau record pour la foncière, en termes de maturité et de taux servis.

Maturité et coupon record – L’emprunt, d’un montant de 500 M€, affiche une maturité de 12,3 ans (échéance janvier 2029), et un coupon de 1%. Selon le communiqué de Gecina, il s’agit de « la maturité la plus élevée jamais réalisée par le groupe » et du « coupon associé le plus faible atteint historiquement ». Le placement a en outre rencontré un franc succès, ayant été sursouscrit plus de deux fois « par une base d’investisseurs paneuropéens de premier plan ». Le taux obtenu, compte tenu de la notation de Gecina (BBB+ chez S&P), est effectivement exceptionnel. Rappelons toutefois que d’autres émetteurs cotés sur le SBF 120 comme Gecina ont obtenu dernièrement, sur des maturités certes plus courtes, des taux d’intérêt encore plus faibles (comme Sanofi, en début de mois, pour une émission de 1,15 Md€ à échéance 2027 assortie d’un coupon de 0,5%).

Objectif refinancement – Gecina, dont la situation financière est particulièrement saine (taux d’endettement inférieur à 30%) et l’activité en bonne forme (hausse de +17,2 % du résultat récurrent net à 198 M€ au 1er semestre 2016) et les perspectives encourageantes (pipeline de projets de 3,6 Md€, dont 1,1 Md€ de projets déjà engagés qui généreront près de 75 M€ de loyers annuels additionnels d’ici 2018), en dépit de l’échec de la prise de contrôle de Foncière de Paris, profite donc des conditions de marché pour refinancer à bon compte sa dette existante. La foncière ouvre en effet une offre de rachat jusqu’au 3 octobre prochain sur trois souches obligataires existantes : une obligation de 650 M€ d’échéance janvier 2019, offrant un coupon de 4,75 % ; une obligation de 500 M€ arrivant à échéance en juillet 2021, offrant un coupon de 1,75 % ; et une obligation de 300 M€ arrivant à échéance en mai 2023, offrant un coupon de 2,875 %. Le coût de la dette du groupe s’établissait à 2% à la fin du 1er semestre, sa maturité à 5,2 ans. Ces ratios devraient donc s’améliorer, sous réserve du remboursement des financements de court terme mis en place lors de la cession du pôle santé.

A propos de Gecina(i)
Gecina détient, gère et développe un patrimoine immobilier de 11,7 milliards d’euros au 1er juillet 2016 situé à 97% en Ile-de-France. La foncière oriente son activité autour du premier patrimoine de bureaux de France et d’un pôle de diversification composé d’actifs résidentiels et de résidences étudiants. Ces données excluent le patrimoine de santé dont la cession pour 1,35 milliard d’euros est intervenue le 1er juillet 2016. Gecina a inscrit l’innovation durable au cœur de sa stratégie pour créer de la valeur, anticiper les attentes de ses clients et investir en respectant l’environnement grâce à l’implication et l’expertise de ses collaborateurs.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

 

opaLe feuilleton boursier qui oppose Eurosic et Gecina pour le contrôle de Foncière de Paris, entamé en mai dernier, a pris un tournant judiciaire durant l’été. Gecina et l’Adam ont déposé en août des recours devant la Cour d’appel de Paris, afin d’obtenir l’annulation de la conformité de l’offre d’Eurosic. L’AMF a toutefois confirmé le maintien du calendrier des offres concurrentes.

La bataille boursière continue. Le conflit qui oppose Eurosic et Gecina pour le contrôle de Foncière de Paris depuis mai dernier a même pris cet été une tournure plus judiciaire. Début août, alors que l’AMF avait précédemment validé les offres des deux belligérants et aligné leurs calendriers, Gecina et l’Adam (Association des actionnaires minoritaires) ont en effet saisi le gendarme boursier.

Demande de retrait de la décision de conformité – L’objet de leurs demandes : le retrait de la décision de conformité de l’offre Eurosic. Les arguments de Gecina : le fait que « deux actionnaires significatifs de la société Foncière de Paris » aient annoncé, après le dépôt de sa propre offre, maintenir « leurs engagements d’apport à l’offre publique d’Eurosic » ; qu’un « tel comportement » portait « gravement atteinte à la réglementation boursière », notamment « en ce que les engagements d’apport précités seraient de fait irrévocables » ; et qu’en conséquence, la décision de conformité de l’offre d’Eurosic était « entachée de fraude ». Côté Adam, l’argumentation met notamment en avant un possible « concert » entre la société Eurosic et « deux actionnaires significatifs de la société Foncière de Paris, également actionnaires de la société Eurosic ». Les réponses apportées par l’AMF le 11 août à ces deux demandes vont exactement dans le même sens : l’autorité des marchés, « après examen des termes des différents courriers », considère « qu’aucune fraude n’est démontrée justifiant le retrait de la décision de conformité de l’offre publique initiée par la société Eurosic ».

Recours devant la Cour d’appel de Paris – Un « dont acte » dont ne se sont satisfaits ni Gecina ni l’Adam. L’un et l’autre ont introduit, respectivement les 19 et 22 août derniers, un recours devant la Cour d’appel de Paris, afin de contester le rejet de l’AMF à de leurs demandes, l’Adam ayant en outre parallèlement saisi le premier Président de la Cour d’appel d’une demande de sursis à exécution du rejet de l’AMF. Une dernière requête rejetée par l’autorité judiciaire le 13 septembre, et évoquée par l’AMF dans un avis publié le même jour pour confirmer que les offres d’Eurosic et de Gecina seraient bien clôturées, comme prévu, le jeudi 15 septembre après Bourse.

Si le calendrier boursier n’est donc pas, pour l’heure, bouleversé par les recours intentés par Gecina et l’Adam, la nature des procédures utilisées – demande d’annulation d’une décision d’une autorité administrative, l’AMF en l’occurrence – pose en revanche d’autres problématiques, notamment celle de la sécurité juridique de la place financière parisienne. Qu’adviendrait-il, en effet, si une fois l’opération boursière achevée, la Cour d’appel de Paris approuvait les demandes de retrait de la décision de conformité de l’offre Eurosic ?

Frédéric Tixier

Rappel des épisodes précédents

conditions-financieres

En savoir plus
Communiqué Eurosic du 30 Juin 2016
Communiqué Foncière de Paris du 29 Juin 2016
Communiqué Foncière de Paris du 20 Juin 2016
Communiqué Gecina du 15 Juin 2016
Communiqué Eurosic du 6 Juin 2016
Communiqué Gecina du 26 Mai 2016