Laurent Gauville, directeur général délégué de Gestion 21, et gestionnaire du fonds Immobilier 21[1] investi en foncières cotées européennes, revient sur les publications du 3e trimestre 2025. Elles démontrent la récurrence de l’excellence des indicateurs d’exploitation des foncières européennes. Analyse.
Les publications du troisième trimestre, à date[2], ne sont pas encore terminées. Mais la diversité, en termes d’immeubles détenus, des foncières qui ont déjà publié leurs résultats permet déjà d’en tirer d’utiles enseignements. Au premier rang desquels la poursuite de la bonne tenue de leurs indicateurs d’exploitation. Pour mémoire, à date, 21 foncières cotées[3] ont publié leurs résultats. Ces dernières représentent une capitalisation cumulée de 81 M€ à fin octobre[4].
Un Taux d’Occupation moyen remarquablement stable
L’indicateur du Taux d’Occupation moyen au titre du 3T 2025 s’établit à 96%. C’est-à-dire exactement au même niveau que celui constaté ces six dernières années. Cette stabilité du taux d’occupation pourrait surprendre. D’autant qu’elle s’observe sur une période particulièrement chahutée sur le plan économique et géopolitique. Mais elle s’explique par le fait que l’immobilier coté répond à un besoin fondamental. Et se révèle donc peu volatil. En réalité, il y a bien une typologie d’actifs qui a connu une forte variation de son Taux d’Occupation ces dernières années. C’est celle du « bureau périphérique », dont le caractère essentiel a été remis en cause par le télétravail. Mais c’est la seule. Et elle est en fait très minoritaire dans l’univers des foncières cotées (moins de 5% des portefeuilles d’actifs)…
Une croissance organique des loyers supérieure à 3%
Cette stabilité du taux d’occupation -et son niveau régulièrement élevé- ont ainsi permis aux foncières de « faire passer l’indexation aux loyers ». La croissance organique moyenne des loyers est de plus de 3% au 3T 2025. Elle était de +5,6% en 2023. Et est toujours restée en territoire positif, ces dernières années, tout en fluctuant en fonction du niveau de l’inflation. Son ralentissement devrait conduire, pour 2026, à une croissance organique toujours positive, mais plus proche de 2%.
La récurrence économique des foncières cotées
Dans l’univers des classes d’actifs souvent volatiles, le constat d’un taux d’occupation élevé et stable depuis 5 ans est une information majeure. Il confirme un atout structurel de ce secteur, à savoir sa récurrence économique. Un atout qui, comparé aux niveaux historiquement faibles des indicateurs de valorisation des foncières (qui présentent aujourd’hui des multiples de cash-flow 2025 estimés de 11,3x, et une décote de 38% sur leurs Actifs Nets Réévalués 2025 estimés), permet de conclure à la forte attractivité du secteur immobilier coté en zone euro.
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A propos de Gestion 21(i)
Gestion 21 est une société de gestion indépendante créée en 2007. Son métier consiste à gérer des actions à long terme pour le compte d’investisseurs via des OPC ou des mandats institutionnels. Elle propose son expertise sur deux classes d’actifs : les actions françaises et les foncières cotées de la zone euro. Forte de l’expérience accumulée par ses gérants-fondateurs depuis plus de 20 ans, de ses travaux de recherche appliqués, du suivi approfondi et des rencontres avec les entreprises, l’équipe de gestion travaille avec patience et rigueur dans le but de réaliser des investissements profitables à long terme.
(1) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Le fonds Immobilier 21 supporte un risque en capital, un risque Action et un risque lié à la gestion discrétionnaire. Veuillez-vous référer au prospectus et au document d’informations clés pour l’investisseur avant de prendre toute décision finale d’investissement.
[2] La présente analyse a été publiée le 19 novembre 2025 sur le site de Gestion 21.
[3] Carmila, Covivio, Colonial, Gecina, Icade, Klépierre, Mercialys, Unibail-Rodamco, Selectirente, Aedifica, Confinimmo, WDP, Xior, Eurocommercial, Wereldhave, Deutsche Euroshop, Grand City Properties, Leg Immobilien, Tag Immobilien, Merlin Properties, Citycon.
[4] Et représentent 49% du portefeuille du fonds Immobilier 21.
