Immobilier coté : l’état des lieux avant les publications semestrielles

Les gestionnaires du fonds Immobilier 21 livrent, dans leur dernière note mensuelle, un état des lieux des différents segments sectoriels de l’immobilier coté européen. Ils s’attendent notamment à une nouvelle hausse des valeurs d’actifs des foncières investies en résidentiel allemand. Analyse.

Le bal des publications semestrielles des foncières ne débutera que fin juillet. En attendant ces résultats, qui viendront confirmer ou infirmer les tendances du secteur, les gestionnaires du fonds Immobilier 21, chez Gestion 21, proposent dans leur dernière lettre mensuelle « un point d’actualité par typologie d’actifs ».

Résidentiel allemand : nouvelle hausse des valeurs d’actifs attendue en 2021

Le secteur le mieux représenté au sein du fonds est celui du résidentiel allemand. Sa pondération représentait, fin juin, 38% des encours d’Immobilier 21. Laurent Gauville, l’un des gérants, s’attend à « une nouvelle hausse des valeurs d’actifs en 2021 ». Notamment en raison d’une réduction des risques politiques qui pesaient sur cette thématique. Depuis le 15 avril dernier, une décision de la Cour constitutionnelle fédérale a en effet établi que la loi sur le gel des loyers à Berlin était inconstitutionnelle. Ouvrant ainsi la voie à une possible revalorisation des loyers dans la capitale allemande. Une autre opération, lancée en mai dernier, va également contribuer à « apaiser les tensions politiques présentes sur le marché résidentiel berlinois », écrivaient déjà les gérants dans leur lettre de mai. Il s’agit du rapprochement annoncé entre les deux principales foncières de résidentiel allemand, Deutsche Wohnen et Vonovia.

Toujours des décotes par rapport aux actifs nets réévalués

L’opération, menée sous la forme d’une OPA de Vonovia sur Deutsche Wohnen[1], est en effet notamment assortie de l’engagement d’une politique de hausse des loyers limitée à +1% sur les trois prochaines années. Cet « apaisement » berlinois va jouer en faveur du secteur résidentiel dans son ensemble. Outre la hausse des valeurs d’actifs, les gérants d’Immobilier 21 estiment que « la décote des cours de bourse par rapport aux actifs nets réévalués confirme l’intérêt d’un positionnement fort sur cette classe d’actifs ». Ce statut de valeurs décotées est aussi le critère mis en avant par les gestionnaires sur le secteur des foncières de commerce[2]. Si ces dernières souffrent depuis maintenant plusieurs années, cette forte décote leur paraît encore plus injustifiée aujourd’hui. « Au regard des indicateurs de fréquentation et de chiffres d’affaires des commerçants proches des niveaux de 2019 », justifient-ils.

Chiffres encourageants pour les foncières de commerce

Les derniers chiffres publiés par le Procos[3] sont effectivement encourageants. Si le chiffre d’affaires des commerces non alimentaires est encore en retrait sur l’ensemble du 1er semestre 2021 (-18,7% par rapport à 2019), il s’affiche en forte hausse depuis leur réouverture, le 19 mai dernier. Entre cette date et le 31 mai, il progressait de 39% par rapport à la même période en 2019. Sur le mois de juin, sa progression est de 6,6%. A ces signes de reprise, les gestionnaires d’Immobilier 21 ajoutent un autre argument : une possible amélioration de la liquidité sur les foncières de commerce. En raison, notamment, « d’un retour des opérations immobilières en zone euro », qui atteste « de l’amélioration de la visibilité sur l’activité des centres commerciaux ».

Résilience du secteur des bureaux

L’investissement dans le secteur des bureaux – 15% de l’actif d’Immobilier 21 – a quant à lui « été résilient sur le premier semestre ». En particulier pour les actifs de qualité. Mais les gestionnaires du fonds s’interrogent toujours sur l’impact à moyen/long terme du télétravail. L’activité locative est restée en retrait, le taux de vacance est en hausse. Toutefois, en attendant une possible reprise au second semestre, les loyers faciaux font encore de la résistance, comme en attestent les dernières statistiques d’Immostat. Les perspectives sont en revanche plus favorables sur les deux derniers segments de l’immobilier coté sur lesquels s’est positionné Immobilier 21.

Fondamentaux positifs pour les foncières santé et logistique

Qu’il s’agisse du secteur de la santé (7% des actifs) ou de la logistique (4%), « les six premiers mois de l’année viennent confirmer les fondamentaux positifs observés sur ces classes d’actifs », estiment les gérants. En raison d’un marché de l’investissement resté « porteur ». Et d’une activité locative « soutenue ». Des éléments qui justifient, selon les gestionnaires, l’exposition du fonds à ces deux thématiques…

Frédéric Tixier

[1] Au prix de 53 € par action, sous une prime de 18% sur le cours précédent l’annonce.
[2] Qui représentent 34% de l’actif du fonds.
[3] Syndicat des grandes enseignes non alimentaires.


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A propos de Gestion 21(i)

Gestion 21 est une société de gestion indépendante créée en 2007. Son métier consiste à gérer des actions à long terme pour le compte d’investisseurs via des OPC ou des mandats institutionnels. Elle propose son expertise sur deux classes d’actifs : les actions françaises et les foncières cotées de la zone euro. Forte de l’expérience accumulée par ses gérants-fondateurs depuis plus de 20 ans, de ses travaux de recherche appliqués, du suivi approfondi et des rencontres avec les entreprises, l’équipe de gestion travaille avec patience et rigueur dans le but de réaliser des investissements profitables à long terme.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société