Bureaux franciliens : la confiance regagne peu à peu les utilisateurs

Les membres du groupement ImmoStat viennent de rendre publiques les dernières données trimestrielles des marchés de l’immobilier d’entreprise. Le niveau de la demande placée montre des signes de reprise. Mais les volumes investis sont toujours en forte baisse sur un an glissant. Tout comme au niveau national.

Elle accusait, sur un an glissant, un repli de 30% au 1er trimestre. Au deuxième, elle affiche un rebond spectaculaire (+107%). Mais qui s’explique par le trou d’air subi par le marché au 2e trimestre 2020… Globalement, la demande placée[1] de bureaux en Ile-de-France montre néanmoins des signes de reprise. Selon ImmoStat[2], elle s’établit à 765 600 m² sur l’ensemble du 1er semestre 2021. Soit 14% de plus que sur les six premiers mois de l’année 2020.

Le segment des petites surfaces plus dynamique

Reprise, oui. Mais « le chemin reste encore long pour revenir aux niveaux moyens des années d’avant-Covid », observe Ludovic Delaisse, directeur général et Head of Agency Office & Industrial du broker Cushman & Wakefield. Rappelant qu’entre 2015 et 2019, 1,1 million de mètres carrés étaient en moyenne commercialisés sur les 6 premiers mois de l’année. Les perspectives restent néanmoins encourageantes. Car, si le volume d’activité est en dessous de sa moyenne décennale (-28%), « la confiance regagne peu à peu les utilisateurs », estime Grégoire de la Ferté, directeur exécutif Bureaux Ile-de-France chez CBRE, un autre courtier membre du groupement ImmoStat. Car le nombre de transactions est en reprise. Mais pas au même rythme pour toutes les catégories. Comme au 1er trimestre, ce sont les « petites surfaces » – les bureaux de moins de 1 000 m² – qui se montrent les plus dynamiques.

Effet de rattrapage des grands utilisateurs

Sur le segment des transactions supérieures à 5 000 m², on est encore loin des records d’avant-crise. Mais, là aussi, le rebond est patent. Plus de 23 opérations ont déjà été signées sur le 1er semestre. Soit autant que sur l’ensemble de l’année 2020. « Il y a un effet de rattrapage des grands utilisateurs », analyse Grégoire de la Ferté. Rattrapage rendu possible par l’amélioration de la conjoncture globale. Et le besoin de modernisation des espaces face à l’hybridation des modes de travail. « Les entreprises ont certes restreint leurs besoins surfaciques, mais les attentes en matière de services et de qualité d’aménagement des espaces se sont accrues », ajoute-t-il. Ces éléments rendent les brokers immobiliers relativement optimistes.

Un marché toujours à deux vitesses

Chez Cushman & Wakefield, on confirme la projection d’une demande placée de 1,5 à 1,7 million de mètres carrés en 2021. La fourchette est de 1,4 à 1,6 chez CBRE. BNP Paribas Real Estate vise quant à lui un atterrissage « autour des 1,7 million mètres carrés ». Quel que soit le chiffre final, il s’organisera autour d’un marché toujours « à deux vitesses », comme le note  BNP Paribas RE. La progression du taux de vacance (7,3% fin juin) affecte en effet essentiellement certains secteurs. Comme La Défense ou la 1er Couronne Nord. La vacance dans le « Paris QCA » est aussi orientée à la hausse. Mais elle reste particulièrement faible : 4,5%, selon Éric Siesse, directeur général adjoint en charge du pôle Bureaux Location Île-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

Volume d’investissements en baisse de 30% au niveau national

Côté investisseurs, les incertitudes demeurent. Après un 1er trimestre 2021 déjà en repli, le montant des investissements en immobilier d’entreprise francilien accuse une nouvelle baisse. Au 2e trimestre, le recul est de 34%. Conduisant à un repli global du même ordre sur l’ensemble du 1er semestre : -35%, avec un volume de 5,1 Md€. Une tendance que l’on retrouve au niveau national, et sur toutes les classes d’actifs. Les investissements semestriels reculent de 30%, à 8,8 Md€. Le secteur du commerce est le plus touché (-75%). La logistique tire mieux son épingle du jeu (-14%). Cette baisse des volumes n’a pour l’instant pas d’impact significatif sur les taux de rendement prime, qui n’ont pas évolué au cours des 3 derniers mois. Il se situent pour la logistique, le commerce et le bureau « toujours respectivement à 3,80%, 3,15% et 2,70% », observe BNP Paribas RE…

Frédéric Tixier

[1] Volume des transactions locatives et ventes à utilisateurs.

[2] BNP Paribas Real Estate, CBRE, Cushman & Wakefield et JLL.


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A propos d’ImmoStat(i)

ImmoStat est un groupement d’intérêt économique (GIE) créé en 2001 par les principaux conseils en immobilier d’entreprise : BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield. Grâce à ses règles communes de traitement, le GIE ImmoStat restitue des informations harmonisées à ses membres et fournit des statistiques homogènes sur l’offre, la demande et les prix aux acteurs de l’immobilier, qu’ils soient utilisateurs ou investisseurs. Cette initiative originale renforce la lisibilité du marché et dote l’Ile-de-France d’un véritable organe de place qui contribue à son attractivité à l’international.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société