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Laurent Gauville, Gestion 21 : « Le secteur des foncières cotées doit travailler à réduire la volatilité »…

Laurent Gauville, directeur général délégué de Gestion 21, est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ». Au programme : le bilan 2020 et les perspectives 2021 pour les foncières cotées. Mais aussi les défis que le secteur doit relever pour retrouver la faveur des investisseurs. Interview.



Petit rappel : Gestion 21 est une société de gestion d’actifs financiers que vous avez cofondée en 2007. Elle gère environ 330 millions d’euros d’actifs, via plusieurs fonds ou mandats. Dont le fond Immobilier 21, que vous pilotez, et qui, comme son nom l’indique, investit exclusivement dans les foncières cotées européennes. Première question, sur le bilan boursier 2020. On ne va pas se mentir : ce n’était pas une année exceptionnelle pour les foncières… Mais comment expliquer que ce compartiment de la cote ait aussi mal résisté, comparativement à l’ensemble des marchés financiers ? Et à l’immobilier physique ?

Laurent Gauville – Ce n’était pas une année exceptionnelle en termes de performances, oui. Mais c’était aussi une année inédite, avec ce contexte très particulier de confinement/déconfinement. Comparaison avec l’immobilier physique ? Il faut bien comprendre que le secteur immobilier coté offre de la liquidité. Quand les marchés sont en stress, c’est donc sur le compartiment coté qu’ils vont chercher de la liquidité. Pas sur le marché immobilier physique. C’est une première explication à cette décorrélation.

Et la deuxième ?

Laurent Gauville – La seconde tient à la structure bilantielle des foncières. Une foncière, c’est de l’immobilier, mais c’est aussi de la dette. Or, pour la première fois, un certain nombre de segments de l’immobilier coté n’a plus offert de visibilité en termes de résultats. Ce qui a conduit à déporter le centre d’attention des investisseurs. De l’analyse des comptes de résultats, ils sont passés à l’analyse des bilans et des risques chaînés qu’ils révélaient. Je pense notamment aux centres commerciaux, dont les performances boursières ont de fait été très, très mauvaises. On parle de reculs de plus 50% en 2020…

On est toutefois maintenant passé au stade « résultats ». La plupart des foncières viennent de les publier. Ils ne sont pas forcément très bons. Que peut-on en dire aujourd’hui ?

Laurent Gauville – Une interprétation simple et rapide, c’est de dire qu’effectivement des secteurs comme les centres commerciaux, qui ont vu leurs actifs fermés, sont en bas de cycle en termes de performances économiques. C’est tout à fait naturel. Quand vous subissez 2 à 3 mois de fermetures, vous ne pouvez pas vous attendre à dégager de bons résultats. Même si, sur ce secteur, le fait de toucher des loyers durant 3 mois vous assure de ne pas faire de pertes. Tout simplement parce que 3 mois de loyer suffisent à couvrir les frais financiers et généraux d’une année entière…

Ce qui signifie que, même dans les périodes de crise, ces sociétés continuent à dégager des bénéfices ?

Laurent Gauville – C’est effectivement le cas, et les résultats 2020 en attestent. Mais je rappelle que les opérateurs boursiers ne s’intéressent pas au résultat annuel stricto sensu, mais bien à la variation du résultat annuel. Et à d’autres indicateurs…

Où en est-on, d’ailleurs, en termes de ratio cours sur bénéfice ?

Laurent Gauville – En termes de ratio cours sur bénéfice, notre fonds Immobilier 21 est à 13 fois. Le secteur est à 16 fois. Si l’on est à 13 fois, c’est tout simplement parce que notre positionnement « value » nous conduit à privilégier des multiples plus faibles que celui du secteur.

Vous avez récemment émis certaines critiques vis-à-vis de la communication financière des foncières. Que lui reprochez-vous précisément ?

Laurent Gauville – En fait, une foncière, c’est quoi ? C’est effectivement un actif – l’immobilier -, et de la dette et des fonds propres. La direction financière, et donc la communication financière, ont vocation à prendre en charge la communication sur les fonds propres et la dette. Mais l’investisseur a besoin de repères. Il en a d’autant plus besoin lors de périodes inédites. Or, en 2020, le repère de la distribution (de dividendes) a disparu pour certains secteurs de l’immobilier. Il a pu être maintenu dans le secteur résidentiel ou celui de la logistique. Ou au cas par cas sur le segment du bureau et du commerce. Mais l’immobilier, globalement, a plus subi la « coupure du dividende » que d’autres secteurs de la cote. Et les communications financières n’ont pas proposé de repères alternatifs.

C’est-à-dire ?

Laurent Gauville – En expliquant, par exemple, que dans le secteur des centres commerciaux, un mois de fermeture équivaut à une baisse de 12% des cash-flows. Autrement dit, en permettant à l’investisseur de se projeter dans le temps. Car si, effectivement, une mauvaise année peut être lourde de conséquences, elle doit être relativisée dans une analyse de plus long terme, sachant que les investisseurs qui achètent le secteur acceptent de payer 16 années de bénéfices…

Passons précisément aux perspectives. 2021 sera-t-elle une bonne année, une année de reprise, pour les foncières ? Sous réserve, évidemment, que l’on sorte du contexte de crise sanitaire…

Laurent Gauville – Que l’on sorte du contexte de crise sanitaire, ou, tout au moins, que l’on réduise la pression sanitaire. Ce qui pourrait intervenir, espérons-le, dans le courant du 2e trimestre. Dans cette hypothèse, ce sont a priori les secteurs aujourd’hui les plus décotés -comme les centres commerciaux, dont le niveau de décote frôle les 50%- qui devraient le plus rebondir. Bien évidemment, des secteurs comme le résidentiel restent à privilégier dans le cadre d’une allocation structurelle. Je rappelle que le résidentiel, en Bourse, ce ne sont pas les 10 000 euros au mètre carré parisien, ou les 5 000 euros des grandes métropoles françaises. C’est essentiellement le résidentiel allemand, valorisé à environ 2 000 euros le mètre carré. C’est-à-dire en dessous de sa valeur de construction. Ce résidentiel là est donc structurellement « value ».

Les valeurs qui ont le plus de chance de rebondir sont donc, logiquement, celles dont les niveaux de valorisation sont au plus bas. Ce sont d’ailleurs ces valeurs qui ont le plus souffert en 2020…

Laurent Gauville – Exactement, il y a une parfaite symétrie. Les baisses constatées sur certains segments en 2020 ne s’expliquent pas pour des raisons économiques. Elles ouvrent donc un potentiel de rebond pour 2021.

Parlons de votre fonds, Immobilier 21. Quelle allocation aujourd’hui ?

Laurent Gauville – Notre positionnement, comme je l’ai déjà rappelé, est résolument value. Le résidentiel, pour les raisons que je viens d’évoquer, représente environ 40% de nos positions. Les centres commerciaux sont présents à hauteur de 25%. Pour bénéficier de ce rebond potentiel, sachant que les cours sont actuellement au même niveau qu’en mars 2020. Sur le segment du bureau, nous sommes plus sélectifs. Nous privilégions la thématique du bureau allemand, qui nous semble plus défensive. Le poste logistique se situe à environ 5%.

La logistique est pourtant très recherchée actuellement. Pourquoi seulement 5% ?

Laurent Gauville – Parce qu’il n’y a, en réalité, que 4 titres « logistique » dans le secteur immobilier coté en zone euro. Deux valeurs présentent des multiples compris entre 25 et 35 fois les bénéfices. Ce qui est incompatible avec notre discipline de gestion. Les deux autres sont plus « value compatibles ». Mais, pour des raisons de liquidité cette fois -un critère important dans notre style de gestion-, il ne serait pas raisonnable d’y allouer plus de 5% du portefeuille.

 


Contrairement à leur « habitude », si je puis dire, la volatilité des foncières a été très élevée en 2020. Quid de 2021  ?

Laurent Gauville – Qu’est-ce que la volatilité, en fin de compte ? C’est certes une tendance à la fluctuation. Mais c’est aussi une situation dans laquelle les sociétés ont un coût du capital tellement élevé que leur accès au marché coté n’est plus compétitif. L’année 2020, de ce point de vue, est un échec, et une grande déception. Le secteur doit travailler à réduire cette volatilité. A réduire la décote, pour que les foncières retrouvent un coût du capital compétitif. Cet objectif passera nécessairement par une obligation de distribution réaffirmée. Et pas une obligation de distribution qui mélange revenu et capital. On a bien vu l’argument mis en avant pour ne pas verser de dividende en 2020 : les pertes subies par les filiales. A procéder ainsi, on détruit l’engagement de distribution.

Il y a aussi l’attitude des investisseurs…

Laurent Gauville – Oui, la volatilité élevée constatée en 2020 est aussi liée au fait que les investisseurs qui souhaitaient réduire leur exposition au secteur immobilier ont vendu de l’immobilier coté. Parce que la vente d’immobilier physique est un processus long. C’est d’ailleurs tout l’intérêt de l’immobilier coté : la liquidité.

Autre sujet pour 2021, l’éventuel retour de l’inflation. Quel impact sur les cours des foncières cotées ?

Laurent Gauville – Tous les baux sont, peu ou prou, indexés. L’immobilier est donc un « proxy » face à l’inflation. C’est l’aspect positif. Maintenant, quand on parle de possible retour de l’inflation, on parle aussi de possible remontée des taux d’intérêt. Ce qui aurait un impact -négatif cette fois- sur les valorisations. C’est en tout cas la première analyse que font les marchés financiers : hausse des taux d’intérêt égale baisse des cours des foncières cotées. En réalité, la situation est aujourd’hui un peu plus compliquée. Car tout dépend du niveau auquel se situe la prime de risque. Il n’y a donc pas, selon moi, de relation systématique entre niveau des taux d’intérêt et valorisation des foncières.

Certaines foncières sont néanmoins plus endettées que d’autres ?

Laurent Gauville – Oui, mais sur des maturités de l’ordre de 6 à 7 ans. Ce qui signifie que l’impact économique est bien plus fort sur la partie revenus que sur la partie dettes. L’indexation des baux s’applique en effet à 100% du patrimoine. La hausse des taux, elle, ne porte que sur la dette, soit environ 40% des actifs engagés.

Dernier point : Immobilier 21 a innové sur le marché l’an dernier en mettant en place une distribution trimestrielle des dividendes. Avec quel objectif ?

Laurent Gauville – Il s’agissait à la fois de répondre à une demande de nos clients et de réaffirmer une conviction : la dimension « rendement » du secteur. Le principe mis en place est celui d’une distribution d’acomptes trimestriels (pour les parts AD), sur la base d’un rendement annuel indicatif. C’est une démarche qui se rapproche du modèle économique de l’immobilier non coté…

Propos recueillis par Frédéric Tixier


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A propos de Gestion 21(i)

Gestion 21 est une société de gestion indépendante créée en 2007. Son métier consiste à gérer des actions à long terme pour le compte d’investisseurs via des OPC ou des mandats institutionnels. Elle propose son expertise sur deux classes d’actifs : les actions françaises et les foncières cotées de la zone euro. Forte de l’expérience accumulée par ses gérants-fondateurs depuis plus de 20 ans, de ses travaux de recherche appliqués, du suivi approfondi et des rencontres avec les entreprises, l’équipe de gestion travaille avec patience et rigueur dans le but de réaliser des investissements profitables à long terme.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Comment bien utiliser la pierre papier

Après avoir assuré leur épargne de précaution, les particuliers ont surtout deux objectifs quand ils font des placements :

– percevoir maintenant des revenus complémentaires,

– ou améliorer leur future retraite.

Selon l’objectif poursuivi, voici 7 façons de bien utiliser la pierre papier.

Les SCPI, les OPCI, les Foncières cotées en Bourse ou les OPCVM immobiliers sont tous des placements immobiliers facilement abordables. Mais comment choisir ? De plus, vaut-il mieux acheter comptant ou à crédit, directement ou en passant par un contrat d’assurance-vie ? Ces questions se ramènent toutes à une seule : comment bien utiliser la pierre-papier ?

Les 7  façons de bien utiliser la pierre papier

  1. Les SCPI “immobilier d’entreprise” pour le revenu
  2. Les SIIC et les OPCVM immobiliers. pour le revenu
  3. Les SCPI à crédit pour constituer un capital
  4. Les SCPI en démembrement pour accélérer la constitution d’un capital
  5. Les OPCI, pour épargner régulièrement
  6. Les SIIC et les OPCVM immobiliers, pour une belle performance
  7. L’assurance-vie pour la simplicité

Une question d’objectif

Percevoir des revenus et se constituer un capital sont des objectifs bien différents.

L’objectif dépend de la situation personnelle. Percevoir des revenus permettant d’améliorer son train de vie ? Il faut déjà disposer d’une certaine somme. Constituer un capital pour améliorer sa future retraite ? Mieux vaut pouvoir mettre régulièrement de l’argent de côté le plus tôt possible.

Pour des revenus complémentaires, les investisseurs privilégient généralement les placements distribuant des revenus élevés. Pour se constituer un capital, les investissements générateurs de plus-values à long terme sont mieux adaptés.

La sécurité est aussi un critère important. Il est important de préserver le pouvoir d’achat de son capital en évitant les risques excessifs. L’immobilier est notamment apprécié pour sa solidité. Les placements en pierre papier ont des avantages supplémentaires. En mutualisant les investissements entre un grand nombre d’associés, ces placements permettent d’investir dans un patrimoine immobilier bien mieux diversifié et plus performant. En outre, ces placements en pierre papier soulagent les épargnants de tous les soucis et corvées de la gestion locative.

Objectif n° 1. Augmenter ses revenus présents

Quels investissements réaliser pour se constituer les revenus complémentaires dont on a besoin ? C’est une question à laquelle sont confrontés beaucoup de gens disposant d’un capital à placer, notamment à la suite d’un événement professionnel ou familial, comme un divorce ou un licenciement, mais aussi dans une situation d’évolution de leur patrimoine, par exemple après la vente d’un bien immobilier, ou après un héritage.

Comment bien utiliser la pierre papier, 1 :

Les SCPI « immobilier d’entreprise » pour le revenu

Ces SCPI, parfois appelées « SCPI de rendement » procurent des revenus plus élevés que bien d’autres placements. Près de 5 % en 2019 !  Ce niveau est d’autant plus remarquable qu’il tient compte de tous les frais de gestion et s’entend net de charges et d’entretien, avant impôt.

En clair, pour obtenir un rendement comparable avec un bien immobilier locatif, avant impôts mais après déduction de tous les frais et charges d’entretien, il faudrait que sa rentabilité locative brute soit bien supérieure. Selon qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien, la rentabilité locative brute devrait atteindre 5,6% à 6,4%. Un vrai défi dans le marché actuel…

Horizon de placement

Les SCPI dépendent aujourd’hui d’une régulation européenne commune à tous les fonds immobiliers s’adressant aux particuliers. Si cette question vous intéresse, voir Fonds d’investissement alternatif. En particulier, même si l’immobilier est un placement de long terme, et même s’il est par nature peu « liquide », des mécanismes sont prévus pour permettre la revente des parts. Les SCPI ont donc un bon niveau de disponibilité.

On gagnera  cependant à détenir les SCPI sur une bonne dizaine d’années, voire plus. En effet, comme pour tout placement immobilier, les frais au départ ne sont pas négligeables. De plus, commepour tout investissement dans l’économie réelle, il peut y avoir des événements conjoncturels provoquant une variation de la valeur du capital. L’intérêt des SCPI immobilier d’entreprise est qu’elles apportent un revenu qui, lui, est doté d’une forte stabilité.

Fiscalité

La fiscalité de l’immobilier s’applique aux SCPI. Les revenus, donc les loyers nets de tous frais et les plus-values distribuées, sont des revenus fonciers. Ils s’ajoutent au revenu imposable pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

On peut recourir au régime du “micro-foncier” si les revenus sont inférieurs à 15 000 euros. Cela correspond à un capital compris entre 200 000 et 300 000 euros selon la SCPI. Dans ce cas, on peut choisir pour un abattement forfaitaire de 30 %. Encore faut-il que l’investisseur n’ait pas d’autres revenus immobiliers.

Comment bien utiliser la pierre papier, 2 :

Les SIIC et les OPCVM immobiliers pour le revenu

Les Foncières cotées à la Bourse de Paris (les SIIC) distribuent habituellement des dividendes parmi les plus élevés. En effet, les SIIC ont un statut fiscal particulier. En échange, elles ont l’obligation de distribuer l’essentiel de leurs revenus locatifs et des plus-values qu’elles ont réalisé. Résultat, les 24 SIIC cotées à la Bourse de Paris distribuent des dividendes correspondant à un rendement moyen de 5,5% (niveau en décembre 2019).

Il est aussi possible d’obtenir ce rendement par le biais d’OPCVM immobiliers. Cela permet de bénéficier d’une mutualisation et d’une gestion professionnelle. De plus, cela présente une plus grande diversification. En effet ces fonds investissent non seulement dans les SIIC françaises, mais aussi dans leurs équivalentes européennes. (Un statut de type SIIC existe dans la plupart des pays pour les sociétés cotées purement immobilières).

Concrètement, ces fonds sont souvent déclinés en deux versions. La première distribue les dividendes reçus (part D), la seconde capitalise ces revenus pour augmenter la valeur (part C).

Il faut évidemment  choisir la part D quand on recherche du revenu.

Sauf si l’on veut moduler soi-même les versements reçus ! On privilégie alors la part C, pour revendre un montant déterminé aux dates que l’on choisit. On peut ainsi retirer plus de revenus qu’il n’y a de dividendes, quitte à consommer progressivement son capital. Cette solution permet d’adapter le placement à sa situation personnelle,

Horizon de placement

À la différence de l’immobilier dont la vente requiert un délai, la Bourse offre une liquidité parfaite. Les actions de SIIC sont cotées tous les jours, permettant une vente quasi-instantanée. En revanche, cette cotation en Bourse s’accompagne aussi de fluctuations parfois importantes, à la hausse comme à la baisse.

Il faut savoir que sur des périodes courtes, de quelques mois à deux ou trois ans, le SIIC sont très dépendantes des aléas de la Bourse. En revanche dès que l’on passe cinq ou sept ans, leurs performances sont comparables ou légèrement supérieures à celles d’un placement immobilier.

On gagnera donc à détenir les SIIC ou OPCVM immobiliers sur longue période.

Fiscalité

Les SIIC sont exonérées d’impôt sur les bénéfices. En contrepartie de cet avantage, elles doivent distribuer chaque année au moins 95% des bénéfices tirées de leur activité (essentiellement des loyers) et 70 % des plus-values réalisées lors de reventes d’immeubles. C’est pourquoi elles offrent un rendement particulièrement élevé.

Depuis 2018, les épargnants ont le choix du traitement fiscal de leurs revenus financiers, soit en optant pour le nouveau prélèvement fiscal unique (PFU) de 30%, soit en demandant à conserver la taxation au régime antérieur. Les dividendes sont alors soumis à l’impôt sur le revenu après un abattement de 40%.

À noter, on ne peut pas acheter des SIIC ou OPCVM immobiliers dans le cadre d’un Plan d’Epargne en Actions. (Les intelligents ou chanceux qui en avaient mis dans leur PEA avant le 21 octobre 2011 doivent surtout les conserver !)

À noter également que les SIIC sont le seul investissement immobilier non soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Objectif n° 2. Compléter sa retraite future

Dans une optique de préparation de la retraite, la solution évidente consiste à mettre de l’argent de côté régulièrement. L’objectif est de convertir en revenus complémentaires le patrimoine qui aura été bâti au fil des décennies.

Il y a deux manières de procéder.

Soit on épargne régulièrement pour acquérir progressivement un patrimoine.

Soit on a recours à l’emprunt. Dans ce cas, le remboursement des mensualités constituera une épargne « forcée ». Exactement comme dans le cas de l’achat de sa résidence principale.

Comment bien utiliser la pierre papier, 3 :

Les SCPI à crédit pour constituer un capital

L’immobilier reste la voie royale pour se constituer un patrimoine à crédit. C’est vrai pour l’investissement locatif en direct, et c’est aussi possible avec les SCPI. Le principe consiste à bénéficier d’un effet de levier grâce à une rentabilité locative supérieure au coût des intérêts d’emprunt. Cette méthode est appropriée pour l’investissement immobilier via des SCPI, dont le rendement moyen est proche de 5 %. Actuellement, on peut emprunter à des taux autour de 1,8% à 2% sur des durées de quinze à vingt ans. Grâce au remboursement des mensualités, on se constitue un patrimoine qui générera des revenus complémentaires pour la retraite.

Horizon de placement

Un investissement en SCPI à crédit doit s’envisager au moins sur la durée du prêt. Pendant cette période, la priorité de l’investisseur n’est pas la liquidité, mais bien la solidité et la régularité des revenus pour alléger les remboursements du crédit.

Au moment d’emprunter, on ne doit pas oublier de conserver une marge de manoeuvre pour pouvoir payer les mensualités.

Fiscalité

Un atout de l’investissement en SCPI à crédit est de réduire l’imposition des revenus fonciers les premières années.  C’est l’avantage de la fiscalité immobilière. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers financés par votre prêt. Or, les intérêts représentent une part importante de chaque mensualité pendant les premières années de remboursement.

Comment bien utiliser la pierre papier, 4 :

Les SCPI en démembrement de propriété pour accélérer la constitution d’un capital

Acheter à crédit des parts de SCPI en démembrement de propriété permet d’accélérer la constitution de son capital..

Le principe de cette stratégie repose sur le « démembrement de propriété », bien connu des professionnels mais pas évident pour les néophytes. Selon le Code civil en vigueur depuis 1804, les biens se décomposent en deux parts. D’un côté l’usufruit, « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété ». De l’autre la « nue-propriété », le droit de propriété seul, sans l’usage du bien. Le “démembrement” permet de dissocier la nue-propriété d’un bien immobilier et son usufruit.

Concrètement, le souscripteur ne perçoit pas les revenus de ses SCPI pendant la durée du démembrement (5 à 15 ans). Il bénéficie en contrepartie d’une décote sur son prix d’achat des parts.

A l’issue de la période de démembrement temporaire, le souscripteur percevra l’intégralité des revenus de ses SCPI. La décote initiale sera aussi effacée, et il pourra revendre ses parts au même prix que n’importe quel associé.

C’est clairement une façon de valoriser son investissement. Lors de l’achat des parts de la SCPI, la décote varie selon le manque à gagner en revenus pendant la durée du démembrement. Avec une décote initiale qui peut varier d’environ 20% à 40%, le souscripteur peut acheter davantage de parts de SCPI ! Et se constituer à terme des revenus plus importants.

On peut acheter de la nue-propriété parce que certains investisseurs recherchent de l’usufruit. Ils sont prêts à échanger du capital contre des revenus (l’usufruit) pendant une période déterminée. Le prix pour eux de l’usufruit est la “décote” de celui qui achète la nue-propriété. Ils obtiennent donc un revenu très élevé, mais pendant une période définie à l’avance (usufruit temporaire). Ce sont généralement des compagnies d’assurances ou des caisses de retraite. 

Horizon de placement

Attention, il faut pouvoir conserver les parts de la SCPI au moins jusqu’à la fin de la période de démembrement temporaire.

Après la période de démembrement (de 5 à 15 ans), on peut revendre les parts de SCPI…ou conserver !

Fiscalité

Avec l’achat de parts de SCPI en démembrement de propriété, les souscripteurs ne perçoivent pas les revenus. Ils n’ont donc aucune imposition sur les revenus de la SCPI pendant la durée du démembrement.

Cerise sur le gâteau pour les contribuables soumis à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI). Pendant la période de démembrement, c’est l’usufruitier qui paie l’IFI éventuel, tandis que le nu-propriétaires en est exonéré.

Comment bien utiliser la pierre papier, 5 :

Les OPCI pour épargner régulièrement

L’achat d’actions d’OPCI est une approche différente pour se constituer progressivement un capital.

L’OPCI en effet est constitué pour 60 % environ d’immeubles, et pour 40 % de placements financiers. Les placements financiers vont des simples liquidités aux actions de SIIC.

Ce n’est donc pas un investissement immobilier pur. Toute l’idée est celle d’un placement majoritairement immobilier avec une diversification vers la finance. Comme la Bourse et l’immobilier n’avancent pas toujours au même rythme, on s’attend à une meilleure stabilité dans la durée qu’avec seulement de l’immobilier ou seulement de la Bourse.

L’OPCI est donc adapté à un effort régulier d’épargne. Si l’on procède par exemple par virement mensuel, c’est tout aussi efficace que l’emprunt pour réussir à épargner.

Horizon de placement

Du fait de sa proportion importante de placements financiers, l’OPCI bénéficie d’une excellente liquidité. Ce n’en est pas moins un investissement de long terme, pour la constitution d’un patrimoine au long des années.

Dans la pratique la plus courante, les OPCI sont achetés au travers de contrats d’assurance-vie. L’intérêt est le même pour une épargne régulière. La liquidité est alors celle de l’assurance-vie : on dispose automatiquement de ses fonds après un délai de quelques semaines.

Fiscalité

Pour l’impôt sur le revenu, les OPCI sont traités comme des placements financiers. Ils bénéficient par conséquent du taux unique à 30 %.

C’est bien entendu la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique si l’on est passé par un contrat.

Comment bien utiliser la pierre papier, 6 :

Les SIIC et les OPCVM immobiliers pour une belle performance

Attention, âmes sensibles s’abstenir !

La méthode dont nous allons parler maintenant est terriblement efficace. Mais elle demande une certaine dose de courage.

Dans l’article L’art de la performance, Guy Marty a montré cette technique toute simple. Il l’a illustrée avec la période 2007-2017, au cours de laquelle la Bourse a globalement fait du sur-place. (L’indice CAC est enfin revenu fin 2017 à son niveau de 2007 …). On pouvait doubler sa mise avec les SIIC !

C’est facile à comprendre, compte tenu du comportement des SIIC :

  • à court terme, elles suivent les aléas de la Bourse ;
  • à long terme, elles retrouvent les performances de l’immobilier, et même un peu mieux encore.

Par conséquent, il suffit d’investir régulièrement le même montant annuel, trimestriel ou mensuel :

  • on profite des petits ou grands chocs de la Bourse. (Comme on met toujours un montant identique, on achète plus quand la Bourse baisse, et on achète moins quand elle monte);
  • et si l’on aligne les mois et les années, la tendance haussière à long terme fait le reste.

Seul bémol : tout le monde ne garde pas la tête froide quand çà baisse ! Mais si l’on se sent capable de patience et d’insensibilité aux “news”, le résultat dépasse bien des espérances.

Bien entendu, on peut utiliser cette technique avec les OPCVM immobiliers, ce qui évite le choix délicat entre plusieurs SIIC.

De plus, le réinvestissent du dividende ajoute à l’efficacité : on choisira la part C.

Horizon de placement

Là, on se situe doublement dans le long terme.

D’abord parce que cette technique gagne en efficacité si on la poursuit plusieurs années de suite.

Ensuite parce que le capital est encore plus valorisé si l’on est un à moment relativement favorable en Bourse. Ainsi, sur la période 2007 – 2017, il valait mieux attendre au moins l’année 2015.

Fiscalité

La fiscalité des valeurs mobilières s’applique. Donc l’impôt forfaitaire unique à 30 %. À noter que les SIIC sont le seul investissement immobilier non soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Comment bien utiliser la pierre papier 7 :

L’assurance-vie pour la simplicité

Appréciée des épargnants pour sa solidité et ses exonérations de droits de succession, l’assurance-vie demeure le placement favori des Français.

Jusqu’il y a peu, l’essentiel des contrats étaient ce que l’on appelle des contrats “en euros”. Ce type d’assurance-vie fonctionne très simplement. L’assureur reçoit les “primes”, s’occupe de tout, et verse un rendement sur le contrat de l’assuré. Ces dernières années le rendement a fortement diminué, dans le sillage de la baisse générale des taux d’intérêt.

Les contrats d’assurance-vie “en euros” sont donc à classer dans l’épargne de précaution. Ils apportent de la sécurité, mais c’est ailleurs qu’il faut chercher de la rentabilité.

C’est la raison pour laquelle les contrats d’assurance-vie “en unités de compte” sont de plus en plus diffusés. Dans ces contrats, le souscripteur choisit lui-même les placements qu’il veut faire. Il espère donc une rentabilité plus élevée, mais il assume ses choix.

Pourquoi ne pas acheter de la pierre papier au travers d’un contrat d’assurance-vie ? Nombre de SCPI, la plupart des OPCI, bien des OPCVM immobiliers peuvent constituer des unités de compte. (Ce n’est pas systématique. Les compagnies d’assurances décident quelles unités de compte elles mettent dans les contrats qu’elles proposent à leurs assurés).

Des SCI (Sociétés Civiles Immobilières) sont également proposées comme unités de compte par les compagnies d’assurance. Ces SCI peuvent être composées de toutes sortes d’investissements immobiliers, tels que des biens immobiliers en direct, des parts de SCPI ou d’OPCI, ou encore d’autres fonds immobiliers. On est ici à la frontière de la pierre papier. En particulier les performances ne sont pas diffusées publiquement.

Horizon de placement

Acheter de la pierre papier au travers d’un contrat d’assurance-vie évite tout problème de liquidité. La compagnie d’assurance garantit la liquidité, et rembourse dans un délai de quelques semaines.

Mais il faut prévoir un minimum de huit ans pour bénéficier normalement de l’abri fiscal de l’assurance-vie. Mais la constitution d’un capital demande plus d’années !

L’achat de SCPI ou d’OPCI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, en épargne régulière, est une bonne façon d’épargner régulièrement.

Une bonne solution aussi est l’achat d’OPCVM immobiliers, toujours dans le cas d’une épargne régulière. On revient ici à la technique intrépide (n°6). Mais le choix entre le direct et le contrat en unités de compte dépend de deux facteurs :

  • la fiscalité de l’assurance-vie, plus favorable
  • les frais normaux du contrat, plus élevés que dans le cas d’un achat direct.

Fiscalité

En achetant des SCPI, des OPCI ou des OPCVM immobiliers dans le cadre de l’assurance-vie, on échappe aussi provisoirement à la fiscalité. Ni impôt sur les revenus, ni impôt sur les plus-values, c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique.

La foncière désormais mondiale déroule son programme de cession à 3 Md€. Fin octobre, elle l’avait déjà réalisé à hauteur de 62%, avec deux nouvelles opérations à son actif lors du mois écoulé : la vente de la tour Ariane, à La Défense, et celle d’un immeuble à Varsovie, pour un total de 655 M€.

Depuis le rapprochement entre les deux entités Unibail-Rodamco et Westfield, en décembre dernier, la foncière désormais mondiale, leader sur le segment des centres commerciaux, a entamé un vaste programme de cession.

Un plan de cession à 3 Md€

Lors de l’annonce de la fusion, le groupe avait en effet indiqué avoir identifié un montant « d’environ 3 Md€ d’actifs à céder au cours des prochaines années ». Un « pipe » de cessions destiné à réduire l’endettement de la foncière et à améliorer la qualité moyenne de son patrimoine. Une opération importante était intervenue dès le mois de juillet dernier, Unibail-Rodamco-Westfield annonçant alors la signature d’une promesse de vente de l’immeuble Capital 8, situé dans le 8arrondissement parisien, à Invesco Real Estate. Une vente officialisée le 8 novembre, sur la base du prix annoncé de 789 M€. Toujours en juillet, le groupe annonçait une autre opération : la cession de 4 centres commerciaux en Espagne, pour 489 M€.

Déjà 62% du programme réalisé

Deux autres promesses de vente, signées en octobre, ont permis à la foncière d’aller encore plus de l’avant dans son programme de cession, dorénavant réalisé à plus de 62%. La première porte sur la tour Ariane, à La Défense. Construit en 1975 par Jean de Mailly, entièrement rénové en 2008, l’immeuble de bureaux bénéficie d’une excellente localisation, mais souffre néanmoins d’une architecture quelque peu vieillissante. L’acquéreur, un fonds souverain singapourien (Singapour GIC) va débourser 464,9 M€, soit, selon les calculs du bureau d’analyse Invest Securities, 7 280 € le mètre carré. L’autre opération concerne un autre immeuble de bureaux de 45 500 m2, le Skylight and Lumen, situé à Varsovie, en Pologne. Unibail-Rodamco-Westfield a annoncé le 30 octobre être entré en négociation avec Globalworth Poland (une foncière cotée) sur la base d’un prix de cession de 190 M€.

Faible impact dilutif

Ces opérations, si elles améliorent le profil financier du groupe, ont toutefois un impact dilutif sur le résultat. La foncière, dans sa dernière publication trimestrielle, l’estime à – 0,11€ (sur la base de 1,92 Md€ de cessions annoncées, pour un rendement initial net moyen de 4,5%). Unibail-Rodamco-Westfield, qui affiche parallèlement un chiffre d’affaires en hausse de 40,2% depuis le début de l’année (et une progression de la fréquentation de ses centres commerciaux européens) maintient d’ailleurs son objectif de résultat net récurrent sur 2018 dans la même fourchette qu’auparavant : 12,75 €/12,90€.

Frédéric Tixier 


A propos d’Unibail-Rodamco-Westfield(i)

Unibail-Rodamco-Westfield est le premier créateur et opérateur global de centres de shopping de destination. Avec un portefeuille valorisé à 63,7 Md€ au 30 juin 2018, dont 86% en commerce, 8% en bureaux, 5% en sites de congrèset expositions et 1% en services, le groupe possède 102 centres de shopping, incluant 56 « flagships » dans les villes les plus dynamiques d’Europe et des Etats-Unis. Les centres du groupe accueillent chaque année 1,2 milliard de visites. Présent sur 2 continents et dans 13 pays, Unibail-Rodamco-Westfield propose une plateforme unique pour les enseignes et les évènements des marques, et offre aux clients une expérience exceptionnelle et sans cesse renouvelée. Grâce à ses 3 700 employés et à une expérience et un savoir-faire inégalés, Unibail-Rodamco-Westfield est en position idéale pour générer de la valeur et développer des projets d’envergure internationale. Le groupe dispose du portefeuille de projets de développement le plus important du secteur, d’une valeur de 12,5 Md€. Unibail-Rodamco-Westfield se distingue par sa stratégie « Better Places 2030 », qui a pour ambition de créer des lieux conformes aux plus hauts standards environnementaux et de contribuer ainsi à des villes meilleures. Les actions jumelées d’Unibail-Rodamco-Westfield sont cotées sur Euronext Amsterdam et Euronext Paris (symbole Euronext : URW). Une cotation secondaire a été établie en Australie par l’intermédiaire de Chess Depositary Interests. Le Groupe bénéficie d’une notation A par Standard & Poor’s et d’une notation A2 par Moody’s.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Pour Victor Kittayaso et Thierry Cherel, gérants des portefeuilles d’actions d’immobilier coté chez AllianzGI, les foncières « présentent aujourd’hui des caractéristiques suffisantes pour confirmer leur statut de valeurs refuges ». Depuis le début de l’année, elles affichent toujours une performance boursière supérieure à celle du marché.

La surperformance boursière des foncières cotées européennes reste d’actualité. Leur progression depuis le début de l’année, devenue négative depuis fin août, reste néanmoins supérieure à celle de l’ensemble du marché. Au 6 novembre, l’indice IEIF Eurozone (qui regroupe 55 foncières de la zone euro) affichait un repli de 2,86% depuis le 1er janvier (indice brut), contre -6,14% pour l’indice EuroStoxx 50. Sur un an glissant, sa performance restait en outre positive (+1,78%), face à une baisse de 10,71% pour l’indice EuroStoxx sur la même période.

Craintes sur l’impact de la hausse des taux d’intérêt

Pour Victor Kittayaso et Thierry Cherel, respectivement gérant et co-gérant des portefeuilles d’actions d’immobilier coté chez AllianzGI, et notamment des fonds Allianz Immo et Allianz Secteur Euro Immobilier, ce repli s’explique en partie par les « craintes de l’impact des hausses des taux d’intérêt sur leur création de valeur ».  Pour le binôme, constitué en 2015, ce risque est surestimé, notamment en raison du niveau d’endettement des foncières, géré proactivement depuis des années, et qu’ils jugent « adapté au contexte actuel ». La valorisation du patrimoine des foncières est également estimée comme « solide ». «Les foncières cotées européennes affichent actuellement une décote plutôt attractive de 10% par rapport à la valeur de leurs actifs nets réévalués, un niveau qui demeure inférieur à leur moyenne de long terme. Ce niveau de valorisation constitue un point d’entrée au regard de l’aspect défensif de la classe d’actifs et de ses solides fondamentaux », assure d’ailleurs Victor Kittayaso.

Des caractéristiques rassurantes pour confirmer leur statut de valeurs refuges

Les foncières ont en effet également d’autres atouts à mettre en avant. Leur dynamisme en termes de gestion, notamment, a permis à beaucoup d’entre elles « d’orchestrer un savant dosage entre croissance organique, cession d’actifs arrivés à maturité, et réalisation d’opérations de développement ». Les gérants signalent aussi le nombre significatif d’opérations de fusions/acquisitions « créatrices de valeur » enregistrées ces derniers mois (16 transactions entre 2017 et 2018). Enfin, leurs fondamentaux sont toujours aussi solides : un marché locatif en pleine forme, et un intérêt toujours aussi marqué des investisseurs pour ce type de valeurs distributrices de dividendes « récurrents et élevés » (4,3% en moyenne, selon les données EPRA au 30 septembre). « La forte demande pour l’immobilier soutient les valeurs des immeubles et leur taux de rendement. Cette situation est favorable à l’investissement en immobilier direct et dans l’immobilier coté», résume Thierry Cherel. Pour les deux gérants d’AllianzGI, en phase sur ce point avec Laurent Saint Aubin, chez Sofidy, l’immobilier coté n’a donc pas fini de « démontrer sa résilience face à un environnement chahuté », et les foncières présentent toujours« des caractéristiques suffisamment rassurantes pour confirmer leur statut de valeurs refuges »…

Frédéric Tixier


A propos d’Allianz Global Investors(i)

Allianz Global Investors est un gestionnaire actif de premier plan qui compte plus de 700 professionnels de l’investissement présents dans 25 bureaux à travers le monde. AllianzGI gère plus de 520 milliards d’euros d’actifs pour les particuliers, les family offices et les investisseurs institutionnels (données au 30 juin 2018). Le terme « actif » constitue la clef de voûte de notre vocabulaire. Nous mettons en œuvre une approche résolument active de la création de valeur pour nos clients. Notre démarche n’est pas guidée par des motivations commerciales : nous cherchons avant tout à répondre à leurs besoins en apportant une réelle valeur ajoutée, au-delà d’un simple gain économique. Nous investissons sur le long terme, en capitalisant sur notre expertise innovante de l’investissement et nos ressources mondiales. Notre objectif est d’offrir des prestations de premier plan à nos clients, où qu’ils soient dans le monde et quels que soient leurs besoins d’investissement.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La foncière franco-néerlandaise fait un retour remarqué sur les marchés financiers. Elle vient d’émettre avec succès 2 Md€ d’obligations perpétuelles, des titres hybrides à la frontière entre dette et capital. Cette émission servira à refinancer une partie du coût d’acquisition de l’australien Westfield.

C’est une première pour une foncière européenne. Unibail-Rodamco, la plus grosse capitalisation européenne du secteur juste derrière l’allemande Vovonia, a annoncé le 17 avril le succès du placement d’une émission de titres hybrides pour 2 Md€.

Obligations perpétuelles – L’opération se décompose en deux tranches, une tranche de 1 250 M€ d’hybride perpétuel « Non Call » 5,5 ans, assortie d’un coupon à 2,125%, et une tranche de 750 M€ d’hybride perpétuel « Non Call » 8 ans, 2,875%. Ces titres sont en fait des obligations perpétuelles, que l’émetteur peut racheter à l’issue d’une échéance donnée, cinq ans et demi pour la 1èretranche, huit ans pour la seconde. Le taux du coupon est de la même façon fixé jusqu’à l’échéance initiale, et est ensuite réajusté en fonction des conditions de marché. Le paiement de ce coupon est lui-même subordonné à la dette de l’émetteur, ce qui explique pourquoi il offre un rendement supérieur aux obligations classiques.

Considérées comme du capital – Ce type d’opération présente pour l’émetteur un avantage de taille, puisqu’il n’impacte pas son ratio d’endettement. Ces obligations perpétuelles sont en effet considérées comme des fonds propres par les normes IFRS. Elles serviront à refinancer une partie du crédit-relais qu’Unibail-Rodamco avait contracté pour financer l’acquisition de l’australien Westfield.

Ce qui va en fait permettre à la foncière de minorer son endettement, et «de maintenir la notation attractive de sa dette non hybride et son faible coût – 14,9 Mds€ à un coût de 1,4% à fin 2017 pour une maturité moyenne de 7,2 années – », explique le bureau d’analyse Invest Securities dans la note qu’il consacre à l’opération. Invest Securities se dit par ailleurs confiant « dans la bonne mise en œuvre du calendrier de rapprochement » avec Westfield, la clôture étant prévue pour fin mai.

Vif succès – L’émission a d’ailleurs connu un très vif succès auprès des investisseurs, qu’Unibail-Rodamco avait sensibilisés lors d’un roadshow européen la semaine dernière, puisque le carnet d’ordre s’est élevé à 6,8 Md€, plus de trois fois le montant de l’opération. Lors de son annonce, le titre a également bien réagi, gagnant 1,68% lors de la séance du 18 avril (193,30 € en clôture).

Frédéric Tixier


A propos d’Unibail-Rodamco(i)
Créé en 1968, Unibail-Rodamco SE est le premier groupe coté d’immobilier commercial en Europe, présent dans 11 pays de l’Union européenne et doté d’un portefeuille d’actifs d’une valeur de 43,1 Md€ au 31 décembre 2017. À la fois gestionnaire, investisseur et promoteur, le Groupe couvre toute la chaîne de valeur de l’immobilier. Grâce à ses 2 000 employés, Unibail-Rodamco applique ses savoir-faire à des segments de marchés spécifiques comme les grands centres commerciaux des villes majeures d’Europe, ou comme les grands bureaux ou centres de congrès-expositions dans la région parisienne. Le Groupe est membre des indices CAC 40 à Paris, AEX 25 à Amsterdam et EuroSTOXX 50. Il bénéficie d’une notation A par Standard & Poor’s et Fitch Ratings.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Icade et Mercialys viennent de placer avec succès de nouvelles émissions obligataires sur les marchés, tandis que Foncière Inea a procédé au lancement d’un placement privé « green ». Les foncières continuent donc de profiter d’un environnement de taux toujours favorable.

Icade, la foncière promoteur contrôlée par la Caisse des Dépôts, a ouvert le bal. Suivie, à un jour d’intervalle par Mercialys, la spécialiste des centres commerciaux, puis de Foncière Inea, positionnée sur le secteur de l’immobilier de bureaux neufs en régions. Ces trois foncières auront au total récolté 1 Md€ sur les marchés obligataires cotés et privés.

Des conditions de marchés toujours favorables – Icade a procédé le 19 février à une émission obligataire de 600 M€ assortie d’un coupon de 1,625% (soit 65 points de base au-dessus du taux de référence), à un taux légèrement supérieur à celui obtenu lors de son dernier appel au marché, en septembre dernier. L’opération est associée au rachat de trois souches obligataires existantes de 500 M€ chacune. Elle devrait permettre une amélioration du coût moyen de la dette (1,59% à fin 2017) et d’en allonger la maturité (6,5 ans à fin 2017). Selon le bureau d’analyse Invest Securities, elle aura un « impact positif sur le résultat récurrent 2018 », tout en générant un coût de rachat sur les souches existantes « qui ne sera visible qu’en résultat exceptionnel ».

Placement « green » – Mercialys, de son côté, a placé 300 M€ à échéance 2026 (8 ans) au taux de 1,8%. Le produit de l’émission servira aux besoins courants, mais surtout, en complément au placement privé de 150 M€ réalisé en septembre 2017, à rembourser une souche existante de 479,7 M€ arrivant à échéance en mars 2019. L’opération conduit là aussi à abaisser le coût de la dette de la foncière et à en allonger sa maturité. Toutefois, comme le souligne Invest Securities, « les effets positifs de ce refinancement ne seront visibles qu’en 2019, année de nette réduction des frais financiers ».  Enfin, Foncière Inea réalise quant à elle un placement privé de 100 M€, arrangé sous la forme d’un Euro PP « green »[1]. L’opération a fait l’objet d’une revue externe attestant de son caractère « vert et responsable » et de son alignement sur les green bonds principles. « Les fonds sont destinés à l’acquisition d’immeubles de bureaux neufs en régions ayant un impact positif en termes de développement durable, avec une labellisation green », précise le communiqué de la foncière.

Frédéric Tixier


[1] L’Euro-PP (Euro Private Placement), ou placement obligataire privé en euro, créé en France en 2012, a pour objectif de contribuer au financement des ETI (entreprises de taille intermédiaire)

centre-commercialLa foncière bénéficie de la résilience des loyers de ses centres commerciaux et de la baisse de ses frais financiers. 

La Place attend toujours le second volet de la sortie de BNPParibas dans la foncière Klépierre qui a conservé 21,87 % de son capital après avoir cédé 28,89 % de celui-ci au leader mondial des centres commerciaux, l’américain Simon Proprerty group. Mais sans attendre que se déroule ce scénario prévisible à terme, c’est bien le nouvel actionnaire qui s’est installé aux commandes de Klépierre.

A l’occasion de la publication de son activité trimestrielle, Klépierre annonce être en voie de finaliser son désengagement total du secteur des bureaux et travailler activement à la vente progressive de Klemurs, sa filiale à 100 % depuis qu’il a réalisé au printemps dernier une OPA sur celle-ci. A l’issue de ce processus, Klépierre deviendra donc un « pure player » des centres commerciaux, à l’image de son actionnaire américain.

Les cessions d’actifs se poursuivent d’ailleurs à un rythme satisfaisant puisque Klépierre indique dans un communiqué avoir réalisé ou être sur le point de céder pour plus de 900 millions d’euros d’actifs sur un objectif global d’un milliard d’ici la fin de l’année. Un objectif auquel pourrait s’ajouter quelques centres commerciaux dont les cessions sont à l’étude pour se recentrer sur les « destinations commerciales les plus attractives situées dans les villes d’Europe offrant le meilleur potentiel économique ».

Ces informations qui s’ajoutent à une marche des affaires satisfaisante avec des loyers bruts en hausse de 2,7 % (2,1 % à périmètre constant), tandis que les loyers bruts des centres commerciaux croissent de 3,9 % (2,5 % à périmètre constant), ont été bien accueillies en Bourse avec une hausse de l’action de 1,67 % jeudi 24 octobre. Globalement,  le chiffre d’affaires a progressé de 1,7% sur la période à 799,5 millions d’euros. De quoi étayer la prévision (relevée fin juillet) d’un cash-flow courant des dirigeants de Klépierre de 3 % en 2013. Cette performance trouve en partie son origine dans la baisse des frais financiers de la société d’investissement immobilier cotée (SIIC) alors que la société indique qu’à fin septembre, son endettement net a baissé de 84 millions d’euros par rapport à fin juin. Sa dette nette consolidée s’élève désormais à 7,35 milliards d’euros.

“Nous sommes dans un environnement de consommation qui stagne mais les centres commerciaux ont fait preuve de résistance” souligne Laurent Morel, le président du directoire de Klépierre.

à propos de Klépierre
Acteur majeur de l’immobilier de commerces en Europe, Klépierre est un acteur du développement et de gestion de centre commerciaux. A la fin 2012, son patrimoine, valorisé à 16,4 milliards d’euros, se compose essentiellement de grands centres commerciaux détenus dans 13 pays d’Europe continentale. Les bureaux représentaient alors 2 % du patrimoine de Klépierre.
Klépierre est une Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC), dont les actions sont admises aux négociations sur Euronext Paris, membre des indices SBF 80, EPRA Euro Zone, GPR 250 et des indices développement durable DJSI World, FTSE4Good, ASPI Eurozone ainsi que des registres d’investissement Ethibel Excellence et Pioneer.
Le 24 octobre 2013, au cours de 33,14 euros, sa capitalisation boursière atteint 6,6 milliards d’euros.

Pierrepapier.fr

saint_honoreLa foncière commerçante affiche des revenus locatifs de 112,7 millions d’euros pour les neufs premiers mois de 2013. A périmètre constant, la croissance de 4,1 % des revenus locatifs se décompose pour 1,9 point lié aux actions menées sur le portefeuille de baux et 2,1 % à l’effet de l’indexation des baux. Les cessions de Mercialys ont provoqué une perte de loyers de 11,2 % quand l’impact des livraisons des projets Esprit Voisin a été de 1,3 %. Enfin, l’augmentation de la vacance des surfaces affecte les loyers de 0,1%.Par ailleurs, les droits d’entrée et indemnités de déspécialisation perçus sur la période s’élèvent à 2 millions d’euros, en fort repli sur les 3,7 millions d’euros enregistrés au 30 septembre 2012. Après prise en compte des étalements prévus par les normes IFRS, les droits d’entrée comptabilisés au 30 septembre 2013 s’établissent à 4,8 millions d’euros, contre 5,9 millions d’euros au 30 septembre 2012.

Mercialys a achevé en 2013 un programme de cessions de 472 millions d’euros initié en 2012, qui lui a permis de procéder au remboursement anticipé de 250 millions d’euros de dette bancaire. Celle-ci a été ramenée à 750 millions d’euros (contre 1,0 milliard d’euros à fin 2012). Mercialys estime ainsi pouvoir conserver une structure financière solide et optimise le niveau de ses frais financiers.

Dix programmes Esprit Voisin ont été lancés pour des livraisons en 2013 et 2014 représentant 94 nouveaux commerces et 7,6 millions d’euros de loyers additionnels en année pleine. Après la livraison de quatre moyennes surfaces sur le site de Ste Marie de La Réunion au cours du premier semestre 2013, les ouvertures de projets Esprit Voisin vont se poursuivre à un rythme soutenu pour des livraisons planifiées fin 2013 et en 2014.

Les travaux ont d’ores et déjà été lancés sur 6 sites : Clermont-Ferrand (2 projets : ouverture d’une extension d’H&M en octobre 2013 et extension de la galerie pour une ouverture en novembre 2014), Albertville (création d’un retail park et restructuration de la cafeteria existante pour une ouverture prévue en février 2014), Lanester (extension de la galerie marchande dont l’ouverture est prévue en avril 2014), Aix en Provence (phase 1 de l’extension de la galerie marchande pour une ouverture prévue en mai 2014), Angers (restructuration de la coque de l’ex-But en de nouvelles boutiques pour une ouverture prévue en novembre 2014), et Annemasse (extension de la moyenne surface Décathlon pour une ouverture prévue en novembre 2014).

Les travaux seront lancés début 2014 sur les sites de Besançon (extension de la galerie marchande) et d’Albertville (extension de la galerie marchande).

L’ensemble de ces développements représente 94 nouveaux commerces, une valeur locative de 7,6 millions d’euros en année pleine et une surface GLA de 23 600 m² créée ou restructurée.

Pierrepapier.fr

A propos de Mercialys
Mercialys est l’une des principales sociétés françaises exclusivement présentes dans les centres commerciaux. Au 30 juin 2013, Mercialys disposait d’un portefeuille de 2 127 baux représentant une valeur locative de 133,9 millions d’euros en base annualisée.
Elle détient des actifs pour une valeur estimée au 30 juin 2013 à 2,4 milliards d’euros droits inclus. Mercialys bénéficie du régime des sociétés d’investissements immobiliers cotées (« SIIC ») depuis le 1er novembre 2005 et est cotée sur le compartiment A d’Euronext Paris sous le symbole MERY, depuis son introduction en bourse le 12 octobre 2005. Le nombre d’actions en circulation au 30 juin 2013 est de 92 049 169 actions. Il était de 92 022 826 actions au 31 décembre 2012.
Le 15 octobre 2013, au cours de 15,10 euros, sa capitalisation boursière ressort à 1 390 millions d’euros.

tva-hausseLes foncières sont aux avant-postes de la reprise des actions depuis que la Fed a rassuré les marchés à la mi-septembre.

L’annonce faîte le 16 septembre dernier par la Réserve Fédérale américaine de la poursuite de ses interventions sur le marché obligataire a redonné du souffle à l’ensemble des marchés financiers. Cependant, alors que les investisseurs étaient rassurés sur les craintes d’une brutale remontée des taux, ce sont normalement les valeurs qui avaient le plus souffert de l’environnement négatif des mois précédents qui ont le mieux rebondi. Les financières dans leur ensemble ont été de la partie. Les foncières également car elles étaient menacées par la perspective d’une remontrée trop brutale de leur coûts de refinancement » comme le relèvent les analystes de La Française AM dans la dernière livraison de « La lettre des gestions immobilières » qui estime que cette menace aurait eu un impact sur leurs valeurs d’actif net réévalué (ANR).

Concrètement, l’indice IEIF SIIC France a repris depuis la mi-septembre 3,9 % quand l’indice large de la Bourse de Paris ne s’octroyait que 2,6 %. C’est appréciable même si cela ne gomme pas l’écart de performance qui reste très important entre les deux indices depuis le début de l’année, avec un gain de plus de 16 % pour le deuxième quand celui des foncières n’a gagné que 4,15 %. Ce différentiel est certes atténué par le rendement de 5,63 % des Sociétés d’investissement immobilier, soit près de 1,5% (150 points de base) de plus que l’ensemble de la cote parisienne.

Ce mouvement a bénéficié comme souvent lors des retournements de tendance aux leaders du secteur. Cependant, il permet également aux investisseurs de mieux intégrer, quoi que parfois avec un peu de retard, les bonnes nouvelles publiées par des sociétés moins importantes. Dans cette catégorie, on notera les jolis parcours récents de Terreis et de Cégéreal.

pierrepapier.fr 

fenetresA peine a-t-il repris l’essentiel des actions des fondateurs que le nouvel homme fort de l’actionnariat de la société d’investissement immobilier cotée, Société de la Tour Eiffel, bouscule le management de la foncière.

C’est le 30 septembre dernier que Monsieur Chuc Hoang, a levé l’option par laquelle les deux fondateurs lui ont cédé 8,67 % du capital de Société de la Tour Eiffel. Cette option lui avait été vendue en avril dernier permettant aux vendeurs d’encaisser 51,66 euros par action, soit près de dix euros de plus que le cours de bourse de l’époque. Depuis le printemps, ce dernier a procédé à des achats à moindre prix sur le marché et il détient 22,59 % du capital de la Tour Eiffel. Lors de l ‘assemblée générale du 30 mai dernier, avant donc sa levée d’option, le nouvel actionnaire a pu agiter le cercle restreint de cette réunion en posant les questions qui fâchent, celles sur la rémunération des dirigeants…

Les dirigeants lui ont longuement répondu. Selon eux l’année 2012, comme 2013, a été caractérisée par la mise en place d’un plan de transition managérial. Elle a en effet vu l’arrivée d’un nouveau directeur général, Monsieur Renaud Haberkorn à compter du 1er septembre 2012, et le retrait progressif des dirigeants fondateurs, Monsieur Mark Inch, président directeur général jusqu’au 31 août 2012, devenu depuis cette date président du conseil d’administration, et Monsieur Robert Waterland, qui a quitté son mandat de directeur général délégué le 31 août 2012 également. Plus globalement, il a été répondu que le conseil d’administration de Société de la Tour Eiffel considère que les rémunérations versées à Messieurs Haberkorn et Inch se situent dans les normes du marché, sont en ligne avec les performances de la société et répondent aux intérêts de la société et de ses actionnaires.

La réponse ne semble pas avoir apaisé Monsieur Chuc Hoang puisque ce dernier à l’occasion de l‘avis AMF officialisant sa levée d’option indique « avoir par ailleurs entamé une action visant à ramener les rémunérations et avantages de la direction générale à un niveau compatible avec la taille de la société, ses pertes financières importantes et les normes du secteur ». Selon nos informations, il a mandaté un cabinet d’expert pour fourbir ses armes dans le combat qu’il poursuit. Parallèlement, le nouvel actionnaire, qui réclame la nomination de deux représentants au conseil d’administration de la Société de la Tour Eiffel, s’interroge sur le changement de stratégie de la société qui ressort du projet d’opération d’apport de titres d’un OPCI annoncé le 19 septembre 2013 (voir l’article pierrepapier.fr publié le 21 septembre). Il examinera «  avec la plus grande attention », dès qu’il aura pu en prendre connaissance, « les modalités de cette opération et sa conformité à l’intérêt social » et annonce se réserver de s’y opposer.

Cela ressemble à une déclaration de guerre !

On notera que ce nouvel actionnaire qui détient 22,59 % du capital entend poursuivre ses achats d’action de la Société de la Tour Eiffel, mais dénie toute volonté de prise de contrôle de la société, tout en souhaitant participer activement à la définition et à la conduite de la politique de la société et au contrôle de sa gestion.

Alors que faut-il retenir de ces faits ? Le nouvel entrant souhaite-t-il se cantonner à son rôle d’actionnaire minoritaire exigeant et pointilleux ? Ou assiste-t-on à une prise de contrôle rampante de la part d’un actionnaire qui ne veut pas payer de prime de contrôle ? Si c’est le cas la direction de la Société de la Tour Eiffel ne manquera pas d’utiliser l’arsenal renforcé ces derniers mois par la mise en place des principes du « say and Pay » pour pousser le remuant actionnaire dans ses retranchements.

Affaire à suivre !

Monsieur Chuc Hoang ne découvre pas l’immobilier. L’essentiel de sa fortune évaluée à plus de 200 millions d’euros par notre confrère Challenge provient de sa prise de contrôle de l’ex-spécialiste du crédit-bail immobilier Eurobail en 1995. Cette société dispose aujourd’hui d’un patrimoine de 300 actifs immobiliers développant 350 000 mètres carrés. Cet homme d’affaires français d’origine vietnamienne s’est également intéressé à des affaires en difficulté, perdant de l‘argent dans la déconfiture de l’emblématique Majorette, le roi déchu des petites voitures en Zamak et a eu plus de succès en faisant preuve de son activisme actionnarial chez BIG Ben interactive (à propos de laquelle il a déclaré avoir franchi en baisse le seuil de 20 % du capital à la fin août 2013 par cession de titres sur le marché).

Christophe Tricaud
Rédacteur en chef – pierrepapier.fr

à propos de la Société de la Tour Eiffel
Société d’Investissements Immobiliers Cotée (SIIC) sur Euronext Paris, sa stratégie privilégie l’investissement dans des zones à fort potentiel et la fourniture d’immeubles neufs loués à des acteurs de premier plan. Son patrimoine s’élève aujourd’hui à 915 millions d’euros pour des actifs situés tant en province qu’en région parisienne. Depuis 2012 la stratégie de la foncière consiste à se recentrer en cédant des actifs « non core ».
Le 9 octobre 2013, au cours de 49,30 euros, sa capitalisation boursière ressort à 307 millions d’euros (avant la création des titres servant à rémunérer le paiement de l’OPCI détenant le siège social d’Endered à Malakoff).

pierrepapier.fr