Immobilier 21 innove avec la distribution trimestrielle des dividendes

Le fonds dédié aux actions immobilières et foncières de la zone euro géré par Gestion 21 répond ainsi aux besoins d’une partie de ses actionnaires : des revenus réguliers, distribués tous les trimestres. Une innovation dans le monde des OPCVM immobiliers.

« L’objectif de distribution, au titre de l’exercice 2020, est de 2 €[1]. Soit un rendement indicatif de 2,5%, sur la valeur liquidative du 30 octobre 2020 », explique le gestionnaire Gestion 21 dans son communiqué annonçant la mise en place de la trimestrialisation du dividende d’Immobilier 21.

Une innovation qui remonte du terrain

C’est une première dans le monde des OPCVM immobiliers. Désormais, le dividende de ce fonds dédié aux actions immobilières et foncières de la zone euro ne sera plus versé annuellement. Mais trimestriellement. « C’est une innovation qui remonte du terrain », reconnaît la société de gestion. « Nos partenaires à la recherche de revenus trimestriels souhaitaient que nous adaptions la périodicité des versements du dividende aux besoins de leurs clients », détaille Valérie Salomon Liévin, directrice commerciale de Gestion 21. C’est-à-dire disposer de revenus « complémentaires, réguliers, trimestriels ». Une promesse qu’un OPCVM immobilier est effectivement parfaitement en mesure de tenir.

Foncières, des valeurs de rendement

Les foncières cotées en Bourse, dans lesquelles il est investi, sont en effet connues pour l’importance et la récurrence de leurs dividendes. Une partie d’entre elles, dotées du statut SIIC, sont d’ailleurs tenues de distribuer 95% de leurs revenus… Et la nature de leurs activités -la perception de loyers-, les conduit à générer des rendements instantanés[2] historiquement élevés. Ces dix dernières années, ces rendements ont oscillé entre 3,20% et 6,41%. La baisse des cours des foncières, depuis le début de la crise sanitaire, a même eu pour effet mécanique de gonfler les rendements. Fin août 2020, le rendement instantané moyen des valeurs composant l’indice IEIF Eurozone s’établissait ainsi à 4,61%. Contre 3,52% sur l’ensemble de l’année 2019.

Un rendement de 3,7% en 2019

L’objectif minimal de distribution que s’est fixé Immobilier 21 devrait donc être atteint sans difficulté. D’autant que les parts « distribution » du fonds affichent un historique de distribution bien supérieur. Au titre de 2019, la part « AD » a détaché un coupon de 5 €[3]. Soit un rendement de 3,7% par part. Pour 2020, le premier versement trimestriel, de 0,50 €, interviendra le 30 novembre prochain. Les autres acomptes, d’un même montant, seront versés fin janvier et fin mars 2020. Le solde, pour l’instant estimé lui aussi à 0,50 €, sera payé fin mai 2020. Les dividendes futurs sont toutefois susceptibles d’évoluer. Théoriquement à la hausse…


Exposition au secteur des centres commerciaux

Depuis le début de la crise sanitaire, Immobilier 21 affiche une performance en fort recul. De -33% – fin septembre- pour les parts de distribution[4]. Une baisse supérieure à la moyenne de son indice de référence (-20,6%) qui s’explique par la forte exposition du fonds, en début d’année, au secteur des foncières de centres commerciaux. L’un de ceux qui ont payé le plus lourd tribut à la crise, avec un recul moyen de l’ordre de 70%… L’équipe de gestion d’Immobilier 21 a depuis lors fortement rééquilibré son portefeuille. Si les foncières de centres commerciaux y sont toujours présentes, elles n’y sont plus majoritaires (15%, fin octobre 2020, vs 45% en janvier). Surtout, comme le précisent les gestionnaires, la nouvelle allocation privilégie les dossiers à « taux d’intérêt critique[5]les plus élevés ». Cette sélection permet « de bénéficier du potentiel de rebond de cette thématique en limitant les risques d’augmentation de capital », expliquent-ils.


Et renforcement de l’exposition au résidentiel allemand

Ce qui s’est notamment produit ces derniers jours, avec la remontée des titres boursiers après l’annonce d’un futur vaccin. La poche foncières de commerce est d’ailleurs remontée à 25% mi-novembre… L’exposition d’Immobilier 21 aux divers sous-secteurs immobiliers est désormais gérée activement entre une poche « offensive » – au sein de laquelle se retrouvent les foncières de commerce- et une poche « défensive », dont la part relative a fortement remonté depuis cet été. Fin octobre, elle représentait 64% de la pondération du fonds. Contre 27% en janvier 2020. Elle comprend majoritairement des foncières résidentielles allemandes (44% du portefeuille fin octobre, vs 25% en janvier). Aux côtés du secteur logistique (1% du portefeuille depuis le début de l’année), on y trouve aussi dorénavant des titres du secteur santé (10% du portefeuille fin octobre, vs 0% en janvier).

Frédéric Tixier


[1] Sur la part AD (FR0010541839)
[2] Dividendes distribués au titre du dernier exercice, divisés par la capitalisation boursière en fin de période
[3] Détachement effectué le 28/05/2020
[4] Et -32,6% pour les parts capitalisation
[5] Le Taux d’Intérêt Critique (TIC) = EBITDA/Dette Nette est un indicateur imaginé par Gestion 21. Prenant en compte les éléments d’actifs et de passifs du bilan, il se définit comme le niveau théorique de taux d’intérêt qui conduit à un cash-flow nul.


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A propos de Gestion 21(i)

Gestion 21 est une société de gestion indépendante créée en 2007. Son métier consiste à gérer des actions à long terme pour le compte d’investisseurs via des OPC ou des mandats institutionnels. Elle propose son expertise sur deux classes d’actifs : les actions françaises et les foncières cotées de la zone euro. Forte de l’expérience accumulée par ses gérants-fondateurs depuis plus de 20 ans, de ses travaux de recherche appliqués, du suivi approfondi et des rencontres avec les entreprises, l’équipe de gestion travaille avec patience et rigueur dans le but de réaliser des investissements profitables à long terme.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société