Laurent Gauville, directeur général de Gestion 21, rappelle les grands principes mis en œuvre dans la gestion de son fonds Immobilier 21[1]. Il livre une sélection de foncières cotées. Et des scénarios de performance possible pour l’immobilier coté. Podcast.
Commençons par un petit rappel sur votre fonds Immobilier 21 : son crédo, la composition actuelle de son portefeuille ?
Laurent Gauville – Immobilier 21 est un fonds investi en foncières cotées de la zone euro. C’est son premier cahier des charges. Le deuxième, c’est de mettre en œuvre une gestion « value ». Pour nous, la gestion value, ce n’est pas un gros mot. C’est une gestion que nous pratiquons depuis 25 ans. Et j’ai la faiblesse de penser que ce type de gestion est parfaitement adapté au secteur immobilier. Le « marché » met régulièrement en exergue des secteurs « en croissance ». En réalité, il y a très peu de secteurs en croissance. Et beaucoup qui, à l’inverse, répondent au cahier des charges de la gestion value. L’immobilier en est un. Parce que l’immobilier adresse des besoins de base… Besoin de se loger. Besoin de stocker des marchandises. Mais aussi besoin de présenter des produits. Ou besoin d’accueillir des gens dans des bureaux…
C’est donc là la composition de votre portefeuille : résidentiel, logistique, retail, bureaux…
Laurent Gauville – La stratégie de construction de notre portefeuille l’a structuré en trois grands pôles. Il faut bien comprendre que dans notre métier d’analyste-gérant, il y a à la fois le métier d’analyste et le métier de gérant. Notre travail consiste donc à essayer d’apporter de la valeur ajoutée à chacune des briques qui composent notre portefeuille, en espérant que leur addition soit supérieure à la somme des unités. Donc, on a effectivement trois tiers. Le premier tiers, c’est le retail. C’est une classe d’actifs que nous aimons bien. Nous gérons d’ailleurs un fonds dédié au retail, OCC 21[2]. Le deuxième tiers, c’est le résidentiel allemand.
Et le troisième…
Laurent Gauville – Et le troisième tiers, donc, qui est investi selon une logique de stock picking, est actuellement composé de bureaux (10% environ), d’actifs logistiques (10% également) et de santé (10%). Ces trois briques cohabitent très bien ensemble. Elles font la densité du portefeuille. Lui donne sa résistance. Tout en apportant, chacune, sa propre valeur ajoutée.
Je sais que vous n’aimez pas ce genre de question. Mais si l’on vous demandait de choisir trois foncières cotées aujourd’hui – sachant que vous vous adressez à un investisseur qui veut investir en Bourse directement-, quelles valeurs lui conseilleriez-vous ?
Laurent Gauville – Nous adorons les portefeuilles, donc…
Donc vous conseilleriez d’acheter Immobilier 21… Mais encore ?…
Laurent Gauville – Il faut acheter des portefeuilles, c’est la première idée. Mais, effectivement, s’il y avait trois titres à choisir… C’est difficile de construire un portefeuille à partir de trois titres. La théorie recommande plutôt un nombre de titres supérieur à 25, voire 30… Mais, admettons. Je vais les piocher dans différentes typologies, pour au moins jouer sur le facteur décorrélation.
Donc, un premier nom…
Laurent Gauville – Un premier nom : Unibail. Le plus connu. On commence par un secteur historiquement phare du secteur des foncières. Un secteur qui s’est un peu éteint en 2020, il faut le reconnaître. Le secteur a dû gérer deux problèmes, ce qui est toujours compliqué. Un problème d’endettement. Et un problème d’exploitation. Depuis, Unibail a retrouvé, grâce à son exploitation, un peu d’oxygène. Et a pu gérer sereinement ses problèmes d’endettement. La preuve en est qu’il a renoué avec sa politique de distribution…
Un représentant du secteur retail, d’accord. Deuxième secteur, deuxième nom ?
Laurent Gauville – Un acteur diversifié, Covivio. L’équipe est très ancienne, Christophe Kullmann est l’un des plus anciens dirigeants du secteur. On a donc pu voir, dans ses actes de gestion de ces 25 dernières années, sa grande capacité à répondre aux défis du marché…
Et troisième valeur….
Laurent Gauville – CTP, pour le secteur logistique. CTP a en outre une forte capacité à mettre en œuvre ses réserves foncières. Son métier recouvre donc également celui de développeur intégré. Il s’agit d’un acteur très intéressant au sein du segment logistique.
Dernière question, piégeuse évidemment pour un gérant. Peut-on donner une perspective de performance sur le segment des foncières cotées en 2024 ? Et éventuellement sur le fonds Immobilier 21 ?
Laurent Gauville – Nous préférons effectivement nous inscrire sur la durée. Et une durée minimum de placement recommandée de 5 ans. Quelles perspectives de performance à 5 ans ? Nous avons plusieurs scénarios. Le premier prend comme hypothèse : pas de croissance, pas de réduction de la décote des foncières en Bourse. Ce n’est heureusement pas notre scénario central. Dans cette hypothèse, toutefois, il faut retenir un rendement en cash-flow de l’ordre de 8,5%/9%. C’est l’hypothèse basse. Un autre scénario, plus central, prend en compte une -faible- croissance. Le secteur répond à un besoin de base. Il doit croître au moins au rythme du PIB, en valeur. Ce qui projette un taux de croissance de l’ordre de 3% à long terme. S’ajoute à cela le potentiel de revalorisation des actifs, voire d’une légère réduction de la décote. Ce scénario central projette une performance de l’ordre de 12% à 15%.
Et le dernier scénario ?
Laurent Gauville – C’est le scénario sombre. Qui consiste à prendre en compte les deux points bas des marchés ces 25 dernières années. Ceux touchés en mars 2020. Et ceux touchés lors la crise des subprimes, en 2008 et 2009. Pour que la performance à 5 ans soit nulle, il faudrait que le marché revienne sur les niveaux de multiples constatés lors de ces deux périodes. Voire même en deçà. Or ces deux périodes constituent des épiphénomènes. Du moins faut-il l’espérer…
Propos recueillis le 15 novembre 2024
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A propos de Gestion 21(i)
Gestion 21 est une société de gestion indépendante créée en 2007. Son métier consiste à gérer des actions à long terme pour le compte d’investisseurs via des OPC ou des mandats institutionnels. Elle propose son expertise sur deux classes d’actifs : les actions françaises et les foncières cotées de la zone euro. Forte de l’expérience accumulée par ses gérants-fondateurs depuis plus de 20 ans, de ses travaux de recherche appliqués, du suivi approfondi et des rencontres avec les entreprises, l’équipe de gestion travaille avec patience et rigueur dans le but de réaliser des investissements profitables à long terme.
- Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Le fonds Immobilier 21 supporte un risque en capital, un risque Action et un risque lié à la gestion discrétionnaire. Veuillez-vous référer au prospectus et au document d’informations clés pour l’investisseur avant de prendre toute décision finale d’investissement.
[2] OCC 21 est un fonds professionnel à vocation générale (FPVG). FIA immobilier coté de la zone euro avec une liquidité hebdomadaire, il investit dans des actions de foncières cotées qui possèdent des actifs de commerce sur plusieurs zones géographiques (France, Allemagne, Pays- Bas…), en privilégiant les foncières de centres commerciaux.
