Laurent Gauville, directeur général délégué de Gestion 21, détaille la stratégie ESG mise en œuvre sur le fonds Immobilier 21, dont il est le gestionnaire. Particularité : la mise en place d’un indicateur typiquement immobilier : le taux de « certifications environnementales ». Interview.
Immobilier 21, fonds dédié aux foncières cotées de la zone euro, a été labélisé ISR en novembre 2021. Avec quel objectif ?
Laurent Gauville – Immobilier 21[1] est effectivement aujourd’hui le seul fonds immobilier coté zone euro labelisé ISR. L’ESG réhabilitant la durée, il nous a semblé naturel, en tant que gérants de long terme, d’intégrer dans le processus de gestion les enjeux du développement durable. Cet objectif ESG vient renforcer notre objectif premier : réaliser de la performance. Il contribuera même à l’accroître, puisqu’il va nous conduire à investir dans les entreprises qui seront au cœur de la révolution en marche de l’économie durable… Dit autrement, l’ESG a vocation à devenir un contributeur réel à la performance financière du fonds.
Votre axe prioritaire est le climat. Pourquoi ?
Laurent Gauville – Chez Gestion 21, nous considérons que c’est l’enjeu majeur du développement durable. J’ajoute que notre démarche se veut non punitive. Notre objectif est d’accompagner les foncières dans leur transition, qui sera source de performances pour les plus vertueuses. Et de récompenser leur progrès.
Aux côtés des classiques référentiels ESG, vous avez introduit un nouvel indicateur : celui des « certifications environnementales ». De quoi s’agit-il ?
Laurent Gauville – Nous sommes convaincus que les actifs immobiliers certifiés (BREEAM, HQE, LEED ou équivalent) seront de plus en plus recherchés, tant par les locataires que par les investisseurs. Les certifications environnementales offrent donc une opportunité de performance relative. Elles conduisent notamment à une réduction du risque de vacance. Et permettent de pratiquer les loyers plus élevés, comme l’a démontré par exemple une étude réalisée en 2020 par JLL. S’ajoutent d’autres facteurs positifs. Tels que l’amélioration de la liquidité des actifs certifiés. Ou des conditions d’accès au financement facilitées. Il semble donc évident que plus le patrimoine des foncières comprendra d’actifs certifiés, meilleures seront leurs performances opérationnelles et financières.
De quelles sources disposez-vous pour calculer cet indicateur ?
Laurent Gauville – Les foncières communiquent aujourd’hui davantage sur leur patrimoine certifié que sur la labélisation des actifs. Même si les acteurs du secteur progressent sur la transparence de cet indicateur, la manière dont il est reporté présente donc encore des limites. C’est la raison pour laquelle nous avons souhaité l’affiner. En intégrant notamment les niveaux de certifications obtenues. Par exemple BREEAM « Good », « Very Good » ou « Excellent ». Nous serons ainsi en mesure de juger de la qualité des actifs certifiés. Et de sélectionner les foncières qui affichent les meilleurs niveaux de certification par rapport à ce qui est proposé sur le marché de l’immobilier. Pour ce faire, nous avons adressé des questionnaires aux foncières de notre univers d’investissement. Et allons renouveler cette procédure de manière récurrente.
Avez-vous observé des différences importantes en fonction des sous-secteurs de l’immobilier coté ?
Laurent Gauville – L’étude que nous avons menée sur 2021 montre, par exemple, que les foncières de bureaux de la zone euro sont en avance. En fin d’année, 63% de leur patrimoine était certifié[2]. Certaines foncières de commerce, tout du moins celles sur lesquelles nous étions investis fin 2021, présentent elles-aussi des scores très élevés. Mercialys et URW affichent des taux d’actifs certifiés BREEAM de respectivement 74% et 65%. Dans une lecture plus fine, Wereldhave et Klepierre ont certifié 100% de leurs patrimoines. Elles bénéficient en plus de certifications a minima « BREEAM Very Good », à hauteur respectivement de 100% et 95% des actifs.
Propos recueillis par Frédéric Tixier
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A propos de Gestion 21(i)
Gestion 21 est une société de gestion indépendante créée en 2007. Son métier consiste à gérer des actions à long terme pour le compte d’investisseurs via des OPC ou des mandats institutionnels. Elle propose son expertise sur deux classes d’actifs : les actions françaises et les foncières cotées de la zone euro. Forte de l’expérience accumulée par ses gérants-fondateurs depuis plus de 20 ans, de ses travaux de recherche appliqués, du suivi approfondi et des rencontres avec les entreprises, l’équipe de gestion travaille avec patience et rigueur dans le but de réaliser des investissements profitables à long terme.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Le fonds Immobilier 21 supporte un risque en capital, un risque Action et un risque lié à la gestion discrétionnaire. Veuillez-vous référer au prospectus et au document d’informations clés pour l’investisseur avant de prendre toute décision finale d’investissement.[2] Moyenne simple sur la base des données de certifications environnementales (BREEAM, HQE, LEED ou équivalent) 2020 du panel suivant : Alstria, Befmmo, CA Immobilien, Dic Asset, Gécina, Icade, NSI, CegeReal, Tour Eiffel, Foncière Lyonnaise, Coima, Inea, Hibernia
